Re: [閒聊]高雄車站預售屋單坪上看50萬

※ 引述《jeter17 (揚雞)》之銘言：
: 剛剛某T台看到的
: https://youtu.be/2IWg_rT65KY
: 不意外..個人跟房仲看法接近
: 大車站特區未來房市前景看好
: 現在你覺得「蛤？那邊怎麼可能一坪50萬？」
: 可能再過不用十年同一句話你會加一個「才」...
: 好比10年前也很多人覺得左營「炒」到一坪15,20萬好貴！
: 結果今天回頭來看才在後悔早知道
: 至於高雄其它區房市趨勢就要請高雄王來幫大家解惑了
:

建商借到得風是.

先借無限QE,聚集龐大的資金熱錢.

之後再搭大通膨列車.

最後最大的問題是.

中小型建商被政府搞死.

所以土地落在少數人手上....XD

這個問題其實最嚴重.

當東西落在少數人手上,價格就會飛到宇宙去.

如果真的要打房,絕對不能打"不安定籌碼",而是要打"實力派玩家"

也就是那些體質很差的,槓桿過高的,你不要打他,你要獎勵他賭大一點.

並且獎勵更多人跳進來賭博.

然後打擊那些現金很多得,資源龐大的...

PS.通常方式就是增加他的成本...

例如針對養地和屯屋的打,然後瘋狂放款給那些投機者.讓他們炒短線.

這樣可以在後面這些不安定籌碼開始死亡的時候,讓房價因為他們崩潰而回降.

不過當然,我們政府從來都沒要打房.

我們政府希望房價緩漲,不希望房價跌.

所以他...打擊不安定籌碼,打高風險投資客,打小建商.

因此市場上主導者都變成實力派玩家.

所以台灣房價一項都是能漲很難跌,並且很難回檔

因為會造成跌和回檔的不安定籌碼,一開始就被政府盯著打.

玩家都實力派的,你要他怎麼震盪...XD

很多人沒看懂政府想要甚麼和她在幹甚麼.

整天腦補政府想幹嘛.

阿活該被資本市場教訓...XD

你以為政府在做A,局面會向A的方向走.

但實際上政府在做B,局面往B的方向走.

你大方向看錯了,那牽扯幾百萬幾千萬的事情.

你不是韭菜誰是韭菜?

尤其是那種意氣用事,或是心中有"理念"的人..XD

認為政府一定在這樣做,政府一定是這樣.

然後被市場打臉千百次,都不會醒.

那種屹立不搖的信心,都震驚了我們這些奸商.
(我們奸商最沒有譯立了,市場或是風向一改變,我就改變...我們永遠都順風而行)

目前因為地價被定錨在那個價位.

外加營造成本漲得很誇張.

所以建商以後蓋房子,成交價40會在兩年後成為常態.

我是指整個"舊市區"範圍,3x會在兩三年後絕種.

並且無解,並且一輩子不用期待他會回去.

就向台北你不用期待你可以買到50萬以下一坪的新屋.

而人民....會隨著時間慢慢接受.

就像當年,中山路邊透天店面才200萬,現在都要3xxx萬.

你是不是也接受了?

當年公寓一間不用20萬,今天都麻要500萬,你是不適接受了...XD

這還是高雄,我外公台北透天店面漲了200倍給你們參考..

因此..時間久你就會吞下去得拉.

不過當然在美國降息之前,也就是到明年至少年中,運氣不好就是到年底.

會是冷盤,交易量很低迷,價格會很死魚盤.

而下一波大漲會在美國開始降息是關鍵.

另外,火車站並不是強勢區.

後譯大概在二線,跟文化中心和中央公園差不多.

火車站前站大概三線.

強勢區北高還是農16美術館...最近高鐵因為台積電熱而也變得很強,當然還是輸蛋黃一點.

南高則是新灣區.

不過這一波因為台積電,所以南高比較弱勢.

上一波炒新彎區,所以新彎區超強,強過農16.

另外成交4x...鹽埕區港灣一號院也成交4x.

另外單挑成交高得看的話.

我們不要講遠雄the one,HH,京城京城.

美術館的皇苑成交都6x,平均成交價5x...

當然整體來講,以"一般等級產品"(排除豪宅和豪華品牌)

美術館單一建案目前還沒踩穩5x...目前成交均價應該在47~48左右.
(包含農16和巨蛋)

還要在推一點力量才會上整個案子平均50....

明年城揚東六路案想要挑戰這個成就(南三的協勝發他自認豪華品牌就排除,他要拚6字頭)

因此市區建案高價的成交4x不是甚麼特別的事情.

另外,火車站特區對房價推升其實影響沒那麼大..XD

地下化這件事情對火車站前站有不少拉抬作用,不然他差點淪落到四線去.
(差點被大昌商圈給幹掉)

不過後譯還是穩如老狗....高醫威能很強.
(你都無法理解,老人多愛醫學中心)

但是地下化後,車站得打造,目前對這兩區的價格影響很低.

車站你隨便蓋,蓋得很醜,蓋到被一堆人笑,今天這兩區大概也是這個價格.

這邊真得要有影響,還是看71期重劃區的表現.

如果他可以弄成高雄的信義計畫區101商圈等級.

那就確實會有影響.

如果單純就是一個商圈...那影響很低.

最多就是讓後譯二線的地位更穩固,其他人更難挑戰他的位置罷了.

但因為71期完全沒資料...所以沒有資料的東西就無法預測.無法預測就先當沒有.

而如果你想要布局火車站,也可以等71期有規劃再說.

一個規劃到實現要很多年...這麼長的時間你慢慢切入就好.

不要太早切入,空等沒好處..XD

and..71期,到今天我都還沒看到政府的任何規劃內容釋出...

不知道無所不知的鄉民有沒有甚麼最新八卦可以補充?

PS...目前原高雄市區,我手上只差沒有前金區的房子.

其他每一區我都有房子..

所以我並沒有必要獨愛哪一區或是特別希望哪一區漲多一點..XD

另外,火車站前站和後站我也都有房子.
(還有一間自由路店面,還沒跟復興路打通就買了,自由路店面養著養著也十年了)

鐵路地下化我是看著他一路走過來的..

有沒有漲,漲多少....恩....都看在眼裡的拉.

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老透天(2x年以上~100年)目前市場會跟2x年大樓漲價時間連動. 漲幅也差不多. 後譯大多使用分區都是住四,所以很久時間內不太會被收. 除非你是九如路商五的那些店面. 建商目前整併以商五商四為主...

農16房價一直都比巨蛋高一點點. 美術館也是. 熱鬧已經不是高房價的同義字. 住商分而不離的型態正在流行. 台中七期,竹北,台北信義計畫區,大直水岸. 都是這樣.

現在主流走向會是. 一個純住宅區,旁邊會有一個很強的商圈. 這是最好的組成. 至於百貨公司,理論上要在商圈內. 但是像天母有個大葉高島屋的概念. 也會延伸出住宅區內型態的百貨. 中都那邊,唐榮有一個商場計畫,就是想要複製這個型態. 不過後續不清楚. 農16旁邊會有富邦商場+聯上停車場. 這會是七期的型態,裡面有新光三越. 但因為我怕塞車. 所以後來居住地區,我不選擇農16而是美術館. 當然有些人喜歡出家門口走路去百貨公司喝咖啡的,那就選農16吧.

目前看起來應該不太需要期待他有甚麼震盪. 斷頭投資客目前看起來比率太低. 不過有機率在下一波大漲的時候,復甦會略慢一點. 因此通常我會建議下一波大漲優先布局農16美術館. 反映速度會略快一點.

是剛好沒有持有. 愛河邊和民生路那邊價格很囂張的.

那邊快沒空地了. 空地是燃料. 不過農16和美術館目前是綑綁狀況. 因此一邊價格拉升,另一邊就跟著拉升. 所以沒空地問題對農16影響也沒想像中大.

養地要有技巧. 一個精華區,你土地要在最好的時間點釋出後轉去下一個未來強勢點佈局. 你養太久,區域都老化了. 你的土地增值會變很差. 並且建商來收購的時候,會砍你砍的亂七八糟. 反正你的區域已經老化了,建商不買也不會怎樣. 所以亂養地有時候是很愚蠢的.

農21那個要很久了. 很久基本單位是十年,字頭可能不是1...XD 政府要教訓那些貪婪無厭的地主. 讓它們這輩子享受不到重劃的利潤. 很故意. 反而東三民工業區. 也就是慈濟靜思堂/光陽總廠那一區. 會比較快. 市府送內政部審後我就沒特別追進度. 但理論上來講"高雄市"的政策,程序上應該都沒啥問題.

那邊是離台積電最近的區域. 價格很硬很正常. 不過會跟高鐵一樣. 主要就是,不安定籌碼比較多+七奈米延期的變化. 造成有不少投資客神經緊張. 這種氛圍會造成那一區在下一次大漲的時候,需要更多的能量去調整這些不安定籌碼. 所以反映會比蛋黃區還要慢一點.

新案都沒機會. 你只能找看看預售屋轉單. 有沒有人買很早,價格買很低,轉單的時候不太賺錢就要跑. 撿那種才有機會. 不用期待建商會降價給你.. 建商要一路拉抬到美國降息後繼續大炒特炒. 它們計畫是一路往上,賣不掉也會往上拉.

不是. 一個地方沒空地,就會死去. 例如鹽埕區,例如台中火車站前面,例如萬華. 不動產市場上漲的帶頭者是建商,沒空地就沒建商. 而中古屋炒作是我們投資客,但我們投資客通常是跟在建商後面跑的. 建商炒到2000萬,那我們就會把2x年屋炒到1600萬,把40年屋炒到1200萬. 建商2000萬不往上繼續拉,那我們就很難把2x年屋炒到1800萬. 至於自住戶,它們買賣是看我們做出來的市場行情去買賣的. 自住戶永遠都不是影響市場因子..它們永遠都是被動的吞下市場餵食給他的行情. 賣房子的看別人賣多少他決定賣多少,買房子的看別人買多少所以他買多少..XD 而建商除了創造新價格外. 他們還包含行銷廣告帶風向.因為單一建商的規模夠大. 我們投資克沒有這一環的能力... 所以他們才有辦法把一個地區推升出一個強勢的型態出來. 所以建商影響力才是最大的. 那.. 沒有空地哪來建商? 沒有空地的區域,誰要幫你打廣告幫你行銷幫你炒做? 所以沒有空地的地方就會老化之後殞落. 另外一點. 當你重劃區,全都是低屋齡的房子. 長的漂亮規劃好... 那價格當然就比一整片老屋貴嚕. 除非這個區域離市區太遠或是基本條件太差. and...為啥要住火車站喔. 後譯是透天的天堂,透天聚落最多大樓最少的市中心區塊.看起來其實很整齊. 外加有高醫這個扛霸子,吸收大量的老人和醫院相關人士. 所以後譯強在這邊. 規劃方面路也是棋盤方格,沒啥囉嗦. 商圈就集中熱河吉林泰安... 火車站前站確實比較阿雜. 所以他一度要淪為四線. 不過交通方面還是強勢,火車客運捷運,上國道走省道,並且位於高雄正中間. 之後則是,建商在這邊做了大量的透天和店面整併. 所以推了不少的新案. 因此又把價格拉回三線的位置. 並且之後還有一個日勝生12棟大樓+一個商場的大爆發炒做. 所以確實有一定的戰鬥力. (所謂的戰鬥力是位階上的上拉效應,四線變三線就是上拉,上拉你房子就是漲得比別人多 無關乎絕對強弱...例如文化中心是二線,但他沒有往上拉,隨大環境跑. 因此,二線穩穩的區域,漲幅會輸給四線拉到三線的區域...雖然你二線比三線還是強 這就是中期投資重要的利潤由來,位階上拉變化,這個上拉就是利潤)

博愛路正後面巷子第一排喔. 那商五的. 建商收購記得. 你"非賣不可" 除非你的房子是他非買不可的狀態. 例如我家台北的透天店面. 我媽和我舅舅和我外婆的店面占地80坪,面寬我忘了反正很寬. 並且非邊間,在正中間. 所以建商不收,他根本無法蓋. 因此我媽他們就成了最強釘子戶,釘下去建商就沒輒,只能來談條件或是放棄. 但是如果你今天是邊間. 或是那一排透天整排很長,建商不收你那棟他另一邊收的面積和寬度也夠. 那建商就可以考慮把你放生. 而只要你一但被放生,建商在你旁邊蓋大樓,你就糟了. 你的房價不但大幅貶值外,你以後任何違建都會被檢舉到炸掉. 就算你透天拆掉重蓋就需要照建築法規法控比容積率這樣蓋. (老透天大多都增建滿....XD) 任何違規,都會被旁邊新大樓的住戶檢舉到炸掉. 而你想賣掉會宇宙無敵難賣....就算你是正店面也一樣. (店面的買家基本上都是老狐狸,幾乎沒有外行人...買透天店面就是商校+養地兩邊下注 商校沒起來就賺土地增值,商校起來就賺商校. 透天店面的價格,是"商校"或"土地價值"....取期高..一邊高就可以了,另一邊就不重要) 因此被建商放生的透天店面,人家就算要買,也是拿樓店的價格跟你出.... 對面都賣3000萬,你這棟人家最多就出道1400...不爽人家就跑了...XD 所以記得,建商整併,你應該沒有不答應的道理. 當然有些建商一開始談價格都壓的滿低的. 這時候通常都是串連附近所有鄰居一起去談. 然後談一個統一價. 像是一坪土地要算多少收購...大家都一樣. 談不妥建商也整併不起來無法蓋大樓. so....透天屋主們抱團去跟建商談是你們應該要做的事情. 千萬不要搞到自己被放生. 無論這個地方未來發展是怎樣... 被放生你都是最大的輸家. 另外建商收購價通常都夠你跑到對面再買一棟之外還有找. 所以你也不用怕這邊未來好棒棒,現在被建商收購會不會太早賣掉的問題. 你跑到對面去買就好了. 建商為啥不收對面? 阿建商要整併一個地方要花很多年,他錢和時間有限,又不可能到處整併. 因此建商沒整併到的區塊,自然你去買的價位就低很多嚕.

談新屋的時候.單坪價 是不含車位的.

少子化效應 被都市化效應+小家庭化給完全輾壓. 連玉山山上都沒有少子化效應產生. 就不用思考市區哪時候會受少子化衝擊. 少子化效應大概是. 你先看到玉山山上有影響. 然後再去看田寮的山區有沒有影響. 再去看阿蓮影響到了沒有. 之後再去看燕巢梓官... 最後才開始看外圍甚麼大社,大寮. 而當你看到玉山山上受到少子化影響之後. 你光要影響力擴張到阿蓮好了,可能就要個一二十年. 阿蓮受到影響要擴張到大社大寮,那可能要二三十年. 一來一回五十年就過去了...XD 所以...很多事情,你要直接拿市場來看. 市場沒反應的,你就不要列入算盤當中. 市場沒反應很多事情,通常是因為有其他影響因子把他給蓋過去. 你不可以只看一個變因就做投資. 而忽略了其他變因.

範例太多了. 你講的應該是興富發CBD放生的那四棟. 那四棟給興富發開2億,興富發果斷放生它們...XD 本來CBD那塊地要蓋超越國王一號院的案子. 但也因為沒有收到民族路,所以改作辦公室.

以後應該會有9成貸款+50年房貸. 還是可以買的起的. 想當年,台灣早期貸款一般人根本借不到錢'. 後來變6年期利率18%. 後來12年期利率12%. 後來20年期6%. 後來20年期2%. 後來30年... 像現在30年快要超越20年成為主流. 現在首購40年期房貸都有了,高雄銀行不是40年房貸還滿有名的. 這就是房貸的歷史. 當房價上去怎麼辦?那就是放款那邊放鬆就好了. PS.瑞典還有120年房貸....XD 另外少子化這個問題以前別的地方講過. 他壓垮房價之前. 就會先壓垮經濟規模+產業規模+勞動力. +政府稅金+勞保+健保+社會福利. 所以要死,上面這些東西會幫房價頂著.. 而政府要解這個問題. 你看今年,火速通過移工變移民. 而移工變移民在不夠力,就降低移民門檻. 在不夠力,就在開放更多移民紅利. 台灣經濟現在在世界上可是非常的強大. 而且還在持續變強當中. 當社會需要人,你不要說對岸... 你光馬來西亞,印度,越南柬埔寨緬甸等等. (馬來西亞的人均被對岸幹掉...有點冏) 你隨便開放,要幾百萬有幾百萬,要千萬給你塞上億. 因為台灣無論薪資還是生活環境都非常的好. 所以真的需要人,不怕沒人來. 單純就是政府會看情況做調整.... 太早開放來一大堆人,會衝擊到底層工作(競爭問題),並且會造成治安和種族問題. (但是你看,一堆東南亞拿觀光簽來台灣搞失蹤的..) so...少子化這個問題基本上不太會發酵在鄉鎮以上的區塊. 不用期待了,那個後面干涉變因太多了. 並且少子化這個問題影響非常嚴重...遠超乎各位的想像. 國安局在1x年前就研擬了一大堆少子化對策. 現在是看走到哪一步用哪一招而已.

不動產基本面. 出租投報 VS 持有成本+資金成本. 當出租投報率低於兩個成本總和,這邊就會泡沫. 但當出租投報高於另外兩個總和,這邊就是長期看漲. 我們不用投資講. 你自住好了,一棟房子例如500萬,你全額貸款,利率抓整數2%好了. 這代表你一年要花10萬在利息上面,再加上房屋稅和地價稅算兩萬好了. 那你借錢買這棟房子,一個月要支出1萬塊. 但如果你是租屋,你要支付租金. 如果租金是9000塊....那你蠢了才去買..當然租來住阿. (中國目前就是這樣...所以中國的不動產就算現在跌了,我們都完全不會考慮要投資 上海出租投報大概1~1.5%,利率大概3.x~4%...稅金比台灣還低到可以忽略 所以上海就算房價腰斬我也不會買,除非他租金大幅成長或式利率大幅降低) 反過來如果你租屋租金是1萬2... 那等同你每個月都多花2000塊給房東當零用錢...你租屋是虧損,能買快點買. so...不動產基本面很重要. 雖然平時你判斷一個區塊漲幅不用看這個基本面. 但是你要知道價格最多漲到多少,以及是否有泡沫的陰影. 不要再山頂上玩高空彈跳.... (就像2014年以後中國都還在緩漲,但是我們都不會去玩..那個錢不要去賺,很危險) 你要在一個基本面很好長期看漲的地方玩增值..

不. 在資本主義世界裡. 低利率年代你要習慣一件事情就是. 欠錢沒有在還的. 你只要還利息就好. 其實. 財團,有錢人,甚至連我們政府都天天做給各位看. 只是各位有看沒看進去..XD 頂新魏家透過資產和企業以及收益擔保,買帝寶全額貸款. 廖老大買台中西屯土地全額貸款. 鴻海統一等等有頭有臉的公司,負債永遠越來越多. 我們政府舉債不是也越欠越多. 這其實才是一個正常該有的"理財觀念" 低利率,尤其利率已經低於通膨. 你一定要欠錢,只要維持還利息就好. 欠越多賺越多...當然另一點就是你錢要放在會滾動滾大的地方. 所以習慣欠錢,適應欠錢,操控債務. 是未來人民要學的社會生存基本功課. 不學的人,你的財富會被別人拋到看不到車尾燈.

貶值你買哪邊都不會貶值. 所以是增值的強弱度問題. 但牽扯到你要住. 這就是另外一個故事. 如果你要擺很久喔,國道七號會帶動林園和大寮的交通. 尤其林園. 身為一個前林園屋主,我只能講. 林園那個地方最大的問題就是交通,交通麻煩到我們有錢賺都懶的過去賺. 但如果國道七號一通,市區到林園交通時間幾乎壓縮到一半甚至1/3. 那會有更多的資金願意跑去林園炒做. 林園可是有龐大的工業區+龐大的工作人口.那是一個很不錯的基礎. so....你擺林園ok. 大寮則是未來高雄很多產業園區都會往那邊找土地坐落. 所以製造業工作會上升. 而同時政府會在大寮那邊擴張重劃區. (現在不就有一個) 所以大寮也會在未來上升. 然後這兩個地方基期很低,蹲的低跳起來的幅度就會很驚人... 當然林園和大寮這是"很久"的布局才會這樣考慮是另外一回事. 但你要自住...恩...你應該不會想住..XD 另外,2000萬以上的電梯大樓我在房版剛寫過美術館這邊的情況. 美術館的2xxx的電梯大樓增值目前都不強. so...你單論投資,你最好優先考慮車庫別墅. 如果你真的就是只想買電梯大樓. 那可以考慮有景觀的. 剛好舉個例.

這間我規劃明年換屋,所以有因此去看過. 但我還是要室內空間45坪以上,40平對我太小. 但論投資,這東西會比我需要的物件還更有競爭力. so..找類似這種景觀第一排產品.

71期有兩個大地主(小地主的地很少可以忽略) 一個是市政府,拿最大塊. 一個是鐵路局. 鐵路局當時開地方座談我有去. 不過鐵路局的意思就是,上面只想把土地快點處裡掉就好..XD 並不考慮跟市府有任何聯合開發的意願. 因此就無腦土地招標,日勝生得標. 日勝生取得的土地是鐵路局的,跟市府無關. 而市府的其他土地開發,就完全沒消息也不知道..XD 不過我反過來猜,日勝生應該很想要等市府開發訊息出來,他才開始動. 畢竟這樣他的房子才好賣,價格才漂亮.