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[請益] 三年寬限期要到了該怎麼規劃資金

看板home-sale標題[請益] 三年寬限期要到了該怎麼規劃資金作者
minazukimaya
(水無月真夜)
時間推噓33 推:35 噓:2 →:81

*12/4 edit:
感謝各位板友的建議與情報,我大概有方向了
出於隱私考量,最後編輯一次把資產數字刪除~~
無關的討論、無意義的推文吵架和謾罵也刪了,篩出比較精實的資訊給後人參考
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疫情期間,在租屋的小套房裡關了十四天,進入一種懷疑人生的狀態
被放出來後馬上決定買了房子

這兩年多住下來,自有房住起來的生活品質確實大勝租房
不過明年寬限期就要到了,現金流支出會爆增,想來問問大家會怎麼處理

背景簡述
房貸~2500萬,30年期寬限3年,利率現在2.13%
只貸到7成5,因為市價漲太快實價還沒跟上問了三間都只給到7成5
年限則是因為交屋時還有租約,非自用不能超過30年(銀行的說法)

國內資產分在三間銀行
A銀行 主要往來銀行 房貸2500萬在這間
B銀行 薪轉行 不知為啥手續和服務都很不積極
C銀行 主力信用卡的銀行

保險有一些但不多,不打算解約
期貨和證券戶裡的資產也不打算動,反正銀行也不會把這些風險資產納進信評吧?

目前考慮中的幾個想法

1. 先跟A行說延個2年,2年後再作打算

2. 找B/C銀行談轉貸,看有沒有機會談個8成、35~40年

3. 直接找A行重談貸款,但感覺會被打槍?畢竟還在寬限期內

4. 跟A行借信貸來還房貸,信貸利率應該能比房貸低一點

5. 乾脆直接清償掉,但會把今年國內部位的獲利都花光了

目前是覺得 2/3 > 1 > 4 > 5
其他還有什麼我沒想到的辦法嗎? (暫不考慮會需要設立法人的資金操作)

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※ PTT 留言評論
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KrisNYC12/03 16:47你的問題會是綜合解 具體怎麼解隔空抓藥沒辦法給答案

KrisNYC12/03 16:481. A行如果是公股基本不會成 如果是私銀 可能你2談好

KrisNYC12/03 16:48轉貸的那一刻他會突然變卦 因為你轉貸有設定費23萬

KrisNYC12/03 16:49所以他如果你2談好了 要轉出去那瞬間有機會他突然說好

KrisNYC12/03 16:491狀況我認知是你條件很好但是公股有天條不能做 私行可談

KrisNYC12/03 16:503是不管公私行都可以談 但大概會要你繳個0.5~1成

違約的部份應該滿三年就沒有了~所以才有轉貸這條路 當然轉貸還是有開辦費什麼的固定成本啦,所以如果不能談到35年+8成好像也不值得轉 另一個考量是..A行就是那間貸款可以40%算進往來資產的XD 理專姊姊也對我蠻好的,當時貸款時貨比三家也是A行最優 所以可以的話想要讓房貸盡量留在A行

KrisNYC12/03 16:5045沒意義 不討論

ZhuBeiCity12/03 17:21一職傻傻地幫銀行繳利息 現金那麼多擺在銀行幹嗎

TheNovCloud12/03 17:21信貸的現流更吃緊吧,這樣反而損失了資金的機會成本

ZhuBeiCity12/03 17:21傻子吧 一直寬限幹嗎你又不是沒現金

ZhuBeiCity12/03 17:21幫銀行繳利息 然後你本金一毛都沒還

s2649275512/03 17:242去試吧 但應該只能30年 以前兆豐也跟我說出租不能30年

s2649275512/03 17:24 但那是他內規 別家銀行可以 甚至不同分行都說你可以

s2649275512/03 17:24簽切結書就好

現在已經是自用了,當初是交屋時還有房客,我就讓她住到租約結束 理論上自用是能超過30年…的吧?只要符合加起來75以下的規定就好

s2649275512/03 17:26寬限期的利息可以理解為資金成本 如果自用或出租基本上

s2649275512/03 17:26都是大過的 明明就是賺錢 我借1萬 賺2萬 是正的

s2649275512/03 17:27是說轉貸如果30年跟你現在就一樣了 而且可能利率更高加

s2649275512/03 17:27上換銀行要過地政跟代書還有設定這些費用

s2649275512/03 17:27你這個答案很多種 先多問幾家銀行再來慢慢算

s2649275512/03 17:29理財觀念不同 就像婚姻板才在要用別人名字買房 貸款條

s2649275512/03 17:29件不見得是吃不下來 而是能拿到更多資金為什麼不嘗試

s2649275512/03 17:29 尤其資金在你身上是有穩定收益的時候

s2649275512/03 17:31最後就是年底了 有水位問題 你可以之後再開始問 我目前

s2649275512/03 17:31最多也就是30年 8成 寬3年

s2649275512/03 17:31但尤其是私人銀行很吃你對銀行的貢獻值 只要不是央行規

s2649275512/03 17:31定的都有機會

我也覺得我每年貢獻銀行這麼多手續費,應該是有機會談的吧 至少1.的寬限期延到5年我覺得應該談得下來 但成數和利率…如果沒有其他銀行的轉貸條件,也許沒有足夠籌碼..

KrisNYC12/03 17:32本來是懶得回ZBC 不過很單純的 台灣資金成本才2%

KrisNYC12/03 17:33連拿去美國定存都穩賺2% 會怕的話買債etf穩賺2%

KrisNYC12/03 17:33事實上除非必需保守=需要那個現金 不然白癡才不賺好嗎

yo412612/03 17:37美金定存2%,前提美金換匯價差不能賠吧.不然沒屁用

ZhuBeiCity12/03 17:38看到那個新莊傻多是不知道換美金有匯差風險嗎

ZhuBeiCity12/03 17:38整天寬限 整天借錢 不還 你就等著改天爆掉吧

ZhuBeiCity12/03 17:39不用跟這些地縛靈認真 小心不要被害

s2649275512/03 17:39如果沒法穩定獲利那就別投資吧

ZhuBeiCity12/03 17:39 還真的以為投資百分之百賺

s2649275512/03 17:39最後有的銀行也很賊 一開始條件沒很好 等你確定要轉走

s2649275512/03 17:39 肯跟條件了

s2649275512/03 17:49投資工具很多種啦 只有你能獲利都是好工具 能穩定獲利

s2649275512/03 17:49就能透過借貸放大資金放大戰果

CCOOGG12/03 17:49不用規劃 慢慢背債 因為你的房子根本賣不掉

CCOOGG12/03 17:50揹一個超大的債務炸彈 看那天承受不了而已

欸不是,剛需買房為什麼要賣,我鐵定沒有賣的規劃啊 剛需自住買第一間房也要被炮,這敵意究竟從何而來... 我就拿點資產出來轉成不動產,佔比這麼低根本不能算炒房吧^_^| 這甚至連投資都不是,就是消費行為而已… 然後拿房子借點錢出來投資風險資產也是正常操作啊

CCOOGG12/03 17:52這三年接的人都是最後一棒 賣的時候就知道了

s2649275512/03 17:53原銀行都不好談 但好幾次我要走了 開條件留我

CCOOGG12/03 17:53會發原來韭菜是自己

KrisNYC12/03 17:54元銀行都要你做出某個動作 他才能請示上級特殊狀況

s2649275512/03 17:54我之前要增貸買農地 銀行毛一堆 然後我跟他說沒關係 另

s2649275512/03 17:54外一家條件出來我再來比較 當天下午就來電說 沒問題的

s2649275512/03 17:54啦 s264我算過了 隔天就對保簽下來了

s2649275512/03 17:55這跟你手機門號很像 你攜碼或要跳槽 就會端牛肉出來了

s2649275512/03 17:56但我也遇過一次沒留我的 他做不到對方的條件

s2649275512/03 17:57然後那個年限加年齡75以下的也可以破 那個不是天條

s2649275512/03 17:58我幫我媽破過

s2649275512/03 17:59那時候好像57-58歲 然後銀行給她20年

s2649275512/03 17:59唉 那陣子就為了我幫我爸還賭債跟我歐氣 自己買房子也

s2649275512/03 17:59不要用我名義貸款

fish1015198712/03 18:00奇怪連這種問題都沒辦法決策的人怎麼能有那麼多現

fish1015198712/03 18:00金和收入,到底是怎麼辦到的

我作了蠻多功課啊,也沒有不能決策啦… 主要是我真的不熟房地產和房貸這塊,沒經驗,所以上來問問說不定有更多情報啊 決策前收集情報很重要的吧

KrisNYC12/03 18:01這一點都不奇怪 你處理過這種問題 你就知道這不容易

KrisNYC12/03 18:01你沒去跟銀行討論過1 你不知道你要做狀況不然專員沒辦法

KrisNYC12/03 18:02去跟高層說你適用特殊狀況ABC 是否開特例是否願意幫蓋章

KrisNYC12/03 18:02他今天來問 他最少知道 1他需要做狀況 或2去跑到完整

KrisNYC12/03 18:02用2的狀況去逼1 或直接懶一點3 3銀行會跟你說你本來貸8成

KrisNYC12/03 18:03你直接轉貸他不管鑑多少你可能都要補0.5成左右表示一下

嗯嗯像K大的建議就對我很有幫助 我本來也不確定到底要先問1,還是先談到2再回來找A行 這樣開來總之就先問1就對了,我大概明年一月就找理專談讓她知道我有想法 也許她就會提給我新方案了XD

KrisNYC12/03 18:03那4跟5就根本不用考慮 你發篇文 6小時抵你去跑234天以上

pttgogocat12/03 18:04用理財型房貸轉貸?

這個我查到是說利率會比較高 我的考量是寬限期 > 貸款年限 > 利率 總之就是每年現金流支出越少越好 未來的事未來再說XD

KrisNYC12/03 18:04個間銀行的時間 如果沒有一堆垃圾推文 其實含金量很高的

s2649275512/03 18:04其實每次在貸款都很難有標準答案 多問多試 反正最後裁

s2649275512/03 18:04決的權利在自己手上

s2649275512/03 18:06上來問很好啊 可以多聽別人的經驗跟分享看看自己有沒

s2649275512/03 18:06有盲點

s2649275512/03 18:07以前我也覺得75年是牢不可破的

Arnol12/03 18:164感覺很難吧,這個收入不會是一般的上班族,負責人的話信貸

Arnol12/03 18:16通常偏高?

KrisNYC12/03 18:20A已知中信 應該有得談 看理專手腕 B大概HSBC/花旗星展

KrisNYC12/03 18:21C比較不好猜 放到這麼多 還當主力刷 台新玉山國泰都符合

KrisNYC12/03 18:23你的信貸額度符合特定專案大概是750 抱歉信貸1100萬這種

qqphor12/03 18:23推文精彩,推一個

KrisNYC12/03 18:23事不太存在 一般22倍月薪這個上限是200 專案才有開到更高

ug77112/03 18:26請問沒有還本金的狀態下,轉貸會成功嗎?

KrisNYC12/03 18:27回樓上 我這1年內問過 公股一定要我還0.5成 就可以轉貸

KrisNYC12/03 18:27即使你鑑價更高 轉其他行庫可以直接平轉但是開辦費不划算

s2649275512/03 18:29沒還本金我轉過 之前沒有還本金 還在寬限期內 但那時

s2649275512/03 18:29候有綁約 所以有付違約金

s2649275512/03 18:31違約金的部分是用本金*他們規定的%數 我那時候還異想

s2649275512/03 18:31天開 不然我先還掉大部分在解約 結果專員說是看你繳到

s2649275512/03 18:31哪期剩下的本金去算違約金 大額還款沒用

s2649275512/03 18:32可以的話 如果原銀行願意跟轉貸的條件 成本是最低的

s2649275512/03 18:32但也有看原銀行的意願跟內規

s2649275512/03 18:33這個就沒有標準答案牽扯到太多層面 包含你的人 你借款

s2649275512/03 18:33標的物座落在哪 什麼型態 跟銀行往來的程度

s2649275512/03 19:05如果擅長投資 那就更應該貸好貸滿 最好永遠都寬限期 因

s2649275512/03 19:05為資金在你手上有用

azaz1234512/03 19:08去增貸吧 要持續往下操作才能完成版上流傳的信仰理念

satousei12/03 19:13人家借低率資金都是投資的,你不投資我只建議5

neile12/03 19:21如果是我會選A,談不攏錢就轉走,或放話要轉貸,通常會有

neile12/03 19:22意想不到的結果發生,原po賺錢好猛,是外商嗎?

neile12/03 19:27如果是中信那就好辦了,我上次就是這樣,專員馬上急CALL

IAM7PUPU12/03 20:01科目1的2500萬清償,找民營新銀行較高新鑑價,再用

IAM7PUPU12/03 20:01科目4借出,一般型30年3年寬利率地板價2.06%至少8

IAM7PUPU12/03 20:01成,三年後轉貸或者轉額度型。或一開始用額度型,

IAM7PUPU12/03 20:01七年一簽,2.5%成數約七成,只繳息for動用額度,七

IAM7PUPU12/03 20:01年到可續簽。

這好像是我之前沒看過的新情報,我去找理專了解一下,感謝

dreamdds12/03 20:14繳個一年再轉貸?

ChikanDesu12/03 20:14到底為何這資產會貸到這利率這成數@@

實價登錄追不上市場價,鑑價出來就是只能7成5 另外我也沒花時間議價,應該是買貴了200w左右

CCOOGG12/03 20:20因為固定資產被套死出不掉當然緊張

NTU30315019512/03 20:43借新還舊繼續寬不是嗎?

ddeeiv12/03 21:02你的資產和收入和我朋友有87分像,人家現在是在煩惱

ddeeiv12/03 21:02如何做資產管理極大化資產累積速度。

我也是,問房貸怎麼處理就是想盡量減少資金成本(利息)+最大化債務額度和年限 這樣對我的portfolio是最有利的

cocoi12/03 21:46還掉再貸啊。不然一堆貸款違約率低到靠北怎麼來的

pttgogocat12/03 21:55你放在銀行的活動資產夠多,其實理財型房貸的利率沒

pttgogocat12/03 21:55啥影響,餘額大於貸款本金是不用繳本金和利息的..所以

pttgogocat12/03 21:55只有犧牲原貸款的本金利息而已,等於目前利率就是一年

pttgogocat12/03 21:551.5%左右。

FeatherNight12/04 07:25重視寬限的話先問延長寬,不能再轉就好

嗯嗯,我目前也是想先朝這個方向去和A行談,感謝建議

※ 編輯: minazukimaya (194.195.89.200 日本), 12/04/2023 20:05:50

overtop12/04 21:52如果三間都在管制地區,受限於央行成數管制可能也

overtop12/04 21:52無法轉貸(轉貸成數會更差)

CORYCHAN12/05 01:04某幾樓真的很有事

CORYCHAN12/05 01:05我的寬限期過一半,這篇很有幫助