[閒聊] 九月下旬的房地產閒聊

這個月的文章，本來上禮拜四就想發了，

想說在台灣央行公布之前處理，

結果自己搞笑記錯時間...

一直以為是星期五，

後來討論區幾乎可以說是被洗版，

就等到今天才發~

這個月的水電材料相關價格，

鐵、白鐵五金配管：白鐵跌、鍍鋅漲

這波金屬原物料的跌勢，

大概會止在九月，

從年中跌到現在，

目前看起來，可能會有波反彈，

如果有相關需求的，

到年底前需要多留意。

塑膠管另件：平盤

這個月的開盤是平盤，

目前的走勢很不明朗，

油價月中跌破，現在看起來想測反彈，

要是有彈過線，那就繼續糾結，

要是碰到就下去，

那石化業價格大概會有點慘。

電線纜：下跌

這個月大概是近期銅價低點，

跟鐵、鎳一樣，銅目前也在反彈，

目前這個月的均價算起來，

下個月應該得漲價一點了，

尤其又碰到年底的旺季，

如果有這方面的需求，

這個月先準備起來應該不會太吃虧。

最近因為政策突然的影響，

導致整個風向變來變去，

弄得大家心浮氣躁的，

不過我還是繼續講我想講的，

覺得有點意思的就看看唄！

一樣先從美國開始講，

美聯儲這次降息竟然降了兩碼，

個人看這算是一個很大的警訊，

要先搞清楚，

降息不是隨便降，想降就降的，

一定是覺得經濟有變爛的趨勢或是可能，

才會啟動降息，

不然經濟要是很火熱，沒事不用降息，

尤其降息又會牽涉到美債的拍賣順利與否，

這是牽一髮動全身的問題，

要是只降一碼，可以做這樣的判斷，

一切都還在美聯儲的掌握之中，

先降一碼試試水溫跟放出風向。

但現在一降就降兩碼，

很大的原因可能是真的有什麼東西快爆炸了，

但因為適逢選舉期間，

需要窗飾一些什麼，

所以就算數據沒什麼很劇烈的變化，

還是先降了兩碼，

依照這個情況，

建議手上有美元的，

最好考慮一下，是否先出場觀望一下，

不然要是年底川普勝選，

又遇上美國經濟電梯向下，

台幣很有機會看回29，

到時賺了價差，但賠了匯差，也不知道有沒有比較划算。

台灣的部份，

台灣央行這次我本來預估，

是不動~調升一碼左右的幅度，

最後是不動，

估計是怕再往上的話，

我們以中小企業為主的經濟結構，

會直接爆破給你看。

目前環境受惠於股市大區間右肩還在做，

暫時還看不到立即的危機，

但等到年底要是真的美國那邊炸了，

台灣應該也是躲不過，

可能那時才有機會看到台灣降息，

最好先做好情況變糟的心理準備。

房地產的部分，

這幾天因為央行的政策調整，

多了很多有的沒的討論，

其實前面都六波了，

真的不用去懷疑央行的決心，

加上賴上任之後，

很明顯是想推行某種心目中的理想主義，

在這種情況下，搭配上未來很大可能的經濟下行，

強制幫整體環境降槓桿是很正常且合理的事情，

畢竟央行最大的職責，

就是要維持金融環境的穩定。

面對這樣的改變，

其實要是自身的槓桿率有控制好，

是不用太擔心房地產的波動，

個人預估到明年底時，

跟今年中的價格對比，

大概變動會落在 -10% ~ +20% 的區間，

這以長期來看，都算是很小的波動，

主因是現在土地取得成本過高，

搭配這幾年漲價的原物料、越來越高的工資，

都造就房地產價格居高不下的環境，

要是建商得賣低於成本，那乾脆不蓋就好，

殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做，

就是如此簡單的到底而已，所以真的不用太擔心崩盤，

主要應該還是以緩漲緩跌為主。

個人覺得真正需要關注的，

還是像我之前講過的，

在於未來要是經濟真的經歷一個大幅度的修正，

那時因為各種原因，

導致原本主要的還款收入來源被切斷，

進而引發的貸款斷頭拋售潮，

可能才是最需要留意的。

現在只是貸款過不過的問題，

這個狀況，其實有辦法的人，

頂一下，要過去的困難度不大，

但要是遇到還款來源被切斷，

這個不會是一個短時間的狀況，

可能會持續個半年到一年以上，

是沒辦法靠頂一下去解決的。

大戶還是投客有自己的想法，暫且不談，

還是建議首購的小資族，

要是買在相對高的價格，

真的要對未來至少一年的期間，做好心理準備，

就是遇到狀況了，可能出去跑熊貓還是幹嘛，

死撐也要把這一年撐過去的決心，

不然大機率會賠，因為那時想賣房可能也不太好賣，

而要是還沒買房的，資金夠充足，

有剛性需求，也有做好面對衝擊的準備的話，

如果要買預售，那隨便買，

有需求有喜歡還是直接買，

而如果是要買成屋、中古屋的，

建議可以等到明年第一、二季左右觀察看看，

那時應該會有比較好的價格出現。

最後來談談買房之後，會遇到的其他成本，

現在裝潢的價格是真的高，

各種你想做的東西，

除了材料本身跟工資一直在上漲外，

還有清運保護，加上法規的規定，比如室裝許可之類的。

前陣子有分享了一篇室裝許可的文章，

之後有接到一個網友跟我詢問，也算是分享案例，

再詢問他的同意後，

在這邊也跟大家分享一下，

希望大家都能避免遇到這種狀況！

事情是這樣的，

這位網友，買了一間房子，

前屋主是一手房，當初建商有送裝潢，

網友買了後，也沒做裝潢，買了些軟裝就入住了，

但也不知道是怎樣，

可能搬家時候有一些噪音，造成鄰居不爽，

結果鄰居跑去檢舉他，

說他可能沒有申請室裝許可就在裝潢，

之後尷尬了...

第一，那個鄰居是租客，

不爽就檢舉，完全沒在理社區公約，

第二，當初這個裝潢是建商送的，

送的裝潢怎麼可能會去申請室裝許可，

結果政府人員來看，

也沒管那麼多，直接判定現場有裝潢，而沒有申請紀錄，

要不就補申請，要不就連續開罰。

網友無奈之下，只好找了個建築師要補申請，

問題是要送申請，必須要有裝潢材料的發票，

他就沒裝潢，哪來的材料發票，

建築師叫他去想辦法，

看有沒有地方可以買矽酸鈣板出貨的發票，

結果他問遍了有可能的管道，

建築師配合的統包、建材行、他認識的師傅等等，

沒有地方願意純開發票給他，貼錢都不開，

結果最糟的狀況，

他可能得自掏腰包，去買個幾千塊的矽酸鈣板，

拿到發票，申請完室裝許可後，

還得想辦法處理掉這批矽酸鈣板，

真的是有夠辛酸...

上次文章下方有很多人留言，

不相信說現在會這麼嚴格，

但實際情況就是這麼的活生生血淋淋的，

所以也是兩點，大家最好要留心一下，

第一，不要以為大樓有公約就無敵，

你架不住有智障鄰居或是租客要搞你，

第二，不要以為建商送裝潢賺到很爽，

之後要是有什麼狀況，

你沒有室裝許可，該走的流程還是少不了，

說了會溯及既往，就看有沒有遇上而已，

要是有處理到相關的事情，

還是得做好心理準備，

不然突然被搞這麼一下，真的是會欲哭無淚！

大概分享到這邊，

最後照慣例自肥一下，

如果有設計裝潢或是水電材料的需求，

都歡迎加我們簽名檔的官方line帳號詢問，

雖然我們沒有精美的網站跟短影音可以看，

但我們這邊介紹的工程，

會由工班跟我們兩邊同時負責，不怕有事情無法處理。

我們這邊場勘估價會有場勘費用產生，有施作會扣除，

另外一開始的詢問都需要時間，如果很趕時間的，

或是要找免費場勘的，可能就得另外找看看。

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台中的在地水電材料行
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