Re: [請益] 台北市都更的難度?

a386036 發表於 2021/5/26 上午10:49:37

看板home-sale標題Re: [請益] 台北市都更的難度?作者

a386036

(骷髏怪)時間May 26 10:49:37 2021推噓15 推:16 噓:1 →:41

PTT評價

要看使用分區，只要沒多餘容積，蓋一定要貼錢
假設容積用超過或=容積

獎勵容積20%
達到室內1坪換1坪
建商蓋12坪要給住戶10坪

都不算整合成本管銷，搬遷補助等

台北市建材用低階的
請照。拆。蓋。竣工
一坪至少20萬
等於建商花240萬，只能分到2坪，一坪造價成本120萬，加上其他跟利潤
要賣多少

就算營造費15萬，建商成本也是要90萬

在沒多餘容積下，除非你房價130萬以上區域
不然不可能

至於高容積區，高獎勵案
地主也會想拿更多

目前北市危老多數是建商買斷幾個透天或公寓自己來
或是剛好有大樓要賣(房市不好便宜收的
或是公司自有的自己來

不然就是當初談全自費的危老案

2020後心談危老，你看還有沒有人願意做
賠到死

2020前案子，合建分售案子
建商完銷不等於賺錢
賠錢收場機率超高
如果你是買小建商，的危老分售案
全案近100%都是分售
自己小心建商跑路
尤其越精華地區，地主分回比破6成
6成內的還不會死

※ 引述《Dontco (東摳)》之銘言：
: ※ 引述《prompter (Qu)》之銘言：
: : 有親戚在台北一個社區大樓當主委(中正區)
: : 親戚表示該社區有屋主要釋出，可以來看看
: : 但這個社區屋齡已經有44年，另一棟樓41年中間有個花園隔開
: : 每一戶都是40~50坪，有地下停車位
: : 原本對40年以上中古屋比較沒興趣
: : 但親戚說這個社區已經9成以上住戶同意都更了，可以先來卡位
: : 想問都更的機率高嗎?
: : 我分析優點是:
: : 1.社區住戶多為軍公教，較單純
: : 2.管委會是熟人，應該不會騙我，而且親戚在該社區算有號召力
: : 3.同意戶已達九成
: : 缺點
: : 1.戶數太多，一棟56戶另一棟70戶，意見整合上有難度
: : 2.住戶退休族太多，容易拖延都更條件談判
: : 以目前長輩款+自備+貸款應該是買得起
: : 但怕都更搞太久，裝潢上會很頭痛
: : 再請教各位前輩意見，謝謝
: 小弟家十年前左右運氣好便宜入手一個40年在汀洲路上的古蹟小公寓
: 一方面便宜租給親戚一方面等都更
: 但後來發現都更這想法簡直不切實際
: 去年有建商來談都更但因為地面下有捷運經過
: 所以只能夠把這區老公寓改建成12樓高配上 1F & B1車位
: 建商號稱九成住戶同意都更超有希望開了一堆說明會
: 說明會裡跟你說
: 一坪換一坪不可能不過經過我們計算
: 每個住戶"只要"分擔五百多萬你就有新房子跟車位
: 恩看起來超划算對吧？五百萬入住在台北市中心還送車位
: But 沒錯就是這個 But
: 這種老公寓很多都是老人住的
: 你要一個70歲以上的老人拿出五百萬然後還要後面搬家找地方先暫住
: 之後新房子蓋好還要拿出一百多萬裝潢再搬回來
: 這一來一往不但活受罪甚至都不知道自己能不能活著看它蓋好
: 再加上老人也沒收入來源貿然拿出五百萬很有可能是他剩下的積蓄
: 老人還要求神拜佛這幾年身體安好不要出事不然根本沒錢看病養老
: 這樣說好了拉假設你是一個70多歲的老人你養老存款只剩下五百五十萬
: 你會願意都更？
: 都更只是假議題拉
: 除非有完善配套措施不然年邁老人真的是一大阻礙
: 要都更真的很難不要作夢
: 隔壁辛亥路一堆在都更的好多老房子都打掉正在蓋大樓
: 只能夠祈禱這股風氣慢慢延伸到汀洲路上了

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valkytie05/26 11:10聽了朋友家的說明會主講說不能一坪換一坪要貼錢現場

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valkytie05/26 11:10直接一半人蓋牌不玩了

推

brianberry05/26 11:19我這邊蛋黃都更完一坪至少200，老人一樣寧願放爛也不

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brianberry05/26 11:19想都更，只好默默自己趕快搬家。

噓

rason605/26 11:21啊不就是房地產炒高的後果？

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detective14r05/26 11:22沒炒高的話連更都不用更你看除了6都都更有在動

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detective14r05/26 11:22其他縣市有動靜嗎

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detective14r05/26 11:22連台北那種更完一坪有百萬實力的都進度緩慢

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detective14r05/26 11:23其他縣市除非天然都更不然就準備住百年古蹟

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as5022905/26 11:25你炒高地主跟原住戶要的更多還不是一樣

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detective14r05/26 11:34分回是看土地持有比例好嗎.. 你房價太地的區域

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detective14r05/26 11:34建商根本連談都不想談因為沒利潤

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detective14r05/26 11:35都更後房價比營建成本高越多越有機會談得成

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detective14r05/26 11:35這樣建商才有讓利空間

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detective14r05/26 11:35住戶越有機會一坪換一坪

推

s2649275505/26 12:05權狀一坪換一坪也就算了有些要的是公寓的實坪一坪換

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s2649275505/26 12:05一坪大樓的實坪

推

briareus05/26 12:16要是沒一坪換一坪誰要談，住戶住的好好的，也不差住新大

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briareus05/26 12:16樓吧

推

aaboutt05/26 12:33慢慢的，老房子會變成老人在住，年輕人搬到外圍住新房子

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aaboutt05/26 12:33。

推

frank11105/26 13:12不是這樣算，都更簡單分三個利益者:建商、實施者、地主

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frank11105/26 13:13建商賺的就是一坪20萬的營造成本

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frank11105/26 13:14實施者賺的是營造成本20萬的10%左右

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frank11105/26 13:14以上都扣完才是地主的

推

kusomanfcu05/26 13:15你說的營造成本現在在漲，基本上雙北外已經死了

推

frank11105/26 13:17一開始負責出來談，整合所有人的就是實施者

推

frank11105/26 13:21整個案子蓋了240萬，地主就必須給建商240萬，拿不出來就

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frank11105/26 13:21拿蓋好的房子來抵，抵給建商的的建商再拿去賣

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ghjkl556605/26 13:47笑死！建商只賺營造成本?那智障才幫你都更

推

sos11123305/26 13:56不懂老房子住久都不怕地震媽？別人回家像住飯店，你回

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sos11123305/26 13:56家像去貧民窟

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sos11123305/26 13:57生活品質不提升，別怪國外認為台灣市容醜

推

piolet05/26 13:58每個人的想法不同

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piolet05/26 14:0040歲和70歲想法也不同

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Barolo05/26 14:47其實不願參加都更的除了想拿更多的外很多都是搬不走的人

推

frank11105/26 16:01什麼都不懂還笑死，真的很可憐，都更中的建商只是營造廠

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frank11105/26 16:03的腳色，中間最賺的是"實施者"，他可是實拿10%

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frank11105/26 16:05一個建案成本20億，實施者就可以實拿2億

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frank11105/26 16:06實施者的成本就一間辦公室和一個接電話的小姐再加上20年

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frank11105/26 16:06慢慢跟住戶耗的時間

推

GuessTH05/26 16:45免計容積的公設還是用市價來計價

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GuessTH05/26 16:45這邊也可以賺一筆

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GuessTH05/26 16:58目前大部分建商都兼實施者

推

ikatsuki05/26 17:30講建商拿一成穩賺的笑死工地都不會有風險的哦獲利不含

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ikatsuki05/26 17:30風險誰敢蓋

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GuessTH05/26 19:44目前正在蓋的又完銷的都更案真的要注意...

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ghjkl556605/26 19:56你講的建商叫營造,還是你以為實施者還另外去找建商請

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ghjkl556605/26 19:56它監營造?搞笑嗎！

推

Lilyzoea605/26 20:17都更最大的獲利者都是道上收錢的中常委建商賠錢的一

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Lilyzoea605/26 20:17堆

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labbat05/26 22:49談成才有營造進場。各路妖魔鬼怪也會要分一杯羹

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jerrry05/26 22:57建商跟營造是兩個完全不同東西不要搞混

推

piliwu05/27 09:47房價太低連談都沒人要找你談

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piliwu05/27 09:48你有聽過台中建商在找住戶都更嗎

推

AGODC05/27 15:29唯一解就是直接容積大家都給1000%，馬上都不用錢要1坪換2坪

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