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Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表?

看板Stock標題Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表?作者
promised987
()
時間推噓37 推:39 噓:2 →:33

回頭看一下四年前的看法
發現了許多有趣的地方,這個推算方式顯著的預測了中國的房市泡沫
相當值得我們用相同方式現在再檢驗一次

1. 房貸/GDP

台灣GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆,同比成長27%
台灣總房貸 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆,同比成長16.7%

房貸總額佔GPD
= 45.6%
同比四年前下降約4.5%

很殘念的說,這四年台灣人民平均所得增長的速度是大於房地產貸款的成長速度
以授信的角度來看,房地產仍然有很多信用空間...


2. 台灣房屋總市值

房屋總數目前約900萬戶,四年內成長一百萬戶,(人口約2400萬人) 平均一戶2.67人
有房貸總戶數約200萬戶

因應2020年後的資產大漲
這邊對於平均房屋價格的低 中 高標我們需要對應做出調整
根據信義房價指數-台灣 取得2020年到2024年的指數從108上漲至159
漲幅47.2%

假設性房屋平均售價
低 500萬 x1.47 約 750萬
中 1000萬 x1.47 約 1500萬
高 1500萬 x1.47 約 2200萬

全台灣900萬戶房屋的總市值
低 900w x 750w = 67.5兆
中 900w x 1500w = 135兆
高 900w x 2200w = 200兆

這邊代表的是,台灣房貸總額與房價總額的比例落在

低 10.5 / 67.5 = 15.5%
中 10.5 / 135 = 7.77%
高 10.5 / 200 = 5.25%

取中間值來討論,與四年前(11.25%)相比,房貸占房屋總市值比例下降約
11.25/7.77 = - 44.7%

比例減少的幅度幾乎與房價上漲的幅度相同
推測結論是少數房屋交易推升坪價
使總體沽值因為最近低額度&低單價的成交價為底,相對推升總市值

但整體使用貸款額度成長率相對於經濟成長並不高,甚至還偏低
其實還是有許多房地產信用向上放寬的機會

而房地產總市值上漲,反映出這四年真正的資產膨脹主要都灌入既有房產階級
但暫時無法以此判斷此膨脹的虛實

2020-2024 真正進入房地產的實際金流約是
10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 貸款總額
1.5 x 30%(三成首付) = 4500億台幣

神奇的是幾乎等於新青安核貸總額?
有趣


3. 其他指標

與國際上不同的市場比較\
巴菲特指標
股市總市值/GDP

GDP.USD
台灣 = 304%, 0.8兆
美國 = 193%, 27.4兆
中國 = 58%, 10.5兆


3.1 房價總市值/GDP

台灣 = 5.625 (取中間房價1500W,900W戶總市值135兆/24兆台幣GDP)
美國 = 1.71 (47兆/27.4兆)
中國 = 3.61 (65/18兆)(無法取得明確資料,就大概猜自2020 65兆持平吧)

這個值的世界概數大概是2.7

相比2020,台灣對房地產總市值的PE上升1.2倍至5.6
美國微幅上漲0.1倍
中國則是下跌1.2倍

中國房地產下跌是因為GDP的崩潰不足以支撐
台灣的情況以GDP的角度來看房地產沽值相當高,不過台灣貸款比例相當低
這個虛胖顯然是紙上富貴,除非大量無房貸者拋售房產才有暴跌危機
但就算從帳上減去這些虛幻的沽值,可能也不會對台灣經濟造成重大傷害
(原因是無貸款持總有數相當高)


3.2 房市總市值/股市總市值

台灣 = 2.36, 135/57 兆 NTD
美國 = 0.88, 47/53 兆 USD
中國 = 6.20, 65/10.5 兆 USD


同場加映
3.3 房價總市值+股市總市值 / GDP
可以想像成總體經濟 PE 值

台灣 = 8.0, (135+57)/24 NTD
美國 = 3.6, (47+53)/27.4 USD
中國 = 4.2, (65+10.5)/18 USD



結論的結論
台灣的資產價值泡泡有一點大,PE值達到前所未有的高度而且股市>房市
雖不至於像當年的日本,但走向同一條路

以及相較於2020年要十個,現在只需要5.4個台積電就可以把全台灣所有的房子買下來瞜那麼你會選哪個呢?


資料僅是網路隨意找找,僅供參考


※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言:
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping
: 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表?
: 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面
: 可以發現一些當有趣的數值。
: 這些數值推論都不會很精確
: 但我們都認為大概猜對,比很準的算錯要有用的多
: 1. 房貸/GDP
: 首先房貸是 9兆(NTD),台灣的GPD約18兆,佔GDP的比重約 50%。
: 過去資料顯示
: 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升
: 到了 2008年後,持續穩定維持在 50%上下,直到今日。
: 某種程度來說是一件好事,代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲"
: 人民所得某種程度上升,房子相對沒漲價,是件好事。
: 2. 台灣房屋總市值
: 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。
: 以一戶取NTD 低標 500萬,中標 1000萬,高標 1500萬來說。
: 台灣房市可能的總市值
: 低標 40兆 NTD
: 中標 80兆 NTD
: 高標 160兆 NTD
: 這裡代表出來的意思是,台灣房貸與房價比約落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中標來討論,這個指標代表的是。
: 台灣九間房子裡面,就有八間房子是沒有房貸的
: 在白話一點的說法,無論你領多少薪水
: 如果你有在繳房貸,就很有可能稱不上有錢人。
: 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。
: 3. 其他指標
: 最後,把這個指標拉到不同的市場與國際比較
: 首先我們討論一下隔壁棚的數值,股市與GPD的關係
: 也就是股市總市值/GDP,俗稱巴菲特指標
: 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值
: 相對穩定值
: 國家 指標 股市總市值
: 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美國 = 120% = 24兆 USD
: 中國 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台灣 = 203%
: 美國 = 174%
: 中國 = 75%
: 意義是,相較於這兩國人,台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待
: 3.1 房價總市值/GDP
: 再把這個算法套上房屋總市值,房屋總值/GDP
: 這就是這整篇文章最有趣的地方了
: 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD
: 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 這個值的世界概數約是 2.7倍
: 短暫結論,華人愛炒房。與土地大小無關。
: 中國的房價,還比台灣瘋狂
: 會有這種結果,與土地大小無關,可能與政策有關。
: 3.2
: 房價總市值/股市總市值
: 台灣 = 2.77 <- 80/28.8
: 美國 = 1.33 <- 32/24
: 中國 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後簡單的結論,如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說
: 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中
: 只有 25% 投入相對比較有產值的股市
: 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比)
: 美國這個人把 57% 的財產放在房屋,43% 放在股市
: 中國這個人把 87% 的財產放在房屋,13% 放在股市
: 這樣看來,中國房市泡沫很大一顆,核彈那種等級
: 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。
: 可能是制度導致中國的這種結果。
: 但中國也許經濟改革之後,股市會有很高的成長潛力。
: 人們都說華人的錢都死在房子裡,還真的不是沒有道理。
: 最簡單來說 :
: 十個台積電的價值,才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢?

※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言:
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping
: 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表?
: 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面
: 可以發現一些當有趣的數值。
: 這些數值推論都不會很精確
: 但我們都認為大概猜對,比很準的算錯要有用的多
: 1. 房貸/GDP
: 首先房貸是 9兆(NTD),台灣的GPD約18兆,佔GDP的比重約 50%。
: 過去資料顯示
: 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升
: 到了 2008年後,持續穩定維持在 50%上下,直到今日。
: 某種程度來說是一件好事,代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲"
: 人民所得某種程度上升,房子相對沒漲價,是件好事。
: 2. 台灣房屋總市值
: 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。
: 以一戶取NTD 低標 500萬,中標 1000萬,高標 1500萬來說。
: 台灣房市可能的總市值
: 低標 40兆 NTD
: 中標 80兆 NTD
: 高標 160兆 NTD
: 這裡代表出來的意思是,台灣房貸與房價比約落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中標來討論,這個指標代表的是。
: 台灣九間房子裡面,就有八間房子是沒有房貸的
: 在白話一點的說法,無論你領多少薪水
: 如果你有在繳房貸,就很有可能稱不上有錢人。
: 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。
: 3. 其他指標
: 最後,把這個指標拉到不同的市場與國際比較
: 首先我們討論一下隔壁棚的數值,股市與GPD的關係
: 也就是股市總市值/GDP,俗稱巴菲特指標
: 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值
: 相對穩定值
: 國家 指標 股市總市值
: 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美國 = 120% = 24兆 USD
: 中國 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台灣 = 203%
: 美國 = 174%
: 中國 = 75%
: 意義是,相較於這兩國人,台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待
: 3.1 房價總市值/GDP
: 再把這個算法套上房屋總市值,房屋總值/GDP
: 這就是這整篇文章最有趣的地方了
: 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD
: 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 這個值的世界概數約是 2.7倍
: 短暫結論,華人愛炒房。與土地大小無關。
: 中國的房價,還比台灣瘋狂
: 會有這種結果,與土地大小無關,可能與政策有關。
: 3.2
: 房價總市值/股市總市值
: 台灣 = 2.77 <- 80/28.8
: 美國 = 1.33 <- 32/24
: 中國 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後簡單的結論,如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說
: 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中
: 只有 25% 投入相對比較有產值的股市
: 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比)
: 美國這個人把 57% 的財產放在房屋,43% 放在股市
: 中國這個人把 87% 的財產放在房屋,13% 放在股市
: 這樣看來,中國房市泡沫很大一顆,核彈那種等級
: 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。
: 可能是制度導致中國的這種結果。
: 但中國也許經濟改革之後,股市會有很高的成長潛力。
: 人們都說華人的錢都死在房子裡,還真的不是沒有道理。
: 最簡單來說 :
: 十個台積電的價值,才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢?

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07/02 21:11

stosto 07/02 21:12你越算我越覺得沒人接盤,但還是噴

sspider0829 07/02 21:14一個字 噴

Kewseq 07/02 21:19GDP不等於收入

totoro7923 07/02 21:19代表火車頭

flyingdeeck 07/02 21:20市場全靠新青安惹,沒用新青安虧兩次@@b

luche 07/02 21:21這只是剛開始的啦!

zerro7 07/02 21:24我只知道這幾年不買股不買房 資產一定打折

f204137 07/02 21:25代表銀行收息穩定啊...

q7619713 07/02 21:28四年內哪有成長一百萬戶

prostar 07/02 21:32重點是P/E是落後指標沒意義

lalacos123 07/02 21:32看不懂 是不是跟著喊噴就好

luche 07/02 21:42另外 台灣的存款習慣或貸款習慣都比其他國家好太多

azcooper 07/02 21:4600713 預售屋蜈蚣開起來

NeihuSnape 07/02 21:47台灣地下經濟發達 gdp至少再多30%起跳

davidaustin 07/02 21:48五年後,新青安plus讓你貸二胎

kapiobhee 07/02 21:52貧富差距也更高囉

AustinRivers07/02 21:55

kutkin 07/02 21:56外勞產值也算入GDP

Everforest 07/02 21:57房重買了一棟 還會想買第二棟>> 房價永遠創新高

tttt0204 07/02 22:06等爆掉,反正睡公園的不會是我

qosiel 07/02 22:21查證了一下,2020年房貸餘額約7-8兆,另外民國100年

itwt 07/02 22:21房版:台灣房地產沒有泡沫,只有漲的還不夠

qosiel 07/02 22:22國內住宅總量約800萬戶,101年第2季突破900萬戶

qosiel 07/02 22:23所以是11年內成長,100萬戶

Brioni 07/02 22:25台灣房地產崩盤只會讓幾十萬房貸族受傷,對其他2千

Brioni 07/02 22:25多萬人沒影響

Brioni 07/02 22:27因為多數人沒貸款所以不動產崩盤也沒差吧?

Ligamenta 07/02 22:282300萬人要900萬戶房子??!!!!! 你想想剛需在那裡

tzjjkonuj 07/02 22:32台灣錢淹腳目

ebeta 07/02 22:33幫結論:台灣房價還是被低估太便宜,趕緊All in!

guowei616 07/02 22:42結論是錢多多 房價還算合理便宜

owenxeve 07/02 22:44看懂惹,選台積電!

smaller 07/02 23:00房子很多都老屋 大家都想換新屋蛋黃屋 就是剛需

alongalone 07/02 23:02如果再分類GDP來源.台灣特色是三角貿易

cityhunter0407/02 23:07幫你補血!你打爆了房酸的臉了….他們在等崩盤啊

doubleyellow07/02 23:11結論就是台灣人有錢的人太多了

dolphin2468107/02 23:13有數據推

kirorolove 07/02 23:48嗯,感覺是買台積電股票賺的錢拿去買房造成房價上

kirorolove 07/02 23:48

kkchen 07/03 00:59台灣房價還有再上漲一倍的空間。

qasaq 07/03 01:251倍空間太客氣了吧,我覺得至少還有87倍

NotGiveUp 07/03 03:27與其說台灣有錢人太多,不如說貧富差距太大吧......

NotGiveUp 07/03 03:28有錢人太多還會一堆人買不起房嗎

LTpeacecraft07/03 05:50有趣的分析,感謝分享

christos198907/03 06:37原看完台灣真的世界第一

littlejackbr07/03 08:06台灣地狹人稠而且房屋要耐震,所以土地成本跟建築

littlejackbr07/03 08:06成本高別國太多

bustinjieber07/03 08:081. 沒意見。

bustinjieber07/03 08:082. 房貸/房價比 也跟貸款成數有關,

bustinjieber07/03 08:08主流貸款成數 以前跟現在不一樣,

bustinjieber07/03 08:08房貸成數高還要搭配看實際負擔率,

bustinjieber07/03 08:08對於白手起家要買房的人,

bustinjieber07/03 08:08無論是自備款或是每月負擔率,

bustinjieber07/03 08:082023年Q4買房比201x年還輕鬆,

bustinjieber07/03 08:08不相信我也沒辦法。

bustinjieber07/03 08:083.1. 要這樣看我也沒意見,

bustinjieber07/03 08:08你覺得PE太高虛胖就不要買,

bustinjieber07/03 08:08但其實房市的基本面不是這樣看的。

bustinjieber07/03 08:083.2. 沒意見

bustinjieber07/03 08:083.3. 同上,你要這樣看房市PE我也沒意見,

bustinjieber07/03 08:08覺得資產虛胖就不要買。

zasdee 07/03 08:50這篇很棒

ko1 07/03 08:51高市值低GDP 台股會不會是泡沫虛胖 獲利沒跟上?

eddiefunnyyy07/03 08:55專業文章推推

B9702115 07/03 09:09GDP 哈哈

AirLee 07/03 09:31代表銀行賺爛

shorty69682007/03 09:48推專業

jagger 07/03 09:55

fairyofmoon 07/03 10:26推推

EskimoPig 07/03 17:34任澤平在2021的報告中有列出2020分省市值/gdp的數字

EskimoPig 07/03 17:35上海的數字是超過10,北京也超過10,三亞超過9

EskimoPig 07/03 17:35廈門快要8

EskimoPig 07/03 17:36按上海北京的標準,台灣平均房價一間要3000萬

EskimoPig 07/03 17:37房價市值/gdp才會等量齊觀,你確定要這樣估算高低?