[請益] 以房抵押買基金或股票
大家好，小弟今年32歲，目前有一間繼承的自住房，最近向玉山銀行諮詢房屋抵押貸款（投資理財名目），條件如下：
1.貸款金額1200萬、20年期
2.利率2.35%（機動計息，依三個月定存指數1.72%＋固定利0.63%）
3.費用約1.5萬
4.每月還款約7萬元
理專建議將資金投入「美債＋新興債」基金組合，希望能在繳完房貸後仍有餘額當生活費。不過因為這是祖產，我個性偏保守，擔心風險太高，所以想請教大家這樣的做法是否可行？
目前家庭狀況如下：
我月薪3萬多，太太約4萬，年收入合計約110萬；另有存股，每年股利約9萬。還有一間出租房，每月淨收入約4千元。家中有一位快兩歲的女兒即將上幼稚園，未來開銷會增加。
原本構想是自己操作資金，分配於00950B（債券ETF）＋0050（台股大盤）＋00878（高股息），每月再貼點錢繳房貸，希望20年後貸款繳清時能累積退休資金。
想請問大家：
1. 這樣以房貸投資的方式可行嗎？
2. 理專建議的美債＋新興債是否風險過高？
3. 有沒有更穩健或現金流更健康的做法？
感謝大家的指教與分享！
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這樣的收支比算的過?你們的月薪都歐印房貸了說
跟E大報告，理專反饋扣掉房貸，可以大概每個月多1-2萬的收益，謝謝E大
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 07:54:59個人覺得，您自己研究下理財再說，不想找書，置底有文章好參
考。
每月7萬，一年84萬，本金1200，報酬率要在7%以上…
跟O大報告，有的，但我評估起來是穩固的，但因為自己真的非專業，所以請教各位。謝 謝
利率不錯啦，但沒選30年？？
以每月閒置資金=每月可還貸款，去反推借貸額度，比較安全
貸款買債，再多想想
跟銀行買投資商品，再多想想
跟S大報告，是因為岳母是玉山vip才有這樣利率，但他說只能20年，除非是要購買房子才 能30年，謝謝
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 08:41:111.換30年期2.理專不需要3.全投大盤 結束
跟E大報告因為用途所以只能20年，理專也是跟我岳母配合七八年，收益還不錯，全投大 盤怕貸款付不出來，謝謝E大
理專怎麼有勇氣給這種建議orz
報告M大，其實如果買美債基金，穩穩的，感覺還可以？
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 08:59:18說真的 你這理專不行
客戶軋不過去，房產被法拍，理專需要負啥責嗎？為什麼不敢？
有交易就有佣金收入，會推就是老闆想賣那產品。
與O大回報，那如果300萬給理專操作投資新興市場債，900萬買00950B，不求賺多，求穩 定這樣如何呢？因這理專有點人情壓力，是岳母推薦的
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:06:58我同學買美債基金一年虧超過2成，既然自己會查美債，看看您
欣賞的基金5年波動幅度吧。
大盤指數的年平均報酬率，不是每年都有那個報酬率。
我就是單純想cover 過貸款就好，20年後，貸款還清，也有一堆基金可以養老
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:10:42你這是本息均攤的房貸吧 壓力太大不適合 去跟銀行談理財型
房貸有動用才計息不強迫還本金的那種比較好
那如果是用貸款220萬，但就變成2.65，15年，好像每個月只要還款15000，感覺風險比較 低欸
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:19:52沒有任何投資是穩賺不賠且保本
你這樣的風險太高，小心賺了利息卻大賠本金
確實，這也是我猶豫的點，所以現在根據樓上大大們的建議，可能會降低貸款額度
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 09:50:38我家庭年收你的五倍，貸款只扛兩倍。現在高檔直接all in
大概賠多贏少。我建議依照原本紀律投入閑錢，等大盤有明
顯回檔再借貸投入。若真想試手，借個三五百就好，跌掉五
成都還爬得起來。
理解，謝謝I大，這裡應該會考慮不要借這麼多，但因為利率以及年限很誘人，所以有點 心動，理專表示是買新興市場債，還有美債基金，感覺美債是還可以？
你自己多打幾間民營銀行, 很多都30年&寬限期, 利率差
一些而已. 重點是越還款越低越好. 20年變30年影響較大
至於投資標的最好自行研究, 不要光聽理專的, 理專是推
銷產品的, 他們的目標跟你的目標不一致
沒經手過大錢的人, 最怕亂投資; 可以先看自己目前月投
入多少進去投資市場, 用30年期回推是多少的貸款額度
再去用這樣的額度去貸款. 怕你一口氣拿到一筆大錢亂投
好的，我會再審慎評估非常謝謝C大
別聽銀行理專的 多聽板上前輩的建議 要借錢投資很好
但最好清楚風險在哪裏，可以看William Bernstein 寫的
If you can的https://i.imgur.com/09wj5Ma.jpeg
收到，謝謝B大，那我應該會以200萬上下去做借款，比較睡得安穩
※ 編輯: FUNDAN (36.230.254.160 臺灣), 10/19/2025 11:04:54拿房屋抵押貸款投資，這件事本就是高風險，無論你買
什麼都一樣，保守是不會借錢投資的
T大好，就只是單純希望透過理財多賺一點點啦
※ 編輯: FUNDAN (36.230.254.160 臺灣), 10/19/2025 12:06:52不要投理專的部分 這樣光利息+通膨就吃掉報酬 如果你還把
息拿去使用更慘 這樣你借錢投資幾乎穩輸
帳面上看起來穩穩的 實質上你沒賺到甚麼
利率2.35% 通膨3% 你的標的報酬有5.35%以上嗎?
他說新興市場基金有17.多
從你的敘述看起來就是很糟糕的交易(從現屋貸款就是)
最好的方法就是不要動房子的歪腦筋..每個月有餘錢再說
本身"不專業", 收入"低", 外加"人情壓力",還是"岳母理專
我看不到這樣的條件理財有什麼成功的機會.最好別動房子.
對啊，我也覺得我自己很笨，所以想說請問板上各位，也非常謝謝大家的幫忙，那如果我 只貸款200萬，感覺還可以？
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 14:35:27厄債券基金報酬率17.多%???? 這肯定有問題吧...
一個債券報酬比股票高這風險是有多高?
我還是買大盤好了 謝謝
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 14:48:16大概就是推薦高收益垃圾債吧......
投資要靠自己做功課
聽理專的，真的吾湯….
您的家庭年收沒法讓你做這樣高槓桿的事
股市一年的熊市回檔，你可能要多五年才能退休
Z大好，當初想說，也不賣基金，就一直讓他配息，除了還房貸，還有生活費
遠離理專 理專就是業務 業務就是要從你口袋裡拿錢的人
理專真的那麼會投資 就當全職投資人了 還出來當理專?
新興市場基金報酬率17%多 那麼好 那理專有沒有去信貸或是拿
房子抵押all-in買? 無論你賺或賠 理專都一樣有錢賺 但是你
賠的話 可是賠你自己的本金 理專可不會損失一毛錢
理解，謝謝您的提醒
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 15:20:25我29，未婚年收約110跟您狀況一樣有繼承房子，不過我
自己是行員我貸600w利率1.9只繳息不還本每月9400，加
上自己有資金合計約1000w，目前投300w買0050了、100w
買公債，以您目前家庭年收跟每月還款金額 我覺得不要
借那麼多比較安全一點
現在想說借個2百萬會比較好一點，謝M大
然後理專的話聽聽就好，賺那麼大就不用當理專了
17%? 哪一檔? 上次聽到17%的 後來本金幾乎都拿不回來
另外再給個注意事項, 你承受得住幾萬的5%波動呢?
100萬? 500萬? 1000萬的5%? 你月薪和這些波動相比如何
100萬的5%波動, 也許你覺得靠月薪就可以cover掉.
那1000萬呢? 要靠幾個月的月薪? 你承受得住這波動嗎?
在你還不會運用錢的時候, 拿到一大筆錢是很危險的事!
岳母 玉山 理專 20年 債券，都不能改變，只能祝福你惹
記得明年，再回來發文回顧討論，也許會有新想法
我想的比較簡單，就是一直一直放著，但似乎不是好選擇 謝謝S大
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 17:21:00理專的專業不是投資 是銷售 多半搞不清楚自己賣的是什麼
不會啦 他也是很專業的 謝謝A大
真羨慕~~有錢人~
抱歉，我都是靠祖上，我自己很廢
理專的專業不是投資 是銷售<--我的理專消失了...QQ
以20年來說，貸款付得出來就行，只是時機點要抓對
(國安基金進場時)。標的要選對(臺灣50+標普500)
1080萬，美短公債120萬(合計1200萬)。臺灣50+標普500
背後是優質企業，值得長期持有，也是資產配置的核心
美短公債作為資產配置的一部分約佔10%，主力成長還是
大盤股票。只有政府公債才能降低整體資產波動，公司債、
新興債及 高股息都不行。高股息是很糟糕的策略，漲跌都
輸大盤，股息課一堆稅又沒滾入本金。股債MDD最低分別是
標普500(-19%)+美短公債(-11%)。而高股息(-2X~3X%)
一般人還是閒錢定期定額臺灣50+標普500為宜
謝謝M大解說，現在想找穩定償還貸款又低波動的組合，但應該空集合，謝謝M大
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/19/2025 19:15:18VIP？理專的話聽過就好，我也在玉山信貸300，也是2.35%7
年期，無其他費用，不是VIP
謝謝A大
銀行全問一遍一定有30年期 我都用理財型房貸 不用還本金
買股買債買基金都隨便你 建議你理財型 開好後放著
不貸就不用繳息了 我21年貸了200入場 現在變1000多萬了
中間還多投了一頭期款買一間北市
現在每天都在等川普發瘋 發瘋隔天風雲變色記得開始進場
我今天有去問，真的有，但利率就是2.45起
換銀行試試 我貸款目的都寫投資股票 都是貸到30年
一起當債蛙！
真的很擔心本金不保的話就買直債，主要風險就剩下匯率
和台灣升息，但這你都擔心的話就…..
確實，人生不能都沒有承擔風險
貸理財型房貸
直寨不保證不倒債
借理財型的，利率會高但只還利息。對你們的現金流會有幫助
用貸出的錢來還本利合是下下策。最棒的是用原本的薪水來還
這樣借出來買的那些資產怎麼跌都會比較心安
我也覺得安心睡覺比較重要
拜託不要聽理專的..自己的財務要自己了解規劃
收入七萬，槓桿這麼大，覺得滿勇的，是我的話不敢
對不起，想要多賺一點..
別買新興市場債基金，現在都是靠AI撐盤，相對高點
買任何金融產品請好好研究做功課 會拿本金來配息的
產品都不要碰
然後雙薪只有七萬真的不夠 應該要好好增加本業收入
好的，謝謝
08年,15年，18年，多少因為理專建議房屋抵押，買高收益債
和投資保單
落入貸款陷阱還不出來，可以上網查查
貸款投資絕對很棒，但要有基本基礎知識
感覺你太急了，先補充基本的資料在投入比較好
美國公債3-4趴，公司債5-6趴，非投等7-8趴，你想一下17趴
哪來的
要搞超過10趴的配息，除非你有現金流加上搞信貸的想法
要不然很難放大槓桿，本金虧就算，如果拿去花掉，後面很
難補回來
現在很瘋狂還有美國期權，一年有30趴，但那是用來認證年
度收入配息，搞信貸的，不是拿來過生活
感覺就是賠了本金
理專賺翻了
紅明顯，先提高家庭年收比較保險
然後不要相信理專的話
但有的理專也是很專業的
這類的財務操作沒有不行，但是你家庭年收入偏少，抗風險能
力不足
如果家庭年收入是300萬+，1200萬的借貸投資是正常理財，如
果家庭年收入是200萬+，也還說的過去，110萬真的太少，有
任何意外就爆了
每月還款7萬，不靠投資收益，靠薪資還的起才有借的本錢
應該會改借款200萬
不推產品，我老公剛叫我婆婆贖回之前理專推薦她買
的美金基金，說什麼高收益債10%，月月配息，放了10
年，總報酬1%多……連通膨都打不過，還不如放定存，
典型的領息賠本金。勸你找別家辦房貸，30年期的就
算利率高一點，但每月現金流壓力不會這麼大。
對啊，30年真的比較好
哥，你沒房貸 + 家戶總收入 200，這樣只是沒事找事來心煩而
已，光把所得剩下來好好投大盤就可以了
好的 謝謝 但家裡總收入沒有那麼多啦
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/21/2025 22:49:07我也覺得保守怎麼會借錢投資......^^"
你要借要算一下每月收支比，盡量不要超過收入五成，剩下的當
生活費，不夠的再考慮用賣股/質押的方式來支付
借錢投資只是開槓桿當然可以，但要滿足一些條件
你過去的投資績效得明顯贏過2.35
自有與投資創造的現金流可負擔還款
你覺得遺贈房子給你的長輩會不會贊成你去借？
你自己手頭有沒有幾百萬自有資金可作為預備金？
我也有借款投資，前述124點都滿足，房子還是自己的
對投資的管理戰戰兢兢，最好別想無腦無本賺大錢這種事
跟B大報告確實是我想的不夠清楚，我想說能cover股息就好，但可能因小失大，謝謝
※ 編輯: FUNDAN (49.216.254.28 臺灣), 10/22/2025 09:34:42有投資理財的想法和動力是好的，如果是借貸200萬，曝險有
限，是可以的
至於投資什麼標的，建議多研究後再出手，美債+高收益債沒
有不行，但是這標的的真實樣貌或許不是你想像中的穩健保本
配息也是不一定的
理專洗肥羊真的不手軟
連掛四都不會教 專業在哪？？
all in 大盤、急用錢再質壓
不要超過20%。到死不賣
感謝現在的自己。
以敘述及回應看起來建議不用急著借，熟悉完再借也不遲
自己熟悉是否借、借多少等風險控管後，也就不需要問了
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Re: [心得] 切身之痛 不要借錢投資其實借錢投資沒那麼可怕，原po是借去買期貨 高槓桿的商品近似賭博行為才會有非常高的風險 前面有人是用房屋抵押買ETF就還不錯，有現金 流入帳還貸款，重點是貸款要繳的起，要繳的輕 鬆才適合借錢投資，我本身從出社會就一直在借14
[請益] 40歲家庭理財規劃 是否該賣舊房?現況 夫妻(40歲) 3小孩(3、10、11歲) 家庭年收約260萬，近年每年一般支出約110萬，每年可投資金額約150萬 第一間房在新北實價約1300萬已無貸款，如出租月租金約有2.5萬 後來買了第二間自住2800萬，貸款8成，約2200萬利率1.31%，每月還款抓7.5萬14
Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產小妹也想借問一下 家裡目前有三間房 大概市值2600 2000 2000 第一間沒貸款 可抵押2000出來投資 第二間第三間 房貸扣掉租金 每月還要繳7萬 每月現金流還算充足 扣掉生活支出和房貸應該還有個10萬11
[請益] 房貸 房屋抵押型貸款 都幾？本來想發房版 但實際上想尋求的是財務規劃 希望能覓得一些看法 請不吝賜教！ 由於購置的預售屋準備交屋 且近期個人股票投資操作績效普通 開始思考接下來的佈局 尋求更適合個人的資產配置/財務規劃方式 現況： （以下省略單位-萬） 股票投資約300011
[資訊] 投資型保單暗藏陷阱！ 退休族稍不慎房子大概2016-2018年左右，當時金管會管制還不是很嚴格，而且利息很低，金融界流行向退 休人士推銷，用自家房子向銀行貸款高額款項，然後結合保險業者購買鉅額投資型保單， 用利差來賺錢，並設定投資款項月月撥回機制（業務通常稱為配息，我絕不認同），將每 月撥回款項扣除房貸利息及初期看似低廉的保費後，每月都還有一筆好像不錯的「現金流 」入帳，而且保戶身故後，保險公司就會理賠，理賠金則可以拿去還給當初從銀行借來的9
[請益] 41歲男理財規劃背景：41歲男，未婚 家庭狀況：獨自扶養父母，父母都已退休，有一間屋齡40年自住透天(已無貸款) 父母收入只有國民年金2人加起來每月接近1萬 存款好像只有一點我沒詳細問 年收入：110萬左右![[請益] 41歲男理財規劃](https://i.imgur.com/i0dpHpxb.jpg "[請益] 41歲男理財規劃")
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Re: [請益] 年薪房貸評估魯叔很久沒回文了 幫你分析一下 方法一 (房屋2500萬，貸款1800萬，留800萬現金) 1800萬貸款30年，利率1.56，大約每年是75萬元的本利和，另外加上房屋管理費及稅金算![Re: [請益] 年薪房貸評估](https://doqvf81n9htmm.cloudfront.net/data/logo/logo2.png "Re: [請益] 年薪房貸評估")
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[請益] 買房錢拿去買美債 or 固定收益40歲 頂客族 新成屋 3000萬，貸八成 = 2400萬，30年， 利率 2.06-2.1% 每個月本利還款約 10萬 手上有股票+台幣+美金 NT3000萬
[請益] 1500萬現金與250萬配息投資建議38歲男 未婚 稅後年所得約1000 目前資產狀況 淨資產約7500 債券配息(約5000) 每年約250 因為持續有收入 無房貸加上物欲低(月均開銷一萬內)X
Re: [請益] 60歲男退休規畫您好，我是d大，很高興可以幫您家父規劃退休。 根據您提供的資訊，您的父親目前年齡為60歲，預計3-5年後退休，退休後會有一筆退休 金。您擔心定存利率無法抵抗通膨，因此建議他可以考慮投資美債。 以下是一些退休規劃的建議： 1.了解退休目標
![Re: [心得] 切身之痛 不要借錢投資](https://i.imgur.com/LRNHtSwb.jpg08/26 "Re: [心得] 切身之痛 不要借錢投資")