[請益] 買房或股票投資報酬率請益
原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資,但我最近算了一下我發現買房投資
的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...,所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤?
目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬,假設已增值500萬,我想把增值的500萬
增貸出來投資,先假設可以無限轉貸有無限寬限期,利率1.81%,一年繳息約9萬元
,十年繳息約90萬元。
1.買房出租投資
購入500萬房,假設每月可收租1萬5千元,一年收租18萬元,十年後假設房屋增值10%為
550萬,十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。
不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款,就有2間1,000萬的房可出租,我一開始也是這樣想的,但發現這根本行不通,因為以年薪100萬來算,
用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款,收入負債比算不過銀行不可能借,而且央行
限制第三房貸放成數只有4成,所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。
2.股票投資
500萬投資股票,假設每年報酬率5%,十年複利來算共獲利224萬
[500萬*(1+5%)^10]-利息90=224
也就是假設股票能每年穩定報酬率5%,十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的?
但買房出租投資風險或許比較低,不過我股票報酬率只用5%來估,已算是找風險較低
的標的來算了。
因我資金都是貸款來的,所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低?
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十年房屋增值10%你抓太少 你自己看看2012年買的房子 放
到現在值多少
而且買房投資主要是穩定 房客幫你繳貸款 加上房價漲 大
概5年就可利用轉增貸一筆頭期款出來 所以很多人1間變2
間 2間變4間 房子會自體繁殖
你懶得搞房子 你要丟股市也可以 只要你能賺錢 沒什麼不
可以的
你是股神的話就是10年前台積電買80塊,你是股韭的話就
是10年前HTC買1200,放10年沒人幫的了你,自己惦量
是的,你算的沒有錯,我的情況跟你一樣,槓桿都開滿
就往股票投資
其實不能看得這麼單純 股票有風險 穩定配10年不代表未來也是
同樣道理房市也是 所以最好的解是兩邊都要有所布局
股票股息高的 近15年平均殖利率9% 買房很麻煩 會限制啊
股票你可以貸款歐印但我猜你不敢
你抓每年5%的話 算是偏低 有興趣自己去看我股版文章
10年房只漲10%也估太保守;房子比較好的原因是股票風險高
大家只用手邊錢,但房子風險低大家都槓桿開好開滿;平平
都有貸款的情況下股票比較好賺沒錯,如果你能賺的話
買房租人還有空租率問題 股票高殖利率就是每年都會配
配多配少而已
股票換算收租概念的話我覺得最大好處就是不用處理租客問題
自己例子,去年底手邊約800W,頭期200W買2兩間總價各1000W
物件(新竹跟台中高鐵各一),出租一間收入3.5W,另一間準
備出租2W.這些出租收入每個月自動幫你存在銀行。打算5年
後賣出,房子目前增值各約300W.結論投入400W,五年後收回1
200W,給你參考
股市的話我就是韭菜,賺錢沒有,陪賠都是我,所以錢都丟
房產
投報率跟風險要一起評估
你算錯了,十年後房價會漲一倍,根本屌打買股票
另外,你買房的條件是可以「每月拿1萬5」
股票卻是10年複利,要10年後一次提取
評估基礎不同,建議是要房租的1萬5再投入什麼資產
買房一定要開槓桿貸款 才有大機會贏股票 全現金買房
絕對會慘輸 一定輸 肯定輸
你都沒有槓桿當然輸股票
買房還有摩擦成本
如果能貸款8成 房子比較好賺 但現實是房貸必須考量你月收
入
股票的增貸是不用還本金的 房屋的貸款需要還本金
還本金 那他考慮你每月的收入 才決定要不要黛給你
股市沒法開5倍槓桿 可以開個1.5倍
波動太大 你開5倍心臟會暴斃
你沒算錯,轉增貸當頭款變出第二第三間,最大問題是每月
現金流嘎不過來銀行不給貸,但這裡的人都很厲害不會有現
金流的問題
股債打不過五倍槓桿的房子,但兩三倍的是可以的
一個股息再投入,那租金應該也要算,不然就兩個都不
算才好比較
當借不到錢之後,也只能用股債了。
單純租金是不如股票沒錯,增值應該是比股價上漲穩定
SSO:VGLT=66:34 約1.6倍槓桿,不會輸借不到人頭的房子啦
房價也可能不走運被套在高點啊,一切很難說,純靠收租回報率
太低了
88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下,怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬69
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別前提條件 每個人都是住家裡 或是租一樣的房子 買房單純投資用 計算十年投報率成果 A36
[請益] 買房年化收益19%?買股不如買房?之前有人算過去買房收益年化報酬率至少有19%,因為5倍槓桿, 說如果股票年化報酬率沒達到這數字直接買房, 可身邊的人買新北房1500萬貸款自住,最近房市熱賣掉,6年結果報酬率也才5%, 過去6年就算不會選股全買vt也有11%, 請問19%是怎麼達到的?31
[請益] 貸款寬限期問題小弟最近即將購入人生第一間房,有關貸款寬限期的問題想請問 假設我貸款1000萬,30年,利率:1.31%,並在不提前還款的前提下,分成寬限期 0/3/5 年計算: 0年 : 需繳210萬利息 3年 : 需繳227萬利息 5年 : 需繳239萬利息19
[問卦] 買房租人投資報酬率不是很低嗎?安安安安,就是那個投資啦! 這裡投資分成 2 種就好, 一個是買房投資等收租金、 一個是買股投資等收利息 假設你花 800 萬買房,21
[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?20
Re: [請益] 470萬左右閒錢投資股票還是A7新手弱弱的問一下 看到大家PO買房報酬心癢癢 但有兩個問題 1.如果已經有自住房,買第二間還能貸8成嗎? 或者第三,第四間貸款成數是不是越來越低?18
Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴?真的合理嗎?大家去Q我的文 我不是無腦多多 很多人講了房貸利率 年限 通膨等等 我今天講一個我前陣子頓悟的理由 以及房地產是好的投資標的的理由 那就是房子的"投資報酬率" 大家應該都被洗腦洗到會背了16
Re: [閒聊] 有人會後悔去年買房嗎買房子也是槓桿大的投資 但跟股票不同,風險低,保值,抗通膨 簡單舉例好了,用最簡單的算法,不考慮利息 房價1500萬,貸八成,頭期款300萬 一年漲7%(假設新竹),變成1,605萬,價值增加105萬
爆
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