Re: [請益] 年薪房貸評估

魯叔很久沒回文了
幫你分析一下

方法一
(房屋2500萬，貸款1800萬，留800萬現金)

1800萬貸款30年，利率1.56，大約每年是75萬元的本利和，另外加上房屋管理費及稅金算5萬元，湊個整數80萬元
換言之，只要能讓你不去繳頭款留下的800萬元現金，每年能夠產生80萬元的收益連續30年，就可以完全cover，但30年連續10%的投資報酬率，說實話，很難!

所以採用4%的債券型etf保守投資法，也就是一年可產生32萬的收益，那
80-32=48萬元，48萬/12=4萬
也就是你不動到本的狀況下，每月需要負擔的錢實際是4萬元，你月薪8萬多，扣完大概可以花一半的薪水

當用這個方式繳完30年後，你會有一間沒有貸款的2500萬房屋、800萬的現金跟每年固定32萬元的債卷etf收益

方法二(房屋2500萬，頭期1500萬，貸款1000萬，0現金)
1000萬，貸款30年，每月還款約3.5萬元，本利和42萬元，每年房屋支出5萬元，42+5=47萬，47/12=3.9萬元，所以每月也是大概4萬元
也就是你沒有留本的狀況下，每月需要負擔的錢實際是4萬元，你月薪8萬多，扣完一樣是花一半的薪水

當用這個方式繳完30年後，你會有一間沒有貸款的2500萬房屋，但沒有800萬的現金跟每年固定32萬元的債卷etf收益

所以採用方法一，不要將本金全部付頭款是比較好的做法
另30年後，房屋價值隨通膨增值，債務隨通膨貶值，若可提早將你的房屋貸款全部付清
那建議再使用可隨借隨還的理財型房貸(目前約2%內，但不用分期還本金，只需按月付利息)，在目前低利時代，將投資本金拉大賺利差，是更好的方法~

另如果是要5年內賣掉，那請付500萬頭期款就好，直接貸2000萬，留1000萬買債券
2000萬房貸，利率1.56用5年寬限期，每月2.6萬，每年支出2.6휱2=31.2萬，加上5萬雜費每年36萬
另你的本金1000萬一樣用4%保守投資，每年是40萬收益，扣掉房屋支出
40-36=4，還有4萬

5年後房子賣掉，沒漲沒跌，你等於住不用錢，還會多20萬(4휵)的現金

※ 引述《telnetpttcc (奇蹟只會降臨不放棄的人)》之銘言：
: 借標題請教 想詢問前輩們的意見
: 如果年薪120w手上有1500w的現金
: 想買2500w的房子 然後貸款1800w
: 30年(總利息378w) 等於每月要還款6w(月薪才8w多...)
: 可能在5年內賣掉 賠錢就可能不賣 改出租XD
: 請問我這樣算越級打怪嗎
: 該找總價低一點的房子嗎 還是不要貸這麼多
: 另請教如果之後要賣掉 室內26坪的新成屋
: 裝潢大約抓多少 系統櫃（固定的）能夠抵稅嗎？

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