[心得] 從大數據看房產業的特性

這篇我之前寫在我FB社團的文章，
貼過來分享我為什麼決定走房地產～

我在英國但房產是在地化市場這點我想到哪裡都一樣

這篇是針對《數據、真相與人生》當中針對房地產的摘要。
這本書我之前寫過讀書心得，這裡只討論房地產的部份～

這是美國的情況，未必能每一點都套用到英國，
但 #房地產是在地化市場 的這個特性是一樣的。

作者是Google的資料分析師，他用大數據分析了非常多不同的面向。
幾年前美國學術界終於被允許和美國國稅局合作研究匿名處理過的全美國稅務人
的數位化資料，透過這些報稅資料，可以非常準確勾勒出美國有錢人的型態樣貌。

—> 那從美國人的稅務資料得到什麼？

84%生財之道在於自有事業，美國有錢人大多擁有自己的事業，而不是靠薪水賺錢。
更準確地說，財富位居全美前0.1％的這群人當中，只有約20%的人收入主要來自薪資。
而84％的人至少有部分收入來自自己的事業。

有很少數極高年薪的個人在，例如頂尖運動員、企業執行長或知名主播等等，
但經由這些途徑致富較為少見。

書中也討論了最難以致富的行業，包含唱片行（平均2.5年會倒閉）、
還有電子遊樂場、玩具店、書店、服飾店和美妝店。

而最可能創造財富的行業，團隊統計了企業主擠身全美收入前0.1%人數最多的行業分別是房地產租賃（12573人）、
房地產相關事業（10911人）、汽車經銷商（5236人）、醫生診所（4711人）、
餐廳（4471人）

但以上資料只顯示了在該行業創業致富的人數，並未考量到總創業人數。
例如餐廳，全美有21萬家餐廳，但四千多位餐廳老闆只佔總數的2％左右。
相反的，有些領域的致富機會大上許多，例如汽車經銷商，
全美有2萬五千家，致富機率達到20%。

書中試著找出致富機率最高的創業領域，篩選條件是至少1500人
進入全美收入前0.1%，並且該領域中老闆進入前0.1%的比例至少占10%，
換句話說在這個行業創業致富的機率很高。

作者從上百個創業領域中篩選，只有七個行業符合條件，它們是以下：

1. 房地產租賃　43.2%
2. 房地產相關事業 25.2%
3. 汽車經銷商 20.8%
4. 其他金融投資活動 18.5%
5. 獨立藝術家、作家與表演者 12.5%
6. 其他專業、科學與技術服務 10.6%
7. 各種耐久財批發商 10%

房地產租賃公司大多擁有房地產所有權再對外出租，換句話說就是當房東。
房地產相關事業則主要是為其他企業管理房地產的公司，或是為房地產進行估價。
其他專業、科學與技術服務基本上都是市場調查公司，耐久財批發商指的是中盤商。
藝術家的部分作者解釋當你規模大到需要成立公司報稅時，
你多半也開始賺足夠的錢了，這部分也許有取樣的偏差，但致富機率還是不低。

作者進一步分析致富關鍵在於　

1. #規避價格競爭

例如獨立創作者打造受人喜愛的品牌，此時粉絲願意多花錢買最愛藝人的作品。

市場調查有在地性，你必須了解當地市場掌握情報、和業界人士建立親近關係，
這也讓競爭者較難加入。

2. #避開國際巨獸所在的領域

例如你可以製作有自己品牌的球鞋，但很難因此致富。
因為消費者更傾向買前幾家大企業品牌的球鞋，像是NIKE或是Reebok等等。

科技業也是，很少人可以打造出和Google或Facebook競爭的產品。

而房地產可以避免少數企業獨霸的天然特質在於 #房地產市場是在地化的市場 ，
國際房地產巨獸不可能完全掌握每個當地市場，也無法與所有在地政治人物打通關係，
個人有機會在當地做到最專精。

這就是為什麼從事房地產業人數眾多又致富機率最高的原因。

照片：書中的發財表
https://imgur.com/a/Vk5JJSO

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汽車經銷商書裡作者有解釋，在美國有嚴格的法律規範可以徹底隔絕價格競爭