Re: [問題] 台南重劃區

稍微Google一下就有了

https://www.hiyes.tw/BrandArticle/Show/309a738e-e858-4975-b07f-b6b4d83ff100

因為文章太長，只貼部分，剩下的有興趣可以自己點進去看

哪些區域最靠近南科、最具發展潛力？

台積電進駐南科後，讓台南周邊房市上漲，號稱「南科一區，撐住全台南房市」，但真的

是這樣嗎？如果要投資置產，或是南科工程師自住的話，到底該選在哪區，最具有發展潛

力，還能帶動房價，我們可以分兩個方向來看，第一從地理位置來看，第二從交通機能來

看：

地理位置最靠近南科，南科正核心第一圈

南科園區位在新市區，從地圖上來看，最靠近南科就是「善化區」、「新市區」以及「永

康區」，這3區就是我們常說的「南科正核心」，不管是距離、規劃都是最符合南科工程

師期待。雖然這3區位於台南外圍的區域，到市中心仍有段距離，生活機能也還未發展完

全，但房價的單價基期相對較低，正因如此，這3區也是這2年補漲效益最強、投資最熱烈

的地方，以下重劃區都是位於這3大區域，也是目前討論度最高、最具潛力的重劃區：

1.善化區：南科特定LM特區

2.新市區：新和重劃區

3.永康區：鹽行國中重劃區

https://i.imgur.com/RwKPFkH.jpg

南科正核心第一圈－鹽行國中重劃區(永康區)

永康，在過去就是台南人青睞的區塊，一般人告訴你要去「台南玩」，指的就是北區、東

區、中西區，而永康區就是緊鄰這些區域的的區塊，永康區人口約有23.4萬人，是臺南市

人口最多且唯一超過20萬人的行政區。因此永康區內的生活機能、建設都與台南市區水準

相當，比起上述提到的善化、新市區又更靠近台南市中心。

且此區發展時間早且成熟，近10多年開始規劃重劃區，最知名的就是大橋重劃區，該區段

建物屋齡新，房價近年也水漲船高，從原本的1字頭就能入手，到現在已直逼3字頭房價，

且目前已無新案可買。因此下個備受矚目的重劃區，則是我們下面將討論的，鹽行國中重

劃區。

鹽行國中重劃區地理位置｜位在台南人口最多的行政區，鄰近市中心

位於永康區的北端，鄰近中山高永康交流道，占地61公頃，從都市計畫圖來看，幾乎50%

為住宅用地，是以「鹽行國中」為中心規劃的重劃區，整個位置比大橋重劃區更靠近北邊

，距離南科更近，開車通勤約10-15分鐘左右，往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市

區的公園路(北區)。

鹽行國中重劃區生活機能、交通機能｜食衣住行皆完善，自住購屋不敗法則

從鹽行國中沿著中正南路通往奇美醫院的路上，經過台南應用科大的週邊，共有三大商圈

，分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈，有全聯、家樂福、麥當勞

、丹丹漢堡、壽司郎等，距離重劃區約車程5-10分鐘內，還有多家銀行、郵局、農會位在

中正北路上，食衣住行等生活機能都很完整，醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在

15分鐘以內，機能相當完備。

學區規劃：永康鹽行國中於2021年9月啟用，總經費約3.3億元，共規劃18班，並推動雙語

與國際教育，採綠建築設計，極具設計感的外觀，也成為此重劃區的地標之一，加上鄰近

的三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學，車程皆在10-15分鐘以內可抵達，就學

環境完善。

休閒娛樂：位於永康交流道3分鐘車程，則有台南知名的五星級飯店-桂田酒店，是南科附

近首座星級的渡假型飯店，以峇厘島南洋風情打造的戶外庭園，瀑布的造景，建構出濃烈

的熱帶異國風情與魅力，更被網友票選為台灣最美飯店前10名。加上鄰近台南歷史博物館

、台南國際棒球場、台南總圖等，在鹽行國中及永安路旁則有規劃公園綠地、大排河邊景

觀，都是永康區假日休閒的好去處。

交通機能：坐擁國道1號永康交流道、北外環第三期，永安轉運站、永康火車站之交通優勢，通往南科約10-15分鐘距離。

3分鐘抵達國道1號永康交流道：通往永康工業區、全台縣市，重要的交通金脈。

6分鐘抵達北外環第三期快速道路長和路口：沿著北外環通往南科，通勤約10-15分。

7分鐘抵達永康火車站：往台南火車站約7分。

3分鐘抵達永安轉運站：是國道客運進入台南市區的第一站，可在此轉乘市區公車，接駁至北區、安南、高鐵。

除了上述說明的快速道路之外，最重要的2條道路，永安路以及中正南北路，則可以分別通往

永安路→台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的就業工業區

中正南北路→永康工業園區、永康火車站商圈

https://i.imgur.com/RHGI99D.jpg

(圖應該是三村國小，他打錯字)

鹽行國中重劃區未來發展｜永康區土地開發近飽和，人口將移入重劃區內

以南科第一圈來說，鹽行重劃區距離南科是最遠的，通勤的時間約10-15分鐘，但鹽行重

劃區的優勢也很明顯，就是靠近台南蛋黃區以及完善的生活機能，通往市區只要10分鐘就

有南紡購物中心、國賓影城等重大的百貨商圈，區內的建設利多都在逐步實現中，包括去

年完工的鹽行國中雙語學區、40米的永安路拓寬工程、北外環第三期，都能再次帶動區域

景氣發展。

且永康區土地開發幾近飽和，新開發的重劃區相當稀缺，因此「鄰近市中心的重劃區」都

會成為全國品牌建商、自住客追逐焦點，此區也吸引了許多大型建商布局：如國泰、遠雄

、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。倘若你是偏好離市區近的

族群，鹽行重劃區定位是台南都會核心，也是能滿足你通勤和生活機能的行政區。未來還

有以下的重大建設發展：

重要道路門面－永安路拓寬40米：

為了因應永康交流道下的車潮，解決中正南路、永安路的交通雍塞，政府開始進行永安路

的拓寬工程，將現路寬20公尺將拓寬為40公尺，工程費約9.82億元。

永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路，可以連結北外環通往南科，未來將一路從永

安橋經過安南醫院，連接上國道8號，會是一整條40米的大道，預計2023年可以完工通車

，拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況，提高交通水準。

永安轉運站：

為了解決國道客運上下客與車爭道，造成的交通雍塞，政府預計興建「永安轉運站」，總

經費達118.5萬元，結合國道客運及市區公車轉乘，讓消費者方便搭乘大眾運輸工具，預

計規畫6個乘車月台，此外，候車設施將結合太陽能光電板再生能源，並透過綠色工法營

造整體景觀，創造一個永續節能低碳之轉運站。

基地位置位於永運路上，距離鹽行國中重劃區約車程5分鐘，是國道客運進入台南市區的

第一站，預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐；而市區公車則有5路、20路、21路

、橘12、及高鐵快捷公車等，接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。完工

後也將改善鹽行國中重劃區的交通機能，帶來轉運人潮還有就業機會，促進區內商圈的發

展，目標在2023年動工，2024年完工。

額外補充：

而鹽行國中，是極少數周圍還沒有建案，就已經開始招生的學校，原因在永康區另一所國

中大橋國中已是滿額學校，無法負荷，因此啟用鹽行國中，足見此區的年輕人口、移入人

口成長力道非常的強勁，對於未來要入住的居民來說就學問題已經解決，也是此區的優勢

。

結論:想在南科買房、自住挑選的2大重點

對於即將前往南科就業的工程師，如果你不是台南人，對於市區的機能沒有強烈的需求，可以鎖定善化區的LM特區、善化車站商圈，或是新市區的新和重劃區，這兩區是最靠近南科，也是外界最看好具有發展成蛋黃區的潛力區域，如果想要距離市中心近，期望有市區的生活機能，則可以鎖定鹽行國中重劃區、九份子特區、史博館特區，靠北外環道路抵達南科大約10-15分鐘。

對於外地置產的人來看台南，要站在南科高階工程師的角度去思考，才會買對地方，「台南房子已經不是給台南人買的」，根據以下兩大重點挑房子，也會比較保值：

1.車程30分鐘之內可以抵達南科

2.環境好綠地多，街道輪廓有重新規劃且整齊

台南的物價、房價仍低於北部，未來十年會是房市發展的重中之重

近幾年台灣房市發展過程中，南科的崛起已是不爭的事實，台積電、聯電、群創光電、
ASML、台灣航電（GARMIN）、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業陸續投資台南，加上沙崙智慧綠能科學城、南科3期都落腳在台南，台南市已具備完整的上中下游產業鏈，成為高科技及綠能科技產業重鎮之一。

根據我們的觀察，其實南科區域包括善化、新市的房市需求仍很大，像是新大樓2房及3房+車位的產品仍然很熱門，很多南科工作者都希望住在離工作地點近的地方，但善化、新市目前的大樓新成屋供給量太少，不少人會轉往台南其他區域買大樓成屋，因此，儘管近年來台南的物價與房價都上漲，但仍普遍低於北部，也絕對是台南房市現階段最大的優勢，也是吸引科技青年南遷的另一大主因。隨著南科進駐的廠商就業人口數愈來愈多，鄰近的學區包含南科實中、永康區、善化區學校都已出現供不應求的情況，也代表未來南科房市的剛性需求仍然非常強勁。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.122.14 (臺灣)

https://i.imgur.com/b3VroNT.jpg

啥? 你是說高成交單價的 去蹭 低成交單價的嗎? 你邏輯還好嗎XD?

※ 編輯: Ho1liday (111.255.122.14 臺灣), 01/27/2023 23:44:40