Re: [請益] 貸款投資請益(股票質押+房貸轉投資分享)

看到原PO操作既視感好強，跟小弟正在走的方向好像（握手），
不過我們收入差很多XXD，自己也來獻醜分享上班族可操作狀況
順便借家人帳號，記錄一下這幾年的投資之旅

先說一下背景
小弟台北私立文組畢業，出社會工作8年30歲
年收從40多萬一路爬到80萬上下，物慾不高，每年存30至35萬元之間
收入在台北算是非常普通，
家裡也完全沒有背景，偶爾要拿點錢孝親，存第一筆本金時最艱辛
自己目標是32歲前達到 被動年收36萬門檻，啟動「半退休」計畫
也希望大家不吝給意見

直接講我的操作過程重點
9成投資是靠房產搭配股票、1成業外投資，工作不中斷，培養人脈。

2018年約27歲，工作大概4年了
每年工作存款搭配自選的穩健成長型股票（績效5至20%），才努力存到1.5桶金
自己觀念上認為時間是房產最好的投資、也是最好的抵押品，所以一直有關心房市
但家鄉台北房價貴到離譜，自住以外根本不用考慮，個人投資選擇直接出走他鄉。

那年因為常跑台中文心路，對於房產流程還算熟悉，
591設定篩選後，身為行動派投資人，
看了一間文心崇德路20多年小2房（台北人首選捷運房）
當下馬上出斡旋、隔天成交簽約
幸運的是買到300多萬元，出租大概1.3萬元、30年房貸9千元
想說中南部買房實在太划算了吧XXD。

而且這間首購房在文心路還可以貸款85成，
所以手頭上又剩下70~80萬元左右，
想說沒事加減繼續看房，
心血來潮跑下去看到一間台74線預售屋，
產品規劃很棒、工程期不用付款、自備款70萬簽約，
算一算那邊租金可以COVER房貸就衝了，等於1年之內買了兩間房，都是當天決定下手。

2019年，原本以為買房布局差不多，兩間房風險成本不高，可以安心繼續玩股票，
沒想到這年家裡有間祖厝，需要用我名義去貸款整合產權，
自己拿去設定抵押時發現竟然可以多貸100萬，低率超低當然借好借滿

2020年間就靠著增貸這桶金，還有薪水收入、操作股票、投資朋友分紅回收現金，
湊一湊200多萬元，同時持續關心房市股票市場。

去年底剛好網路開發到一位台中屋主願意加30萬元預售換約，
心想真划算，對方持有兩年，非常合理，跟屋主喝了一杯咖啡當天簽約買下去。
但意外插曲是同年碰到貸款政策限縮，
個人馬上多了一成資金缺口，原本打算信貸處理，
幸好家人願意先借給以前付出的孝親費，才成功解決，今年已還清。

統計到今年，我名下已經掛了三間房子加一間預售屋，想說槓桿開過頭了，以我的年收來說，個人潛在負債高達1500萬元以上，實在有點扯，睡覺都有點頭痛。
而且預售屋以後貸款一定會有問題，更不喜歡用家人資金或人頭，
因此年初也把預售屋先出售掉。

所以大概變成這樣
第一間成屋：成本350萬元，房貸9K、出租13K，地點文心路－＞現金流4K
第二間預售：成本700萬元，今年初出售，現金獲利100%，回收150萬元，地點台74線
第三間成屋：成本300萬元，家人自用，去年增貸100萬（陸續還掉部分）
第四間成屋：成本670萬元，房貸1.2K、出租20K(房貸七成)，地點南區－＞現金流8K

而今年出售一間後，個人覺得現階段風險算可控制，
就算突然沒有工作，房子也不會是負擔，
而且雖然不打算賣，但幸運的是房子都有增值，增強持有信心XXD

下半年就靠著賣房回收的150萬及疫情時間收入
手中又湊了200萬元，打算預計進行原PO階段，
心裡設定兩個版本，慢慢達到被動年收36萬元、每月3萬元的目標，
也希望順便檢視一下有什麼漏洞

第一：鎖定中南部現金買年租9萬套房，
購入套房再抵押五成借貸一百萬，丟入股票套利
股票部分年報酬達5%、被動收入5萬元

如此一來兩間房租金14萬+套房9萬+股票5萬元，大概也有28萬元被動年收
個人評估相對穩健，32歲前再慢慢放大股票部位收益，達到目標。

第二：循原PO模式，把3~4年前文心崇德第一間房子重新增貸50至100萬元（尚未評估）
，湊合300萬放入金融股5%報酬，再進行股票質押五成，一樣買下報酬率5%套房年收9萬。

如此一來兩間房租金14萬+套房9萬+股票15萬元，
大概也有38萬元被動年收，應該就能順利達標。

目前還在評估中

最後補一下個人的這些年心得
1. 8成時間想好方向，2成時間快速執行，慢想快做。
個人覺得猶豫不會增加投報率，經手房子都是當天決定、甚至喝一杯咖啡解決

2. 順從市場、敬畏市場，自己踏下去才知道有沒有辦法做到，
這幾年看過十幾二十間房子，幾乎每間都出價，反正就當測試市場

3. 培養人際關係。
雖然口袋不深，但看房久了，好的房仲都會願意報來剛接到急賣物件，也交了些朋友

4. 時間是最好的投資跟本錢。
雖然決策當下會緊張，但個人想法年輕可以衝，
市場週期都可以看到好幾輪，根本不用怕，
只要本業有現金流持續投入就好，年紀大再保守點，

以上純分享，感謝

※ 引述《beminaru (老胖子)》之銘言：
: 分享一下我自己去年做法
: 舊房貸款590萬出來
: 拿去買高雄蛋黃區兩房 付了143 (頭款+簡單裝修)
: 剩下的 447萬 拿去買 370 張台新金 領息 (預估18萬5千/年 , 以一張股票配500計算): 370張台新金 拿去質押聯邦2.1%貸款借出 268萬
: 又拿去買一間蛋黃區套房出租 (163萬全額付清無貸款)
: 剩下的105萬拿去買崩跌的台積電預計放個三年
: 支出： 每月29000貸款(透天) + 11400貸款 (兩房)
: (29000+11400+1000管理費+1100管理費)*12 + 95000(聯邦股票質押一年利息): =605000 年支出 (不計算稅金和法院公證合約費用)
: 收入：透天 自住
: 兩房 出租15000/月 (年收18萬)
: 套房 出租 8500/月 (年收10.2萬)
: 台新金 利息年收約18.5萬 (以每張固定年配500元計算就好)
: 台積電 利息年收約1.5萬 (以每張年配10000計算就好)
: 18+10.2+18.5+1.5= 48.2萬 (不計算房子和股票漲跌的損益)
: 支出60.5 - 收入48.2 = 12.3萬 我一年要貼12.3萬左右 (月繳1萬多 還行)
: (不計算空租時間 , 招租時間 兩間都用不到8天就租出去了)
: 前幾天日盛銀行的房貸業務知道我還有一間套房目前沒貸款
: 推出2.2%利率 170萬一直慫恿我趕快貸款出來
: 我還在猶豫槓桿要不要續開下去 貼一點再拿來買一間房子
: ※ 引述《kiwiyihi (kiwi)》之銘言：
: : 各位版友好
: : 我們的年齡大概在30出頭
: : 目前雙方年收加起來(疫情前)約150萬，雙方身上都無貸款
: : (但有一邊工作是接案類型，最近收入較少)
: : 因為最近接手一間長輩留下來的房屋，出租中(租金目前給長輩花用)
: : 除了繳稅和處理雜事外，目前還沒從房子拿到任何收益
: : 所以我們在考慮將房子做更靈活的運用
: : 已詢問過 房屋最高可借到1000萬/利率1.45%/20年(寬限2年)
: : 但考量到借1000萬，本利要還到5萬多
: : 碰到狀況時還款壓力太大
: : 所以目前規劃是借650~700萬，一個月還3.5~3.7萬
: : 即使有完全不配息的狀況，我們仍可以還出貸款
: : 我們考慮的配置是
: : 定存股(35%)、ETF(0056、006208)(50%)、美股100萬(15%)
: : 目標是追求穩定獲利
: : 儘量以配息cover，不夠的再用我們的錢貼
: : 想請問各位版友是否建議貸款?
: : 不知道這樣的考量是不是有哪裡我們沒想到的?
: : 還有一個問題就是分批進場的問題
: : 我本來計畫分5年慢慢投入，還沒投入的資金先想辦法開一堆高利活存塞
: : 但另一半覺得要趕快投入，不然利息是整筆一直生
: : 想聽聽各位前輩的建議
: : p.s 之前看到有版友推薦"諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式"，
: : 已買 等書送到再研讀

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