Re: [請益] 第二戶投資方向及能力請益

※ 引述《rachel103 (瑞秋兒)》之銘言：
: 各位房版的大大，大家好～
: 新手小白對於房產投資能力跟方向有些疑惑，希望向各位大大請益
: 背景說明：
: 夫妻兩人均為公營機關員工，月薪合計13萬，年薪合計200萬，已有一間台中蛋殼區的自住透天，每月需繳貸款3萬元，房貸尚有700萬，無其他貸款，未來可能會有1-2個小孩。
: 生活上除了每年會有一次遠程出國外（10-13萬/人），平常物慾不算太強（百貨公司都吃丸龜、車開頭又大、衣服都買Uniqlo），也不用給孝親費。
: 近期手頭約有260-280萬可投資，有兩種選擇在猶豫：
: 1.買大樓
: 考量到未來可能會有1-2個小孩，因此有點想在北太平或北屯置產，投資兼多一個學區選擇，預計持有可能會超過10年，考慮到會放比較久，所以目標是約1300萬，20年內的大樓。
: 假設可貸款8成，35年，前期要先拿出260的頭期款，加上仲介費、代書等費用可能會超過我們目前可動用的金額（260-280萬），若順利成交，未來租金相抵後，預估每月需增加支出約1.5萬的貸款，加上原本自住房的貸款（3萬），整體貸款4.5萬佔月薪比例會來到34.6%，不知道會不會太硬，還是應該要降低目標總價呢？
: 2.買隔壁透天
: 隔壁透天已空屋12年，目前沒聽說屋主想出售，因為是老透天了，所以附近行情約落在1300-1400萬，若將隔壁也買下，合計地坪有將近70坪，可以部分空間自用部分出租，使用上爽度提升很多，30年後或許有機會可以考慮自地自建，或是要賣掉價格也會比較好。
: 採用將這個方案的話，目前的閒錢可能會先all in ETF，慢慢存錢等隔壁釋出（不知道要多久），也是存未來的整修費用，生活暫時不會那麼侷促。
: 看著身邊很多朋友都買第二棟開始投資了，所以才有方案1的想法，但又怕買了1的房就沒錢買隔壁，心裡很是糾結，所以想問各位大大的見解，先感謝各位大大提供意見惹～

我來認真回
我會建議買大樓，1X年兩房車捏一下，或是2X年三房車
不要買透天
老透天整修起來，你會懷疑人生
要出租，也是大樓比較好出租

對了，你提到all in ETF
這個想法母湯
你夫妻第二戶還可以貸8成
我就算你五倍槓桿
去找民營做40年寬三的以你們條件不難
有這個條件，不買台灣房地正5，跑去歐印ETF
年薪200萬來說容錯率不高
遇到回檔波讓你回檔20%-30%
庫存損益直接-80萬
你跟你太太100%吵架的
有可能-20%～-30%
你的大樓只是冷盤甚至小漲
等到回到牛市
房價漲10%
你的ETF要漲50%
不對，你原本260，吃筍了30%，剩182，
讓你抱到牛市翻倍變成364好了
你1300的房子上去10%變成1430
ETF賺104，房價賺130
你在白忙什麼XD還賺輸不動產
如果空頭太久你忍不住停損哩，如果牛市沒翻倍哩？
就算牛市谷底翻倍，你都還是在白忙欸
一個環節錯了，你就落後了
房股雙棲
是適合你不動產都佈局好了
現金流又高，可以在熊市的時候套很多年沒事兒的那群

還有，你現金流是跟太太一起算
我還不說你太太到時候留停育兒的事
光是你們一起的錢幹進去ETF
到時候庫存吃筍，就不是你一個人決定是停損還是續抱
你能忍住續抱硬撐到下次牛市
你太太未必可以噢
會吵架喔

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