Re: [請益] 台北市萬芳醫院/社區的物件

※ 引述《paranoia5201 (社會黑暗、行路難)》之銘言：
: 本魯的朋友在新北看房多年，看著房價越來越貴！
: 偶然發現臺北市還是有幾個地方價格偏低，甚至還低過新北。
: 其中好奇的是萬芳醫院/社區那一帶的物件。
: 那裡低價的原因主要是山坡地嗎？
: 可是土地規劃是住宅區；
: 生活機能也不算太差，也近捷運。
: 是可能有什麼地雷是表面看不出來？
: 大家不是都說文山區不錯，所以房價居高不下。
: 還請各位提供這地區可能的風險給我朋友。
: 感謝！
: -----

這題問我在地的就對了
有關於你說的萬芳醫院/社區 其實很多人不知道
這兩個區域的範圍完全不一樣
目前房仲或臺北所指的萬芳醫院生活圈
就是指興隆路三段前段(辛亥路-萬芳路)
兩旁以中國科大為中心點的生活圈
沿線因為有大學和醫院 加上轉乘 機能相對較佳
這幾年景福社區(醫院對面社區)
甚至還包裝成類似小型師大夜市那種商圈
還獲得北市府商業處的認證
雖然不確定會不會變師大夜市2.0
有抗議住宅和商業距離的風險
但如果需要兼具生活機能和未來增值
選景福社區這裡也許比較好
這邊大部分是舊公寓 但單價相對也比萬芳社區高很多
原因無他 就是因為離捷運很近
而且有些幾年後也可能有改建契機
重點是 不用爬坡 這對未來高齡化社會很重要
改建的機率遠遠高過萬芳社區 還有三段那幾個山坡上的社區
未來當山坡地越來越講究保育時
那些山坡上的社區只會越來越不值錢

至於萬芳社區為什麼這麼低 甚至比新北
或是同樣是北市低價位的社子 南萬華 復興崗 關渡還要低
原因有幾點

1.那邊因為位處山坡地 且當時興建的房子
現在都已經老舊 但山坡地讓改建變得非常困難
甚至很可能會面臨不予改建的命運
真的想住在那邊 建議去看相對比較新的社區
例如綠色傳奇 卡莎米亞這幾個都還可以
如果有點財力直接去拚萬芳社區外圍的世界山莊吧
整個萬芳社區與外圍規劃最好的大型社區

2.那邊和萬芳醫院相比完全是兩個世界
萬芳社區當初為了搞純住宅 把商業機能幾乎擺在萬美萬安街
但除了萬安街以外 其他地方幾乎是0機能
而且萬芳社區的房子頗為分散
即使走到萬安街距離也非常遙遠
導致萬安街那邊機能也沒有特別好
大部分採買都要到萬芳醫院
而那邊除了萬美街郵局那邊外 幾乎都是住宅
而在最新的細部計畫 文山區七大生活圈中
萬芳社區更是唯一被設定為只有居住的功能
在臺北市可能也只有政大山上的二期比這裡更純住宅

3.雖然跨過隧道就進入北市
但要到當今主要的辦公區 除了敦南以外大部分都還蠻遠的
有上班需求+能力負擔的 自然不會把萬芳社區變優先選項
幾乎沒上班機會可能還可以理解
但幾乎沒生活機能 等到需要急事時
例如買藥 看診 機能有無
很可能直接轉化為是否救回一命或致命的關鍵
而且現在生活機能為王
當小七都開到只剩烏坵沒開時 機能幾乎可以決定地方發展與否
沒有生活機能或被規劃為純住宅的地方
最後都會毫無生機地走向衰退

且要思考的是 文山區和新北第一環夜>日
且以住宅為主的地方 例如三重板橋新莊新店雙和
一般而言這種區域多半是居住和生活
但文山區卻有最多地方只剩下居住而沒有生活
這樣的生活 注定就如同失根的蘭花一樣
除非像二期住戶那樣每個都定性堅強 還養成習慣
否則財力不高的每個都學二期那樣生活
只留居住 連生活機能都丟給大安信義
這樣的區域 肯定只是在加速其沒落而已

4.部分社區為地上權/出租公寓
臺北市這兩年 只剩下一個社區還在1/2字頭
就是萬芳社區的萬寧山莊
不只是文山區 也是臺北市最低的社區
因為這個社區是50年地上權 現在剩20年多
而和其他地上權案相比 如果去過一次就知道
為什麼這山莊如此的低
除了只剩20多年可以用以外
最近的超商要走到5分鐘和平東路
接近零機能的地方
不過這棟屋況還算可以 真不考慮房價是可以低價撿來住
此外 萬芳社區由於是屬於北市府開闢
因此興建時也蓋了不少國宅和出租公寓
尤其是後者 相對有較多中低收入戶

順便補充扣掉地上權
臺北市整體房價平均最低的公寓
就在萬芳社區不遠的興隆路三段山坡地公寓
這邊有興隆 寶來 家家 再興四大社區
但除了再興有別墅稍微好一點以外
其他三個都是1980年代初期的五層樓公寓
為什麼這一帶還比萬芳社區還要低呢?

1.有去過當地的都知道
那一帶公寓光是往上走就是體力的消耗
偏偏那邊空間很小 且當年為了空間利用最大化
原本應該是悠閒 只能蓋低密度別墅/公寓的山坡地空間
硬是被湊出了三個社區將近三千戶的超高密度
從遠方看可能還以為是九龍城寨感
基本上就是早期山坡大型社區最廉價的設計
類似基隆大慶大城 幸福華城
而這兩個社區也是出了名的...低價社區
講好聽低價社區 講難聽可能就是現代貧民窟
對照組 這座山丘另一頭的冠德微山丘 10000坪只蓋170多戶
怎麼想都知道這兩社區的財力 一個在天一個在地
且那個坡度和迴轉難度有多高?
我記得GOOGLE街景圖一開始是完全跳過那邊就是了
就知道人走上去很累 但車子開上去也不容易

2.所以現在在那邊 基本上就是車子開上去也不容易迴轉
且在沒電梯情況下 一個人如果通勤
從山下的公車站往上走 等於爬了十幾層樓的樓梯
光一想到這點 很多體力不佳的就會很吃力
而當你爬回家時 你幾乎不會想再出門
自然而然 那邊也會把居民養成比較宅在家而少出門的習慣
那種環境會很兩極 習慣運動的會很喜歡
但不喜歡運動的會非常宅在家裡好舒服

3.和萬芳社區一樣 那邊居民也面臨明顯老化
且那邊有一種感覺是
那邊很像南非的ponte apartment
原本是中產社區 但因為條件不佳或變化
中產搬走後 留下來的多半是經濟較差的老人或居民
加上和萬芳社區一樣那邊機能較差 也鮮少工作機會
若從地圖上來看 那邊最近的辦公圈就敦南和信義
但考量辛亥與信義快的塞車程度 至少都要搭車20分鐘以上
自己沒有生活與就業機會 到哪裡就業又都很遠
最後會住這裡的就真的只剩下老人
以及只是想要在臺北有個家的藍領階級
而他們的經濟條件自然不會好到哪去

4.集所有缺點於一身
高雄某豪宅口號 集世界傳奇於一身
但三段山坡這幾個社區卻是 集所有缺點於一身
裡面有部分的住家也有中那個年代房子的海砂屋
甚至有少數是輻射屋
加上之前提到的在陡峭山坡地上
車輛不易迴轉 無電梯
剛好是集所有缺點於一身
全臺北市可能也很少有社區
優點沒什麼 卻把所有缺點全部包辦

5.其他的一些奇耙政策
以各種理由(可能和土地使用權/產權有關)
把已經設立的WEMO/GOSHARE排除在三個社區外
是臺北市第一個這麼做的地方
後來第二個是萬芳社區中的萬美社區
兩個都在文山區 這真的是前所未聞

當然講這麼多 這邊唯一的優點是
機能比萬芳社區好一些
以及離文山運動中心很近
但一想到每天上下那個坡度
可能也不會想運動了吧XD
正是以上這些問題 讓那邊山坡地幾乎沒什麼漲幅
最近雖然有3字頭成交
但整體而言還是北市真正房價最低的地方
甚至還低過北投那幾個很有名的四大不碰宅
像是凌X大廈 金X獎
而且那邊屋齡已經40年
那邊現在一直想原地改建
但在考量生態環境下不認為那邊改建有機會過
也許很可能和萬芳社區一樣
會用一種很誇張的方式直接凋零也說不定

我自己私心也比較希望那邊幾十年後
可以拆屋還地給大自然
至少對未來生態和大眾運輸發展也比較友善

補充 這邊房價和其他社區對比有多低呢?

根據2021臺北市地政局不動產市場動態年報
交易總價未滿1000萬的社區中
只有三段那幾個山坡社區單價還在3字頭
而且明顯看出 遠遠低過其他社區
連榜上萬華看起來很老舊的社區大樓
單價都高過不少
https://house.udn.com/house/story/5889/6497005

總結以上幾點
萬芳社區和三段山坡房價之所以低到如此誇張
絕對有其無可避免的因素
真的想在萬芳醫院/社區置產
直接去買萬芳醫院對面公寓比較好
或是拉遠一點在興隆公園周圍公寓也行
這邊稍微遠離萬芳醫院 但機能也不會太差
進出可能也比較方便

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以下選項 誰相對比較不慘?

A.作家廖輝英口中的油麻菜籽 B.樂天女孩啦啦隊附屬棒球隊全體球員

C.中職所有免洗筷牛棚 D.中醫大醫院附屬醫藥大學學生 E.以上皆慘

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不可能啦 天母根本沒有沒落的可能 而且天母的環境和就業機會比文山好太多了XD 天母那幾棟公寓華廈單價都要4-5字頭 (景美萬隆除外 至少景美萬隆單純卻又進出方便)

幾乎純住宅沒錯 離市區近不見得是優點 現在上班如果是ON CALL的 尤其是在內湖科技園區 南港軟體園區型態的 住在內湖跟住在文山 就很容易有能否及時到達的落差 所以這也是為什麼文山區到最後幾乎只剩下退休族和軍公教 地理阻隔的型態 連吸引一般有點財力的上班族都有一點困難 對了 天母是偏住宅和社區商圈沒錯 但天母離北士科不遠 本身靠芝山那邊又有一小片商辦 這種規劃其實很理想 兼具了居住 生活 就業 BTW 國賓飯店/仰德集團的總部也在天母喔 雖然是天母南邊 靠近蘭雅

萬華比較像是老居民的素質問題 但萬華幾乎沒有萬芳社區那種純住宅 維護地方小型商圈也比郊區居民團結很多 北投靠復興崗就有這樣的問題 不過北投機能較差的多半是別墅 低密度住宅 例如威靈頓 奇岩路沿線 珠海別墅(珠海到北投家樂福其實不遠) 比較少同時夾雜大型社區 北投未來的就業應該是關渡到北士科 不過距離上應該還是和文山區並列兩個最遠+最難就業的行政區

其實生活機能差才是最大問題 甚至二期的那種純住宅文化 十幾年前還一度想複製到文山區其他地方 直到新的版本才緊急止血 甚至還和中科大合作一起弄萬芳商圈等活動 可以說 一味拔掉生活機能 無疑是拔掉一個地方的根 萬芳社區已經面臨到這樣的問題 但木柵還是有不少地方 機能其實不強 但是卻效仿師大夜市在那邊抗議居住環境被破壞

內湖科技園區很多非科技業也在踏編好嗎

大哥 南港松山離大安信義也不遠 而且若比距離可能還比較近 還有不用過隧道的優勢

我聽你在亂說 天母的優勢石牌不見得有 竹圍更別提了 竹圍基本上就是被洗出去的首購+中產大本營

未來大眾運輸時代 大眾運輸不便的會越來越難脫手和增值 而且你說可以騎車上山 但前提是你家的機車不能壞 不然機車壞了等於半隻腳走不動

其實木柵萬芳差不多潮濕 只是萬芳社區可能會更多濕一點

沒錯 社會也很現實 看到應徵者住萬隆景美 還比住木柵容易來的錄取 理由不是因為木柵窮 而是太遠 到哪裡上班都遠