[心得] 高雄 鼓山 J modern參觀筆記
終於難得有時間可以出去晃晃，參觀一下這兩三年蓋好的房子，這次去看的是城揚的J modern。先說結論，貴到靠北，一坪開價大概45萬，真的是高雄挖到石油才會有這價格。整體設計也不適合自住，除非對這一區很有愛，不然不推薦
https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg
這棟的位置就是最大優點，在博愛路與明華路交叉口附近，旁邊就是H2O飯店，對面是7-11的三麗鷗聯名門市，郵局也在旁邊而已。斜對面還有一家大帑殿KTV，看起來環境沒有特別乾淨，有點扣分。
走路到捷運站大概5分鐘，很方便。靠近巨蛋百貨，瑞豐夜市，其他的就不細談了。
https://i.imgur.com/d3YePXw.jpg
離高鐵也不遠
https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg
房型與基地資訊等等可以參考樂居比較快
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1353
一層10戶三電梯(只有一台可以上頂樓)，6戶三房，4戶兩房，一共136戶，還有兩戶店面。因為是最近才去看的，只剩下兩三戶低樓層可以看(無法確定是否有鎖住不賣的，但就算有應該也不多)
，所以格局之類的無法著墨太多。兩三房混雜的大樓對於三房的住戶來說不是好事，應該要盡量避開。
https://i.imgur.com/koMqobn.jpg
車位有平面70個，機械50個，所以一房只有一個車位，有些2房房型沒有車位可以選購，將來大樓裡應該也不太會有閒置車位可以出租，對於三房家庭需要兩個車位的就比較麻煩了。雖然明華路車流超多，但車道入口有內縮，進出停車場還不至於壓力太大。
學區是厲害的龍華國小，明華中學。建案就緊貼在明華國中後面，當天去看房的時候，從二樓看過去可以清楚看到學校操場，這麼近的距離大概免不了各種學校產生的噪音，怕吵的人可能要多注意(是說會住博愛路這區的人，大概也不怕吵)
一樓的公設有一個健身房，一個讀書室(有設立廚房用具可以做輕食)，一間健身房，還有兩間KTV室。一樓也有設置廁所，供訪客與使用公設的住戶使用，裡面裝飾的也蠻漂亮的。頂樓說還在施工，所以就沒上去看(但我覺得應該是聽到爸媽還要來看過，當場翻臉跟翻書一樣，什麼都懶得帶我去看)。
https://i.imgur.com/mTxj6IU.jpg
https://i.imgur.com/lOo6AYA.jpg
頂樓除了曬衣區與造景之外，沒有其他公設，曬衣區有取得合法雜照可以安裝太陽能天花板，多多少少還能補貼一點電費。雖然公設不多，加上一層10戶，受限於基地條件，公設比還是來到35.5%。為了讓帳面數字好看，把車道面積都灌到車位上，做帳去降低公設比，所以看到車位面積大不要開心的太早
地下室的設計很有城揚一貫的style，動線頗爛，很多視線死角，還有正路沖設計的機車位，有點傻眼
https://i.imgur.com/hlVRXya.jpg
https://i.imgur.com/VRhsi9i.jpg
https://i.imgur.com/DMbx3vs.jpg
地下室有安裝訊號強波器，手機可以在地下室正常使用
https://i.imgur.com/va1gqFL.jpg
有預留安裝電樁的管槽，但要等開完區權會，管理委員會成立後才可以安裝
https://i.imgur.com/Afvmiku.jpg
上面的圖正中間的門，打開就是環保室了，看起來除了面積太小動線不良之外，沒有特別的通風設計，我看應該過沒多久就會因為太臭而搬到一樓的某個空地去
停車場還有設置一間小廁所，我自己挺喜歡這個設計的，很方便
https://i.imgur.com/H7b7TzO.jpg
https://i.imgur.com/6q0rAit.jpg
電梯梯間還不錯，用了木紋磚修飾，但不知道少了什麼，總覺得有點氣勢不足
https://i.imgur.com/CdsCtEV.jpg
當天主要看A7
https://i.imgur.com/uxp8jPG.jpg
上樓之後，因為代銷盯很緊，就沒有拿手機拍照
，內部的照片可以參考mobile01這一篇
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6501119#83633026
從平面圖就可以稍微看出廚房的位置與動線都很差，與往陽台的動線完全重疊，使用起來很阿雜。廚房上方還有一根大梁，廚房採光差，動線差，頭頂高度也只有230左右很壓迫，不是一個適合安太座的設計，很容易當場太座變太歲。冷氣主機只有一個地方可以安裝，勉強擠兩台進去應該有機會，但後續維修應該很麻煩，建議還是乾脆裝一對三比較實際
引用自M01
https://i.imgur.com/Nh0PcKe.jpg
單面採光，所以可以看到靠近門口的地方光線不太好。插座數量有點稀疏，後續裝潢時要多注意
引用自M01
https://i.imgur.com/Ry1wnVG.jpg
總電箱與弱電箱來不及看。當天看有幾個點讓我印象深刻
一是主臥與主臥衛浴之間，不知道為啥安插了一大塊透明玻璃，可能是想要改善房子狹小的視覺效果，正對浴缸也就算了(btw這案沒有浴缸)，正對馬桶是三小？！後續一定要用裝潢去修飾，有點麻煩。廁所兩間都沒有裝浴櫃，只有一個孤伶伶的洗手台，也是為了放大視覺效果還可以順便省點錢，讓人有點無言。廚房是大雅廚具櫃體配林內三機。這價位櫃體不是進口的就算了，還沒有洗碗機，讓人覺得有點摳
A7二樓，權狀44.28坪，附贈一塊不計價露台4坪，配B2平面大車位，開價是2200萬，聽到差點把桌子給翻了，我家面積大了將近一倍還雙車位，價格還比這開價低欸，鄉親啊，這合理嗎？？
最後可以參考一下實價登錄，改了法規之後，作價的事情理論上應該會變少？但這價格沒作價的話，我實在不敢相信。實價登錄有一百多筆了，大概沒多久就要完售了，我實在不敢相信這設計配上這價錢，居然可以從去年八月開賣到今年二月就快完售了，太扯了！！！
https://i.imgur.com/p7XMELP.jpg
https://i.imgur.com/D4AQuUa.jpg
https://i.imgur.com/VJMjInN.jpg
--
Sent from my 小小研究員
○ PiTT // PHJCI
--
應該不是室內44吧，是權狀44？
對耶，不小心打錯了，感謝指正
去看楠梓惠民路J one 感想跟你差不多 貴但格局設備都
不太妙
這種價格真實性我是存疑，高雄一堆建商都會明示暗示可以作
價，而這只不過是一年前的自己親身經驗
法規這一兩年有改，還要再觀察看看
這種居住品質賣這價錢...建商發大財
去年十一月底去看三房說不二價～2000W，代銷小姐人不錯，
格局不是太喜歡
很多都是投資客買來要賣給gger
滿高比例在裝潢準備入住囉
市場早就變成這樣了 越嫌會越買不到貨 這案就賣地點
一直都不能理解住在地點很好，生活品質不好，這樣的意義到底在哪裡？？農16或是美術館 來這個區域開車不用10分鐘啊
這價格...美術館十年內的三房大約1500萬就可以買到了。
那邊地點算是不錯，價格一定不會低
有捷運 商場 便利性 學區 ，都是加分因素啊，走路10分鐘
可以走很遠了
反過來講 真要綠地公園 走過去農16也不遠啊
對啊，但這個案子整體規畫不好，住起來生活品質不會太好
你不敢相信這價錢只是妳收入還配不上這裡而已，
能賣到快完售代表認同這區域的人還是不少
一樣預算有更好的選擇啊
緊貼學校...記得以前念明華的時候，學生會把一些奇怪的東
西往貼著學校教室那面的大樓丟，現在還會不會就不知道了
這間就是買到套到。附近中古都20出
之前剛開案9月去看 低樓層2房無車位 640 大概31萬/坪
八月最早賣的一批是< 35，兩房很快就賣完了，然後9月台G
G消息出來之後直接封盤一個月（根據M01 鄉民的消息），
再出來的時候價格就再來一波了，我去年底去看的時候就
底價38...
然後好的樓層跟棟別您可能都沒看到...也是有採光好又有
浴缸的格局
高雄的車位已經要230囉？？
吵鬧的問題就看個人，白天多數不在家的上班族應該沒差
感謝分享 這留給愛追高的買 XDD
明華國中老師升旗的時候罵人超兇很大聲
現買現套
全部雷到爆的建案
如果有人有美術館十年內三房1500萬的，拜託私我
這棟真的奇特 很差 但賣很貴 很好奇買的人是?
位置太好了，只是不知道客群特性是什麼？
當初去看的時候也以為有鎖樓層...後來實登出來才知道沒
有，高這家賣法好像不太一樣，一開始就可以挑全部樓層
棟別
這案真的嫌的很多，但能完銷也真的很神奇
位置太好，特定族群會買單的
代銷跟你說只剩二樓就是真的只剩二樓
單純只是懷疑有沒有鎖個幾戶，大多數賣掉這部分應該沒有任何疑慮，當天路過的幾乎都在 裝潢，也已經有不少住戶出沒，進度超快的一個案子
那邊的地段貴 建商就會硬擠戶數 不過連小港都開價2x
這案子的三房，相比附近其他案子的三房沒有比較便宜啊，一樣要買三房的案子，建議買三 四房混雜的，而不是二三房混雜的案子
鳳山開價3x 鼓山開價4x 現在來看很正常
真的要省錢又要好地段就考慮一下二手屋吧
我個人很討厭這種在鬧區中間的住宅，除非有搭捷運通勤需求，不然實在看不出住這類區域 有什麼好處
太奇葩了
好久沒看到您分享了！
被孩子摧殘到漲了一堆白頭髮，所以很少在看房，最近慢慢有比較好一點
回原po , 我想應該是沒有鎖...當初長輩不想裝潢想要買14
樓樣品屋，代銷原來說可以、後來一個資深的跑來說不行，
已經賣掉了...我也以為是要鎖，結果後來實登真的賣了XD
看到這個價錢，忽然覺得楠梓好便宜
每次看過城揚的案子後，再回頭看永信，就會突然覺得
永信的質感不錯了XD
而且價錢只要6~8折，沒比較沒傷害 目前正在等待美術館明誠路與美術東六街交叉口附近的案子公開。前幾天經過過東四路的時 候，發現在美術白天鵝旁，城揚也有一個案子準備開始施工，到底同時間有幾個案子啊？！
實登的價錢就是原本跟我們說的價錢，所以我想應該是沒在
鎖
實登34-35 ，開價也差太多了吧
D大會去看自由四路的遠見春豐嗎 成交應該比這邊更貴
說底價38
幾次經驗看來，全誠說實話沒啥好看，因為品質一直很穩定，即使低價款也是有一定水準， 也不會搞一些視覺錯覺來騙人，看看房子周遭環境比較重要
我聽到的有兩個版本，板友參考...未必正確，全誠內部消
息說48（非開價），另一說是海悅代銷簽40
推詳細介紹
48就真的誇張了.
有包裝潢的話有可能，因為這案是找藝瓦，這家裝潢品質很好，但超貴
浤圃華夏路好像是海悅簽的 底價50up
全誠那個位置離高鐵已經有段距離了
另外給frank大...34-35只有一開始，10-11月之後的實登你
可以看一下
全誠那個位置不是個走路很輕鬆可以到高鐵的距離，但是
全誠大家還是很愛XD我看一堆人狂問要留一戶
全誠賣房子跟賣菜一樣，滿扯的
我朋友有買，真的買那麼貴…
推詳細介紹
買左營15-25年房 還沒補漲 等補漲中
比較好奇貸款跟得上嗎
推分享；等看永信高醫及歐美科工館案
優質好文推
雖然這裏覺得不好，但現實還是賣不錯
欸不是 你很討厭幹嘛還去看.....然後一直嫌= =
看房子的樂趣就是找出優缺點啊，像全誠的後來就很少去看了，沒什麼看的必要
城揚在美術館區域裡面有三個案子，龍騰龍騰南邊的東
六路案，耘翠南邊一案，白天鵝南邊一案
耘翠旁的案子從去年起開始就放慢施工進度了，可能人力都集中到東六街那個案子了
現在的房子都這樣，爛到笑還是有人買
推
line的房地產社群一堆投資客稱讚掃房
推
現在通膨成這樣 新建案只會越來越高 你看這麼久還沒感覺
嗎? 嫌地段的話 就趕快找喜歡的地段下手 不然物價高漲
我很久之前就買好了，看房是當成休閒活動
屌打青埔
這當初粗估覺得35就很貴 居然開到45 雖開價不等於成交
只會更貴，美術館都號稱要坐五望六
大大先推
美術館城揚的案子不用期待它的價格會多低.
必然四以上,看他要不要拚五.
我說成交..
當然協勝發南三案可能會先,有機率五要拚六.
新建案是這一波大漲的主要拉抬手.
所以新建案價格嚇死人很正常,.
真的嚇死人，北高雄的房子有空都會注意一下動態，想當初看天畝苑的時候，價格還在25附 近就覺得好貴啊，才過沒多久已經變成35不算特別貴，好扯
他拉上去給中古屋追的.
並且吃定買家沒有選擇..
你會覺得J modern貴.是因為他是這邊最後推的一個案子.
而如果這邊再推另一個案子.
價格就踩在J modern之上.
而如果過兩年又推了三個案子.
這時候你就會覺得J modern便宜了..XD
想請教一下ceca大師，高雄近期推案量體這麼大，真的能
夠消化完嗎
就像新彎區的和陸寓邸..推的時候她上三字頭很多人說貴.
因為世界心和濱海都二字頭.
但現在,他就算便宜了..XD
高雄推案量最近很少阿..XD
這兩年推案量大幅縮減.
覺得北高雄案量滿大的啊，全部的空地都在蓋
前幾年推案量還比要多.XD
想說近期一堆案子再推...市場會不會吃不完很難賣
現在有實價登路,你可以看他銷售狀況.
其實總量才幾千戶,數量很少.
一年四五千戶並不會很多.
可能是我平常都看新竹，轉換到到高雄才會覺得案子很多，
都市人口量體差距太大XD
現在是中古屋也要變成嚇死人的價格.
比扯鈴還扯
2x年屋北高已經全面淪陷2字頭.
我耶誕節那周買的16.x...XD
南高也快淪陷.
兩年前美術館新屋還在二字頭.
對於入手價不到2開頭的我來說，看現在附近的房價真的嚇到吃手手
然後...有機率,兩年後3x年屋也全面二字頭.
and...北高推案量大是因為其他地方推案全面縮減.
所以總推案量下降,北高推案量變多.
現在先把北高價格衝上去,之後其他地方再比照開價推案.
美術館2020年初還可以買到一字頭..現在剩部分其他都上三.
我指中古屋.
所以這一波是很特殊的大漲,比2008那一波還兇.
抓到和沒抓到會是兩種命運.
另外可怕的是,租金後面還會大漲..現在租金上漲只是暖身.
租金大漲才是最後的奧義...
所以現在賺房價,要收租可以等房價趨緩再來規劃收租.
想問C大，最近楠梓的推案，會有機會挑戰三字頭嗎？
目前雖然漲成這樣但是高雄3房的單價普遍還是比2房高
不知道以後3房漲到極限後，2房的單價能追上嗎？
兩房價格低是因為案子的抗性吧，不然管理良好的話，兩房一般單坪價格比較高的
※ 編輯: deltaz (42.73.160.12 臺灣), 01/23/2022 16:05:51建商賺走，投客喝湯而已。洗掉籌碼，剩下建商獨佔控制市
場
三房單價比兩房高??...新屋是車位的關係.
一般房子兩房單價比較高吧.
兩房除非問題屋,不然南高2x年應該也很難找到一字頭.
三房比較有機會.
因為我看實價登錄 比如說美術1號院好了 3房都單價4X
2房還有39、38這種，其它蛋黃區的新建案，三房單價普
遍比2房還高一點點，這很神奇，通常應該是總價先跑才
對，還是說這是少數建案，像C大說的車位灌入才會這樣
中古屋沒有問題普遍2房單價高，但新屋就好像3房較高…
感謝ceca大大 讓我少花500萬以上 (買在2020美術館路過)
蛋黃區才有的現象吧...
主要是因為景觀和視野的關係
像原PO說的J modern 把機械車位130 或平面230扣掉的話
美術一號院最貴的是給面美術館第一排.
然後都是三房以上,
就有幾乎大坪數的 竟然比2房的單價還高…
兩房會有無視野,例如對面美樹香榭..
了解 所以3房單價高可能是景觀或邊間 條件不同
他面對旁邊大樓對看的就最小兩房格局.
因為是野超爛所以單坪很便宜.
這在蛋黃區比較明顯,因為蛋黃區的景觀視野價值明顯高.
所以建商在蛋黃區會很放心地推總價更高的三房以上.
但在例如鳳頂重劃,華鳳特區等,就比較不明顯.
因為他們想要壓總價來刺激銷售.
了解 感謝
C大借問一下 市區兩房帶平車配天然瓦斯跟正三房哪個比較
優 好奇高雄人能接受1200買兩房嗎 在市區
正三房45左右 大兩房30坪左右
單純就J modern這個案子來說，兩房一開始就買完了...後
面建商想要拉抬價格也只有三房可以拉抬，兩房想拉還沒得
拉
這樣就比較能理解 我還想說高雄都發大財喔 怎麼3房還
硬是賣更高 原來是2房一開始就先搶光了XDDD
8月開賣沒多久就封盤一個月...我10月底去看就說只剩1x
戶，等於是兩個月左右就快完銷
兩房沒有車位最早才7xx, 那個位置低總價一定有市場，還
有聽到長輩一次買兩戶，一戶自住一戶給兒子
中古三房單價低，我最近要買都優先考慮三房
除非剛好錢只夠買兩房
中古兩三房單價在收斂中
當然如果一樣單價，優先兩房
謝謝大大分享好文
好久沒看到deltaz大大的好文了 感謝分享 高雄本地人的我已經
買不起房子了 好險兩年前已買～ 高雄發大財～
高雄最近真的漲不少，還好趕在今年11月在楠梓買跟投資客
換約買預售屋買在1字頭尾巴，雖然格局空間沒有很滿意，
但至少上車了
不過現在預售屋工期都拉的很長......還要等很久才能入住
推
推
我朋友有買，就為了學區跟不想買中古屋的心態而已
看到實價，我老高雄人都懷疑其它人是不是挖到石油了
推分享!!
超喜歡看D大的看屋筆記，感謝分享
真的覺得這幾年這種妖魔鬼怪的爛格局都在高雄出現了
除了地點乏善可陳
戳破神話…..
有錢人買來當砲房嗎
36
[心得] 高雄 鼓山 耘翠 參觀筆記這次照片比較少，有些內容請自行斟酌參考囉 位置在東四路與南三路口附近，對面是林商號的地，印象中是合板工廠。旁邊隔了一小塊停 車場的距離，城陽正在蓋大樓，看起來地基已經打完，雖然噪音問題變小，但還是會有大量 水泥車出沒，塵土飛揚的問題。交叉路口有一大塊空地，不知道什麼時候會開始蓋房子，如 果是需要值夜班工作的家庭，不建議買在這種白天可能會很吵，而且持續時間長達好幾年的![[心得] 高雄 鼓山 耘翠 參觀筆記](https://i.imgur.com/dLekljmb.jpg "[心得] 高雄 鼓山 耘翠 參觀筆記")
26
Re: [請益] 萬華區自住價格也這麼硬嗎龍山寺附近沒那麼糟啦 至少我覺得對得起他的價格 離捷運站不到兩百公尺 全新案子 56坪4房三千就有![Re: [請益] 萬華區自住價格也這麼硬嗎](https://i.imgur.com/A7BI1DZb.jpg "Re: [請益] 萬華區自住價格也這麼硬嗎")
20
[心得] 高雄 左營 多城植栽 參觀筆記這案子嚴格說來也不在我的守備範圍，因為有版友請我幫忙看 加上本來就覺得這案子滿有趣的也在猶豫要不要去參觀，恰好 又剛好放假，於是就順便去幫忙看了房子 先把這案子的缺點寫在前面，會介意的人可以直接跳過，不介意的人可以考慮 這案子，蓋的真的還不錯，而且價格超軟(42.5坪+B1車位開價不到1100)。剩下![[心得] 高雄 左營 多城植栽 參觀筆記](https://i.imgur.com/dxJfE3Ib.jpg "[心得] 高雄 左營 多城植栽 參觀筆記")
13
[請益] 高雄三民區、鼓山區新屋這幾天跑去看了高雄某些案子，預售新古都有，想詢問一下板上大大的寶貴意見， 需求是附近有火車站、捷運站（走路15-20分鐘內可），反正平常多數是騎車+開車。 1. 上美術 這戶的公設蠻漂亮的，感覺管理的也不錯（？）至少看房當下是這樣的感受，目前三房室內18坪左右開1500-1600，建商給的東西都ok 缺點就是附近大部分都是空地，只有7-11，要走過橋去美術館區才有比較多吃的。![[請益] 高雄三民區、鼓山區新屋](https://i.imgur.com/PrLDD2Rb.jpg "[請益] 高雄三民區、鼓山區新屋")
7
Re: [請益] 高雄城揚J morden借版友wunick 大的文章請教版上前輩這個案子～ 目前是南部家人看完後也覺得這個地點不錯，不過有些缺點想請大家給點意見... 目前整理優缺點如下： 優點： 最大優勢還是地點，走路可以到巨蛋捷運站、周圍機能方便、學區也不錯
![[閒聊] A10都是誰在買](https://img.youtube.com/vi/o-LMDwyvA3A/mqdefault.jpg "[閒聊] A10都是誰在買")
![[請益] 公寓土地持分](https://i.imgur.com/J15NrG5b.jpg "[請益] 公寓土地持分")
![[請益] 都更 & 面前道路認定請益](https://i.imgur.com/I3yHZubb.jpg?fb "[請益] 都更 & 面前道路認定請益")
![[社區] 台中北屯_松竹領航松風館](https://i.imgur.com/CECpvuYb.jpg "[社區] 台中北屯_松竹領航松風館")
![Re: [閒聊] A10都是誰在買](https://i.imgur.com/RLWRwJgb.jpeg "Re: [閒聊] A10都是誰在買")