Re: [新聞] 鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小

jackself 發表於 2024/11/7 下午12:16:54

看板home-sale標題Re: [新聞] 鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小作者

()時間Nov 7 12:16:54 2024推噓推:0 噓:0 →:0

※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言：
: 作者: monnom (桂) 看板: Gossiping
: 標題: [新聞] 鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小
: 時間: Wed Nov 6 00:46:39 2024
: 1.媒體來源:
: 報導者 THE REPORTER
: 2.記者署名:
: 文字／孔德廉
: 攝影／陳曉威
: 設計／江世民黃禹禛
: 核稿／方德琳；責任編輯／黃鈺婷
: 3.完整新聞標題:
: 鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小空間貼近基本居住水準底線
: 4.完整新聞內文:
: 輕量級的購屋機會、一條租金轉房貸的減壓之路、踏入夢幻國度的勝利投資選擇──集三: 項優點於一身的「小宅」，正成為如今房產廣告中的主打。透過宣揚成功投資學，業者鼓: 吹人們走上買「小宅」的道路，說服大眾這是「時勢所趨」。然而爬梳資料可以發現，這: 波「小宅」的爆發僅僅是10年間的事情，2023年政府推出的新青安政策則是另一劑推波助: 瀾的強心針。種種因素加總，台灣是如何走入小宅時代裡？隨之升高的房價又對這個焦慮: 不已的社會帶來哪些影響？
: 戴上安全帽，一腳跨過上鎖的圍欄，我們跟著銷售人員腳步一頭竄進工地裡，順著深灰色: 的水泥毛坯地面一路上到二樓。
: 幾間配置雷同的樣品屋等在盡頭，房間入口左側是單口感應爐和一套純白櫥櫃，洗脫烘一: 體的機器鑲嵌在櫃體正中央；右手邊則正對著浴室，一旁是奶油色牆面配上白橡木衣櫃。: 除此之外，一張雙人床幾乎占滿剩下的空間，留下僅容側身通過的走道。
: 把坪效運用到極致，是因為我們參觀的這間套房，雖有9.85坪的銷售坪數，扣掉3.9坪公: 設和陽台空間後，實際面積只剩下5.05坪，而它的售價則高達1,700多萬元，等於單坪開: 價近150萬元。
: 為什麼這麼貴？廣告文宣中，這個小坪數建案被形容是集眾多優點於一身──既是輕量級: 的購屋機會、是一條租金轉房貸的減壓之路、更是踏入夢幻國度的勝利投資選擇。
: 回到展示中心，銷售人員則再次強調該建案優秀的地理位置，不只位於台北市中心、交通: 方便，還可入籍蛋黃地段，「我們的物件完全是為了菁英首購族規劃，也適合（申請）新: 青安貸款。」
: 為了進一步促成交易，銷售人員指向建築模型上醒目的紅色「售」字，每一個紅字都代表: 一筆成交，現在整座樓幾乎都被貼滿。她連番提醒我們要把握機會，表示該物件除了用料: 好、地點好之外，更是貼近現代社會需求的產品──因為隨著人口結構轉變，小家庭成為: 主流，「小宅」是時勢所趨，置產、自住兩相宜，很多客人看完就直接下訂。
: 只不過當身處5坪的樣品屋裡時，這位銷售員止不住抱怨：「這個衣櫃我一直覺得設計得: 不好，很有壓迫感。」她不斷強調，既然地方小，視覺上更應該想辦法「放大空間」。: 15坪以下小宅時代來臨
: 考慮這個問題的不只是這位房屋代銷，該如何設計才能「解放」小坪數房子的空間，也是: 近年來網路上熱門的話題之一。不少人甚至整理出開放式設計、垂直收納和使用通透材質: 等「放大術」作為提升坪效的祕訣。熱烈討論背後，反映的是住宅市場的另一項轉變：「: 小宅當道」。
: 什麼是「小宅」？台北市作為首善之都，是全台率先定義「小宅」的縣市，地政機關將界: 線劃定在主建物加附屬建物面積在15坪以下為「小宅」，並定期公布「小宅價格指數」（: 註）。
: 以15坪為指標查詢內政部資料可以發現，光是2023年，全台15坪以下小宅買賣移轉數量占: 整體15.9%，創下自2009年有統計數據以來的歷史新高；到今年（2024）上半年，該項數: 據仍然持續維持在15.5%的高點。
: 但內政部的計算標準中，面積不只包括主建物和附屬建物，公共設施的面積也一併計入；: 因此列表中面積25坪的建物在扣除平均35%公設後，實際使用面積也僅16坪上下，幾乎和: 台北市所定義的「小宅」相符。
: 根據資料，在2018年第一季時，全台市場住宅產品以25～35坪為大宗；但自第二季起便出: 現轉折，15～25坪的交易占比躍升為第一名，如果再加計該年15坪以下交易量，2018年起: 「小宅」在整體市場的占比就超過4成，這個現象一直持續至今（統計至2024年第二季）: 。其中，以台北市的小宅趨勢最顯著，目前小宅交易量都超過台北市住屋總交易的5成。: 內政部數據也顯示，人們買到的房屋面積愈來愈小。
: 2023年，全台建物買賣平均移轉面積為29.7坪，這是該項數據多年來首次跌破30坪大關；: 對比10年前，建物買賣平均移轉面積還有34.6坪，等於相差一個房間。若再與20年前的: 46.6坪相比，等於現在的住宅直接少掉三個房間大小。
: 買賣坪數縮小，加上小坪數產品當道，兩項變化說明了一項明確事實：「小宅時代」正式: 來臨。
: 在火熱房市中異軍突起的投資型物件
: 然而「小宅化趨勢」並不是台灣獨有的現象。長年關注房市發展的馨傳不動產智庫執行長: 何世昌指出，住宅變小是既定趨勢，這不僅發生在台灣，也是全球主要國家共同的變化，: 例如香港、加拿大都有「劏房」，而日本今年住宅新案規劃坪數也比一年前平均減少約: 0.8坪。
: 關於「小宅化」的討論，多半離不開「家庭結構改變」與「房價上揚」這兩項因素。
: 根據行政院統計，2003年全國單人戶僅64萬戶，核心家庭325萬戶；20年過去，單人戶成: 長為140萬戶，核心家庭更跌至285萬戶，總體家庭戶數也從過去的696萬戶大增至911萬戶: 。家庭縮小，意味著不再需要那麼大的住宅空間，這是小宅化的首個論述。
: 同樣以房價變化做對比，信義房價指數顯示，正逢SARS風暴的2003年，台灣房價指數為: 36.82，而到去年年底，該項指數則飆升到153.44。而房價所得比，則從2003年第一季的: 4.41，到今年第一季突破10大關，來到10.35，等同於全台灣人平均需要10年不吃不喝才: 買得起房。房價飛漲讓可負擔的總價下降，才會出現小宅需求，這是第二個論述。
: 只是家庭結構的變化和房價的上漲都不是發生在一夕之間，「小宅」卻是在近十年才異軍: 突起。
: 首波變化發生在2014年。當年房價達歷史新高，過往15坪以下住宅在全國買賣市場中，向: 來維持8%到10%之間，到該年年底卻突然飆升至13%；同時，15至25坪住宅占比也跟著大漲: 9個百分點，從17.2%增加到26.2%，兩項數據在此後10年更不斷向上發展。
: 除了「小宅」躍上檯面外，在那風起雲湧的一年裡，也正好是「帝寶」榮登豪宅一哥的日: 子。實價登錄資料裡，台北市仁愛路「帝寶」建案以每坪298.2萬元的成績居全國房價之: 冠，但民眾的怒吼也隨之而來。2014年10月4日，1.5萬人躺在「帝寶」門口，馬路上一片: 黑鴉鴉的身影齊聲吶喊著房價高漲、居住正義無法落實。
: 為了抑制火熱的房市，2014年適逢九合一選舉之際，當時不僅央行祭出擴大信用管制、限: 貸令，行政院也著手研擬修正「房地合一稅制」，規定房地產交易獲利超過400萬元將依: 差別稅率課稅；另外持有房屋時間不滿一年出售，將會被課徵45%的重稅等。前政治大學: 地政學系教授張金鶚，任職台北市副市長時更喊出「2年讓房價消風三分之一」的口號。: 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛對當時的變化還記憶猶新。那時他身處全台最大房產: 公司之一永慶集團，負責市場分析的他就觀察到，即便打炒房措施不斷，但低利環境不變: 、市場預期房價大跌機率低，都會地區買小宅的風氣仍然旺盛，如台北市20到40坪住宅占: 比，就由2014年的28.9％增加至2015年的44.3％，增幅達15.4個百分點，顯示北市購屋者: 對於中小坪數接受度正逐步提高。黃舒衛分析：
: 「那時小宅還不是一個非常常見的樣態，對大部分人來說只是廚房或廁所縮小，還是剛需: 、是自己住在裡頭。但這兩年來的趨勢是緊張地往小宅那邊移動，它不是自住需求，是投: 資需求，大家都想從裡面獲利。」
: 空間縮減的自住型中小宅vs.小口化的投資鳥籠
: 2014年的新聞稿裡，這位房地產專家用「中小宅」的字眼來描繪市場上熱銷的20～40坪住: 宅。他指出這些中小坪數的住宅雖然可運用的空間較小，但由於總價低，不少物件還會搭: 配裝潢，對首購族仍具吸引力。
: 隨著時間推移，小宅的樣貌也跟著出現改變。過去被稱為「小宅」的物件，權狀坪數約在: 30坪左右，以自住居多，這和如今面積更小、投資客進場的小宅樣貌有不少落差。一位營: 造第一線的工作者和我們分享了他的觀察。
: Denny是一位有10多年資歷的工地主任，服務的單位正是這幾年蓋出最多小坪數產品的建: 設公司。關於近年小宅變化，他先是向我們解釋旗下預售屋的銷售流程：一般建商會將房: 屋銷售分成幾個階段，第一階段為「潛銷期」，銷售對象多半是自家人和老客戶。自家人: 包括營建流程中的所有關係戶，作為管理階層的他也可以用8折到9.5折不等的價格先取得: 購買權利；老客戶除了先前買過公司其他建案的客人外，最多就是投資客。「在這個階段: ，老客戶一定會先買起來等著出售。這階段的銷量占所有戶數的2成。」
: 第二波則是潛銷結束、工地開始動工挖地基後，此時預計會按照正常預售流程賣出4成戶: 數。Denny指出，這個階段是價格墊高的關鍵，因為建商會依照銷量好壞決定是否將剩下: 的物件鎖起來，等建築結構來到6、7成時，才會釋出剩下的4成到市場上，而且是分階段: 開賣，讓價格可以一層一層地疊上去。假設潛銷賣一坪50萬、第二波就可以賣到將近60萬: ，最後4成出售時價格到70、80萬元都非常常見。
: 順著這個銷售邏輯，Denny指出，如今土地取得成本愈來愈高，建商為了將利潤最大化，: 會選擇把房型分割得愈來愈小，藉此來衝高小坪數的單價。因為那些坪數愈小的小宅總價: 低，第一好賣，第二門檻低投資客最喜歡，都買來出租，只要口袋稍微深一點，撐過「房: 地合一稅2.0」的5年轉售閉鎖期不是問題，再不然就是把租金調降個1、2,000塊，跟租戶: 協商不要申請租屋補貼，政府永遠不會知道他有營業行為，他解釋。
: 業者的觀點，大致描繪了現代小宅的幾項特徵：坪數小、單坪價格高、投資取向明確。: 今年9月，更有媒體以「牙籤屋」為名，彙整了北台灣歷年推出的小坪數建案；其中，台: 北市大安區的建案「銘軒沃和」以20.8坪的基地面積拿下第二名，但驚人的是公設比高達: 64%，每坪開價140萬元。以該案推出的15坪套房來計算，扣除公設室內面積僅剩下5.4坪: ，總價則突破2,000萬元。黃舒衛分析：
: 「現在的小宅就是被當成一個金融商品在操作，一棟建築上億根本沒人買得起，那要進場: 怎麼辦？把它小口化，建商就用證券化的方式，把實體切成小豆腐，讓大家都分得到，讓: 大家都可以買，這樣的小宅產品在這兩年才會非常非常多。」
: 這位房市專家也提及，「小口化」小宅的大量出現跟政策影響脫不了關係，關鍵就是「新: 青安」。他解釋，2021年起，政府陸續釋出幾項打炒房政策，央行也祭出信用管制手段，: 目的就在於讓房價軟著陸，調整市場規律；但新青安的出現就像突然幫市場打了一劑強心: 針，讓房子成為只漲不跌的標的，大家想盡辦法先從小的物件開始卡位，因此創造出強烈: 的「小宅投資風氣」。
: 新青安：一針瘋狂的房市興奮劑
: 新青安，全名是「新版青年安心成家購屋優惠貸款」，這並不是一項全新的政策，過去也: 一直有青安貸款存在。只是在去年8月1日正式上路的方案裡，政府將過去3年的寬限期一: 口氣放寬到5年，期間只需繳納1.775%的利率，不需償還本金；不僅貸款額度從800萬元變: 成1,000萬元，貸款年限也從30年拉長到40年，以此來協助青年購屋。
: 該項政策一推出，立刻讓小宅成為炙手可熱的商品。根據內政部統計，就在新青安上路的: 2023年第三季，15坪以下的住宅，在整體買賣市場中的占比來到16.11%的新高。這正是因: 為1,000萬元的貸款額度，恰恰對準了購買小宅所需的資金缺口。
: 攤開「591房屋交易網」整理的新屋成交數據可以發現，2023年的全台平均成交價約為每: 坪54萬元，若是以常見的權狀坪數20出頭坪來計算，總價正好落在1,200萬元上下。扣掉: 千萬貸款後，只要200多萬的頭期款就可以成為有殼一族，新青安還提供5年寬限期來舒緩: 還款壓力。
: 對此，房仲全國聯合會不動產智庫會長張欣民就曾為文指出，新青安優惠房貸讓原本買不: 起房的剛性自住買盤以投機的姿態大舉進場，到現在都還後勁十足、久久不散，幾乎已到: 失控地步，整體房市有如「失速列車」，說新青安是罪魁禍首也不為過。
: 隨著政策而來的另一項副作用則是房價飆漲。信義房價指數顯示，光是今年台北地區的房: 價與去年同期相比，成長率就來到驚人的14.24%；六都其他地區中，桃園、新竹、台中和: 高雄的第二季房價指數也分別有15.57%、17.09%、14.85%和13.09%的漲幅，總計全台數字: 則來到11.86%，這代表新青安上路的一年間，六都房價上漲超過1成。
: 被外界視作是為了新青安收尾，央行在9月中召開理監事會議後，隨即祭出了「第七波信: 用管制」，試圖透過限縮放款成數、放款人條件審查從嚴、縮短還款期限等限貸令來控制: 銀行資金的流向與流量。只是在短短兩週後，央行緊接著宣布「豁免條款」，用排除繼承: 、換屋、和包含新青安在內已簽訂契約者三大族群來避免「濫殺無辜」。
: 只是在已經失控的房市派對裡，無數人正坐困愁城。
: 坪數變小、買價變高，小宅趨勢下的焦慮與不安
: 幾位30歲的年輕人向我們述說了小宅化帶來的影響。「痛苦」、「焦慮」、「鳥籠」是常: 見的形容，即便有人仰賴新青安買下人生第一間房，但超過1,000萬元的支出只換到一間: 權狀17坪的套房，扣除公設後實際坪數更只剩下10坪；這位青年直言，這樣的選擇雖然讓: 他免去租房奔波的辛勞，但小宅其實並不符合他對正常房子的想像，5年寬限期期滿後，: 終究會脫手找尋「真正的家」。
: 跳進場內的不滿意，在場外觀望的則是萬分焦慮。即便能買到的空間愈來愈小，但今年上: 半年的買氣仍舊旺盛，內政部資料顯示，1到8月六都建物買賣移轉棟數合計為18萬7,582: 棟，與去年同期相比年增27.5%，創下自2014年來的11年同期新高紀錄。
: 熱絡買氣下，整體社會瀰漫著一股焦慮的氛圍，似乎只要沒買房，就會被拋出資本社會的: 賽道，起步就輸掉人生。這樣的說法幾乎是阿威（化名）的寫照，35歲的他和老婆、剛滿: 週歲的兒子一同在新北市新莊區租房，原本打算在結婚後就在當地買房，但小孩出生打亂: 計畫，房價則一路高歌猛進。他原本預計退到三重重劃區，選擇30坪左右的物件，但一年: 來的漲幅又將阿威逼退一步，他的選項只剩下20出頭坪的建案。「我不想住鳥籠，可是現: 實很骨感，沒有太多選擇，」他苦笑著說。
: 最終阿威還是決定出手，他說想給家人一個穩定的空間，也希望房價能持續維持在高檔，: 這樣起碼能證明自己的選擇不是錯誤的。
: 追逐買房夢的過程裡，和阿威一樣的人有一個代稱：「FOMO族」（Fear of Missing Out: ），意思是害怕錯過。這並不是一個新的用詞，上一次出現正是在2020年的台灣股市狂潮: 裡，當年新增開戶人數達67萬人，創下歷年新高，平均每兩人就有一人投身股海。
: 只是小宅化的趨勢中，股票換成了價格更高的房地產。根據永慶房屋最新公布的調查顯示: ，阿威購屋的地點，正是近一年來全國25坪以下小宅買賣最熱絡區域的第四名，平均單價: 49.8萬元。
: 對於這股趨勢帶來的影響，馨傳不動產智庫執行長何世昌給出了負面的評語。房市小宅化: 是個悲哀的趨勢，意味著購屋族愈買愈小，必須降低買房坪數來減少購屋負擔。他認為每: 戶平均人口數減少並非主因，關鍵就是「房價太貴」，畢竟對多數人而言，「買得起帝寶: 何必窩在鳥籠中？」
: 事實上，「鳥籠」在如今的小宅趨勢上，或許是一個相當貼切的形容。許多人開始將台灣: 的「鳥籠小宅」與香港的「劏房」相比，原本就已經有限的空間，正被切割成更極限的使: 用，而關於居住品質的討論仍然空白。
: 12年未調整的「基本居住水準」，鳥籠小宅已緊逼居住底線
: 關於居住空間和居住品質的關聯，世界衛生組織（WHO）在2018年就曾發布過一份「住房: 與健康指南」（Housing and health guidelines），內容提及正常的空間規劃應避免「: 過度擁擠」，因為「過度擁擠」會增加傳染病（如結核病和其他傳染病）、腸胃炎和腹瀉: 疾病的風險，會與伴侶間的暴力風險增加有關，也會對心理健康和睡眠品質造成負面影響: 。
: 基於各國狀況不一，該份指南並沒有針對具體的空間大小提出建議，但內政部國土管理署: 其實曾在2012年訂定台灣的「基本居住水準」，規定平均每人最小居住樓地板面積約3.95: 坪，且須具備大便器、洗面盆、浴缸或淋浴等3項衛浴設備；二人居住最小面積需5.27坪: （平均每人2.63坪），三人最小為6.59坪（平均每人2.19坪）等。
: 只是這項標準已經12年未曾調整過，隨著「鳥籠小宅」的普及，權狀坪數10坪的新建案若: 供兩人居住，在扣除公設後，幾乎已經快要貼齊法定最小居住面積的底線。
: 法規變革前，如今的「鳥籠小宅」已經成為市場的最大公約數，但隨著空間縮小，長期關: 注住宅政策的倡議團體OURs都市改革組織則認為，這樣的變化正在扼殺家庭的支持性和個: 人發展的可能。
: OURs政策研究員廖庭輝以社會安全網的概念向我們解釋。他指出，家庭涵蓋了如父母、手: 足、夫妻以及親子等多重關係，這些關係層層交錯，為個體提供強烈的支持、情感、安全: 與回應，是社安網中非常重要的非正式社會支持體系。然而逐漸縮小的空間除了消滅緩衝: 地帶、導致情緒衝突外，運用不同空間規劃（多一個育樂室、讀書室或甚至是留白）所能: 產生的可能也跟著消失。他強調：
: 「空間愈小，家庭作為情感支持跟社會救助的防線也會跟著崩潰。」
: 同樣從社會福利的角度來看待如今房市的變化，中正大學社會福利學系助理教授劉豐佾指: 出，居住是每一個人都應該擁有的基本權利，當小宅化日益嚴峻，政府更應該想一下這樣: 子的居住空間、這樣子的商品，到底對整個社會的影響是什麼？甚至要保護的基本居住權: 利底線在哪？基本居住的品質要怎麼拿捏？
: 這些疑問之外，如今大眾多半聚焦在購屋市場上的小宅化趨勢，缺乏對租屋市場的分析，: 為了探究不同層面的效應，《報導者》爬梳了591租屋網2019年至2023年的物件數據。其: 中，我們發現不僅20坪以下的出租小宅在六都的數量跟占比上都有顯著增加，租金也跟著: 一步步調漲。這樣的結果更像是小宅化的延伸，這股趨勢中，空間縮小的不只是買賣市場: 裡的物件，副作用也已經蔓延到向來不透明的租屋市場上。
: 對於如此的變化，社福體系出身的學者劉豐佾並不感到意外，他直言：「我覺得政府有時: 候，政策評估或影響評估實在做得太少，甚至可能沒做就倉促地上路。」
: 長年低利率政策下的副作用：房價飆漲、鳥籠成常態
: 這樣的觀察正好和前央行理事、台大經濟學系教授吳聰敏的經歷不謀而合。接受我們採訪: 時，這位經濟學家指出，台灣政府部門並沒有真正深入做房市調查；而中央銀行作為制定: 、執行基本貨幣政策的獨立單位，也沒有花費太多心力深究政策的影響性，自然無法通盤: 應對高房價及鳥籠小宅帶來的急劇變化。
: 對於近期央行釋出的選擇性信用管制，吳聰敏也認為此舉和往常一樣，並沒有辦法完整地: 解決問題。他指出，過去數十年台灣低利率政策的成本之一就是房價飆漲，新青安的低利: 率更創造「房價預期」，讓大家硬著頭皮去跟銀行借錢買房子，後續等著價格上漲、出售: 獲利，這是政府鼓勵的。
: 隨著房價所得比不斷攀升、鳥籠小宅已經成為常態，吳聰敏認為政府若是有意對症下藥，: 反而更應該想盡各種辦法來打消「房價預期」，例如動用利率工具，由央行出面宣示透過: 升息來抑制房價上升預期等方式，讓社會大眾覺得政府有看到問題、有想辦法解決問題、: 更有面對問題的魄力。
: 「不然年輕一代現在變成這樣，再怎麼努力都達不到目標，變成不如想辦法去股票市場賭: 一把，或是借錢在房地產市場開槓桿，這些都是惡性循環，」他指出。
: 在剛剛落幕的國慶演說裡，總統賴清德拋出承諾，將會加快「打炒房」效率、擴大對租屋: 族的照顧、平衡換屋族需求來實現「居住正義」，即便得罪特定團體在所不惜，因為國人: 最在乎的是高房價下的生活壓力。同一時間，央行也預示已經在策劃新一波的選擇性信用: 管制，似乎磨刀霍霍準備掀起新一波的「金龍海嘯」。
: 那麼在台灣法規對基本居住水準仍舊停留在12年前水準、無論租房還是買房的空間都正在: 「鳥籠化」的時代裡，真的能夠迎來改變的一天嗎？
: 5.完整新聞連結 (或短網址)不可用YAHOO、LINE、MSN等轉載媒體:
: https://www.twreporter.org/a/era-of-small-sized-housing-unit
: https://pse.is/6n6nqw
: 6.備註:
: https://i.imgur.com/iaiofRj.jpeg