[問題] 42年華廈 廚房 客廳天花板 前後陽台裝修

大家好, 最近交屋了
現在再評估裝潢花費&範圍,
因為資金有限(都投入頭期款了), 但裝修因為使用目的要怎麼分階段頭痛

背景
1. 物件是 台北市雙敦學區42年電梯華廈, 1套房 2雅房, 33坪
2. 10年內不會入住, 目前在台北市有更好居住環境, 提早掛小孩未來學區
所以10年內一定出租, 不改套, 1套2雅 弄共生房出租
但比較大的工程也考慮這次弄好, 免得未來入住還要再弄一次
3. 10年後因小孩長大就近念書 or 家族因素得搬進去住
4. 家庭第一間房, 未來應該很難再有第二間, 養這間就飽了, 還是當自助來看

這間標準格局方正
4年前屋主有裝修過
1. 2間衛浴 (所以我目前看下來只要換零件 門板 就好)
2. 房間 (櫃子 窗台 都是新的, 我接手後主要就是地板跟牆面)
3. 電線 (都拉新 網路空電視孔都已拉好)
所以上述3樣基本上是可以直接使用

比較頭痛的是 屋主因為預算其他都保持 42年前樣式

裝修一定要的項目
1. 地板直上塑膠地板
4年前屋主裝修就是塑膠地板, 但有一間雅房地面隆起, 也是要在鋪平再上
2. 1間雅房油漆刷新, 其他都是壁紙(還是兩層 外層下面是42年前的那層...),
壁紙除掉再刷油漆太貴, 應該是除掉外層壁紙後再上新壁紙

頭痛項目
1. 必做廚房, 但要如何做 https://imgur.com/NT7uCDd
目前認知最低成本條件且還算 出租&10年後自住 是:
廚具流理臺全丟
地板: 磁磚全打掉 泥作補好 上塑膠地板
牆壁: 上烤漆玻璃
42年天花板重作
做玻璃推門 不要是開放式的
不知道版友還有甚麼推薦辦法
2. 廚房後陽台
https://imgur.com/LVex3K1
https://imgur.com/izexdJl
可以看到外面 42 年防盜窗鏽跡斑斑
42年鋁窗已經合不上去 紗窗直接掛在外面
目前考慮項目:
牆壁上漆 地板上塑膠地板
鋁窗 防盜窗全拆 後有以下兩個選項
1: 做全新外推鋁窗 (沒防盜窗)
2: 做全新鋁窗 + 防盜窗
找來的統包是說這鋁窗沒料可以修, 只能全換, 面積太大也沒有乾式做法
1選項是2選項兩倍價格, 因為外層防盜不銹鋼很貴

原本統包說最省還有個選項就是
42年防盜窗留著用 刮掉 繡漆 重新上漆
但42年鋁窗的無法修(根本沒料) 仍是無法闔上
太太很在意有沒有防盜窗 畢竟在3F 真要爬是可以爬的
(比較怕是打開紗窗通風, 沒鎖, 是可以直接爬進來)
也很在意現在紗窗窗戶是無法正常關閉

但廚房後陽台還有個考慮是 打掉牆外推
https://imgur.com/HeD4vqq
工程更浩大(清運成本) 還有瓦斯管線難處理
或者圖中的 窗台拆掉做玻璃透光?

3. 客廳42年天花板
https://imgur.com/WdtTa2o
原本再想天花板坐下去木工去包會很貴,
但42年配色很暗很低沉不好出租且我們也不愛
但統包有跟我說 這個包了42年, 鋼筋有沒有外露要補修都不知道
如果還是長期未來要入住, 最好還是這次就打開見真章
1. 拆除清運費用
2. 補好 木工去包
3. 補好 走工業風
工班1說法 3比較省
工班2說法 2/3 沒差別
因為作法3 沒包的泥作補到好, 會更費工 + 水電要走好排好的工時更多
作法2 泥做/水電會少功 所以成本花在木工上
不知道大家怎建議
4. 前陽台
https://imgur.com/rY8KbUp
藍色是客廳出去
紅色是主臥室套房
工班估完 牆面換磁磚太貴
地面也是上塑膠地板
但還有以下兩個選項
1. 全部外推, 客廳放大/主臥放大, 但是拆除清運費用跟梁柱擋在那,
要另外裝潢費用修飾
2. 後來太太她覺得房子一定要有前陽台 所以
紅色把窗台下面打掉做成落地窗, 一半陽台上輕隔間
變成主臥套房有自己陽台 可以 放獨立洗衣機
剩下一半陽台保留給客廳
目前看起來選2
不知道版友有甚麼建議

大致上這樣吧
雖然說預算決定一切, 夫妻在掙扎是不是多花錢給房客享受 但租金很難回收
還是說長期大方向基礎變更及早做比較好

補充一下 客廳還有 42年對外陽台的落地窗
那個也是預期一起換好了

不然預算原本抓 40-50萬
不過上述都弄到好感覺 100萬跑不掉

因為是有 10年出租 & 長及入住打算(或者小孩長大給他住)
所以拿捏上 還在想那些是不能省(比如說客廳天花板42年都沒處理了)
哪些不用用這麼好
還請大家給意見

謝謝

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