Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？

信義計畫區大概在台灣就是唯一且
幾十年內很難有被超越的機會了，
重點是信義計畫區還沒停滯，因為持有人
單一且以大集團為主，所以就算建築老了
，進行重建再開發都比較容易，例如中信
舊總部跟世貿改建等，每一個開發案都可
以繼續推升信義計畫區CBD的地位

以政府做莊，大集團進行大面積開發來
說，大概剩下南港算是比較接近，
不過業態應該會跟信義計畫區有差異

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: ※ 引述《spermbox (☺洨盒盒☺)》之銘言：
: : 各位房版投資客大家豪 ～ 盒盒我台中房蟲辣 ☺
: : 又到了盒盒發廢文時間☺ ☺ ☺ ☺ ☺
: : 盒盒看版上有人討論青埔有沒有可能變信義，覺得這議題很有趣
: : 盒盒也很好奇，台灣哪個重劃區未來變信義區的機率最高？
: : 盒盒認為最有可能的是台中七期la ☺
: : 七期現在雖然蓋滿住宅，跟商業氣息濃厚的信義區不能相比
: : 但目前不少新市政第四五八種用地還空著，未來可以蓋氣派新穎的商辦大樓
: : 加上未來計劃進駐數間百貨商場
: : 七期追上信義指日可待
: : 關於這個問題，不知道版上投資客怎麽看？
: 信義計畫區不是天然蛋黃區，而是早期台北市政府有意為之，有點學習東京新宿副都心?: 概念
: 總統府中央機關所在地都在中正，中山老蛋黃
: 台北市政府要打造一個與之對稱的副都心
: 所以直到現在部分土地也還是市政府的
: 租出去做地上權六十年給財團
: 一開始都是菱角田的地區
: 沒想到不小心變成台灣第一的計畫重劃區
: 中央政府由信義路往東到信義區
: 再由仁愛路往西回到中央政府
: 兩邊剛好一邊市政府 一邊總統府 : 每一塊地都有其地號和故事
: 小弟淺見 為什麼信義計畫區仍然是第一
: 之後的北中南重劃區都很難超越
: 原因在於信義區資本密集度遠超其他重劃區
: 信義區所有地塊有些自有，有些市政府地上權
: 每一塊商用不動產都是台灣各大財閥的縮影
: 可以說是資本揮灑的舞台，舞臺上 財閥財力
: 政治家權力 互相交錯影響
: 有興趣網路上都有拍信義計畫區各大地塊的故事介紹，每一塊都有編號，在這邊簡介
: 統一集團持有轉運站/統一阪急/信義誠品
: 統一國際大樓到W Hotel 我記得當初除了商辦那棟是自有，其他都是市政府地上權
: 統一國際大樓是信義計畫區少數可以買賣的商辦
: 現在維持在一坪180-200萬之間交易
: 往西隔壁有一棟遠雄金融大樓，是遠雄集團自用的總部，這塊地當初是台聚吳家的投資?: 後來轉賣給遠雄驚人的報酬，但後來十年市值更誇張。
: 往東有國泰信義，這棟商辦是國泰人壽持有的頂辦，目前租金四千一坪再租，八卦是這?: 棟本來可能是台北四季酒店，直到國泰三公子被哥哥趕走，現在換全聯老闆投資四季在1: 1對面的地塊
: 統一松高路往南是華新麗華大樓，這棟是我看過目前A辦中最頂的，華新焦董除了自用大: 部分樓層，也出租給花旗銀行，大樓管理品質非常好，
: 一樓大廳氣派，牆上那一幅是科技業知名創辦人董娘的大作，目前租金也突破一坪四千?: ，焦師傅的二兒子辦公室自用頂樓，那個景觀真的非常好，坐北朝南面101和南山和天空 : 塔
: 一樓有有三井可以吃，商業聚餐不錯。
: 再來旁邊A4/A8/A9/A11本來全都是新光集團
: 自從西瓜大哥買了一千元的宏達電，一棟一棟
: 都賣給富邦來補虧損，現在我記得只剩A4還是新光的，其他都被富邦買走了。
: 百貨業來講，這幾館全部加起來其實叫信義新天地，他其實四館加起來才是一家百貨，?: 收我記得去年約三四百億，他們才是真正全台最強，他的設計是四館加起來才是一個百?: 買精品 去A4或A9, 買年輕品牌，去A8和A11
: 高檔餐飲A4和A9都有，地下街也都是定位完整
: 寒舍艾麗和微風松高，這棟是富邦的，寒舍艾麗其實業績非常好，微風松高有點慘，剛?: 一來一回，收益平均。
: 再來說Bella Vita ，俗稱貴婦百貨，廣達梁副董留給愛妻的百貨，土地持有非常便宜，: 我記得一坪好像百萬初頭（有錯請更正），相較計畫區現在一坪六七百萬在賣，真的是?: 常好的眼光
: 裡面就是高大上，沒了
: 往南對面的新光銀行和星展銀行和寒舍艾美是同一大棟，地主是新光集團，新光銀行本?: 自用部分樓層，許多知名外商也在裡面，像風電沃旭能源，煙草商英美菸草，JTI等等: 往東是國泰世華銀行總部，其實金控還在仁愛路，這個是銀行總部，裡面也有出租給IBM: 和UBS這些知名外商，裡面富麗堂皇，很有日本日式大財閥的調調，很像日劇大銀行財閥: 的總部
: 國泰往北是中油大樓，沒啥好說，很普通
: 我朋友說車位蠻好停的 : 中油往西是富邦A25頂辦，這一棟會是未來頂辦中的頂辦，目前尚未開幕，但我聽說一坪
: 已經過五千大關，本來富邦人壽好像自用，現在又減少樓層的樣子。 一樓會有富邦蔡的: 美術館，非常厲害，值得期待
: 旁邊就是陶朱隱園，不好說，可以等待餘屋貸款90億到期不知道要怎麼收場。
: 松仁路往南兩側，有遠東的信義A13 百貨，蘋果店那個租金可以讓他躺著賺，樓上電影?: 也集人流，帶動周邊餐飲和購物消費，很好的案子
: 只是一樓招商目前除了鼎泰豐，其他定位比較奇怪。
: 另外一邊宏泰人壽（三重幫林家）持有的宏泰交易廣場一號和二號，這兩棟屋齡久租金?: 低，裡面充滿了廣告 媒體 顧問業，一蘭，oncor也都在這。宏泰也持有對面連三棟，A1: (neo19),威秀和ATT 4 fun , 這幾棟本來要都更重蓋，現在不情況如何
: 交易廣場旁邊有克提大樓，陳老闆事業有成順手
: 就在信義計畫區蓋總部作用，部份也出租。
: 往南隔壁是華南金控總部，整棟自用，相當大氣
: 華南對面就是微風南山，南山人壽投資
: 頂辦中平均租金是信義區最高 我記得接近四千二還是四千三，勤業眾信包了好幾層，三: 菱集團，常在律師事務所等等都有租用。
: 克提和華南中間有塊小公園，那是遠東的，放著不動當生態公園也挺好。
: 南山旁邊就101，他是地上權，早年宏國和各大官股及私人財團投資修建，現在股東好幾: 輪之後，變成日商和官股。
: 101還是維持得非常好，看不出是25年的老商辦了，可以說是老當益壯，而且租金還在往: 上成長，商場受惠於奢侈品消費，也都正向成長
: 101往北前面有南山世貿三的開發，商辦規劃圖也出來了，蓋起來應該也是頂辦之一。 : 旁邊有君悅酒店，是新加坡豐隆集團投資的地上權，經營穩健且跟國貿大樓和世貿展覽?
: 的商業綜效非常好。
: 國貿大樓也是保養非常好的老商辦，各國大使設有辦公室，資誠會計事務所也有包幾層?: 。
: 18樓還有護國神山的辦公室。
: 另外沒講到的還有台北天空塔和四季酒店
: 故事太長了懶得講
: 大概是這樣，台灣北中南重劃區如過要達到信義區計畫區的等級，要符合以下所述
: 1. 政府有意為之帶動且街廓完整，
: 易於招商各大財團卡位
: 2. 資本極度密集，投入後多為集團總部或付租能力強的外商或本土企業願意承租
: 3. 供給和需求每年不斷成長，信義計畫區十年來從平均租金不到兩千爬到現在三千，空: 置率從7-8趴降到現在不到3趴
: 很多北中南區域想學，其實信義計畫區的設定就在那裡，政治和金錢的權力中心（北市?: 和市議會/世貿大樓的大使館/各大財閥金控總部）
: 這些都不可或少，所以要學是有相當難度的。

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