[閒聊] 標的預測，淡水一年至少賺35%以上。
標的：
新北市淡水區新市二路，囍悅MRT社區。
分類：
看漲。
分析/正文：
位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。
家樂福，行政中心，輕軌，各項生活機皆在走路10分鐘內範圍，位置不錯。
社區戶數61戶而已，配兩部電梯，對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶，住戶素質可想相對均值，坪數規劃類型也屬家庭自住格局，非投資客喜愛的監牢戶數與坪數，出入相對單純，沒有2x坪小兩房坪數，全平面車位。
隔壁正在蓋新建案，還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口，也在蓋新建案，看好隔壁與周遭新案價格直接拉抬價格。
格局方正，自住家庭族群購買主力會喜歡的格局，屋齡新，雙衛浴也皆開窗，很難得。
進退場機制：
113年8月，實價登錄最新單坪價格30.87萬，47.3坪房+11坪平車，總價1600萬。
持有購入成本，以自備款兩成320萬+雜項費用30萬，抓成本350萬。
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明年115年淡江大橋通車，隔壁新建案與周遭新建案成交45以上，保守預估這間大樓單坪行情至少約40萬一坪，總價價格2032萬。
2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合一稅141萬，稅後淨利249萬。
成本350萬，兩年稅後純獲利249萬，一年獲利報酬率約35.5%。
如小換大重購退稅為，成本350萬，兩年純獲利390萬，一年獲利報酬率約55.7%。
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新聞說118年淡北道路完工並通車。
保守抓119年通車好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，總價價格2600萬。
2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出10%稅57萬，稅後淨利873萬。
成本350萬，六年稅後純獲利873萬，一年獲利報酬率約41.5%。
如小換大重購退稅為，成本350萬，六年純獲利930萬，一年獲利報酬率約44.3%。
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本文章建案非本人購買戶別，但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。
單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。
以上整理與心得分享，請參考，謝謝。
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有夢最美 買得掉才是硬道理
賣
３５％？？？？？？？
這戶1600萬的，上一手12xx萬，一年多就漲3百多萬了
，現在沒人釋出。
人道走廊淡水
淡水賣壓 還要預測喔…….
林口也曾經賣壓不看好，現在7字頭，未來淡水4～5字
頭不為過
所以是空著沒自住也沒出租？
欣賞這種文章
林口有新北最富里，開車到信義區和新竹1小時，淡水類比不了
吧
所以價格我沒有說要跟林口一樣上7，我是說4～5字頭
不為過吧
新市鎮有總價抗性 過2000物件要脫手不容易
人家只想買魯蛇頂加鐵皮破公寓~~~
淡海在有國道等級的聯外道路以前，不會高於或逼近於三峽
北大特區
這種供給很大的區域小環境的熟悉程度很重要
淡海不可能有國道等級的聯外道路，洗洗睡
小環境和建物條件非常優越的是有機會且已實現4x萬
然後你貼的那個案子位置也不怎麼好
那賣你的屋主一定是白癡了 年賺35%不要
切勿把同質性比價拉抬的原則放在這些地方
這不能這樣講 2019還20年仲介丟一個新市國小旁 家樂福
斜對面的案子給我 淨江悅? 之類的案名 一坪開21
權狀40幾含車位才開900出左右 這個現在要1300+左右了
我問元波的問題是 旁邊一圈你的房子有沒有比較好比較方便
靜江悅不錯啊
如果新市之星跟馥樂一坪40 你能賣40的理由是什麼
當然供給大的地方 裡面優秀的地方單價就會創高
那你的案子有沒有這麼優秀 就真的會吃你的眼光
中古屋 抓一年2%折舊 所以10年屋大概隔壁新案8折
家樂褔那圈溫溫漲 供給量太大主要是靠美麗華那邊
利息一年要24萬多吧
沒房子租屋也是2萬多，所以租屋花費也是成本，跟房
貸利息抵銷，不列入計算。
台北灣1-2期40有機會嗎？ 離淡江大橋最近
親戚2011就買了 小三房16.5萬/坪
這個社區離加油站、變電站有點近
我台北市區的房子，一坪130萬，加油站距離比這個更
近，至於變電所科學數據為主，比手機低，而且還是
有一定距離。
吹太兇啦....
只要在台北市 任何嫌惡缺點都不是缺點。
但是在其他縣市就是問題了
嗯，換個地方換個腦袋
勇氣可嘉…你趕快掃 35%
但希望是漲啦 畢竟漲了對大家都好
我有買附近建案，文章有打
祝賺錢
感恩
房子不能這樣算吧，要有買到有賣出再來算
我捷運匯境持有7年，買990賣1518
恭喜，不精細的粗算，年報酬獲利率一年38%
價差／兩成／持有7年
所以利息I大吸收了嗎
冰淇淋 我的超人
厲害了，三年賺一戶
你說是壽司郎概念宅都比較有說服力
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Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利？買家要注意什麼用一個比較實務上的例子舉例 假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年（35%房地合一稅） 現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬 現在行情價格為1800萬 1800萬組成為4
Re: [閒聊] 從心理學看台灣買方真的很有趣覺得2020 QE前後影響內心定價較大，以下數字單純舉例，非指特定建案 都假設為3房+1平車 2020年初 中古10年屋:取得成本1200，賣1600 新屋:取得成本1600，賣1850
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