[閒聊] 何世昌：自發性限貸令...「黑天鵝」
何世昌的房產知識Buffet+
2024/08/17 18:07
https://i.imgur.com/IuqXWiX.png
最近銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，對房市帶來顯著影響。我們先來聊聊對成屋、中古屋的影響，至於預售市場的部分，在「預售屋禁止轉售」措施未改變前，預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止。
另外，需強調一下，我們說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧喔。以下，是我們對於新辦房貸利率全面調漲的影響評估。
1.央行升息衝擊力降低。
我們內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行越來越少。就算檯面上還有，也不一定會收件。
雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，利率為其次。房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。
2.部份成屋需求恐流入預售。
當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。
3.換屋族賣房意願可能下降。
有的換屋族買新房前後，會把舊屋賣掉。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。
這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。
4.房租將更有感上漲。
我們先前分享過，各國租金上漲與利率具有高度關聯性，舊文連結如下：
https://i.imgur.com/NGRjQ7Z.png
各國皆是如此，台灣也不會是例外，接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。
也許有人房貸難貸、利率變高，覺得房市要爆炸了。然而，我的看法剛好相反，房貸市場如此發展，無疑是為預售市場增添柴火，這樣的發展房價反而會越漲越不健康。大杯無鹽啊！
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用個標題給空軍高潮一下=.=
希望只看得懂標題的空軍能夠一夜好眠
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太棒了 房價又要漲了 我家也快炒到6000了
https://i.imgur.com/r6dkBXh.jpeg
再說一次誰死全家XD? 空空想買房想到連自己家人都不放過太狠啦
繼續噴讚
內文跟空空想的不一樣
高利率 房租是一定會漲
很棒啊 拜託趕快繼續漲 漲到爆
果然看到貸款變難 條件變差 很多人都是想到美國
好貸->噴 難貸->噴 升息->噴 降息->噴
呵呵，這近乎事實的猜測，結果空空依然不信
換屋族要不要賣房是取決於他能不能同時扛兩間房貸
講得好像背兩間房貸很輕鬆，這叫置產族不叫換屋族吧
2間房貸如果是夫妻真的不難
夫妻各一間都能是首購
這位就凡事都多多評論，包裝的看似比較中肯而已
租金上漲，哇，這個罰你回去重寫
就看有多少人要繼續追高啊
建商賺錢至少會多捐點錢 給工人開高點的薪資 不好嗎
預售禁轉 建商爽死
你要能負擔呀，兩間都低總有差嗎？
無關首購
換屋族99%以上換的另外一間一定是大和比原本房價貴
你投資都低總沒差啦
原本1000兩房平車低總換到2500的三房平車新屋
又不是每個人都高薪科技業
講得蠻合理的 任何管制措施只會越來越噴
內文講到利率調高不影響貸款意願，阿就快交屋現金沒那
麼多只能貸了啊
就是會崩啦 也快來了 繫好安全帶 別被斷頭了
這理論違反經濟學耶
現在的買方大部分是投機性買盤
一旦沒錢，需求會不見
一堆房仲看到房價漲就高潮 殊不知這種跳空漲法有夠不健康
房市該休息本來就要休息
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