[閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。
標的：
高雄市楠梓區，興連城pro+社區。
分類：
看漲。
分析/正文：
位於高雄市楠梓區，都會公園捷運站4號出口，捷運出口到站就到家。
周遭兩間大型家樂福都很近，楠梓都會公園站生活機能佳，都會公園捷運站非常近，旁邊都會公園走路就到。
社區戶數83戶而已，配兩部電梯。
110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢，兩房一坪約19萬～22萬左右，兩房總價約420萬元上下。
從交屋權狀日期是113年底交屋，開始計算時間與後面持有成本與獲利，相關稅的追蹤計算。
隔壁協勝發新建案同時蓋好，協勝發成屋販售，販售成交價格均價應落在4開頭。
高雄新建案兩房很可憐，幾乎都有暗房或暗廳，這大樓兩房明房明廳，贏很多其他新建案大樓。
捷運10分鐘到高鐵左營站，新光三越。
捷運14分鐘到漢神巨蛋站，瑞豐夜市。
捷運20分鐘到高雄火車站。
台積電科學園區基地車程距離近。
都會公園捷運站，周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案，也沒什麼土地了。
進退場機制：
雖然是明房明廳，本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光，但後來網路上看到其他人的分析，自己評估後也是覺得值得，所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建案。
我跟我朋友都是是買中高樓層，實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好，我買20萬一坪上下，隔壁40萬一坪上下，覺得賺到。
因為我有買，我就實際以我買的大概，來做標的分析與後續追蹤。
110年底預售屋購買，113年底交屋開始計算成屋持有時間成本，兩房20,93坪購入價格抓約420萬。
113年底，交屋購入成本，以自備款兩成84萬+雜項費用16萬，抓成本100萬。
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如果現在出售的話。
隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X～48左右不二價，現在保守預估這間大樓單坪行情至少約36萬一坪，總價價格753萬，這價格低總價，又是新建案絕對會成交而且很好賣。
753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合一稅137萬，稅後淨利178萬。
成本100萬，半年稅後純獲利178萬，等於年獲利報酬率約356%。
如小換大重購退稅為，成本100萬，半年純獲利315萬，等於年獲利報酬率約630%。
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我自己是打算長期持有至少5年或10年。
保守計算抓118年底出售好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，小坪數低總價，屋齡也才5年，又是捷運宅，總價價格約1088萬。
1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅128萬，稅後淨利510萬。
成本100萬，五年稅後純獲利510萬，一年獲利報酬率約105%。
如小換大重購退稅為，成本100萬，五年純獲利638萬，一年獲利報酬率約127.6%。
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本文章建案個人有購買，空著放著，個人看好，現在也真的漲很多。
一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。
以上整理與心得分享，請參考，謝謝。
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？
我前兩個月在這邊廣告的鄉民委託楠梓清景麟白易居
專任一個月成交 這幾天也要交屋了 那邊真的方便
不過那時候版上推文酸的要死 XD
楠梓，這價格很勇哦，很多高雄在地人都在看楠梓笑話
楠梓這10年一直被看笑話，大樓建案一路笑到一坪12萬
成交到48萬，笑吧，沒差。
好了啦
當年竹北2字頭被笑到8字頭 ，現在看楠梓1字頭看會被笑
到幾字頭
越笑越漲，一個數鈔票，一個在電腦前面笑
趕快all-in
楠梓2房，4xx萬時我也買一間，到了7xx萬趕緊再買一間。
因為是第3房又剛好遇到金龍風暴，跟銀行周旋好久才弄好
。所以有幾家銀行我以後就盡量不跟他們往來，例如兆X...
利用小瑕疵都要交屋了才退我聯徵!! 很賭爛。後來土銀貸
款利率談到3.6%才貸到，不過我沒差...因為我知道房價會
漲起來，後面再轉貸就好，先貸再說，而現在也真的漲起
來了。
估52萬你是
五年後，屋齡5年，兩房捷運宅1088萬你覺得呢？
疫情時候才一字頭
是啊，1字頭就已經被一堆人笑盤子了，笑到現在已經
很多成交4字頭
預測= =
投資性質，購入動機都是未來預測，沒錯。
疫情的時候你能估到有台積電嗎 講這都無謂
如果言而有據 然後實現 那是神
如果只是瞎矇 那就是猜而已
所以我不是現在先打預測了嗎？我又不是台積電漲到破
千才馬後炮，我也的確買了這建案20萬一坪左右，現在
的確實登36了
還有就是你對中古屋的估計有點有趣
未來玩城市當初大概16 現在也只有25
謝謝，我現在還持有40幾間房子，買賣經驗也不少，
屋齡都是10年內
或許118新屋有52 並不代表你舊屋也有52
我沒有估未來玩城市，我文章是估興連城pro+
你講這些沒有差呀 就只是要擺老而已
未來供給量太大 房東跟房東之間也在價格競爭而且未來會
更明顯 賣太高客人會覺得這個價不如回防高雄市蛋黃中心
118年這區域新建案我心裡估計會上6字頭，到時這間
五年屋齡52差不多。
隨便你愛怎麼講 你可以講別人也可以兔而已
你不接受吐槽就算了 扯什麼你買幾間好像不是重點
現在爭這些也沒意義，以後就知道了，這是預測文，然
後我也不是擺老，我不到40歲。
理性溝通，我沒有不接受吐槽，就討論意見不同就惱
怒了嗎，也明說是預測文了
你自己想要用誇張的標題博眼球 又不接受吐槽
那就自己爽就好了
沒有惱怒呀 我有攻擊你什麼嗎
只是覺得你的預測根據是?
擺老
林北看很準 上波有賺到
說你擺老不是事實嗎
這樣不能講喔 那你請便
然後房屋價值其實可以估算，套入土地成本，建料成
本，建商獲利空間，可以推估建商土地未來推案大概會
賣多少
單勒
呵呵呵呵，你開心就好，你很棒歐
沒有很棒喔 只是不喜歡發做夢文
這文不錯啊
自己愛嘴105%
楠梓的問題跟善新一樣 天花板就在那
楠梓20的時候也是被說天花板歐，未來的事說不準，
所以這篇已經講明是預測文
所以說你擺老不是剛好嗎 假設沒有其他重大影響
為什麼有105% 你的理由是?
你一直在講古 那時有重大影響呀
如果預測順利，105%文章內容有打嘍，五年後如果賣
掉，我也會回文，歡迎持續追蹤。
假設目前沒有特別的利多 青埔會大量交屋
五年前你有在這發文嗎 笑死了
小心不要真的笑死啦，注意身體健康
楠梓喔 只記得這地方有夠會淹水的
要買記得先打聽好有沒有淹水紀錄
沒有笑死喔 因為以後就不記得你了
好的，謝謝
就像帥大也是翻過去的一頁
高雄捷運已經通車17年 如果這是題材 早就是題材
北高雄不是還有橋頭那邊有貨供給
隔壁橋頭現在新建案也是賣3x~4x嘍
淡水35% 楠梓105% 下一篇 大寮315%是吧?
恭喜發財，你好棒
你知道同行競爭有多少人嗎現在不賣你要抱很久
不就預測文而已 有人在氣啥
人家敢洗文別人就敢吐槽而已呀
真的給你的感受是這樣嗎？實在是很抱歉呢~
卡 等5年後回來看
不需要為你的行為抱歉 只是覺得看了一篇落落長廢文
要洗文才不會打這麼多字==
估118年..52萬，很保守了吧!!....難道有人會估楠梓台積5
個廠跑去美國?? 有的出來簽到一下，以後回查驗證。
西卡也常常在房子以外的東西洗文 不是長就不是洗文
我沒有洗文的意思，我認真花時間算數字與文章內容，
沒想到是給你這種感受呢～
只是他比較不介意被吐
因為你講的東西 並沒有人不知道
是是是，原來如此
都會公園沒土地 所以有看到82期 海科大那邊嗎
那邊離學校更近 更方便
講得好像有稀缺性 也只是你認為的稀缺
海科大離都會公園捷運站有距離，我是說都會公園捷運
站周遭已沒什麼土地
所以呢 都會公園站很重要嗎
他跟其他捷運站有什麼不同
好啦，你很棒，你對，要長命百歲，祝福您
就算有紫線 規劃是跟青埔
你看 碰到實際問題 你就開始講這些五四三
不然就是講盤古開天的事
我就單純講都會公園捷運站，預測這社區，誰要跟我
扯其他543的呢？
"好啦，你很棒，你對，要長命百歲，祝福您"
你文章可以扯兩間3公里的家樂福 別人不能拿500公尺的
82期比較喔
不會回您嘍，因為您扯其他543的事情太多嘍，您可以
繼續發表，您開心就好
因為你也講不出東西而已
是是是，100分，咕嚕咕嚕咕嚕，已沉默
面對競品優劣完全講不出來
阿不是說不回了?
馬後砲。剛好遇到台gg真的過去，沒過去30超盤。
您好，買的當下還沒台積電，但已經看好這建案，所以
這樣是馬後炮嗎？
楠梓漢
哈哈哈
勇士給推, 52/36 = 44.44%，算4.5年，每年大概10%
我自己會抓5%, 到時再觀察市場實登
等著看笑話的在地人最後都變笑話了吧
跟著捷運紅線不會失敗，以後還有義享二期和富邦凹子
底
感謝分享，套用進去粗算建議算法是（52-36）.2，
（52-36）價差／7.2自備
因為大部分新建案都自備兩成，能貸款大部分人都會貸
款
成本實際只有7.2+持有期間的支出
發這些文到底要幹嘛？
的確，富邦跟義享，還有捷運線周遭價格越來越高很
明顯
這麼好賺你先掃光啊 還分享咧
關於台積電喔，我個人的感覺是...去美國主要是戰略考量(
美國的戰略)，美國想要台積電技術。但留台灣是成本考量
，所以部分技術會去美國，但主要產能會在台灣，所以不
用擔心現有的廠跑去美國。...除非台積廠的自動化已經到
了非常精簡人力，生產全都AI，連研發都AI，這才有可能大
量移去美國，也不是不可能，但還要很久。
嗯嗯，我也覺得是這樣，美國成本真的高許多
你有去看過隔壁嗎 均價不會4開頭
有歐，隔壁面興連城的不用約35～38，但面都會公園
景觀中低樓層開始，都是4開頭，均價中間值應該是4
我有買面景觀的高樓層三房，的確是4x
你幾月去的 我第二天去怎麼中低樓層不用4
你面都會公園那面8樓以下吧，或是面協勝發不用4啊
更正，面興連城
你上面不是說面都會公園景觀中低樓層開始 都是4開頭
26層，我是中高樓層面都會公園，13樓以上
但價差有這麼大哦 8F是36
對啊，26層，面都會公園，8樓以下中低不用4啊
真假，你是A幾？我是A1，四戶一層的
還是你是六戶一層的？
A1 不過我是沒買 但我是蠻看好這裡的
越笑越漲，去年買35，現在40～
A1 算是3+1吧 我剛剛還以為你講B棟
我當天去，只看一層四戶，然後要面都會公園的A1跟A2
A1面都會公園景觀，8樓只要36嗎？這麼便宜？覺得這
價位可以再入手！
嗯嗯 是A1沒錯 這裡的確是缺地 不過A棟選面另一邊的還得擔
心京城蓋起來 保養廠那塊應該會15樓 所以我當初還有看A5
17F 3x尾/坪吧
了解，感謝分享，這邊都會公園站的確是沒什麼土地了
，我也很看好這
應該賣掉了啦 我覺得前兩天就被買的差不多了 開價當然不是
36啦 還要再扣5%
為啥我沒有扣5%，是不二價？
那個B6 2F還不用3字頭 比我估的還便宜 差點下手XD
真假，不用3，那現在對比周遭新建案真的很划算欸！
期待實價登錄看到底價格怎樣～
這棟可以買啦 但隔壁pro+ 當初在蓋是不是沒考慮隔壁這棟啊
那個格局我覺得不太行欸
但你買在20 那是無敵啦 只是當初應該是被很多人罵盤就是X
D
的確，但買楠梓好幾年好幾個建案了，一直都是被笑盤
子，現在看價格還是一直上去
不過拿來租GGer很夠用了 後面還有幾個廠的大軍來襲 這裡很
有競爭力的
協勝發跟興連城一開始就有協調好，完工日差不多，
所以興連城基地還空一年左右，才開始動工
這兩個建案蓋這樣，還有完工日，都是協調過的
但那個樣子怎麼看起來不像有協調好XD
但那個南下路口如果從台一線要右轉進來要很小心 那裡車都
很快 滿常出車禍的
嗯嗯，我朋友買pro+兩房一樣420左右，有裝潢出租，
含管理費租2.5萬的樣子，過年前很快就簽約租掉
我空屋不敢出租，沒有心力處理可能的麻煩
謝謝告知
那你是本厚啦 不然那邊空屋租應該18k沒問題
這區其實是還有地 72期重劃區 不過那個地下有被埋廢棄物
可能也沒那麼快處理好
只是那個位置跟這裡比就不是捷運了 可能面公園會比較優而
已
用自備款算，那稅費也要用自備款算吧
大概2010有一個房仲也是這樣神奇算法
目標價可能也可以參考永信在海科東買的那塊住三 81w/坪 那
邊蓋好 我猜大概開一坪47～50賣吧
永信那塊我估未來至少會賣46以上，至少均5
楠梓真的一直被低估
沒錯
那個點位置真的不錯
順便推算一下仁武北屋一帶五年後價格 感謝
真哭 標的文愛看不看 怎麼有人這麼氣
感謝分享，有料的預測分析
楠梓上50/p穩的，一路笑上去
人家就賺大錢敢曝險，嘰嘰叫有夠好笑……擺老又怎樣…
竹科中科南科都演過了，邁邁又這麼邁力剛好而已吧
好 信你一把 歐印
現在還幻想118年楠梓52/p喔?? 有夢最美 你爽就好
都會公園站會是最低價 後勁跟青浦比較值錢 但價差最多
5萬 當地人不會住 只能靠外來
楠梓52萬怎麼了？
說真的當地人連楠梓都住不起也沒地方能住了 原高雄市剩
小港比楠梓便宜了吧都新屋比 當地人被趕去住高雄縣瑪卡
巴卡
高雄在地人有甚麼好吵的 人家新竹在地人都沒叫了
拿台南新善比是來讓人看笑話的嗎？ 台南什麼基建都沒有
只有個南科而已 繳一樣的稅卻只能當三等公民 是要比什
麼？
永信旁邊那棟盛豐禾的也還沒開賣阿
![Re: [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。](https://i.imgur.com/5Vj8Eimb.jpeg "Re: [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。")
![Re: [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。](https://i.imgur.com/6ycvjjzb.jpeg "Re: [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。")
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Re: [請益] 存股獲利的迷思前面兩篇參考： 上一篇講一半，這篇接著補完 1. 【每個人的成本心理帳戶不同】![Re: [請益] 存股獲利的迷思](https://pic.pimg.tw/wewe333we/1591768331-2616432302.png "Re: [請益] 存股獲利的迷思")
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[請益] 26年大樓該賣嗎？四年前(107年)購入一間舊大樓， 三房二廳無車位，成本單坪10萬， 位於東高雄鳳山，距離捷運站700公尺。 原打算日後自住， 持有期間皆租人，年租金12.6萬。10
[請益] 投資賣房次序房板前輩們好，小弟因為這兩年陸續交易了幾間成屋和預售屋 想請各位給我一些目前手上房產處理的建議 我和太太目前分別持有 成屋一間O(23年社區平車) 109.07以960取得 市價約1600 地點:新竹園區旁 預售兩間A.B 預計112年底交屋 110.04 以1848 1844取得 地點:竹北縣一10
Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利？買家要注意什麼用一個比較實務上的例子舉例 假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年（35%房地合一稅） 現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬 現在行情價格為1800萬 1800萬組成為5
[請益] 房地合一賣屋問題因為家庭人口有變多 所以購入了一間預售屋， 即將交屋，所以有重購退稅跟房地合一稅的問題想請教一下版上大神。 看板上大神分享 「賣的時候戶籍放在賣的房子，賣完後，再遷新屋，再申請重購退稅」比較安全