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[閒聊] 20年後台中的核心區你選誰?台中七期重

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jump0517
(Sonic)
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文章引用樂居:
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/2321

【區域房市】20年後台中的核心區你選誰?台中七期重劃區 !?

台中未來的核心區是哪裡?是水湳還是七期?從現在的房價來看,兩區的差異不大,但長期來看,七期應該還是台中絕對的核心,也是房價最高的區域。原因是什麼?今天來告訴你。

https://imgur.com/sSNnt5S

新舊重劃區的價格迷思

台中的市場有一派說法,認為新開發的重劃區,通常是房價的起漲點。至於成熟的重劃區,因為利多已經到頂了,未來不太會漲。這個說法其實不是很正確。

買房子除了獲利也要考量風險,尤其是在現階段,房價已經漲了一大波,如果想要買房子,更應該把焦點放在已經實現的利多,而不是還在空中飄的藍圖。

七期位置介紹

定位為台中政商中心的七期重劃區,橫跨西屯與南屯區,北側是逢甲、櫻花商圈,東邊以文心路與五期重劃區作為分界,共有市政府站、水安宮站、文心森林公園站等三站捷運。沿台灣大道就可以直上國道1號。市政路延伸計畫預計於2026年完工,通車後將增加往返中科的通勤效率,同時舒緩台灣大道車流量。

https://imgur.com/DxmdNwj

七期的優勢

這裡是台中唯一在賣房子時,不會強調74快速道路的區域,因為這裡是全台中重大建設,以及大型商場密度最高的區域,其他重劃區會說開車上74,10分鐘、20分鐘,就可以到七期的新光、遠百、誠品、國家歌劇院,賣房子就是強調與台中核心區的距離比想像中更近。但如果你本身就住七期,散步就可以到這些百貨公司或地標。

https://imgur.com/Tj6qhni

這也可以理解為何台中、彰化、南投的企業主,幾乎都在七期有置產。而台中建商要在七期有代表作,才算得上豪宅建商。

七期房價被超車?

但是在房價的表現上,卻出現了詭異的現象,台中有很多重劃區標榜著台中下一個七期,建設都還沒有到位,但房價已經追上七期。

例如單元八重劃區的華固頂匯站穩8字頭、水湳經貿園區的親家中央公園均價85萬/坪,最高甚至有破百萬/坪的成交紀錄,單元二的陸府續森、雙橡園1920近期成交價也來到8字頭, 讓很多人開始懷疑,也許現在的七期是台中的核心,但未來10年或20年後,還會是嗎?

七期仍是台中核心的理由

下一個七期要比真正的七期要高,只能算是是一時的,如果其他的重劃區都可以賣到8字頭以上,那麼現在應該回頭檢視七期真正的價值:

一、真正的有錢人住七期:

雖然說現在小坪數當道,但是百坪以上的住宅在七期還是持續的有成交。扣除商廠辦後,統計近五年房屋坪數在百坪以上的交易量,七期共有783戶,遠高於其他
區域,顯示即使在政策對於豪宅不友善的情況下,有錢人如果是自住的需求,還是持續的往七期移動,並沒有改變。

以台北的經驗來看,天母、大安森林公園、信義計畫區在20年前就是富人的聚落,從未變過。台中應該也會是這樣的狀況。

https://imgur.com/6ZFxRqS

二、"有用"且"不可取代"的建設在七期

之前新莊的案例影片有告訴大家,有些建設只是用來炒房價的,例如電影文化中心、流行音樂中心、會展中心,這些建設只有在舉辦活動的時候有人,人流並不固定,周邊的商家經營不易,沒有辦法形成有效的商圈。

但反觀捷運、高鐵、市政府、科技園區、大學,這些會帶來固定的辦公、商務與消費人潮,就會慢慢形成穩定的商圈,長期下來是真正讓區域價值增加。台中在高鐵通車、環74快速道路完成後,真正對房價長期"有用"的建設,就剩下捷運了。其他的還是屬於短線拿出來說嘴的作用。

有些人會說,七期的建設已經到頂了,但未來最快通車的捷運藍線,在七期有兩個站點,市政府站、以及鄰近秋紅谷的B13站,會是重要的利多,如果看長期,攤開台中的捷運規劃,會是以文心路以內的區域為規劃核心,其他的捷運線以輻射狀散開,與市中心串聯,台中火車站、市政府、文心中清會是三個核心。

另外,市政府的所在,算是一個不可取代的條件,因此從政府長期規劃來看,七期的地位即使在20年後依然不會改變。

https://imgur.com/AsRz46H

三、七期是台中的商辦集中區:

工作區在哪裡,房價的支撐就在哪裡。目前台中的工作區主要集中在中科周圍和台灣大道沿線的商辦。中台灣的企業如果要設立企業總部的話,幾乎都會選擇七期,因此離工作區越近的區域,需求會越強,房價也越高。

目前的商辦主要集中在北七期的外圍道路,如允將台灣之鑽等11棟商辦大樓 。而未來台中的大型商辦建築將會有63層全台中最高「惠國段90地號」、53層第二高的「豐邑塔」、50層的「惠民段118地號」、43層「G9-1捷運聯開案」、38層「台中之鑽」、「網銀國際總部」(28層)、「聯聚中衡」(20層)等。持續進駐的企業、商場、飯店,會帶來就業人口與人潮,對於區域發展有很強的推升助力。

https://imgur.com/8Prh4JP

購入七期風險高嗎?

剛剛說的三個原因:有錢人、有用的建設、商辦,讓七期在未來依然會是台中房價最高的區域。現階段還有另一個重要的考量點,就是風險。買房子不能只考量獲利,也要注意風險。前一波2015-2017的房市不景氣,幾個建設、願景都很強大的的新興重劃區,都曾經因為價值高估而回跌,如新莊副都心從最高60萬/坪跌到42萬/坪、青埔從33萬/坪跌到18萬/坪、五股洲子洋從40萬/坪跌到28萬/坪、南港經貿園區從95萬/坪跌到60萬/坪,但發展成熟的核心區,跌幅就相對小的多。

https://imgur.com/70s60Pm

https://imgur.com/Iot0oEG

https://imgur.com/8wgNmqY

https://imgur.com/SbTFeKD

雖然說現在回頭來看,都還是會有獲利,但是中間快10年的等待,利息和心理壓力,讓很多人沒等到價格回升就先認賠殺出。買房賠錢的人不多,但如果有,幾乎都是這樣的類型。

https://imgur.com/ccVl8kK

七期賣壓下降

房市反轉的時候,新的重劃區都會比市中心區來得容易下跌,因此在房價已經漲了一大波的情況下,現階段如果想要買房,或者買給下一代,建議優先以市中心區域為主。七期重劃區在經過32年的發展後,目前的建設和生活機能幾乎都已經到位,一些重要的數據都很健康,例如二手市場,屋主委託仲介拿出來賣的比例,已經從最高的15%下滑至7%左右,代表著一個100戶的社區,從原本平均有15戶在賣,已經降低到7戶在賣,投資盤轉換成自住的過程順利,即使房市反轉,面臨到的拋售賣壓已大幅降低

https://imgur.com/GTAO1yd

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※ PTT 留言評論
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backpacker1809/04 23:07會跟你說水湳超越七期的不是笨就是壞

zouelephant09/04 23:13水湳那邊路太小條

au041l09/04 23:18七期至少會到藍線後吧......

lienchi09/04 23:22七期最大的問題是很多大坪數的都還在套 心酸啊 而且好地

lienchi09/04 23:22點蓋的差不多 剩下的很容易窄棟距、毫無視野

icemaydays09/04 23:24你知道七期分三塊嗎? 講得也太籠統

pliapple09/04 23:29第四張圖有三項都跟西區有關,西區自古都非常有競爭力

Homedoni09/04 23:36看哪邊大企業設的據點多囉?

LINPINPARK09/04 23:39就看聯聚推案在哪推,還是在七期啊!

LINPINPARK09/04 23:40子公司理仁我知道,但是離開七期推

fluffyradish09/04 23:40Gg 中科附近

LINPINPARK09/04 23:41台中最猛的 製鞋業 窗簾(億豐) 精密工具 和傳產

LINPINPARK09/04 23:41大股東家族到老闆都還是在七期

YAYA665509/04 23:43宜居的首選是南七期,北七期公共性太強,不宜居

YAYA665509/04 23:44出門外面到處是來逛的人,被外人佔據了。

chanel125909/04 23:48但是我不想跟很會賺錢的包手、夾腋下包、全身gucci

chanel125909/04 23:48圖案衣褲的住同一棟啊

Skydier09/04 23:58那就是你買太便宜了

jo78jo7809/04 23:59水湳、14期是熱愛塞車的人在買的

XMASRICCCH09/05 00:13主要是水湳也沒有豪宅啊

backpacker1809/05 00:23沒人要推啊

backpacker1809/05 00:23總太文商段百坪豪宅案從2021講到現在

backpacker1809/05 00:23連個影子都沒看到

yzupe556609/05 00:31七期路大又直 舒服

aks360aks09/05 00:43在水湳塞過幾次後就根本不想去

chiachichen09/05 00:48核心區但好像不太宜居 南七期比較宜居而已

kimochi556609/05 00:56烏日

jeffsu09/05 01:18現在入手水楠一定是溢價啊 你看豪宅都回防蛋黃市區

jeffsu09/05 01:20而且之前基期太高 樂居統計房價已經回檔了 反而七期還在衝

jeffsu09/05 01:20水楠一年內-3.8 七期+19.2

PTTMAXQQ09/05 01:52感謝這麼仔細的分析,讓住七期的我於有榮焉

ttyy09/05 02:28七期還是有一定程度的成熟,並且持續開發中,水湳要追上這

ttyy09/05 02:28個落差還要花太久的時間,水湳要追過七期也是在水湳已成熟

ttyy09/05 02:28的狀況下,這時間抓超過20年不過份

ttyy09/05 02:32財富水平有到,正七期絕對還是最讚的

ttyy09/05 02:34聯聚玉衡條件好點的要賣破120萬,台中現階段任何地方+建商

ttyy09/05 02:34要接近都有困難

Xyla09/05 06:37你先分析高雄再來說這些屁話也不遲

LDTILA09/05 07:43用20-24的台中比15-19年其他區域來凸顯七期塞車區的好?

M5D09/05 07:50七期不是只有大樓,還有很多透天社區跟獨棟透天,就看你有錢

M5D09/05 07:50的程度了,不夠有錢才需要擔心要跟詐騙仔一起搭電梯

JKjohnwick09/05 08:13看豪宅蓋在哪啊

bi12309/05 08:29南七期那些透天超讚,當初買的人很厲害有眼光

femc1509/05 08:56七期藍綠線交會 水湳二十年內不會有捷運

sumdrock09/05 13:02市政府站怎麼輸

Harlequin72709/05 13:53七期那麼多頂級摩天商辦 商業區位置很穩

Harlequin72709/05 13:55樂居講的很認同 水湳某些建設 實用性堪憂 就不點名

Harlequin72709/05 13:55

Harlequin72709/05 13:55反正能炒就好 也確實炒起來了

ura121009/05 16:24當地的居民文化水平沒有起來 蓋在多的圖書館 藝文中心

ura121009/05 16:24都是養蚊子 如果目的是要吸引觀光客 水湳的道路設計不良

ura121009/05 16:24 況且住宅區反而討厭觀光客

mepe101809/05 18:39其實北七期很悠閒~早上和晚上散步都沒什麼人啊!(商辦

mepe101809/05 18:39的上班族都下班了)要去百貨公司買東西吃飯走路就到很方

mepe101809/05 18:39便

hultese09/06 00:34水湳那個什麼流行文化中心到現在還是個蚊子館

drimp09/06 01:24七期很悠閒啦 人行道晚上散步的人就很多了 車輛不會開進來

drimp09/06 01:24不過水湳那個公園真的無可取代 信義計劃區街廓屌打大安森林

drimp09/06 01:24公園附近 大安森林公園依然無可取代 何況中央公園比大安森

drimp09/06 01:25林大非常多