[轉錄] 2023年國內房市持續降溫，房價是否會出現

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2023年國內房市持續降溫，房價是否會出現鬆動？購屋族該伺機進場嗎？

文：劉佩真（台經院產經資料庫總監、APIAA理事）

2022年六都建物買賣移轉件數跌幅達9.0%，為六年來首度出現衰退局面，而商用不動產投資買賣市場、土地交易市場也較2021年萎縮17.6%、40.61%，前者終止前三年連續成長的態勢，後者則是創下近年來最大的跌幅。顯然不論是住宅市場或是商用不動產產品，2022年表現均已未如2021年價量齊揚的局面。

這反映國內外經濟情勢轉折向下，加上貨幣政策轉向緊縮，甚至房市調控政策未停歇，況且買賣雙方對於價格認知差距的擴大，皆讓國內房市景氣氛圍轉向保守。而在2023年初之際，究竟該如何看待我國房市所面臨的經營環境，以及住宅、商用不動產各類市場的展望，更重要的是購屋族又該如何面對2023年的情勢，以下將就各面向進行分析。

2023年住宅市場將呈現持續降溫態勢
2023年以來國際經濟表現由於主要國家貨幣政策仍趨於緊縮、國際地緣政治風險動盪持續、供應鏈進行重組等，全球呈現低度成長的機會大。況且央行預測我國經濟成長率恐落於2.53%，未如2022年2.91%的水準，顯然近期整體經濟情勢正處於下行階段。

從M1B、M2的走勢來看，反映市場資金動能已轉弱。加上台股也呈現震盪的走勢，以及
2022年央行升息2.5碼對於購屋負擔有加重的情況，況且政府打炒房的動作並未因房市降溫而有縮手，特別是《平均地權條例》已在立法院三讀通過，對於現階段的房市景氣無疑呈現雪上加霜。

同時央行總裁也提到選擇性信用管制會實施一段較長的期間，未來央行貨幣政策轉向會比房市管制結束得更快，更何況房市新增供給陸續浮現，此可由建築物核發建照、建築物使用執照、新屋開工數的走勢可知。因而在需求持續萎縮、房市供給陸續增加下，2023年整體交易市場持續出現降溫局面，全年多數房地產業者或機構多預測建物買賣移轉件數恐向30萬件靠攏。

2023年土地、商用不動產投資買賣規模恐持續呈現萎縮態勢
以土地市場來說，2023年該類產品交易規模恐仍難以出現止跌回升態勢，主要是房市景氣低迷、投資趨向保守，況且受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守。目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力等因素，使得全台多處精華土地標售受挫，預計在高總價土地標售，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大型不動產開發商。

此也意謂土地市場的取得者未來將呈現大者恆大的局面，其他中小型不動產開發商或是其他資金實力欠缺的企業，2023年要取得土地，門檻相對較高。

而在商用不動產買賣市場方面，受到2022年央行共升息2.5碼拉高保險業者最低報酬率高達2.72%，創下七年來新高的影響，加深保險業者購買物件難度，且評估期間也有所拉升，保險業者出手相對謹慎；況且製造業及科技業等自用型買盤因景氣處於修正階段而趨緩，致使2023年商用不動產買賣市場恐持續萎縮。

2023年延後購屋等待房價下跌是最佳策略
對於一般民眾而言，有鑑於國人所得提升仍有限，特別是2023年經濟情勢仍顯嚴峻，所得難以樂觀看待，加上目前房貸利率一房來到1.935%、二房為2.2%、三房來到2.345%，代表民眾購屋負擔確實感受到壓力。

以1000萬元的房貸30年期來看，每個月負擔的金額已由2022年3月利率提高前的3.4萬元上升至3.7萬元，也難怪政府所公布的房貸所得比、房貸負擔率仍續創新高；在上述情況，以及多數民眾對於2023年經濟看法更趨悲觀之際，延後購屋等待房價下跌則是最佳策略。

畢竟2023年上半年在房市供給不斷釋出，需求端仍顯低迷之下，可預期房價將會出現鬆動，預計下半年價格的下跌將可逐步形成趨勢，屆時潛在購屋者始可開始慢慢物色物件。

本文經《思想坦克》授權轉載，原文發表於此

4.附註、心得、想法︰
史上最強打房法案是壓垮房市最後一根稻草
房價進入修正期
台灣房市從阿扁第二任走了20年多頭，特別馬廢物八年飛天狂漲
中間只有15-18年4年小幅修正
現在又再度進入衰退
但至於衰退會持續多久，也只有天知道

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重點是馬任內的房價大漲，部分原因是他造成的，也就是大減遺贈稅 這是馬與蔡不同的地方 但我知道藍白腦永遠都不肯承認這點

房地合一稅2.0 平均地權條例修法(人稱史上最大打房修法) 叫做圖利建商... 藍白腦的腦子除了意識形態到底裝什麼呢?? 話說盧秀燕大減地價稅20%才是圖利建商拉，你罵過盧秀燕一句嗎??

不好意思大減遺贈稅導致房價大漲是朱敬一院士與楊金龍總裁認證的 這可不是我胡扯 證據: