Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?
新房的租金反映會比中古屋快一點,但同時新房的投報率通常也都會最差。
即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金,但因為購入價格上揚太快的問題,
所以租報率多半是這樣:
新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套
但要搞清楚一點!租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起,而是以下因素導致:
1. 中古屋屋主購屋 & 持有成本低 - 所以相對新購入要出租的投資者
來說,持有多年的中古屋主本來就會有更多的投報空間可以運作。
購屋成本來說,一間總價 1000 萬每月收租 2 萬的物件,總投報 2.4%,但同
層樓隔壁屋主 20 年前的成本是 500 萬,每月一樣收租 2 萬總投報是 4.8%。
這位 20 年前購入的屋主,在房租設定上自然有很大的空間可以增減。
持有稅就更不難理解了吧,他持有房屋沒啥成本,自然可以比較便宜出租,只有
白癡覺青整天喊要加持有稅以為能幫到自己買房。
2. 房子持有者高比例是散戶 - 散戶相對法人來說其實並不那麼在意投報
率,他要的可能只是有人幫他顧房子,他要的可能是足夠過生活的租金就好所以
一租幾年甚至十年以上都不漲租,但法人就不是這樣想了,不信你問問其他有跟
法人租過房或租過店面的經驗看看。
3. 政府長期放任違法隔套和頂加,造成市面上房屋供給量大增。
一間3/2/2的物件,本來是給一個家庭居住,因為違法隔套和頂加,可以變
成 5 間套房,一個三房物件變五個套房物件。所以套房租金被違法隔套壓著
,兩房租金也被套房租金壓者,再往上同理。
但變相的也因為有這種很便宜的套房或頂加,造成大家的生活成本較低,所以
便宜違法增加的居住供給 + 低廉的持有稅,造就台灣租金世界級便宜。
不過隨著時間推移,這些低廉房租的現象,都會慢慢地消失。為什麼?舉個例子:
我一間房前屋主的爸爸 20 年前租給他的租客,租金1萬多萬年不變,我買下翻修
後租金直接翻2倍以上被現在房客秒租。
難道我黑心嗎?為什麼我不租1萬多?當然不可能,我光利息一個月就要1萬多了。
那為啥前屋主可以租1萬多?
因為他當初買的房子只要600-700萬,到現在房貸繳完,持有成本又低,租客又租
那麼久了不忍漲租,同時前屋主也不知道自己的房子有更好的利用或套現價值。
這就是散戶房東常見的 "情感因素"、"不瞭解機會成本"、"無持有成本或低持有成本",
剛好在這前房東身上都看的見。
當這間本來600-700的房子用一倍以上的價格賣給我後,還要期望房租不變?
房子交易持續轉手的過程中,都會墊高下一手的持有成本(房貸利息+稅金),
所以房租必漲,除了外部通膨因素(或稱貨幣貶值)外,對於房東來說的成本增加,
也是不得不漲的原因。
這也是為啥之前版上有其他大神分享房地產健康評估時提到在投報率 > 持有成本
也就是房貸利息+稅之前,房市都是很健康的市場。
所以結論就是如果你現在的房子租金很便宜,請在心裡默默的感謝你的房東。
是因為他 "懶" / "念舊" / "沒機會成本觀念"...等諸多因素,造就你的房租
便宜。
※ 引述《j401f2 (我要吃飯)》之銘言:
: 這波房價漲幅又快又猛
: 周末跑去看和發首湛面高鐵軌道的案子 覺得採光差、軌道近 地下室施工品質差
: 抗性有點高成這樣 結果一堆人在看 售價也是2000萬起跳
: 問題來了 如果是投資要出租的投資客要如何應對這一波的房價漲幅呢?
: 我的意思是租金市場應該沒辦法像買賣市場一樣迅速提升吧?
: 原本2房可能租個2萬 難道可以漲到2萬8?
: 如果租金不提升 投資客怎麼支應這麼高的投資金額?
: 有勞各位大大解惑 謝謝
--
有道理
中肯
所以改套真的是個bug 拖著整個租金市場 也拖著整個房價
所以窮人不要想說改套不安全那邊靠腰 政府如果真的要整
頓改套 窮人死更慘
科科沒有改套最後的體面居住地都沒了
只能回到三十年前雅房分租
這邊都說房東是房蟲吸血
這是真的,很多佛心房東懶的調漲...價差就爽翻了
大家都要買房了是要租給鬼
中肯
頂加都沒什麼在處理了 處理改套還早啦
良心爆發潮 苦口婆心勸傻空
那是台灣管太多才有甚麼違法隔套
看看美國的Welive
一間普通大小公寓住8個人是基本, 甚至有住到20個人的
租金比起房價更好人為操控,現在就已經在大漲了
推! 台灣太多改套,所以市場租金低迷很多,政府也不重視
之前還發生火災死一堆就是改套原因才死那麼多
紐約有規定喔 新的牆不可以上接天花板下封地板
本來炒一陣子後來政客看會影響選票,所以才又不重視阿
解法就是ㄧ堆200-230公分高開窗的隔間牆
改套弄掉,一定一堆租客靠腰租金變貴、供給不足阿...
美國人不太在意要隔間啊, 像Welive, 睡覺的地方往往就是
一塊布遮著裡面一張床 這樣就睡一個人
還有PodShare根本就膠囊旅館
一簽十年凍漲的怎麼辦(・∀・)
有人一簽十年也不錯 光減少空窗期就值10%了
出租房子穩定比每年升他兩趴重要
現在誰租房一簽十年?極少數例子根本不用討論
我的前房東租了15年不漲租,因他不好意思漲我租金,但我
退租後下一個起碼調漲50%
推!
推一個!!現在便宜出租根本是王八蛋,有些都給你當起二
房東,老一輩的人都喜歡穩定所以便宜出租然後簽長約
結果等到房子收回來的時候才發現被弄得亂七八糟
王八蛋(X)笨蛋(O)
一堆不是房東的在操房東的心;?
2年前租的房子,買房搬走後房東整修浴室,現租20K
屋齡超過30年了
以前原本要賣我,問完行情後就不賣了XD
中古租金是因為裝潢太糟糕吧
房中間擺個貼片木桌,緊貼廚房跟床
你租金想多高?同區的佼佼者?
1000萬租2萬 根本可以租40年
你這說法 中古屋也不該漲阿
這種現在都懶得回了 我繼續當個開心包租公
我是從2019發現我這邊租金漲幅很有感
現在都2021過一半了
這超級真實什麼都要好的世界很可怕的
持有稅絕對可以顯著抑制房價,因為投報率公式整個改變,
比起所得稅,持有稅絕對是更好的稅
簽短約對房東比較有例,簽長約對房客較有利
重點不在違約金,而是房東無法提前趕走房客
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Re: [新聞] 行政院會拍板房地合一稅2.0 法人個人5年基本上法案都是要進立法院. 立法院還會對法案做增減修正. 所以最後變化還是在立法院. 通常法案要等公布後再來討論比較好. 不過這麼多人想知道目前如果照這個規範下去的話會怎樣.39
[請益] 為何台灣租金那麼便宜?之前想買出租件 那個6~7%投報率慘到我寧願買定存股而且還不用管理也不用擔心脫手問題 想問一下大家為何租金長期以來都不高? 目前版上的說法是因為房東都太溫柔 但我覺得奇怪41
[請益] 買新屋出租是不是很佛很傻?最近房產瘋狂的樣子,板上幾位大大開示,想把自己多餘資金放在房地產連動。 參考前輩分享,多是買中古屋整修出租,租金大於利息等持有成本來看現金投報率。 重點這陣子一般屋主開超高,3-4年新屋單價52萬不賣,20多年大樓45不賣,10多年大樓4 4 完不賣,雖然這些物件稍微區塊不同,屋主真的踩很硬36
Re: [問卦] 買房租人投資報酬率不是很低嗎?一般來講,買房的投報率是. 出租2%+增值3%=5%. (我抓極度保守了,實際上增值可能在5%,租金最近因為房價大漲而降低但也有2.5% 所以我們投資客要做中長期也很簡單就可以弄到總投報7%起跳的物件) 然後貸款八成所以是開五倍槓桿.18
Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來?所有的金融行為都還可以用風險跟投報率解讀 1000萬的房產租金兩萬五,利潤約3% 在持有稅0的情況下 持有成本則是貸款金額或是資產價值x利率1.3% 最終投報率只有不到2%2
[閒聊] 實施囤房稅真的對房價沒影響嗎?很多人說屋主能輕易將囤房稅轉嫁給租客,但我實在有些不解。 1. 有人置產房屋並不出租。台灣的空屋很多並未出租,對這些人來說,實施囤房稅將 100%提高房屋持有成本。 2. 對收租公收租婆來說,也很難100%轉嫁。房東之間彼此也競爭,有人想守租金行情,有人口袋淺非租出去不可。只要區域內有些房東願意吸收,就無法完全轉嫁。何況租客也未必有能力幫你吸收囤房稅。 租客大多預算有限,能負擔的房租就是那麼多。你漲房租他就換較便宜的房來租,總會排擠到租金較高的房子。除非房子租不出去房東也都無所謂,但這樣不是顧了租金卻反而自己完全吸收囤房稅? 囤房稅無法完全轉嫁,將因投報率(殖利率下降) 對屋主產生增投其他類型資產,減投房地產的誘因。非剛性需求降低,也讓總需求下降。不是嗎?
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