Re: [新聞] 花千萬買房縮水5.8坪反遭房仲嗆 竹科工程

※ 引述《dark0224 (名為黑 器為黑)》之銘言：
: : 八卦是：
: : 消保官還是在幫房仲
: : 房仲就算賠2%還是賺
: : 新聞中只著墨房仲賠償-買方服務費
: : 其實，只要是購屋者透過房仲購買房子
: : 服務費實際的支出是在2%~6%之間
: : 例如：買1賣1 → 2% (通常出現在房仲拚成交)
: : 買2賣0 → 2% (屋主踩太硬)
: : 買2賣2 → 4% (平均房仲業收到的傭收比)
: : 買2賣4 → 6% (很難得)
: 仲介有買方委託跟賣方委託兩種業務
: 若今天該房屋買方賣方同時委託同一家仲介或同一直營體系
: 才有可能出現原ＰＯ說的0~6％浮動情形
: 但不管如何,簽約的時候買方要付的就是欲購價格加規費加仲介費
: 規費固定,仲介費0~2%
: 這也是為什麼消保官只能要房仲退2%的原因
: 就算上法院法官也無法多退給買方

內政部的網站：
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landQA/55?qphclass=17&pagenum=3

14.民眾委託房仲業買賣房屋，服務報酬應如何支付？

一、內政部規定：
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。

→ 除了房仲業者、投資客外
多數民眾、甚至消保官
也不清楚「房仲服務費」，到底詳細的收費方式，是如何計算
然實務操作上，買方支付的金額
= 總價(含0~4%的賣方服務費) + 總價x(0~2%的買方服務費)
買方實際支付的服務費，就是0~6%
(不用抱怨買房要替賣方付服務費，未來有天輪到自己當賣方
也是會很自然的把賣服灌在總價，總價 = 底價
= 實拿 + 賣服 )

→ 該案件房仲業者未盡房仲業的義務
致使買方、賣方權益皆嚴重受損
因此皆應各自退還買賣雙方
原本已收取的服務費

因此雖然實際上，買方的確支付了，總價內包含了0~4%的賣方服務費
但在法律的請求上，買方在要求賠償的對象，需要分割處理
→ 0~2%的買方服務費，向房者業者，要求賠償
170萬超付的總價，向賣方要求返還不當得利 (其中就包含了0~4%的賣方服務費
→ 賣方還給買方170萬
→ 不甘損失的賣方也向仲介，
要求退賣服 )
: : ps.
: : 至於低於2%的，房仲基本上不會做
: : 除非是大金額的
: : 例如總價超過3千萬
: : 沒錯，總價就是包含了賣方服務費
: : 翻譯成白話：買方在幫賣方，付本來是賣方付給房仲的賣方服務費
: 事實上房仲都有成交壓力,今天好不容易出現想買房的人
: 低價的好房子今天不成交,搞不好明天就被別人成交
: 直營的業務能拿的比例少,若是缺業績,新人要成績
: 多少扣一點％數也是很常見
: 加盟的業務能抽的獎金高,而且多數沒底薪,成交為最優先
: 現在資訊都很多可以查,多做點功課,仲介拿滿％成交的反而是例外
: 今天要買房子,也不用想仲介賺多少,簽約的時候就知道
: 出價的時候直接說一句多少錢成交,要多少服務費就靠房仲自己去努力跟屋主殺價
: （同樣的屋主也可以喊我就是要賣多少錢)
: 房仲基本上都會跟你說差太多,要買方加價(要屋主減價）
: 自己量力而為,可以踩很硬,這間不賣,了不起買別間
: 也可以先喊低價慢慢加上去,自己先設底線
: : 所以這件案子如果真要公平裁處
: : 消保官應該怎麼判？
: : 叫房仲把跟原屋主(賣方)的「服務費確認單」拿出來
: : (最終的賣方服務費，會登載在服務費確認單上
: : 房仲會依據確認單上的金額，才會從履保裡面扣掉)
: : 所以工程師實際能獲得的損害賠償
: : 最高應該可以達到6% (買2賣4，叫房仲把賣服也吐出來)
: : 也就是27萬6千元的3倍 → 82萬8千元
: 簽約過程中地政士出示的地籍謄本及權狀記載的面積時，
: 均以「平方公尺」計算，沒有直接換成「坪」數，因此工程師當下並沒有細究
: 光這點就沒救了,白紙黑字的契約為準
: 能拿多少仲介費回來都算僥倖
: 請別污衊消保官,房仲都過街老鼠了,怎麼可能還幫房仲勒

該案件的房仲業者
的確沒有盡到房仲服務的職責
導致買方及賣方的權益，皆受到嚴重的損害 (買方多付了170萬、賣方要返還170萬)
所以其所收取的總服費，應當各自退還給買方及賣方
買方退還買方服務費 (0~2%)
賣方退還賣方服務費 (0~4%)

秉持不重複處罰，及損害正確請求對象的法律原則：

工程師請求賠償的方向有2大重點：
1.要求賣方返還5.8坪，每坪29萬
將近170萬的不當得利
→然後當買方向賣方取回170萬後
賣方也能主張房仲業因刊載錯誤的廣告資訊，誤導買方以致賣方權益受損
所以賣方得要求房仲業者，退還賣方服務費0~4%
2.要求房仲返還買方服務費
0~2%

結論：
一、該案件的房仲業者發生重大疏失
導致買賣雙方權益嚴重受損
因此皆應退還買賣雙方，各自已支付的服務費
→ 買方退0~2% (依照最終買方服務費確認單上的金額)
→ 賣方退0~4% (依照最終賣方服務費確認單上的金額)

二、賣方須返還不當得利
事實上就是超賣了5.8坪，每坪29萬
多賣了將近170萬
賣方還給買方170萬天經地義
至於賣方如何向房仲業者，要求退還賣方服務費
那就要看當初賣方服務費，實際給付的金額

三、工程師能得到什麼？
扣除購屋其他項目的開支，單指房屋總價+買方服務費
原本支付金額為：總價 + 總價x2%
=1380萬x102%
=1407.6萬

→ 應向賣方，要求返還170萬的不當得利
→ 得向房仲業，要求退還2%的買方服務費

因此取得房仲及賣方賠償後
最後支付金額為：原支付金額 - 170萬 - 房仲退原總價x2%
=1407.6萬 -170萬 - 27.6萬
=1210萬

(ps.其中170萬，其內包含了，可能至多的1380萬x4%=55.2萬的賣方服務費
→ 因為當工程師向賣方要求返還不當得利，賣方也會要求房仲退賣服
因此在精神上，工程師也取回了原本多付的賣服，只是繞個彎換個方式取回)

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