Re: [閒聊] 收租的房子該不該賣

※ 引述《scitamehtam (新竹恐牙狼)》之銘言：
: 目前手上有幾間收租房
: 投報率約在2.7-3.0%附近
: 目前資金成本已經2.5左右
: 實在沒什有利可圖空間
: 但我算是持有5-10年了
: 這幾年去買的收租投報率應該更低
: 現在有考慮是不是先賣掉
: 拿現金
: 但又找不到穩穩有現金流進的產品
: 該怎麼操作
: 真心求投資前輩

以原PO說明的條件，假設購入價820萬，交易稅費18萬，裝潢250萬。
以上合計是1088萬，做為租金投報率的成本基礎。
若投報率2.8%，回推每月收租25387。

假設7年前買入，貸款8成656萬，那時候利率低，估2.2%，每月本息攤還24908。
已還7年，本金餘額539萬。

以這個情境，收租打平還款現金流。

假設銀行鑑價是820萬*2=1640萬。
貸款成數以8成計(原PO沒提到是否同一人持有的多屋情境，就當做第一屋)。
最大增貸空間是1640*0.8-539=773萬

若增貸：
假設財力充足可增貸773萬，30年期2.6%。
每月本息攤還30946。
先找投資標的，有把握再貸出來投資。

若賣掉：
1. 現在不好賣。
2. 雖然房價依購入價是翻倍了，但是以這個情境，把裝潢和交易費用計入，獲利是1640萬-1088萬=552萬，還沒扣交易稅費呢，比增貸可以多拿的773萬還少。當然，賣掉後的整包本金+獲利的金額比較高，運用空間大，用全款買房優勢在冷盤找好標的用力殺價也行。

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