[心得] 房價跌不跌的幾個想法
小弟長期資深鄉民，最近剛進入F.I.R.E.人生滿一年。從2009年買入第一間房開始，也在版上學習不少大大的思維，在這個過程中，常跟朋友討論房市的變化，自己也分享一些討論過程中常出現的不同意見。雖然我用迷思來說，但你要說沒道理倒也不是。
【房價真的會跌嗎？破解2個迷思，回到真正關鍵】
買房永遠是台灣人逃不掉的題目，我們來看看幾個最常被提及的觀念。
迷思一：少子化＝未來房子賣不掉＝房價會跌？
這其實是個似是而非的說法，雖然人口在減少，但家戶數反而創新高，你知道嗎？目前全台人口數與2014年時相近，不過全台戶數卻大增百萬戶，光2024年前10月，台灣新增家庭戶數就已有18.4萬戶，創近28年新高，不論是單身、晚婚、離婚，都讓每戶住的人變少了，但現在人對居住空間要求越來越高，我可以委屈，但我能讓我家的貓貓狗狗住的狹小嗎？！因此，即使少子化，房子需求不見得會減少。
迷思二：房價所得比高＝買不起＝房價會跌？
很多人愛拿「房價所得比」（白話說就是你要花幾年的工作所得，才能買得起房子，台灣大約是20，歐美多半落在5-10），來佐證台灣房價太高，跌價是必然的。但我一直在想，台灣乃至東亞的房價所得比，長期都比歐美國家高，如果這是不合理的事情，跌價早就發生，但當一個情況維持了十年甚至更久時，就不該以非常態來看待，而是去思考是否這才是常態，我們看兩個數據：
中國信託發布的「2025台灣高資產客群財富報告」指出，台灣高資產人士（可投資資產達台幣3,000萬元）有高達近7成會金援子女買房，可以見得台灣或華人文化對買房的執念很強，很多年輕人購屋靠家人支持，純看薪資並不準確。
台灣房價所得比，比美國、日本及歐洲國家都高，照理說應該買不起的多，但台灣的住宅自有率卻是全球前段班（約85%），比美國（65.8%）、德國 （51.1%）等高出一截，這說明台灣人想買房的心可能比你想的更強烈，也願意扛更多的壓力。
那無殼蝸牛倒底什麼時候可以下手呢？房價什麼情況下真的會跌？我們來參考下面這三個面向：
1.持有成本變高，包括利率上升、稅率提高：如果手上一堆房屋，交的稅跟貸款利息高昂，無論投資客或持有者才會考慮拋售，增加市場供給，進一步壓低房價。不過，即使央行多次升息，目前房貸利率也就2.5%上下，更不用說房屋或地價稅低到可忽略不計，嗶！這點目前沒跡象。
2.經濟真的變差，失業率上升：這對房市有決定性的影響，然而恐怕屆時你擔心的不是買不到房，而是找不到工作，不過，至少目前台灣經濟相對穩定，嗶！一樣沒跡象。
3.區域性供需失衡：這才是想買房的人最該關注的，房子本身也是商品之一，所以也可能超漲超跌，例如新莊副都心從2012年陸續建設，到2016年新成屋攀升到均價約60萬一坪，但2017年捷運開通後熱度下滑，投資客出清，2019年剩45萬一坪，一直等到商業活絡，生活機能跟就業跟上，價格才回歸到60萬一坪以上。其實大多重劃區都有這樣的過程，選擇正確的時間進場，自住確實是可以買到划算的物件，甚至投資賺到錢。
至於很多人會期待「房價暴跌20%、30%」，會不會發生？會！但這種情況只會發生在原本瘋狂暴漲過的地區（像中國前幾年那樣），台灣大多數區域沒有那種泡沫。
結論：
那到底現在買不買房呢？說真的每個人在乎的重點不同。如果是投資，避開那些快速被炒作的蛋白區，專注可以提供收益的蛋黃區，或是還有新建設的重劃區。但如果是要自住，選定自己想要的地點，我想比什麼都重要。
以上，嘗試提煉出自己的思考方向，繼續跟各位大大學習。
也歡迎各位來我的地盤玩玩，分享一下FIRE人生的種種與回顧，包括但不限於房產。
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看到講戶數的邏輯都很有趣，有沒有想過只是戶數還沒跌
少子化衝擊戶數很明顯是會慢慢反應的，簡單預估下 呵呵
炒作不算暴漲？
空空不洗翻這篇
好的 整篇重點94漲
不用講一堆 到最後就是供給 需求問題
最大的問題 就是通膨 貨幣超發 你說有沒有炒作當然有
少子化一定會影響啊，但房價要考量的面向很多不是單一因素
決定。城鄉人口的遷移、通膨、物價上漲、人力薪資成本上漲
、建築法規消防法規更新、土地上漲…等等因素加上少子化是
大利空沒錯，但綜合其他利多因素幾加幾減…這麼有自信綜合
結果是跌？
風口上的豬當自己神仙
我講白點就是至少還可以炒10~20年 有本事的人就移民了
全世界只有台灣人喜歡住什麼工廠附近 笑爛
錯誤連篇
我很認同
少子化但…家族的積蓄沒消失
都心化open book還會賭錯
小心後代上不了資產階級的列車
如果沒有爆發大規模WW川，
那麼後代大概就是奴隸階級了，翻不了身
什麼叫做奴隸階級
就是扣掉基本生活開銷，基本沒有什麼積蓄
那連當風口上的豬都不會是…？
以前我也以為少子化會影響房價，但這幾年北市雲林嘉義苗
栗屏東，都是少子化創新高的地方
屏東這幾年房子也是年年創新高。
在台灣 低利率本身就是有利於囤房。
我是覺得不會跌啦,華人對於房屋有很深的執著,在全世界
都一樣,那是刻在血液裡面,至少這幾代都不見消退
要經濟崩盤 房價才有跌的可能
老宅很多都沒貸款了 尤其是台北人
但 我的認知是修正還是會有
而且華人鬥性很強
你覺得有能力的人會甘願像魯空一樣躺平嗎
不動產就是展現鬥性的其中一個
修正 等不等於 跌 就看個人觀點，有些人沒到大崩都不算
跌....
台灣人重視第一的是社會地位
歐美是family 看看差多少
最主要是還是正資產 還是有賺頭 搞到沒賺頭就不一定了
央行這幾波管制 其實已經算出手抑制 讓崩盤機率又降不少
你是不是套到現金流要轉不過來了
鬥性+利率低+囤房沒壓力等於什麼 可以自己想想
少子化世代還沒長大 和房地產市場根本還沒有連結上
擔心房價跌，還是租房子安心
華人血性就要要把你踩在腳底下XD
真的跌時你也買不起或不想買了
現在不買以後也是要買 少子化影響50年後吧
簡單說常人能判斷的條件 都不具備房價跌的因素，會跌一定是
大家都想不到的
假如30-50歲是買房主力，才剛要往少子化的人去出發
很多點可以吐槽，房屋自有率那麼高，那誰要買房
不漲就是跌，不用催眠自己了
人變少 但錢變多 不動產就會是最重要的籌碼
自有率高 不代表你有本事能力獨立出去自己買房
完全兩回事
買房子 買來 保值 抗通膨 做生意抵押 都有
講白點在台灣買房子 就是買來贏的 的成本在
沒那麼單純 解決住這個問題
不會贏的 很難賺的房子 是沒什麼要跟你搶的 台灣人世界精
結論，蛋殼偏鄉穩漲不跌
不管是FIRE族還是炒房族都希望漲，只有真的想買房自住的人
希望房價跌也是很有趣
房地產=台灣正2.5超低波 躺著賺
2002-2003之後明顯少子化 目前開始出社會 大概5-10年後
進入房地產市場
不要覺得很遙遠…國發會預估，2040年台灣人口就會少1
77萬左右，降很快的
有沒有一種可能 大家都往外跑了?年輕人單身離家自己住
老人大部分都是跟配偶住或獨居，釋出的房子少說也有8
0萬間
老房子房屋稅極低，屯著不賣不租沒啥成本
不需要這麼大的坪數 15坪養貓狗肯定就夠了一個箱子一坪
而且台灣沒有佔屋法，歐美不住的房子會被佔
你還趕不走
其實就是台灣有錢人超多 就這麼簡單
這些國家不大會屯房，管理困難
都不到 15坪算是委屈?所以低坪數房屋興起 戶數最多一個
往外跑 當然有可能 問題是你外語能力要很強
台灣又不是英美語系國家 大學生一堆英文都不會說哪邊跑
人一戶 人越少 當然影響!蛋白區影響 至於經濟....實話
美國是持有稅+保險+房貸，很高
特別是保險最近幾年大漲
老房 都是土地 你動土地 政治人物會跟你拼命
鄉民很難想象一年保費1-3萬美元
說通膨很高 美國再刺你一刀 下半年甚至到明年就很有感
如果台灣這樣搞，保證一堆人得賣房改租
迷思一似是而非，雖然近十年少子化，只是20歲以上人口是
持續增加的，家戶數也是增加，未來再20年絕對是雙減，房
價漲跌還是要看20年後通膨程度、有無外資買盤（移工、陸
資）跟少子化內需減少彼此孰強孰弱
雞湯好喝
基本上只要全面開放陸資+貸款 就能全面房價起飛，就看執
政者敢不敢
迷思一是真的，慎選區域
迷思二是假的，要看基本面跟租金房價比
看日本就知道了啦 核心還是無腦漲 資產階級坐擁蛋黃 魯
空要進城打拼 就乖乖繳租被吸血 cc
很多房屋其實是無效的 比如說鄉下的老厝 山坡地老別墅
這些房子其實最後也不會有人去住
第一點，高齡化就是老人還活著，正常情況 都是分戶住
漲是因為通膨+都市發展，跌是賣不掉的紙上富貴
日本泡沫跌20年才回來，還沒算通膨，確定要學日本XD
大家都想住的地方不會跌
數量都被建商控制得好好的 行情不好就不蓋了
有錢人寧願把牛奶倒掉 也不要給一般人打壞行情
你講這些跟投顧老師一樣
拿a時間點的數據跟長期做比較
真要比房價所得比跟持有房產比率
要用兩個曲線圖來比較
房價不會跌 因為政府作莊 只要党要，不惜犧牲其它任何
產業 隨便搞個刺激政策就噴上天了
你講一堆都是老調重彈了，網路上一堆類似的整理，感覺A
I來寫都比你好
你484想當下一個sway
沒事做的人真的很可怕
對 重點在有沒有泡沫 現在就沒有 那要討論跌也太早
窮人買得起才是泡沫
現在金龍就是打這個
你只是想來廣告吧，這內容版上說到爛了
廣告
台灣的少子化是國安問題，與其談房價，不如先重視未
來軍人、勞保退休金、健保怎麼繼續
今年新生兒要跌破10萬人了，過20年開始反應在經濟會
很可怕
然後板上的外勞會買房，真的不要反串
ㄏㄏㄏ
廣告仔
現在低利率，持有多屋又沒有高成本稅制，光是把屋租出
去就打平貸款，真的難跌啦，看一下版上的大佬有10間房
的都無感打房，你覺得呢？
沒差 現在大家等繼承= =
等繼承的前提是你的工作地啊
臺灣房市走空條件隨便都能列出三五個，反倒是走多條件
基本上列不太出來。大概不漲不跌態勢會維持個幾年再緩
跌
不就是只漲不跌，說那麼多？
急了 怕不漲齁
不是 少子化的影響根本還沒出來 一直說少子化沒差是三小=
=
你寫的沒有比AI好的話就不用發文了吧
少子化的影響早就出來的 只是房價還沒影響到
少子化就是 4房需求 在消失
低薪高房價 就是手槍宅流行 跟薪水沒辦法完全脫鉤的
少子化==> 沒人要做工 漲價
重點是漲了之後賣給誰？有沒有想過這個問題，房貸一開始緊
縮，交易量窒息，很多人要買房根本沒錢打腫臉充胖子
買之後來台灣的大陸人
一定有人回答你可以借錢就好
台灣人對結婚生子的觀念都改變了,憑什麼熱愛買房的觀念不
會變?
我不相信一個不婚不生絕子絕孫的台灣人會熱衷買房
奇怪的就是這樣，我身邊不婚不生的人也是熱愛買房，黃金
單身漢的房子弄得更漂亮，可以把更多的妹
可惜狗狗哥被永桶了（申訴中）無法站出來為自己捍
衛南科
房蟲要被套了，最近一堆這種文章，表示這些人應該在等
死狀態，如果房地產穩漲的話，你管他量跌哦，笑死
戶數預估在2026年是一個peak
當然要漲,哪次不漲,電價、物價,通通給我漲起來
爸爸有錢的很多很多，非常多
房價所得比快要可以當屁了
政府說 don’t look up 你怕了喔
可是爸爸有錢 以前就是了 只是因為以前沒那麼緊張買
201X年 房價幾乎死魚
房價所得還是有差啊 看這波新青安低總漲得比高總兇很多
看到第一點拿小貓小狗來情勒，推不下去
呵 華人比較奴 願意犧牲很多換來一間房子
現在一堆人躺平 等老人死光 就剩躺平年輕人了 再看房仲要
怎麼情勒年輕人
笑死 躺平的人本來就不在買房客群啦
你也要有本事躺平啊 妳爸媽的房確定會留給你嗎
我菜市場做生意聽到有人被詐騙喔
好奇原PO的fire門檻？
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總結吐嘲一下某些人的想法 房屋自有率高 包含蛋毛鄉下區 屋齡破表 （台灣屋齡中位數33）四合院 公寓 少子化不代表新屋數量會增加反而建商也會看比例蓋房（總是有一堆人覺得自己最聰明別人是白癡）29
最核心的是少子化會崩盤 這個大家都計算過了40->20->10->5->2 每年只有兩萬人出生，房子要賣給誰？ 最重要的是菲比司經過AI量化計算的結果就是崩 菲比司是誰？是台灣很知名的投資大神，大神的話你不信，我也沒辦法。7
: : 買房永遠是台灣人逃不掉的題目，我們來看看幾個最常被提及的觀念。 : 迷思一：少子化＝未來房子賣不掉＝房價會跌？ : 這其實是個似是而非的說法，雖然人口在減少，但家戶數反而創新高，你知道嗎？目前全台 : 人口數與2014年時相近，不過全台戶數卻大增百萬戶，光2024年前10月，台灣新增家庭戶數
爆
Re: [問卦] 誰規定房價一定要低因為 房子是拿來住的不是拿來投資 房子是拿來住不是拿來炒 房子是拿來住的不是拿來賺錢的 基本上買房最重要就是跟工作有關 很少人有能力住南部每天通勤到北部上班 所以衡量人民的買房能力 通常會用房價所得 房貸負擔率比 來做比較 通常房價低的地方 大部分就是工作機會比較缺乏的地方![Re: [問卦] 誰規定房價一定要低](https://i.imgur.com/DUBtc9Ib.jpg "Re: [問卦] 誰規定房價一定要低")
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[閒聊] 魯空要什麼時候才會買房?最近想說再買一間，馬上被周邊的人勸退 他們講的還是那幾句 什麼少子化、房價所得比、政府打房、升息、景氣衰退、房價泡沫太高不合理 房價會跌、現在買風險太高、再多看看多等等買房不要急於一時...... 我都懶得爭了![[閒聊] 魯空要什麼時候才會買房?](https://i.imgur.com/E2au04Rb.jpg "[閒聊] 魯空要什麼時候才會買房?")
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[閒聊] 央行與房價所得比最近無聊亂滑臉書觀摩圖文創作，偶然滑到一個律師圖文粉絲團 沒想到裡面居然也有討論房價問題(流量密碼？ 他提到三點蠻有趣的： 1.有律師前輩去看房，代銷知道其律師身份後暗示此建案你應該買不起 2.有律師同事算過他台北租屋處20年的租金比買下來的利息低![[閒聊] 央行與房價所得比](https://i.imgur.com/ZV8cq2yb.png "[閒聊] 央行與房價所得比")
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[請益]能夠解決高房價所得比能得諾貝爾經濟學獎?先說我不是空空, 只是在了解一個經濟問題, 反向思考看看, 如果找不到反例那就是真理了 看起來房價問題 應該任何人都解不了了 1. 戰爭->不可能 2. 限購令(生多買多,看人頭)->不可能![[請益]能夠解決高房價所得比能得諾貝爾經濟學獎?](https://i.imgur.com/LEJL5Wtb.jpeg "[請益]能夠解決高房價所得比能得諾貝爾經濟學獎?")
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Re: [心得] 歷史軌跡看少子化和高房價的關聯性只要是經濟行為 就是脫離不了供需關係 供不應求 就是漲 供過於求 就是跌 要影響到房價阿~ 正確的來說 不是"少子化" 而是"人口數"![Re: [心得] 歷史軌跡看少子化和高房價的關聯性](https://i.imgur.com/gkj2wNxb.jpg "Re: [心得] 歷史軌跡看少子化和高房價的關聯性")
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Re: [新聞] 行政院會拍板房地合一稅2.0 法人個人5年如果這個法案通過的話，應該會有以下影響 一、如果是原本房價很貴，又是好區域、然後投資客少的地方 法案一通過，房子供給量會減少 好區域是熱門的，供給量房價可能會造成房價跌不下來，或是繼續溫和上漲 自住屋主多的好區域，不太會因為這個法案受影響8
Re: [問卦] 少子化 房價會跌 484都市傳說原文恕刪 過去房價只漲不跌的經驗不能套用在未來， 這波房價漲就是資金行情， 不要被洗腦全台灣都是只漲不跌， 而被當韭菜，1
Re: [問卦] 日本房價低，為何自有只有60%？其實事情很簡單，就是多數人對於未來的看法，決定持有率高低。 台積電700真他媽的貴，新光金8塊水餃有夠便宜對不對？如果便宜就要買那一定是新光 買爆啊！但如果你預期未來台積電會漲到800，那你還是會買台積電；至於新光金，如果 你預期會繼續跌，那再便宜我想你也不會買進。 房產也是一樣啊！日本的房屋相較於泡沫時夠便宜了，可是持有率還是偏低，當然這跟![Re: [問卦] 日本房價低，為何自有只有60%？](https://i.imgur.com/2zYlbLJb.jpg "Re: [問卦] 日本房價低，為何自有只有60%？")
Re: [問卦] 少子化為何房價不跌安安，各位安安，買不起房子的魯蛇安安。 事情是這樣子的喇。 房價只有單純的供需問題 會漲表示需求＞供給，反之亦然 很多人都只會抓著單一數據開始跳針耍智障