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Re: [請益] 正常老大樓在台灣有可能都更嗎

看板home-sale標題Re: [請益] 正常老大樓在台灣有可能都更嗎作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓31 推:32 噓:1 →:61

※ 引述《Augsburg (無)》之銘言:
: 大樓戶數多 非常難整合
: 如果不是海砂屋那類的 根本不容易達到都更門檻
: 然後容積率如果無法再繼續拉高 建商也無利可圖
: 那變成都更就要住戶自己花錢
: 台灣老舊大樓都更 到底可不可能啊 是不是要立大樓都更的專法
: 不然一堆50年大樓 要讓他放到地震倒掉嗎

都更的問題在法規.

法規的問題在"要OOXX都同意才可以"

而要OOXX都同意的問題在,建商不是白痴給OOXX瞞天開口要價.

而建商不是白痴讓OOXX瞞天要價,所以建商跑去別的地方蓋房子就好.


他幹嘛搞都更.

又不是大腦裝屎.


那反過來,你要都更.

你就要解決OOXX瞞天開價的問題.

那就是法規要定好,要有一定的強制力和規矩.



而都更順序一定是.

鐵皮 > 透天 > 公寓 > 老大樓.

這牽扯到"已使用容積"的問題.

建物土地比越小,都更就越優先.

因為你未使用容積就越多.

而現在老大樓都不都原因是.

台北建商搞到公寓那層就開始一堆機機歪歪搞不定.

那當然沒輪到老大樓.

就像高雄好了.

高雄都到透天就機機歪歪一堆.

高雄公寓都更,京城以前推了兩個案,一個蓋好了,另一個還是空地擺在那邊.

https://reurl.cc/Ydxmex

你看,這塊搞多久了,十年了,都拆光了.

還可以因為OOXX機機歪歪,整個空地擺在那邊.

然後另一個是河邊街"愛河沙屋"...

對喔,市府不承認高雄有海砂屋,所以這一棟爛到底的公寓,是正常買賣,海砂屋不成立..XD

為啥我知道...因為我是前屋主...

對喔,我是用"外商公司"買這間又賣掉,買100萬,賣250萬,房地合一前,給各位參考..
(一堆沒用公司買賣過不動產的,整天在那邊講甚麼避稅避稅..
避你媽的稅,能避稅,我們這些公司負責人是傻蛋,會比你不懂???還乖乖繳那麼多稅??
你還是快洗洗睡,夢裡才有"去去稅金走"的魔法)

這個房子超爛,我陽台是整個打掉重新做板模,客廳屋頂是重新打掉綁鋼筋灌漿從做.

弄好才賣...(不過還是有賺錢...XD)

但無論怎樣,這一棟大概是已有點規模的建案裡面,高雄最爛的大樓.

我指的爛是結構的爛,不是甚麼居民水平的濫,居民水平"市區"最爛還是城中城...XD
(獨棟的,在草衙那邊有很爛的,蓋的爛+海風侵蝕,不過通常就是一棟或是兩棟並)

這一個河邊街公寓案都更動了.

政府做莊...

為啥可以動...因為城中城事件,政府順水推車+半強迫狀況通過的.
(這個操作很厲害,居然靠順風,把抗議給壓掉...所以我說喔,XX黨喔....無能拉...顆顆)

so...這個案成了高雄第三個公寓都更案.

https://reurl.cc/KXGEle


其他的高雄公寓都更案全都停擺並且沒人搞.

另外喊最大聲的是民族國宅....那邊也不是爛,那邊主要是"便宜"+鐵路地下化想做門面.

所以都更一直都再提,但是都是嘴砲講講沒人想動手...XD
(議員都很愛講,河邊街也是議員講了超多年,但是政府本來最關注的是民族國宅.
主要是牽扯到旁邊是71期,都是政府的土地,都更搞起來71期土地價值會更高.
這樣市府會發大財....又有面子...
但是...阿就....OOXX瞞天要價,所以很難搞)

https://reurl.cc/063kKk

對喔,民族國宅我也熟拉.

我當了五次屋主...顆顆顆....超熟的.


因此高雄有都更話題的公寓,除了京城都的那兩個來不及參與外,其他都嘛摸過..

不過,林杯沒那個生命跟你等都更,我都翻翻賣...

有賺就跑,投報率算起來還是比等都更高很多.

以及,其實真的有買家會買來等都更...

河邊街買家買了無腦出租,頂樓鐵皮當機房挖礦...屋主金融業的.

民族國宅五間轉賣屋主也有包租公....

這個都是長期養來等都更的.

河邊街那個給他等到了...恭喜他...




高雄目前都更都停留在"透天"階段.

以前我玩的大悅,就是透天都更案.

一度讓整條七賢路的透天店面狂漲.

之前透天店面,20坪地坪大概在2000左右.

大悅那塊地收馬路邊店面從土地一坪120萬收到190萬..
(我是指正路邊透天店面,後面巷子透天收70~90)

立刻整條七賢路一度透天店面都開到4000萬...

然後...

然後全面滯銷....顆顆顆...

你以為你可以賣到190萬喔....你是議員還是都發局長?還是你是建商股東..XD

那是人家插旗之後回吃的價格好嗎.

你的行情不過就是130~140差不多啦..

也就是都更都到你大概賺3~4成....

這時候就不得不講.

後來興富發在旁邊又推高雄CBD....也是都透天.

然後民族路前面四棟透天屋主"牙起來",給興富發報價4棟共要2億...

https://reurl.cc/ymqWOq

算起來一坪250萬阿...你之前七賢路都收到190,這個案比較晚,開價250萬不貴阿.

另外要談還可以再殺一點也許又殺回200了呢.

.......

結果....

結果就被興富發放生...
(你誰啊...你又不是我們股東,你又不是議員議長或是官員,誰白癡跟你收那個價格)

因此,那四棟透天到今天已經冏到炸掉...顆顆顆.

今天賣2000萬都沒人會買....10年人家都大漲到天上去了,他的價格還可以往下掉.
(想要抄不動產崩盤的快來抄喔)

這就是搞不清楚的白癡....

也是最上面講的那些OOXX瞞天開價的那些OOXX.



因此,反正就是這樣.

都更有順序.

上面那一層吃到差不多才會往下找.

然後政策決定都更的困難度和建商都更的意願.

政策越機八毛,或是說政策越能讓機八毛的人作怪.

那都更就越慢越停滯.

直到大地震大火災倒塌死一堆人.

政府才會給你在順風時多推一個都更案....顆顆.

喔...就一個不能再多...




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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣)
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abyssa101/18 23:38這部分已經不是法規的問題了

abyssa101/18 23:38很多都是法規已經授權行政單位代拆 但還是不敢拆

KrisNYC01/18 23:41不考慮人的問題 能不能都更還是看都更後的總價值夠不夠

piliwu01/18 23:42我親戚實際遇到的已經過法規門檻了但建商說要全部

piliwu01/18 23:42同意才要做

KrisNYC01/18 23:42舉例來說 先前好像有人算過 一坪造價15萬來說 建商要幫地

KrisNYC01/18 23:43主戶負擔的營造成本 至少也要一坪50萬左右然後建商還要能

KrisNYC01/18 23:43分到1/3的地板去賣 才免免強強算是能賺點錢 蠻辛苦的

高雄都更大多都是商四和商五. 商四630%. 高雄特有的商五最屌,840%. 商五的話加上都更或是危老獎勵,在弄個高雄厝甚麼的. 其實容積還不少. 理論上小華夏那種12F以下,佔地超過350坪的. 硬要都就是分回戶面積小一點....是可以都的動的. 之前有一棟老華夏,裡面就有住戶想要提都更....只是有些人沒興趣而作罷. 而造價15...問題是現在新屋價格也是上去阿..XD 所以真的要推,只要住戶都同意,還是可以大家都退一小步然後都更成功. 然後賣掉的行情來看,大家至少都賺個三四成以上. (這個是真的可以跟建商做合建分售,建商代銷部一起幫你賣.當然成本都算在裡面. 抽的稅好像是比照建商,而不是被抽甚麼房地合一稅)

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:04

piliwu01/18 23:46我對於為何有建商要去做都更覺得很神奇,時間拉那

piliwu01/18 23:46麼長利潤那麼少

piliwu01/18 23:46不成案的風險又高

yiliang110701/18 23:47利潤大到一定,有利可圖。建商才動作。

KrisNYC01/18 23:48一般利潤明顯比較低的就是建商自己就是地主戶的

KrisNYC01/18 23:48比較有誘因

yiliang110701/18 23:49重劃區、素地多的地方,建商不更好賺XD

京城做都更,是政府叫他做的...XD 謝長廷時代,謝長廷根京城老董很好,那時候就叫他做... 沒搞錯是這樣子.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:45

KrisNYC01/18 23:50比如說1/3棟是某家族持有 他都更後本來1億價值就變2億

另外. 有些不是"建商"做的. 而是開發公司. 開發公司去整併趣談. 整個弄好,在整塊轉移給建商. 開發公司就賺整併的利潤. 當然講開發公司比較狹隘. 甚至仲介,土開,中人,都有人在操作. 不過比較扯的是. 如果有利潤. 有時候會不同群人搶成一團. 最有名不就新彎區國泰要搞的那一塊. 好幾團人在那邊互相鳩葛,裡面不只中人,還有不同的議員,和黑道... 然後大家談不攏,繼續擺在那邊無法動彈..XD 你只要插個一兩棟,或是拿到一兩棟屋主同意書. 你也可以去給他插一根旗,然後上談判桌. 當然如果對方已經團結了,那你就可能被放生. 當然如果你卡到"急所",那...你講話就大聲...(當然人家可能不想聽就跑了)

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:54:54

yiliang110701/18 23:57去年年底永信買了連排透天十幾間

以前都大樓有名的是慶旺. 不過他大多都商辦. 城中城對面有一塊空地,那一塊也是慶旺搞得. 聯上也搞了幾個案子.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:58:31

yiliang110701/18 23:57好像地價也創新高

retriever3301/18 23:5820年後六都熱門區域還有素地嗎?素地消失的速度到底

retriever3301/18 23:58有多快呢?

每個都市不一樣. 高雄商圈被綁死在火車站的南北端. 所以高雄"市區"很缺地. 高雄無法學台中那樣整個重心搬家. 外加市中心外環已經有一區所謂的蛋白區. 因此,橋頭楠梓那個比較像是獨立發展出來的新興區. 而無法是市區的延伸. 就像青埔和桃園市區是獨立的那種概念. 一個獨立自給自足自己有話題有炒作的區塊. 但台中就是重心西移. 因此台中都更的比率比高雄低非常多. 建商順著市區重心轉移,跑去新的方向找空地蓋就好. 不需要特別去搞都更...

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:01:23

ReiFan01/19 00:00其實要談都更就該看當地對都更的急迫性 因地而異

那個很多是"空地"或是"鐵皮".. 也就是他本來就在養地,上面蓋一個鐵皮做全聯,做家樂福. 然後把這個拆掉. 因此地主很單純,大概就兩三個法人. 這種跟狹義的都民宅差很多. 遠雄在高雄火車站前面,國光客運那邊搞了一個都更. 地主只有三個,都是法人.. 搞起來後,把土地轉賣給三地開發. 三地開發現在推的艾美國際城,土地本來是客運的...也算是都更案. 但是都跟民宅沒關係.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:03:40

yiliang110701/19 00:02本文重點「上面那一層吃到差不多才會往下找.」XD

ReiFan01/19 00:02密集度夠高才能讓政府介入也才能讓原地主同意忍受重建之苦

就像慶旺都商辦. 通常商辦屋主就幾個法人,甚至同一個法人. 無腦把房子交給慶旺去辦理都更... 然後用合建分戶的方式出場. 因此慶旺一度成為大樓都更王..XD 可是,沒有誰家買老大樓會被都到. 他都商辦都跟各位的老大樓無關.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:05:11

因此看到政府的都更數字. 很多都是這種. 實際上都跟民宅無關. 而政府都把這些列入都更的"政績"...XD 科工館大潤發關閉,土地被遠雄弄去蓋大樓. 那個也是都更案...

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:06:38

deenhank01/19 00:09C大覺得民族國宅有生之年看得到都更成功嗎?我媽住那邊

deenhank01/19 00:09,她還在幻想都更成功..一天到晚說這裡以後都更會很棒…

deenhank01/19 00:09.

無法判斷. 就像你無法判斷下一屆高雄市長是誰一樣. 看似好像可以判斷,實際上... 你無法判斷...XD 投資除非閒錢. 不然不等待無法判斷的事情. 但是如果你就是有閒錢,想要無腦丟在那邊等. 那也ok阿. 反正,都更炒的熱,價格也會漲. 201x年的時候,大安區連五樓公寓都炒都更炒到一坪1xx萬... 嚇死寶寶. 後來文林苑案才吐了一些價格回去.

testPtt01/19 00:1085買起來阿

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:12

85在你當爺爺之前不會都. 85只是格局詭異. 但是他結構沒有問題. 屋況維持也很穩定. 裡面就算有人蛇集團. 也無關乎她需不需要都更.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:57

destroyss01/19 00:16七賢一路福華飯店正對面那兩塊地還沒建商出手 那兩塊

那是空地. 空地要看地主臉色. 就像美術館那些林商號的工廠. 阿就都不都...給他繼續擺在那邊當倉儲...=.= 還搞到火災.. (不過火災那個好像有被列為古蹟....喔,怎麼燒古蹟這邊不燒南三路的那邊?)

destroyss01/19 00:16也蠻大的 以後七賢國小跟信義併校後的地也頗肥

學校用地不能賣. 只能拿去BOT或是無腦出租或是蓋一些公共使用建築.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:20:58

qq123401/19 00:19請問c大怎麼看高雄中古屋現在售出、釋出皆很少量呢? 感謝!

價不好. 掛賣量會縮很正常. 一般來講,大漲是漲的時候中古屋釋出量會變大. 除非是漲太兇,例如當年的台北或是北上廣深. 大漲釋出量變大,繼續大漲把所有人嚇到會反過來量縮惜售. 但是價不好都是量縮,連崩盤的時候量都不會很大. 因為...大多數人不缺錢. 崩盤是部分缺錢失業生意失敗的被法拍,然後買盤更少,所以被部分成交價給拉垮. 而大多數不缺錢的,會做的事情就是. 死抱. 死死抱緊,抱到天荒地老海枯石爛...XD 這就是人性. 你觀察過就知道.

Hermess01/19 00:20漫天開價啦! XDD

abyssa101/19 00:20商四商五要用完容積都要蓋超高成本超貴總價超高難賣啊

現在可以蓋到33F,再上去才要做另外的環評. 當然過15F也要做一個環評. 但都更案大多都是蓋到29F(現在33F) 33F可以把商五容積用完.只要她土地不要太小或前面路太小. (最小,方正的大路邊好像要350坪...而一般只要400坪就穩了)

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:25:07

alphasem01/19 00:38高雄商用不動產之外。住宅都更誘因不大吧

建商會. 有一塊空地,例如150或是250坪... (也可能是汽車旅館,鐵皮店家,整棟一個屋主) 從那一塊做基準往旁邊收,收多少算多少. 收到收不動了,就蓋,多大的土地蓋多大的大樓. 本版鄉民就有人這樣被都到. 而其他的就是. 土開阿,仲介阿,中人阿. 可能住附近或是親戚有人是其中屋主. 他就跳出來談. 談不成就擺著,談成就再轉手給建商去都. 目前主流都透天大概就這兩種型態為大宗.

partsex01/19 00:41大樓都更要來新加坡玩啦 新加坡都更都馬大樓

新加坡政府和台灣政府是不同種動物...XD 經濟競爭力長年世界前三名不是假的.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:44:26

partsex01/19 00:42台灣人搞不清楚新加坡政府設99年的意義

partsex01/19 00:42就是靠著99年心魔 大樓幾千戶 才會高比例同意都更

partsex01/19 00:43靠著都更去重置年限回99年

partsex01/19 00:45我幾個台灣朋友 拿著台灣觀念到新加坡買私人公寓

partsex01/19 00:45硬要買永久產權的

partsex01/19 00:45結果現在遇到跟台灣一樣的問題 就是用永久產權的都更不了

partsex01/19 00:4699年私人公寓 3000萬都更完 容積拉高 每戶都變5000萬以上

partsex01/19 00:46了 你那老大樓 跟周圍新大樓比 有什麼價值

partsex01/19 00:47買永久產權的大樓 就是永遠不用想都更

partsex01/19 00:47這也是新加坡freehold都是台灣人中國人在買的 但價格卻沒

partsex01/19 00:48法跟隔壁的99年拉開多少 因為永久產權就是都更困難

partsex01/19 00:48在新加坡也一樣

不同地區政策不一樣操作都會差很大之外. 新加坡是計畫型經濟體,另外他會優先照顧公民. 所以公民為主的東西通常都是最有利的... 無腦複製出國很容易被教訓到. 就像跑去越南胡志明市買白癡第七區...XD

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:51:16

eric086501/19 00:52老家就住河邊街 現在住的單元也還沒拆除 不知道啥時能真

eric086501/19 00:52的都更完成

partsex01/19 00:53私人公寓一樣是靠建商來跟住戶溝通 就是會遇到一些死不搬

partsex01/19 00:53這在新加坡也一樣 所以這幾乎是世界共同問題

partsex01/19 00:54就戶數多的 你都更機率很低 很難多數同意

partsex01/19 01:02只能說 戀屋癖很多 但遇到99年魔咒 還是會乖乖接受都更

partsex01/19 01:02買freehold就真的不用都更了 房子會越來越爛 價值永遠

partsex01/19 01:02比不上新屋

partsex01/19 01:05房地產是非常local的市場 美國有美國的玩法 香港有香港

partsex01/19 01:05的眉角 台灣有台灣的 新加坡有新加坡 沒辦法跨市場通用

partsex01/19 01:05

migration26501/19 01:17台灣都更 長路漫漫

chen83103001/19 01:38老師,新年快樂

jerrylin01/19 01:53你都承認都更幾乎不可能了還鼓吹房價只會漲不會跌 ㄏㄏ

jerrylin01/19 01:54不可能都更那折舊算進去大部分的房價都會跌.

jerrylin01/19 01:54土地價值沒辦法變現 地上建物會一直扣血.

jerrylin01/19 01:54還是乖乖去炒重劃區比較實在啦

你不知道老屋不折舊嗎...XD 你要不要看一下一百多歲的房子現在多少錢. 也要上千萬. 之前買過7x歲的. 如果放到今天也要一千多萬(地坪有點小,3米面寬12坪的透天店面) 折舊是新屋才兇. 老屋折舊個屁...顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 04:08:38

CharleneTsai01/19 04:54

ching050801/19 06:27這樣看 台南市區 應該有生之年沒機會了

funtang01/19 08:08漫天開價

hellogym01/19 08:19依台灣人的尿性 本來沒政府強制就不用想都更

toto12301/19 08:50有本事自己去外面買新的就好

piliwu01/19 09:11誰家裡當初爸媽買新房現在價格要折舊算的快點丟出

piliwu01/19 09:11來賣

koden01/19 09:20小小問一下 老大樓折舊 銀行貸款應該會不好貸?

koden01/19 09:21在銀行眼中過30年就是不大值錢? 這樣要買房的現金要更多

koden01/19 09:21這樣房價漲幅 跟 房子折舊之間 還會有不停上漲的利潤嗎?

koden01/19 09:22因為高雄不像台北 所以不確定是否市區內的老大樓

koden01/19 09:22還值不值得買 但新的都好小又好偏遠 >< 想聽聽C大分析

abyssa101/19 09:36高雄不清楚 但台北老房已經是主流產品 實登夠多都會認

abyssa101/19 09:36我覺得早年覺得老房不放貸是因為當年的老房非主流

abyssa101/19 09:36現在的30年大樓看似老房 其實還比屋齡中位數低

abyssa101/19 09:38以後也可能像巴黎屋齡中位數突破百年…

abyssa101/19 09:38那個狀況下不放老房那是不打算做房貸了吧

tempo12301/19 09:54高雄還有肉

ReiFan01/19 09:59肉很多的餐廳沒人點餐 肉很少的餐廳一堆客人但都想吃免錢

JWILL01/19 11:00這篇看到十幾年來高雄的狀況 有感

Tylose01/19 13:55大概只有房地產沒搞頭,要養工人的情況才會勉強督更吧

Augsburg01/19 15:13不是折舊問題 是同地點的老房子房價就是不如新房子

Augsburg01/19 15:13甚至打折 只要能免費都更成新房子 房價自然翻一倍 這是

Augsburg01/19 15:13常識

Augsburg01/19 15:13所以容積獎勵要在提高

Pravda01/19 16:30CECA在網路根本就是辦教育的

fancydick50101/19 17:12都更法符合條件 != 打官司會贏

fancydick50101/19 17:12建商當然不賭 要全部同意才要做

Timetofeed01/19 20:21

tomcloze01/20 11:47外商公司算法人嗎