Re: [請益] 新屋中古屋價差
※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之銘言：
: https://www.facebook.com/Leju.tech/posts/3488696797859761
: 剛看到樂居分享的資料
: 覺得蠻有意思的
: 讀完的第一直覺是，因為北部土地較值錢
: 房屋的貶值占總屋價較小，因此中古屋與新屋差距較少
: 但實際上這就是全貌嗎?
: 單看樂居提供的三個假設
: 跟土地價值的關係都不大，跟想的不太一樣
: (恕刪一些容易離題的文字)
: 有請大神們提供一些意見!
其實我一直有疑問，用房屋跟土地價值分開計算的方式來論
斷不動產價值，這樣做真的有符合市場結果嗎？
這樣的想法就會出現，例如「屋齡超過50年以上的建物沒有
價值，有價值的是土地」，或是「老公寓土地持份高，價值
比同屋齡的電梯大樓高」，實際上交易起來真的是這樣嗎？
說到底不動產就是在某個地點有某個大小的空間，價值的根
本就是這樣而已，也就是說不管你的土地持份多少，重要的
還是能夠被使用的空間有多大，同樣地段同樣室內坪數的30
年公寓跟30年大樓，也並不會因為公寓的土地持份比較多，
就可以賣比較貴啊。（預期都更另當別論）
所以說，不動產的價格，做為買家大多就是以「比價」來決
定到底要出多少錢買，然後因為交易特性的關係反應會較為
遲鈍，因此新屋跟中古屋的差距，就是看新屋的漲幅來決定
吧。
台北可能是新屋許久無法再創新高，而且單坪價高，在時間
的發酵之下，中古屋的價格就慢慢逼近新屋，不然在中南部
一般25年左右大樓會是新大樓的60% ，也就是說新大樓1 坪
25萬的話舊大樓大概1 坪15萬，為什麼差距比台北大，因為
單坪價比台北低很多，按照台北的算法只有19% 的話，新大
樓1 坪25萬，25年舊大樓1 坪20萬，你是買家會用1 坪20萬
買25年舊大樓嗎？一間25坪兩房新舊總價也才差125 萬，很
明顯舊大樓不可能是這個價格。
但是台北呢，25坪新舊總價可以差到400 萬，即使比例一樣
，但這個價差看起來是不是合理多了？這個價差就會讓很多
人捏不上去，但市場上最低價的房子又只有那些，那雖然貴
，也只能硬著頭皮買了。
因此不動產新舊的價差，我覺得是買家比價後的結果，而買
家在比價時，我真的很少聽說有人在算房屋折舊多少土地持
份多少的。
我是在台中買的，這個資料就是透露出台中的新屋不斷創新
高，當與舊屋的差距過大的時候，在比價效應下，就會帶動
舊屋的價格，所以這兩年臺中中古屋的價格也是漲很多。
而且我覺得他的資料不太符合一般人的想像，因為臺中市很
大，原舊縣區現在也算「臺中市」，而且不像台北有方便的
捷運，城鄉差距比台北大太多了，台中市區的開價幾乎都破
30，不能把舊縣區的房價一起算進來。
--
會計估價 vs 實際市場....本來就有不同的數字..XD
一堆人用會計估價方式來計算市場.
那被坑剛好而已.
另外,房子的價格是"空間價值".
不然請問40年地上權,值多少..XD
難道地上權50年就 = 0塊,那快點全部送我.
結果4x年地上權大樓,前幾年還超級大漲..XD
因為出租投報率突破天際,所以包租公包租婆去把它買到漲翻天.
尤其買了無腦長租給社會住宅...你看多爽.
但是你用甚麼土地建物去算...他不是應該比紫晶洞還便宜才對?
除了雙北其他地區的房價可能這輩子都遇不太到都更
全台灣都更佔比台北超過60%
新北超過15%
3/4的都更在雙北這就是答案
所以土地計算的算法只適用在雙北
這篇有道理 感謝指教, 不過也就是說若低總價地區真的
若暴漲的話,中古屋的漲幅很有可能高於新屋?
長期中古屋都漲贏新古屋.
除非你說的新屋是"建商新推案價格".
扣除維護其實差不多拉
還是遠遠屌打新古屋.
這10年好了,新古屋翻倍困難,老屋很多2.5倍up還有不少3倍.
差太遠了..XD..
有興趣甚至可以拿20年來看.
換句話說台北市的老舊中古房子是所謂的季芬財
台北價差太小要問在地投資客
中南部，新屋新古差兩成，跟老屋差三成以上
所以新建案25，那老屋低於15都是會被加速上拉
而你看35年屋可能還在10~12
所以老屋一定漲比較多，因為背離太大xd
當然中南部如果新屋25,40年老屋18
那自然不要買老屋
去年說要進美術館的原因之一也是
美術館的房價快跟其他地方差不多
外加老屋被我們玩到大漲到快跟2x年屋一樣價格
所以該返回蛋黃區
因此去年就開始回漲蛋黃區
今年降息則是更價差漲蛋黃區
爆
Re: [閒聊] 沒人發現高雄年薪百萬買不起"新房"了?不動產跟通膨有關係阿. 現在不就證明給你看. 通膨 => 營造成本大漲 => 股票跌爛房價死硬..XD 中古屋因為新建案價格超高,所以瘋狂補漲跟上.... 因此,大通膨還在想房價跌...你金融觀念還好吧..XD![Re: [閒聊] 沒人發現高雄年薪百萬買不起"新房"了?](https://i.imgur.com/tDtYTWOb.jpg "Re: [閒聊] 沒人發現高雄年薪百萬買不起\"新房\"了?")
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Re: [請益] 買新大樓真的划算嗎？投資買中古 自住買新屋 五年前這樣投資可以 但現在很難 其實最最划算的 是建照2003以前 然後2005-2010才蓋的房子 現在大約15年屋7
Re: [請益] 高公設是必要之惡嗎?講一下公寓. 非雙北. 基本上類似屋況,公寓大概就跟40年老大樓價格差不多(用實坪算)(用三樓做基準) 公寓公共區域單純,不用管理費. (大多數公寓公共區域環境的觀感,可能比4x年大樓好,7
Re: [問卦] 高雄那麼好為啥人一直少？: 不夠有錢阿. 大概要財富超過3億我才會考慮去台北. (以今天的物價) (資產-負債 = 財富)5
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