Re: [問卦] 10年內房市泡沫會不會到來？

SangoGG 發表於 2021/3/4 下午8:48:45

看板Gossiping標題Re: [問卦] 10年內房市泡沫會不會到來？作者

SangoGG

(我不是三國GG，是三根...)時間Mar 4 20:48:45 2021推噓29 推:40 噓:11 →:62

PTT評價

做為房地產一線的從業人員，認真回覆一下你的問題

我在擔任仲介和代銷期間，遇過不少像你這樣的客人，像這種客人一般我都懶得跟他多說什麼，直接送客就是了，只是今天心血來潮想說做做功德

看空的客人越多我們越好做，有不少人看了Sway的東西就跑來挑戰專業，我也是很納悶，既然相信Sway又跑來看房子幹嘛？可見你心裡深處也是想要買房子的不是嗎？

事實上看Sway的東西不如看Swag，對你的人生比較有幫助。

言歸正傳，為什麼我會說看空的客人越多我們越好做？因為市場上越多人看空，就代表著租屋率越高，有空去銷售中心看看，雙北地區隨便一間預售屋的租金投報都在5%以上，最近政府有限制貸款成數多少遏止了一些置產客，但真正想賺的人還是找得到辦法

打個比方，如果你現在手上有三千萬的現金你會怎麼去做資產分配？最穩健的作法是把資產放在哪裡？我想你自己心中都有答案

每個看空市場的客人其實心中都有一個買房子的夢，只是你不想屈就現實去買那些買得起的房子，你希望房市下修讓你能夠住進精華地段，Sway的文章就像精神鴉片一樣讓你自我催眠，但現實生活就跟我們小時候玩的大富翁一樣，一開始買到好地段的玩家會越買越多，你的居住空間只會不斷被掠奪

你可以選擇不買房子，但你終歸得找個住所，像你一樣看空市場的人越多，代表著租屋市場越蓬勃，你要交通便利、有生活機能、有管理的生活環境，但這些地方早被資產比你雄厚的玩家壟斷，於是你只能咬牙承租他們的房子，然後看著你的實質購買力不斷下降

原先你可能看文山，幾年後你開始看新店，現在你可能開始看林口三峽，繼續做著房地產崩盤的夢，可是你早晚得面對現實的

我不跟你談什麼物價上漲、通貨膨漲、建築缺工、台股走勢，我只問你，當你買一間房子租給別人扣掉銀行貸款利率，投報還能超過5%的時候，房價是會上漲還是下跌？
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※ PTT 留言評論

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推

jorry11111103/04 20:51全球房價是不可能跌的，除非發生人力無法預測跟掌控

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jorry11111103/04 20:51的突發性天災，不然全球的擴張貨幣政策和房價都只會

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jorry11111103/04 20:51越演越烈，頂多小跌回檔後再先蹲後跳，不可能跌的～

推

miacp03/04 20:51所以打不過他就加入他，小時候被霸凌就是加入他們一起霸凌

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miacp03/04 20:51別人。

推

wilson343503/04 20:52別再幻想房價會跌了啦，發現外星人我還覺得比較有可

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wilson343503/04 20:52能

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as2121313103/04 20:52希望房價崩盤的人也早晚會買房，房價怎麼可能跌

推

chonger03/04 20:55三千萬房的5%是150萬，換算下來月租是12.5萬。但我家附

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chonger03/04 20:55近三千萬房的房租不到六萬，投報率5%應該不是通則吧

簡單回復一下，免得說我唬爛，真正在做置產沒人用總價下去算投報率的你實際拿出來的就是兩成自備款，當然是用你的本金扣掉寬限期的利息下去算投報率真正置產客沒有在本利攤的，房價上漲就獲利了結了美河市那種爛地方租金行情都到每坪1400了，還被秒殺你自己算一下投報有多驚人

推

nelson0254803/04 20:56推...我置產客完全正確看空越多我們越開心只要租

推

gidin03/04 20:56下代年輕人就是租房一輩子了

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nelson0254803/04 20:57屋市場繼續絡繹不覺房價就沒有看空的理由市場一切

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nelson0254803/04 20:57回歸投報率而不是用那薪水來看房價...

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nqj03/04 20:57房價養跌沒錯，但雙北有5％？？

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nqj03/04 20:58難跌

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slovea03/04 20:585%有點唬洨

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slovea03/04 20:58但看空北七

推

breath03/04 20:59下代年輕人就是租房一輩子了+1

推

luben03/04 21:01感謝信心加持阿共打過來房價至少漲50%

推

SunRoy03/04 21:01記得板上也有個房仲整天護航房價的顆顆

我都說了做功德，實際上很多人都是加減做業績而已一堆跑單姊姊光靠租金收入都可以不用出來上班了沒有空軍我們反而要煩惱房子不知道要租給誰

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godofaluba03/04 21:03那個被水桶了

推

shena3033503/04 21:05還護航房價www房價不需要護航也是一直漲啦

噓

paul7631803/04 21:10你知道新店比文山貴嗎...........

要看區段，景美的房價還是比新店高

推

aesdu03/04 21:13跑的沒火車快，所以搭車也有錯XD

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aesdu03/04 21:14你就手拿著硬幣一路追火車吧～

推

gamixxxx03/04 21:15有5%應該不是現在這個價而已

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aesdu03/04 21:16小的時候不懂就算了，長大還躺在地上耍賴...

推

yesyesyesyes03/04 21:17相信sway 的人真的慘便宜的房子不買買貴的幹嘛

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babyMclaren03/04 21:23你沒包含最重要的空軍論述...少子化沒人要租房

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babyMclaren03/04 21:24然後新店現在捷運主幹線上已經比文山貴上不少了

市場會說話的，那些相信少子化沒人要租房的不也是正在租房嗎?

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alex0008903/04 21:24台灣租金有薪水天花板限制

推

spring5328703/04 21:24少子化，工作機會就會更集中在雙北，雙北人口密集區

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spring5328703/04 21:24一樣好出租

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babyMclaren03/04 21:24依照租房金額的投報率不可能這麼高，只是大家一起開

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babyMclaren03/04 21:25桿桿。價格往上幹感更大

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babyMclaren03/04 21:25集中雙北那你北大漲屁

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babyMclaren03/04 21:26不用擔心啦我頭也洗下去了，雙邊論述還是要客觀看待

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babyMclaren03/04 21:27沒有說這篇錯，只是少子化人口集中似乎不是全台房價

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babyMclaren03/04 21:27漲的主因。照這樣說，鄉下郊區應該暴跌

推

jk0103/04 21:28政客就是最大地主房東，台奴乖乖繳稅

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babyMclaren03/04 21:28或是反正持有這麼便宜放著沒差還能抵押更高金額

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babyMclaren03/04 21:28然後政府就10年河東河西的一直洗錢

推

kktt25403/04 21:30太中肯低能憤青會崩潰

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kktt25403/04 21:31人往都市集中是趨勢現在郊區隨著蛋黃區也漲了一波

→

kktt25403/04 21:32郊區我是覺得有機會跌

推

a035648203/04 21:32不是啊收完租金原價賣加價賣當然賺5%

推

amordelcor03/04 21:32hello 你不太懂行情吧？我之前考慮的一間8000萬月租

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amordelcor03/04 21:32也才10萬另管理費2萬

大坪數物件投報低是基本知識吧，再說你這物件我粗估投報也有過2 通常買到這個總價帶的不會是想靠租金賺投報的客群

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babyMclaren03/04 21:35賣掉才算5%有點怪吧？海外房產不是都保證年增5%？

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/04/2021 21:59:37

噓

tony2009503/04 21:44租金投報5％哪來的幻想？

噓

xinghh03/04 21:49那空房率屢創新高是怎麼回事？

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jovi840103/04 21:52沒有不會泡沫的商品

推

sbilor03/04 21:59房價不漲，抗議的人會比買不房的還多

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/04/2021 22:05:40

→

ks45403/04 22:04.....不用總價，等於開槓桿才有5%...你確定這叫資產配置嗎

你是不貸款買房子嗎？你拿出來的成本就這麼多憑什麼連那八成都要算入你的資產？如果用總價算投報都過5％那也輪不到我們買房子，早就被全面壟斷了

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/04/2021 22:13:16

噓

dolphin2468103/04 22:09說一下日本怎麼房產泡沫的吧？

推

feliz556603/04 22:13租屋市場什麼時候投報率超過5%了........你他媽直接拿

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feliz556603/04 22:13毛租金來算是吧

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ARTORIA03/04 22:14有三千萬我買ETF啊又好變現

推

feliz556603/04 22:15我覺得最搞笑的是房仲跟代銷很喜歡說自己是不動產從業

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feliz556603/04 22:15人員實際上卻是最不需要不動產專業

一次性回復吧，反正也不做你們的生意，你們看空看多跟我也沒關係畢竟我也不是一線銷售人員，再說一個案子的購買主力還是以置產投資客為主你們這些小魚小蝦的就算看多或是看空對於市場根本起不了任何影響我隨便抓一個新店某捷運站附近的案子，18.23坪兩房附一個平面車位前面提過美河市這種支線的行情在每坪1400，我捷運主線抓1200算是秒殺價了新店室內機械車位租金大約在每月3500，我雖然是平面的但是抓一樣價錢這個物件同業之前開給我的價格是1350萬簡單算一下，自備款270，貸款1080，每月利息11880，月租金約25000 純利潤13120，年獲利157440，用成本下去算投報5.8% 你硬要用總價下去算投報的話，我就當你一次付清現金買房吧，投報也有2.2 租金行情就在那，我也沒跟你們扯其他的，簡單說明房價不可能下修的理由罷了無殼蝸牛越多租屋需求越大，房價就越難下修，我也沒說房價會上漲無論你們買不買房子，總得找地方住，我也只是說實話就算你們最後打算買房了也不會是我賺到錢，就像我一開始說的我只是來做功德

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/04/2021 22:37:38

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swordsoul03/04 22:21反正多空你都好做躺著賺就好不用太佛心

噓

windcounter03/04 22:24嗯，真的十足房仲口吻

噓

ludohsiao03/04 22:35房仲嘴

噓

Feynman556603/04 22:35不錯喔有當房仲天份

噓

truehappy9903/04 22:36投資有賺有賠，現在已漲不上去，買到漲區算好運，買

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truehappy9903/04 22:36到跌區讓你受不了

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otis4131003/04 22:52租金五趴也不能這麼說啦一般說投報率不會這樣解釋

推

Yuwuen03/04 22:54槓桿討論投報率要有逆向的方法去對沖喔

噓

lwlt199503/04 22:59好奇你的算式裡每個月不包含貸款本金？

你看過哪個投資或置產客戶乖乖繳貸款的? 就連自住客都一堆用寬限期的好嗎，本利攤只有自住才會考慮都自住了還跟人家談什麼獲利

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/04/2021 23:05:04

噓

hhtj03/04 23:03

推

sob03/04 23:05老實講,看多看空也買不起,光籌頭期就腦袋冒火了~

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sob03/04 23:06空軍真正要做的是,離開雙北

噓

SP50003/04 23:24投報都不會算你可以選擇不發文

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bioeric03/04 23:36用預售屋紅單價當租金投報率分母更爽

我也懶得跟你爭，實際上投報比看的就是本金和收益，事實就是我只拿出270萬每年淨收入15萬，你要課稅什麼的自己再扣，而且這只是同業開價還沒議價我過房地合一稅的限制再拿出來平轉很難？我選擇獲利了結的時候會不會只是平轉你自己也心知肚明不過這都無所謂啦，人往往是這樣的，以前當房仲的時候看多了買方變成賣方之後那嘴臉要多精彩有多精彩

推

iWatch556603/04 23:45感謝信心加持

推

kg203103/04 23:52看到這裡希望囤房稅趕快上路

推

milandi03/05 00:26再加上通膨讓負債貶值資產升值買房是最好的理財

推

milandi03/05 00:28收完租金10年後賣掉再去買政府要蓋捷運的點

推

darkdogoblin03/05 00:33沒有本金講這個也沒用啦，有人當少年股神，有人選

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darkdogoblin03/05 00:33擇穩穩的收租

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/05/2021 01:52:43

推

aegiss03/05 02:13好啦你趕快多買幾戶

推

ai231103/05 04:49上一個這樣做的已經.......你一年獲利15萬要幾年仲介費

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ai231103/05 04:49賺到這還是持平狀態歐 .....如果跌價或空租？

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ai231103/05 04:50這手法在幾年前一堆人玩結果緩跌之後死一堆

推

ai231103/05 04:53這玩法風險根本超大這也難怪啦只要一說的打房板上炒房

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ai231103/05 04:53的就氣噗噗....

推

AGODC03/05 07:03會不會跌不知道，但10年內政府缺錢就會被逼著從房地產抽錢

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AGODC03/05 07:03應該是肯定的...勞保2026要倒，下一任總統不好幹了

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SangoGG03/05 08:56尊重市場吧，都說是新店某捷運站附近了還想著空租，看一

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SangoGG03/05 08:56下新店的租金行情好嗎？還在少子化房價破滅，要不要看一

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SangoGG03/05 08:56看東京房價到多少了？2020年都突破泡沫前高點了

推

feliz556603/05 09:05自己去估狗不動產收益法早說了房仲沒什麼不動產的專

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feliz556603/05 09:06業講話卻又最大聲

推

feliz556603/05 09:10市場上做REPE房仲可能一輩子也看不到可是嘴秋到不行

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feliz556603/05 09:11房仲的專業就是服務不動產領域就別出來瞎攪和

硬要嘴，套別人房仲的帽子就無敵了？要不要去看一下少子化與都市化的關聯？日本人口連續13年負成長，東京人口反而從800萬人增加到1400萬人然後有人覺得都市土地的需求會下降？實務面上誰在跟你用估價的方式計算收益？還計算折舊勒，要不要清醒點？我沒有把通膨帶來的貨幣升值計算下去都很客氣了還在幻想別人會套牢，2013年那些你們以為套牢的全都解套了唱衰30年唱到空軍總司令都預估六都會漲10%了還在看空

※ 編輯: SangoGG (27.147.26.217 臺灣), 03/05/2021 09:45:41

推

w1021103/05 10:53我房子三棟不同城市，不認為房價會跌，但也不覺得實務上

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w1021103/05 10:53有5%那麼好賺，3～4%頂了，還不是100%租屋率

推

feliz556603/05 15:48？我什麼時候提到看空跟套牢你去看看壽險業投資不動

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feliz556603/05 15:48產收益的公式是怎麼算的別東扯西扯的說到專業講不出

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feliz556603/05 15:49個屁來我也還沒跟你算空置率勒

推