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Re: [閒聊] 小心複製 1980年代，美股噴歪、房市噴爆

s8752134 發表於 2025/9/15 下午2:10:23
看板home-sale標題Re: [閒聊] 小心複製 1980年代，美股噴歪、房市噴爆作者
s8752134
 (Sea)時間推噓21 推:22 噓:1 →:32

※ 引述《jinso7410 (Aso)》之銘言：
: 現在情況很像：經濟還在往上走，M2 供給還在撐盤，但建商反而縮手，停止大量推案。: 當需求還在，但供給被壓住，只要建商不亂供貨，這波成交量低點，就很可能是未來回頭: 看最漂亮的買點。
: 換句話說，低量不是冷清，而是房市噴爆的暴風雨前寧靜。
: 總結:
: 房市未來只要
: A.經濟沒疲軟
: B.建商不要瘋狂釋出供給

供給縮是必然。

為什麼建商不會有後續瘋狂的釋出供給？

講一下建商推案的邏輯 - 投入資金的投報率與該筆投入所承擔的風險。

這點其實跟投客買房很像，也跟每種投資工具都一樣，重點就是你的預期報酬和風險。

我們投資客買房根據自己的需求，會對投入的資金設有預期報酬率。

有經驗厲害的投客通常就是預期報酬抓的精準，報酬相較一般投資者也會較高。


簡單的案例：

你今天要投資客買一間 1000 萬的中古房，投資的手法又分為賺價差 or 收租，

這裡以賺價差來分享。 假設是在過去可以貸款 8 成的環境。

他拿出來的自備款是 200 萬 + 買服 + 過戶相關費用，算一算大約 215-225 萬。

我們就算 220 萬，這個是投資客一開始實際拿出來的成本。

再來就是翻修費用 + 賣出前的房貸本金 + 利息。

翻修費用算的是投入成本，要計入報酬的。

房貸本息也是你投入的成本，也要計入報酬。

一般有經驗的投客在翻新轉賣，買 --> 過戶 --> 裝潢 --> 賣 --> 過戶結案，

抓一年持有成本，是一個合理的計算報酬的週期。

通常這總價帶的裝修費用大約會在 50 - 100 萬這區間，看你預期後續的賣價要

抓多少，這個又跟當時、該區的待售物件有關聯，這我們抓含稅價中間值 75 萬。

一年的房貸本利是 36 萬，其中約一半是費用 18 萬。

所以實際上這投客買這房付出去的成本加起來大約 330 萬。(裝修我們取中間值)

330 萬你預期一年的報酬率是多少你才願意幹？ 如果淨利抓 20%，你要淨賺 66 萬。

這房子買了裝修後轉賣售價大約 1210 萬，你最終淨拿才會有 66 萬左右。
(取決這投客的各項成本包含買賣仲介費能壓多少)

而同樣的例子，如果你只能貸款 5 成，報酬剩下多少？ 大約剩下 6.5%

一樣都是買 1000 萬賣 1210萬，淨賺 66 萬喔，但你得拿出來的自有資金更多。

辛苦搞一年，要承擔裝潢有問題的風險 / 判斷錯誤賣更久的風險，

實際報酬剩 6.5%，你要嗎？ 當然不要啊！

所以板上投客不就跑去買股票 / 債券...etc，然後視自己的金流狀況再槓幾層，

報酬也輕鬆超過 6.5%。


建商同樣的道理，你限制他土建融的成數少成那樣，最多最多只能 5 成，有一成還

限制 10% 動工後才能撥，給你貸到滿至少也得掏一半自有資金出來。

只是差別建商可以透過預售屋，由買方支付一些費用，等同可少拿一些自有資金，

但現在市況那麼難賣，建商也會算啊，怎麼看投入成本換算的報酬就是不划算，

他當然就不推案。

難借錢 / 借貸成本高 / 房子現下又不好賣，

既然政策不鼓勵蓋新房，他就做其他轉投資項目就好，

至少也要等到政策明確鼓勵建商好借貸的時候，這些建商才會願意續推。

至於等到哪時候？

一切都是看政府對於房地產的長期政策到底是希望怎麼搞。

你一邊說全台一堆老屋，很有地震風險急需改建，

另一邊又擋建商蓋新房，不提供安全的新屋供給，

這種就是毫無宏觀的治理角度，頭痛醫頭腳痛醫腳，

而且這次明顯是還沒痛，央行就跳出來覺得以後可能會痛，先猛藥灌下去醫...

說真的拉，一年才 10 幾萬的新屋供給，對比老屋需要汰換的速度，根本遠遠不足。

10 幾萬供給就在那邊喊可能很痛，真的毫不貼近市場也狀況外的學者在制定我國的

金融政策。


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※ PTT 留言評論
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kl040809/15 14:12沒關係啦 反正台灣人特愛住古蹟

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kl040809/15 14:12古蹟有不同的味道

推

CharleneTsai09/15 14:14推案少了 這幾年的建案品質可能好些

推

jonson09/15 14:21少子化那麼嚴重,國立大學都隨便你讀了，還蓋房子幹嘛

推

childeviler209/15 14:22空空沒辦法理解。囧生：建商一定是看到了什麼...

推

childeviler209/15 14:23啊借錢建商一樣被擋，講很多次了還看不到，借不到要

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childeviler209/15 14:23拿大筆資金出來蓋房子，手骨粗的還剩幾個建商？

推

kcy0578509/15 14:25囧森沒辦法解釋加拿大生育率1.26幹麻蓋房子

推

kusomanfcu09/15 14:40對啊 剩一堆50路以上 非市區給 喊社宅的人住

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kusomanfcu09/15 14:41如果出生率沒有上升會加碼更多生育補助在社宅上面的優

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kusomanfcu09/15 14:41先權
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kusomanfcu09/15 14:41算看看每年如果1/4的生育 3-5萬

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kusomanfcu09/15 14:42不用幾年所有的社宅都填滿了

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kusomanfcu09/15 14:42“所有”

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kusomanfcu09/15 14:42然後還會擔心人口問題嗎？ 加碼社宅全部都給要生的優

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kusomanfcu09/15 14:42先

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kusomanfcu09/15 14:43社宅本來就該這樣

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kusomanfcu09/15 14:43什麼單身什麼老的 不是有遊民收容中心嗎

推

jinso741009/15 14:46現在資金行情準備起噴，剛好遇到建商供給縮手

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jinso741009/15 14:46拷貝爽死 這種送分題真的難得

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jinso741009/15 14:46看不懂 不好好把握 就是業障重 這種人不必多勸

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jinso741009/15 14:46該吃的業力 這輩子就是要來承擔

推

alexstag09/15 14:49加拿大開放移民就好，生育率供參考而已

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alexstag09/15 14:50他們房子是真的不夠住…不過囧生我才沒在管這個

推

planta09/15 14:53真的建商一定比你們還會算！商人就是將本求利，先休息養

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planta09/15 14:53生＇等到起風的時候一口氣賺回來！賠錢的生意沒人做啦！！

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planta09/15 14:54三年不開張，開張吃三年！

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planta09/15 14:55既要新房又要打五折，既要又要，就繼續租房子囉！房東笑

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planta09/15 14:55呵呵！

推

jinso741009/15 14:57希望918，金龍繼續壓集中度外加新青安排除72-2

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jinso741009/15 14:57供給限縮，買家更容易貸款

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jinso741009/15 14:57馬德 真的噴死

推

jonson09/15 15:01這是在作團體心裡治療，就問，漲在哪，噴在哪？

推

ufopp09/15 15:02進步太快就少了台灣感性的台灣味啦XD

推

jinso741009/15 15:03只有我知道囧森手上一堆房等收租

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jinso741009/15 15:03無聊就來房版反串

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jinso741009/15 15:03預售屋2025開價持續噴的新聞

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jinso741009/15 15:03前幾天而已沒看到嗎

噓

a12345469809/15 15:05房市要漲的話，建商被限制貸款也要蓋啦，看看新青安

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a12345469809/15 15:05搞出來的建照潮就知道，因為什麼垃圾房都能加價賣，

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a12345469809/15 15:05根本沒風險，未來幾年供給量縮，就只是打臉腦多房市
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a12345469809/15 15:05短期內會漲的說法而已

推

jinso741009/15 15:09那個是買了土地 必需在一定時間開案

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jinso741009/15 15:09多空對於資本社會 認知真的差很多 ㄎㄎ

推

jinso741009/15 15:12https://i.imgur.com/7pmXwdR.jpeg
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jinso741009/15 15:12未來就是推案量冰點 真的不小心就往死裡噴 噴死

推

sspider082909/15 15:19沒差啦 台灣是看選票的啦

推

ProTrader09/15 15:28蛋黃區真的想推案土地很少 都更量也有限

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ProTrader09/15 15:28建商想用現金推量應該也很難

推

toeternia09/15 15:49看到這篇文才想到，以前這種科普？文，都是看Ceca發的

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toeternia09/15 15:49，獲益良多

推

Yishanhuang09/15 15:58ceca也老了，沒有供給無法更新

推

DHPdotD09/15 17:50政府打到建商不想蓋，然後希望房價跌，好喔。

推

asdlkjfgh09/15 19:31推

推

floatfaith09/15 21:19推推 確實
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