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[請益] 我這樣算越級打怪嗎(房貸請益)

看板CFP標題[請益] 我這樣算越級打怪嗎(房貸請益)作者
SuRi
(波斯菊)
時間推噓21 推:21 噓:0 →:47

背景說明:
北漂+外派回台的上班族,目前36歲,靠著以前單身外派存了錢,
但現在沒有這種爆發力了,單薪有老婆育有1子,雙方皆無後援,
目前不考慮第2胎,目前租屋每個月27K,考慮小孩後續上學的學籍問題,
所以想要開始置產,

目前看上的新購屋估2700萬在2025年Q3交屋,思考要不要開始背很硬的房貸去改變現況
但希望小孩可以從小在一個固定的地方成長,不想要一直搬家是我的心結,
想要請有經驗背房貸的給一些經驗談,因為大家都說房貸不要超過生活支出3成,
但看主計處公布的家戶所得與房貸負債比,台北新北都占接近5成,是我太保守還是太蠢?

我看我的收支狀況,若有考慮到可能的調薪及獎金增加,
可能生活會再稍微寬裕一點,但付完房貸和生活開銷後存不了錢是常態嗎?
還是這樣對我背這樣的房貸實力不足,不應該好高騖遠看上這樣的案子?!


(一)購屋預算2700萬
1.購屋2600萬(板橋3房2衛室內25坪單價60萬+車位)
2.稅雜 34萬
3.裝潢 56萬(小家電已有,可能只能買簡單家電具了,後續再補足)
4.頭期款15%約390萬需要近期湊足,交屋款5%約130萬要在2025準備,
  因為資產都在股票,所以會開始變賣一些股票資產變現,
考量近期市場狀況不好,打算先部分信貸並慢慢出脫股票並在辦理房貸前清償,
  另剩下八成2160萬,考慮到30年的2%房貸利率每月要還8萬是我無法負擔金額,
所以會將房貸降到可負擔範圍,但目前還沒有甚麼頭緒,可能會出脫股票到貸款
  額1400萬左右,但之後扣除日常開銷後每月僅有1萬可以存下來,有一種恐懼感

貸款額(萬) 月付金(K) 月薪(K) 月股利(K) 月收入(K) 月支(K) 結存(K) 房貸所得比
1000    37 124 8 132  82   13 28%
1200 44 124 14.7 138.7 82 13 32%
1400 52 124 21.3 145.3 82 11 36%
1600 59 124 28 152 82 11 39%
1800 67 124 34.7 158.7 82 10 42%
2000 74 124 41.3 165.3 82 9 45%
2160 80 124 46.7 170.7 82 9 47%


(二)相關資訊:

薪資149萬加股利50萬約199萬,月均薪資16.5萬
A.單薪薪資約149萬/年(相當月薪資12.4萬)
1.薪資94萬(類公務員,每月約78k,每年固定調薪2~3千,算是死薪水)
2.三節共5萬
3.年中獎金固定30萬,另外年終保底20萬
B.目前股利被動收入共50萬
1.股票1400萬(心痛,今年4月市值還有1800萬,幾乎可以拿出來當頭期款),
平均殖利率4%,概算相當月薪資4.1萬
C.現有其他資產350萬,付完頭款後會乾掉
1.對外出借款50萬(預計2025取回60萬)
2.定存100萬
3.現金200萬
D.萬不得已不考慮動用的資產800萬如下:
1.出售目前無出租的建物,市價約600萬(無法出租增加現金流)
2.退回美元壽險,現價預估取得90萬
3.已經跌爛的NVDA美股,現價預估取回90萬
4.已經跌爛的基金,現價預估取回20萬


花費部分:
目前月花費75k(2夫妻1位3歲小孩,到2025年小孩應該上大班接著準備上小學)
預估屆時搬進新屋後花費要再加上7.2K變成82.2K
1.食:23K(每天抓750)
2.小孩教育費12K(私幼兒園費用扣除政府5K補助)
3.電話費1K
4.通勤+交通費2K
5.家庭日用雜支5K
6.小型電器折舊2.5K
7.娛樂10k(旅遊基金)
8.商業保險7.5K(個人醫保+小孩醫保+夫妻公司團保)
9.勞健保費4.5K
10.水電瓦斯1K
11.所得稅6.5K(年度攤提)
------搬進大樓後預估要再負擔7.2K
1.水電瓦斯公電0.9K
2.住宅稅費2K
3.管理費4.3K

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beminaru10/04 12:59你薪水跟你要背的房貸不成比例阿...真的要這麼拚嗎

beminaru10/04 13:02我會建議你擔心 有小孩 不要急著買新 先買舊

beminaru10/04 13:02壓力小了 多的錢可以投資 才能滾動更多財產

beminaru10/04 13:022700自住 等於預借30年享受新的 不考慮花個2000買二

beminaru10/04 13:03手嗎

beminaru10/04 13:03就怕你計算得很完美 結果老婆突然懷孕 還雙胞胎XD

beminaru10/04 13:03突然變成一份薪水養五個人怎麼辦

beminaru10/04 13:12真的要花到2700 不如拆兩份, 買1700+1000 的房子

beminaru10/04 13:12一間小的出租 大的自住 兩間一起吃增值

小孩的問題打算下定決心後就決定要去綁起來了,考慮到中古 10/04 13:52 屋和裝修成本及核貸成數,也是需要賣股求現,而且雙北要找 10/04 13:52 到好的物件真的好難 10/04 13:52

rednim10/04 14:01用月薪去估比較安全 獎金跟股利都會有波動 不要抓得那麼緊

rednim10/04 14:03如果老婆也很罩的話也不是不行

大多數的建議也是這樣 但收入已經有抓得寬鬆一點了

Mithra10/04 14:08如果只生一個,有沒有考慮買室內18坪兩房的物件就好? 小

Mithra10/04 14:08孩出生也是要不少錢養喔

Mithra10/04 14:13或者就認命把600萬沒有現金流的建物賣掉

Mithra10/04 14:13以你的情況房貸五萬下可能比較安全一點

五萬的確是心理負擔會小很多的金額 算是安全範圍內 畢竟現在除了房租每個月定期定額的金額也差不多是5萬左右

MixBear10/04 14:28太硬

tony82501110/04 16:05一堆資產可以處理掉吧 我覺得你買2700沒啥問題

normangood10/04 16:28不是欸,你股票賣掉後,幾乎沒有錢,然後你的獎金有

normangood10/04 16:28時候不能算常態收入欸,萬一有問題,景氣不好,你當年

normangood10/04 16:28怎麼辦?老婆有沒有要上班?這些都要考慮欸

老婆收入的部分就暫時不考慮了 股票賣掉股利收入就變少 所以我也試算減少股利和減少貸款額的蹺蹺板

beminaru10/04 16:54說真的你太高估自己的收入了 完全沒在擔心升息或者景氣

beminaru10/04 17:01你可以看看戎祥 收入也是很高 買了一個大房子

beminaru10/04 17:01結果因為突然的意外 走了 老婆也完全負擔不了房貸

beminaru10/04 17:02你的極限大概就是150*14倍 買個2100以內比較安全

考慮到2%房仲費+交屋稅費+裝潢 要議價到1900萬內

duriel331310/04 17:11今年股票跌成這樣,淨資產都還有2550萬,年收150以上類

duriel331310/04 17:11似公務員,雖然養老婆孩子,但怎麼看都買得起,錢存了就

duriel331310/04 17:12是要拿來花的好嗎..

可能信心不足

Morphee10/04 17:49就我之前常常推文說的,要投資先把房買齊,一個家庭可以

Morphee10/04 17:49買四間,早兩年買新北或林口您現在搞不好可換台北新房了

Morphee10/04 17:49,房爆漲股爆跌,一來一往……房買齊了,再來玩股期不是

Morphee10/04 17:49很好嗎?

Morphee10/04 17:53況且您此種用薪資硬扛高房價是最不智的買房法。

Morphee10/04 17:53以房換房 輕鬆寫意無腦升級

我也想在台積200的時候ALL IN 長榮30的時候加碼買進 但往事已成回憶

makio10/04 21:56這薪水買2700的房會很吃力喔

自己都有點嚇到怎麼會把預算拉到2700

fifi082810/04 22:06小孩會長大 太太可以去上班

fifi082810/04 22:07要養房養孩子 你們要雙薪才會比較輕鬆

時間換空間 希望未來漲幅不會像這二年這麼狂

tony82501110/05 11:21總資產1400+350+600 買2700可以啦

tswen10/05 17:56很輕鬆啦 買沒問題

GigiBuffon10/05 22:2336歲有這樣的資產超強 而且收入又很不錯 我覺得可以

goury10/06 06:27怎麼看都覺得很輕鬆,不夠的部分隨便都能擠出來,看有沒有

goury10/06 06:27意願罷了。如果覺得其他比自住房重要,那不要買就好

cutemico10/06 13:09只剩一萬很擔心???因為你搞錯了,房子就是你的儲蓄

cutemico10/06 13:09,算算看你還得本金,那就是你的儲蓄

cutemico10/06 13:12另外就是你的股票都那麼多,不就是為了買房子可以投入

cutemico10/06 13:12頭期款嗎?為什麼不賣股票?如果懷念當初的1800市值,

cutemico10/06 13:12當時就應該賣掉啊?股票本來就上上下下,那只是一種金

cutemico10/06 13:12融工具,增加股東獲利時,股東本來就應該要賣出,然後

cutemico10/06 13:12增加股東的股東(家人)的獲利

cutemico10/06 13:14有小孩了,股票部位可以改幫小孩存0050、VT,他長期投

cutemico10/06 13:14資應該會比你更有希望~然後你20年後就不用再幫他付頭

cutemico10/06 13:14期款或是出國費用了(誤

cutemico10/06 13:16至於你們吃喝玩樂出國的費用,那就省下來啊,萬一一路

cutemico10/06 13:16升息到5%,你覺得還能討論出國嗎?可能要拼24小時賺錢

cutemico10/06 13:16了吧

謝謝板友鼓勵 再算一下2000萬的房貸有5萬是還本 3萬是還息 3萬還息的部分跟現在房租交出去差不多 但每月5萬還本對比每月定期定額 可以隨時決定看手頭緊不僅要不要隨時停扣還是有差呀

Sana10/06 15:48不推薦

以前就拜讀過Sana的文章,謝謝指導

※ 編輯: SuRi (114.35.119.148 臺灣), 10/06/2022 21:56:14

poowoo10/07 07:06600房子拿去貸300取代C

poowoo10/07 07:07可動用資產盡量留在手上

beminaru10/07 09:49沒意外的時候都沒事 有意外的時候你會悔不當初

beminaru10/07 09:50本來可以靠股息投資 過得很愜意的

cutemico10/07 13:37還是要有信心一點,十年後算一算可能不動產獲利來比股

cutemico10/07 13:37票高呢XDDDDD

cutemico10/07 13:37然後小孩的教育也別省下來喔

buji10/12 15:56租屋是剛需,買屋自住算半剛需,但買新房自住則算享受

RachelMcAdam10/13 08:12你在板橋工作嗎?考慮買青埔通勤,時間也不算長

iloveapple10/14 22:28魚與熊掌不得兼得 你就是想要股匯房都拿到 但事實上

iloveapple10/14 22:29要做出一點犧牲了

waterfat52010/14 22:55我覺的蠻硬的 狀況比你好的 大都2000萬內房貸

j6m310/17 08:32用房子貸款啊 沒錢就付息就好