[閒聊] 2023年 第四季 7都 信義房價指數

alexstag01/29 10:01之前我有貼在mcfke 大大的文章下面，不過到底是中

alexstag01/29 10:01古追漲還是2022Q4太冷導致YOY太好不確定，但是QOQ

alexstag01/29 10:01應該是真的買上去的

jemdogdog01/29 10:03信義指數是統計中古屋市場價格，不過最近中古市場真的

jemdogdog01/29 10:03很冷，所以結果有可能會失真

a45601236qq01/29 10:03qoq 是 8.86% 看起來是買盤出來了

topaaron1201/29 10:04中古還有好幾年可以漲 舒服

alexstag01/29 10:06新竹房仲去年底都說買盤出來了，有個20幾年的社區

alexstag01/29 10:06還創新高，其實沒有很冷…真的冷的是賣家，賣的人

alexstag01/29 10:06變少了

metam01/29 10:07新竹14.78%.......

sentiprophet01/29 10:07桃園整年也漲這麼多喔

alexstag01/29 10:08大坪數破高總的二手屋也是有成交，說多冷應該是還

alexstag01/29 10:08好～

jessicaabc9801/29 10:08傻子才買新的，買中古的來裝潢，坪效更大

metam01/29 10:10台北台南這種不到4%的，就沒空間實際上在衰退

jemdogdog01/29 10:12不過我比較推樂居區域實登，相對比較全面

jemdogdog01/29 10:13以區域來看比較準確

jemdogdog01/29 10:15台南目前就看區域，好的區繼續漲，不好的區有可能會下

jemdogdog01/29 10:15跌

a529271001/29 10:16新竹忍不住了 所以我說國泰數據 新竹不準

jessicaabc9801/29 10:17台南都多久了

alexstag01/29 10:19國泰未必不準，因為最高價確實一直沒有顯著突破，

alexstag01/29 10:19從奇磊70開始，到目前為止多數案子也是留在7字頭，

alexstag01/29 10:19只是7字頭的區域擴大了，各地新預售案也是創高，可

alexstag01/29 10:19能只是分析方法造成的結果沒法直接套用房價

Bennyhome01/29 10:19台北鱉那麼久了，漲幅還是很慢。大台北生活圈，新北桃

Bennyhome01/29 10:19園大勝

jemdogdog01/29 10:19國泰偏預售市場，信義是他們自己的成交數據，2者並不

jemdogdog01/29 10:19一樣

Bennyhome01/29 10:23信義指數應該還是比較能完整反應市場。國泰以預售為主

Bennyhome01/29 10:23，樣本數沒那麼多，且同一都不同期間推案主力區域也不

Bennyhome01/29 10:23同，拿來比較容易出現大幅波動

jemdogdog01/29 10:26以中古市場價格統計來看，樂居＞信義

jemdogdog01/29 10:26信義的問題是只有他們自己賣的數據，這個很有可能會失

jemdogdog01/29 10:26真

alexstag01/29 10:32轉機可能有活動沒錯，不過時間拉長看應該不會差太

alexstag01/29 10:32多，下季再看看

alexstag01/29 10:32短期可能有波動沒錯

thbygn9801/29 10:4199竹北

kusomanfcu01/29 10:42信義是中古屋

p2077029901/29 10:42信義基數應該還算大吧

p2077029901/29 10:43而且他們上市公司，數據應該不太能做假

kusomanfcu01/29 10:43實價登錄早就進入國泰和信義資料內了，這兩個資料最齊

kusomanfcu01/29 10:45樂居有做特徵分析嗎

flexin01/29 10:462018前買的,真的賺爛

jemdogdog01/29 10:50樂居有

jemdogdog01/29 10:50https://reurl.cc/RWLyK9

jemdogdog01/29 10:50參考一下

jemdogdog01/29 10:52https://i.imgur.com/8y8DwRR.png

jemdogdog01/29 10:52他們的分析

charliebitme01/29 10:54難怪竹北房仲又在call客...業內早有訊號

kusomanfcu01/29 10:58這個就沒有阿...就平均

kusomanfcu01/29 10:58特徵分析很細節

kusomanfcu01/29 11:00是把所有特徵價值分析化做成一個簡單的數字去分辨市況

kusomanfcu01/29 11:00就全部適用 然後標準差範圍內

kusomanfcu01/29 11:01國泰和信義差別在哪裡板上也講很久了

kusomanfcu01/29 11:02地區特徵也包含在內

kusomanfcu01/29 11:03長期資料你自己去挖 有做特徵分析的數據 長期拉K線結

kusomanfcu01/29 11:03果都是一樣的

kusomanfcu01/29 11:04沒做的會不一樣 所以清華指數之前出錯最近又出錯表示

kusomanfcu01/29 11:04可能是權重問題或是實價登錄蓋牌數據問題，如果只看實

kusomanfcu01/29 11:05價登錄反而是落後資料，房仲整合那邊才是最新的一手

kusomanfcu01/29 11:05如果數據分析化的話 就這樣 信義和國泰資料 其實才是

kusomanfcu01/29 11:05最新的

kusomanfcu01/29 11:06所以delay 要靠北一下 是不是做數據的人自己受不了 跑

kusomanfcu01/29 11:06去看房了

jemdogdog01/29 11:06有歷年成交價，成交量以及屋齡價格分佈

kusomanfcu01/29 11:09一直在意指數做啥？重點在台幣實質價值

kusomanfcu01/29 11:09那個不是特徵分析

kusomanfcu01/29 11:10特徵分析 那個要價格化 權重化

kusomanfcu01/29 11:10就和台股 有加權指數那樣

kusomanfcu01/29 11:11和股票市場整體指數化道理一樣

kusomanfcu01/29 11:12然後還要基礎權重調整 類似CPI 那樣

kusomanfcu01/29 11:13屋齡 坪數 樓高 車位 地段等套入權重

kusomanfcu01/29 11:14樂居從來都沒說過他們做特徵分析

kusomanfcu01/29 11:15國泰和信義有做特徵分析

s06i0601/29 11:16崩到天上了

kusomanfcu01/29 11:16樂居那個 你自己拉實價登錄排中位數 不就好了

kusomanfcu01/29 11:18實價登錄蓋牌Q4 只能看到多少知道嗎 房仲那邊比較齊

kusomanfcu01/29 11:20台南那個差異大概是沒有維護的中古屋有釋出的量壓制的

kusomanfcu01/29 11:20看591就知道了

kusomanfcu01/29 11:21破房子比例超多lol

PTTMAXQQ01/29 11:27新竹的走勢讓我對全台的台GG影響力感到樂觀

bustinjieber01/29 11:33如果看Q3的話，新竹數字就很差了，

bustinjieber01/29 11:33無論是QOQ或是YOY都很難看，

bustinjieber01/29 11:33所以要看的是Q4當地市場發生了什麼，

bustinjieber01/29 11:33但無論發生什麼，應該跟園區關係不大。

Waitaha01/29 11:34高雄的房子好便宜喔

bustinjieber01/29 11:36幾個月前無論是經濟面或是消息面，

bustinjieber01/29 11:36都完全跟新竹沒有一點( 利多)關係，

bustinjieber01/29 11:36單季數字跟園區的因果關係太小。

jessicaabc9801/29 11:37樂觀啥，講的台南沒tsmc一樣，新竹產業好很多

jonson01/29 11:47台南季指數雪崩了

howhow80112201/29 11:53國際房仲：國泰比較權威，畢竟不是賣房子的

Mithra01/29 11:57拜託漲慢一點...

alexstag01/29 11:58近年談新竹房市變化敢說跟園區無關或幾乎無關的，

alexstag01/29 11:58你是第一人…

a12345469801/29 12:00台南餘屋那麼多，能繼續漲才奇怪

Answerlin01/29 12:06新竹非直轄市憑什麼一支獨秀，答案很明顯

ibsmalla01/29 12:07哭啊說晚買多賺一台賓士原來是讓屋主多賺一台

seal4682501/29 12:09還好前年新竹買了 那時還以為會跌 結果噴爛

pptsuck01/29 12:09笑死又要每季都是暴漲 信貸all in怎麼輸?

aass556601/29 12:20現在新竹漲法 就是3-5年後高雄漲法

aass556601/29 12:20台積電員工買房就是漲漲漲

yasea200401/29 12:28新竹豪宅門崁5500才合理

mow198201/29 12:29空空真的會崩潰，看誰先投降

kusomanfcu01/29 12:30Q4因為新青安阿 多簡單

kusomanfcu01/29 12:30還需要去想嗎

jemdogdog01/29 12:34https://reurl.cc/G45p2Z

jemdogdog01/29 12:35跟餘屋沒什麼關係耶

alexstag01/29 12:36餘屋量參考啦，不然你看板橋那個數量，有人會覺得

alexstag01/29 12:36板橋要崩了？

bnn01/29 13:29他在說的應該是幾個月的短期變化和園區沒啥關 園區沒大裁員啊

bnn01/29 13:30也沒有發個20個月突然人人下手買房這種"園區相關"

alexstag01/29 13:39有沒有想過要是發20個月…會是現在這個價格嗎XD

alexstag01/29 13:40就是市場態度變樂觀而已

alexstag01/29 13:45對未來樂觀+ 薪資穩定高於六都90%受薪階級，買盤自

alexstag01/29 13:45然就會出來

clamperni01/29 14:12高雄是不是過譽了

bustinjieber01/29 14:14短期跟長期影響你搞不懂還是不要發言好了

bustinjieber01/29 14:15數字不是這樣解讀的

bustinjieber01/29 14:18那我就反問你，為什麼Q3的

bustinjieber01/29 14:18YOY跟QOQ數字那麼差？

bustinjieber01/29 14:18到Q4就變好？短期變化跟園區有什麼關係？

bustinjieber01/29 14:18園區在這幾年是一個‘’固定因子‘’，

bustinjieber01/29 14:18在‘’因子不變‘’的情況下還有異常，

bustinjieber01/29 14:18變化一定是來自於其他因素。

bustinjieber01/29 14:22難道Q3悲觀Q4就突然樂觀？

bustinjieber01/29 14:22新竹工程師不是最高比例投柯，

bustinjieber01/29 14:22Q4的時候選舉結果出來了？

bustinjieber01/29 14:22怎麼一季突然從悲觀變樂觀了？

yasea200401/29 14:43很少封多多的 某人的話實在呵呵

alexstag01/29 14:45找原因都是後面再找，真實原因其實很難證實，結論

alexstag01/29 14:45是Q4買盤回流，要怎麼理解都行，市場悲觀與否有時

alexstag01/29 14:45候就一瞬間，美國FED轉鴿、台股撐著沒跌、科技七巨

alexstag01/29 14:46頭股價狂飆都可以是原因，這些你要覺得跟園區從業

alexstag01/29 14:46人員的心態無關？

alexstag01/29 14:48把Q4買盤力道增加的原因，只在Q4發生的事件中找原

alexstag01/29 14:48因，本身就不合理

charliebitme01/29 14:50不難理解 8/1新青安上路政府幫出2.5萬 加計實登遞

charliebitme01/29 14:50延兩個月 Q4暴衝

bustinjieber01/29 15:19看起來你不在市場上所以只能

bustinjieber01/29 15:19拼湊出這樣的結論/觀點，

bustinjieber01/29 15:19所以我才想問有沒有新竹當地市場的人，

bustinjieber01/29 15:19你回的那些就是聽君一席話；

bustinjieber01/29 15:19我要找出新竹Q4特別突出的原因，

bustinjieber01/29 15:19從而去了解是否有邏輯性跟可複製性，

bustinjieber01/29 15:19可以當作以後判斷房市的觀點之一，

bustinjieber01/29 15:19如果你沒有更有價值的東西那就算了。

bustinjieber01/29 15:21看到異常點不試圖去找原因，

bustinjieber01/29 15:21然後攤手說找原因不合理，

bustinjieber01/29 15:21這種說法我還是第一次看到。

alexstag01/29 15:23是你的找法不合理，只看園區而且只看Q4這一地點ㄧ

alexstag01/29 15:23季的變化，然後覺得最近竹科也沒什麼特別新聞，於

alexstag01/29 15:23是做出無關的推論

alexstag01/29 15:28這個才是真的沒在市場裡面的推論，新竹房地市場沒

alexstag01/29 15:28那麼複雜，先買一間你就知道了

starck01/29 15:37打臉政府

bustinjieber01/29 15:39園區在這幾年是一個恆定的因子，

bustinjieber01/29 15:39新竹房市當然不會跟園區完全無關，

bustinjieber01/29 15:39但是短期的變化除了園區之外，

bustinjieber01/29 15:39一定有其他的因素影響，

bustinjieber01/29 15:39看起來你就是不懂什麼叫分析，

bustinjieber01/29 15:39才會說出這種無知的話。

alexstag01/29 15:40說園區這幾年是恆定因子真的就沒法討論嘍，你可以

alexstag01/29 15:40繼續用你的角度「分析」

bustinjieber01/29 15:40房地產的變化跟影響通常是長期的，

bustinjieber01/29 15:40短期內有劇烈變化一定是有其他因子，

bustinjieber01/29 15:40你要繼續蝦扯也沒差。

specialrain01/29 15:43大新竹 噴豹

alexstag01/29 15:47你要分析可以分析啦，不過一季的變化硬要分析，在

alexstag01/29 15:47我看來無異於股市線仙，另外就是建議不要只看很短

alexstag01/29 15:47期，Q4出現的事件，原因可能Q3甚至是更前面慢慢發

alexstag01/29 15:47展來的，這種去脈絡化的分析乾脆不要分析，無腦買

alexstag01/29 15:47完擺著就好

alexstag01/29 15:49新竹中古屋就是還沒漲到位，怎麼分析都一樣

frowning122601/29 15:50多君們太無聊了...互相找疵毛蒜皮的小事兒鬥嘴

bustinjieber01/29 16:01短期不看？橋頭進場點不看囉？

bustinjieber01/29 16:01變化就是幾個月的時間而已，

bustinjieber01/29 16:01中長期佈局是大方向沒錯，

bustinjieber01/29 16:01但不代表短期沒有看的必要，

bustinjieber01/29 16:01你的說法才是去脈絡化。

bustinjieber01/29 16:02量化發現問題就要從市場質化去找原因，

bustinjieber01/29 16:02這是很基本的分析，如果這個你都不懂，

bustinjieber01/29 16:02確實不用看數字沒錯。

alexstag01/29 16:07如果你可以做得到短期操作進場點位精準，相信也不

alexstag01/29 16:07會糾結於為什麼新竹Q4量上來

jemdogdog01/29 16:08反而我好奇選舉結果會不會影響中古市場

jemdogdog01/29 16:08畢竟政府已經說的那麼明白了

jemdogdog01/29 16:09而且看這個倒不如看你自己買的社區有沒有漲

bustinjieber01/29 16:11不就是因為不在新竹市場我才好奇，

bustinjieber01/29 16:11我自己新北的判斷跟數字都沒太多落差。

alexstag01/29 16:11而且你還偷換概念，我是說不要「只看」很短期，而

alexstag01/29 16:11不是「不看」短期，不過我確實覺得對於非全職房產

alexstag01/29 16:11投資而言，短期不太重要，你一年是買賣幾間？

alexstag01/29 16:13每季買賣少說要個2-3間才有必要去區分季度吧

bustinjieber01/29 16:15沒很多啦，這幾年陸續買4間，

bustinjieber01/29 16:15明年會再賣1買2吧，平盤時短期沒差，

bustinjieber01/29 16:15但是對於投報就會有差了，

bustinjieber01/29 16:15尤其新北很多時候是你過了就沒東西買。

bustinjieber01/29 16:17而且我說了，我問這個是要看

bustinjieber01/29 16:17有沒有可複製性跟邏輯性去擴充觀念，

bustinjieber01/29 16:17不是要在這邊跟你蝦扯。

alexstag01/29 16:24邏輯框架上的問題就是不要只看一時一地就做連結推

alexstag01/29 16:24論，其他的就太細節，新竹跟新北玩法不同，沒法套

alexstag01/29 16:24用

victorytim01/29 16:52崩崩崩 往上崩

freekid01/29 16:59贊同bustin

cutbear12301/29 18:48賺翻

Answerlin01/29 20:01新竹就是蛋黃蛋白輪流噴，這幾季輪到外圍新青安掃射區1

Answerlin01/29 20:01000-2000瘋狂上車，看二重埔星都匯CD區實登便知園區首

Answerlin01/29 20:01購不忍了先上車再說

IAM7PUPU01/29 20:02前年底去年初景氣不好，前景不明，市場超冷盤，剛

IAM7PUPU01/29 20:02需停看聽，去年中新青安點火，後續景氣回溫明朗，Q

IAM7PUPU01/29 20:024遞延買盤回籠。這一個月竹北中古去化快，加上GG法

IAM7PUPU01/29 20:02說強心針，今年應該後市可期。

zhi556601/29 20:22新竹就認輸買盤啊 去年大家以為會大裁員 結果GG小賺32

zhi556601/29 20:2312月股市反轉 新竹就開始回到高點 不少還創新高

zhi556601/29 20:24過度解讀不景氣 買氣遞延 去年上半年聰明都去撿了

zhi556601/29 20:27前兩周GG喊今年20%+ 賴功德又喊南臺灣大GG 報復認輸買盤

scarrony01/29 21:14樓上說的差不多了，新竹剛需買盤就是屌，現在買這

scarrony01/29 21:14投資比台南好多了

junior02048601/29 21:23新竹科技業低谷過了嗎？

alexstag01/29 21:30信心低谷過了，所以看到價量回升

alexstag01/29 21:34全台一樣新青安，為什麼新竹14%的指數成長？還是竹

alexstag01/29 21:34科薪資足夠高

zhi556601/29 21:52GG eps32 MTK eps50 NTK eps40 還在谷底 等崩盤得繼續等

zhi556601/29 21:55不過看好南部 各大廠會慢慢往南部擴廠

vicowin01/30 09:14利空出盡 股市萬八 下一個多頭行情來了