[心得] 高雄/以小換大並節省仲介費的換屋經驗

一、前情提要
小弟原本住在高雄蛋黃區的五年內三房，由於室內面積太小，經過一番掙扎後決定換屋，預計換為大透天，於是開始換屋計劃。

二、單一仲介一賣一買
自2022年開始看屋，鎖定捷運步行10分鐘可達的透天宅，幾經周轉，看了至少百間以上物件，幸運的找到一物件，該透天物件由在地小型房仲銷售，初步攀談交流後，覺得這位房仲專業可靠(土地整合、都更皆有涉略)，幾經思量後向該房仲提出需求:
(一)協助我賣三房，但賣不掉三房就不會買該透天(仲介什麼都賺不到)
(二)三房售屋簽約後立馬簽約買透天(在此之前已探得透天底價)

三、仲介費及房價 (為保留隱私，房價舉例說明、但不會差很多)
賣三房(2200萬)、仲介費:2%
買透天(3400萬)、仲介費:0%
對的，您沒看錯0%，理論上這兩筆交易黃色及綠色公司的仲介費收滿%數應該為:2200萬*0.04+3400萬*0.02=156萬
但最終我只付了44萬的仲介費，共節省了112萬元仲介費。

四、心得及建議
(一)缺資金無法先買後賣的操作方法
以小換大且要先買後賣的買家，若資金不足，將受到銀行放貸條件限制，絕大部分人都受制於此而卡住換屋計劃；故以我自己的經驗，可以先找好標的後，與該標的物仲介商談，請他幫你同步賣舊屋、買新屋。

(二)仲介費談判技巧
與該小型事務所的仲介談判是一場零和遊戲，用上述的方法可以讓仲介與你站在同一陣線，因為仲介如果配合原透天屋主趁機調高價格，他很有可能賺不到我這單，也賺不到我賣三房的仲介費；若他可以配合我，他可以賺買三房的仲介費及賣透天的仲介費，以此逼迫他一定要促成這兩筆買賣。

(三)自身條件及銀行放貸條件要熟稔
為因應買透天簽約時不被銀行放貸條件干擾，事先已先找好銀行，談妥貸款條件及成數利率，待銀行核算收支比並口頭承諾後，即展開本項計畫。
我自己事先已拉excel把金流、利率、成數等條件都計算好，再跟銀行一一核對。

(四)充分利用地政事務所及土地代書的資源
絕大部分的房屋仲介，都是普弄共，通常把問題丟給他之後，當下都說要回去公司問或問屋主，通常都是無下文或不了了之，即便有答案也通常無法滿足我；所幸打電話去地政事務所詢問，或者直接到家裡附近的土地代書，直接跟他說要房屋買賣，屆時會請他代辦(給人家賺)，通常都會有問必答，得到的答案幾乎都比普弄共仲介給的答案好太多，所以那些說大型房仲公司很專業的，我相信有啦…只是我運氣不好都沒遇到。

(五)地區型房仲公司好談判
誠如上述所言，大型房仲公司除了量體大、廣告多外，不覺得有啥厲害的地方，而且仲介費%數硬到不行，幾乎不折讓(即便高總價)；然而小型仲介公司的好處就是彈性大、反應快，也可配合我自己找的代書，也由於在地經營久了，很接地氣，迅速能定位產品打廣告尋找潛在買家。

總結，對於有想要以小換大，且資金不足的換屋族而言，提供一些經驗及建議讓有意購(換)屋者能有所參考。
這篇高機率會被駐板仲介哭爸，但看官們回頭想一想，幾個普弄共帶你繞一圈看房子要收你幾十萬元的仲介費，然後還說自己很專業，我自己是很難認同啦…

喔對了!
感謝ceca大這麼多年來給的啟蒙及教導!

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