[心得] 聽C大的建議買了老公寓，結果...（後篇）
本來想發三篇的
但其實第二篇主要是自己在處理裝潢&資金的過程
稍微想了一下後，決定略過第二篇
直接分享自己裝潢的過程&心得
正文開始：
簽約當天跟統包師傅到現場進行會勘
順便放一些麻布袋&工具在現場後就直接現場簽約
https://i.imgur.com/uyAjcb2.jpeg
完成簽約後
就開始裝（ ㄆㄣ）潢（ ㄑㄧㄢˊ ）之旅
在此之前還持地跟鄰居打過招呼
送點小東西表示心意
本來以為接下來只要乖乖付錢等裝潢結束
就可以結束這回合準備租出去
殊不知，這只是個開始
裝潢，最可怕的不是看似無底洞的裝潢款項
最可怕的是「鄰居」！
最可怕的是「鄰居」！
最可怕的是「鄰居」！
因為很可怕所以說三次！
簡單表述一下這段期間鄰居的「事蹟」：
1.拆除工程時，因施工時造成樓下漏水，打給統包請他們盡快處理，根據統包師傅轉述，這件事還鬧到里長去，但感覺里長也不太想管這件事，請我們自行協調。
2.拆除工程時，對面的鄰居質疑裝修時盜用公共空間的電，揚言要報警，打給統包確認沒有盜用情事後，再回電給對面鄰居，並請統包跟鄰居再次說明。
3.頂樓防水工程時，因為施工範圍有包含屋突泥作水塔的牆壁，施作防水工程時因水塔老舊造成屋突泥作水塔的牆壁漏水，接獲對面的鄰居來電通知後，先以打針的方式處理漏水，但統包師傅表示未來會有漏水的可能，建議重作防水或乾脆換不鏽鋼水塔，但前提是要所有住戶同意XD。(因為沒有立即的問題，就先等裝潢搞定後再想要怎麼處理)
4.頂樓&外牆防水工程時，一樓鄰居表示自家的植栽&地面&停放的機車坐墊都有油漆滴落，打給統包後，回覆簡訊承諾會處理地上油漆及更換機車坐墊。
5.水電工程時，因施工時「再次」造成樓下漏水，因情況比上次嚴重(聽說是到「淹水」的程度)，所以接起鄰居的電話就是先聽鄰居的一頓加農炮，安撫完鄰居後打給統包請他們盡快處理(還記得當時打電話，雙手跟聲音還會抖QQ)，隔天跟統包師傅確認處理好後，再打電話跟鄰居致歉。
(結論：好的統包真的很重要，最怕就是施工出事情，結果統包都不處理)
雖然已經處理好，但老實說現在回想起來還是有點怕
畢竟從小到大，都以「不給人添麻煩」為原則
在這個世界上走跳著
如今遇到這樣的事情，說不會有陰影是騙人的
但就告訴自己要有「貫徹始終」的決心
就像C大所說過的「把它當成上班的一部分」
也幸好統包還算給力，願意協助處理鄰居的問題
經過一段時間的裝潢後，總算迎來了最後階段
給大家看看前後對照：
前陽台：
https://i.imgur.com/1SoP5mK.jpeg
後陽台：
https://i.imgur.com/GR9Qevf.jpeg
廚房：
https://i.imgur.com/Y4KUYvZ.jpeg
臥室1 ：
https://i.imgur.com/KXWoq54.jpeg
臥室2：
https://i.imgur.com/i27OSq1.jpeg
浴室：
https://i.imgur.com/HoiF7cv.jpeg
頂樓：
https://i.imgur.com/QPOmveV.jpeg
目前大致已經裝潢好
接下來準備請代管業者來現場參觀並簽約
同時請清潔公司前來打掃
打掃完成後就準備租出去
希望到時能租到一個好價格
走到這裡，算是告一段落(應該吧XD)
從去年年初成交到現在也大概過了一年以上
整個過程感覺很順，又感覺很不順
有種五味雜陳的感覺
老實說，這段期間的心理壓力很大
除了面對要家人的碎念：「怎麼沒考慮清楚就買了」
「要噴一堆錢裝潢」、「裝潢怎麼那麼會拖」etc...
也要面對鄰居的抱怨，並處理鄰居的問題
三不五時都會擔心鄰居會不會突然打電話來跟你抱怨
(這段期間看到Whoscall沒有顯示的來電，都會擔心是不是鄰居打來抱怨)
另外一個壓力的來源，就是資金
工程款動不動就要匯個20-30萬，而且都是現金
對資金上也是一個不小的壓力
常常都會擔心自己資金會不會軋不過來
雖然有以上這些壓力，但也有值得慶幸的事
幸好自己遇到的工班還算負責，對於裝潢都有盡心盡力
(家人也稱讚統包師傅的頂樓防水做得不錯，還沒裝潢前下雨室內都會滴水，做好防水後現在裡面都沒漏水)
對於一些小錢，統包也表示自行吸收
另外也很負責的處理鄰居的問題
資金方面，除了申請的信貸外
也將多年的存款&股票&基金掏出來處理裝潢
更重要的，還有來自家人的贊助
家人雖然還是會碎念
但說到借錢還是說借就借(但還是要還)
更重要的是，慶幸自己去年初就買下
因為銀行核貸後沒多久，央行就宣布第二戶七成
如果再晚一點成交就會被打到
或是還沒成交就先宣布，那直接跟第二間房子無緣了
綜合以上，雖然經歷很多事
但對於當時聽C大的建議而做出的選擇並不後悔
雖然遇到的問題很多，但至少也學到了很多
所以要是能重來，大概也會做出一樣的選擇
最後，如果看了那麼多，還是決定要走上老屋裝潢的路，有幾個心得分享給大家：
1.通常銀行都很保守，對於外圍(非精華地段且成交資料不多無從參考)&老屋(屋齡過高只剩土地價值)可能會有估不到的情況，而且也很難保證央行的政策會不會打到自己，所以建議簽約時押「保命條款」，並雙方用印，算是對自己的一種保障。
2.如果要買老屋裝修，除了簽約時的自備款、代書費、仲介費etc...之外，最好要再額外準備個100萬至200萬(現在物價上漲，所以最好準備200萬或甚至更多)的裝潢資金，也建議先跟銀行&家人打好關係，讓他們成為你的後援。
3.好的裝潢師傅很重要，無論是要自己發包、找統包還是設計師，事前溝通的感覺就決定一切。「用人不疑，疑人不用」，如果事前溝通都會讓你覺得有點「疑慮」、「彆扭」、「不爽」或甚至「找不到人」，那建議直接換，因為等到正式裝潢後問題只怕會更多。
4.做好鄰居可能會打電話的心理準備，雖然不見得每個人都會有遇到一樣的問題，但總比沒做好準備就迎接「鄰居加農砲(Neighbor Cannon)」來得好。總之做好心理準備，遇到事情就處理，然後照吃&照玩&照睡(這點最重要)。
5.因為裝潢需要時間，無法像新屋一樣簡單裝潢後就直接出租，大概就像C大說的要將近1年或甚至1年多的時間，這段期間除了耐心等候&三不五時追進度外，也要做好資金壓力較大的心理準備，確保自己有足夠的資金or金流or後援再行動。
總之第二間老公寓的故事先分享到這邊
也祝福大家都能在各自的領域中，解鎖屬於自己的成就
感謝大家收看！
--
推
好奇 都說優質租客都上車新青安了
那還會租屋甚至老公寓的會是啥族群
推，但感覺你有一部分覺得百感交雜？時間成本等等的
看到玻璃還有那個廚房的樣子 這間房子超過40年了
推
原本，外陽台顏射好看，新的醜
一年真的很久…下一間會更快的, 加油!
實戰派，給推
你其實才是壞鄰居吧，施工過程對原本居住的人真的很
煩，尤其有真的影響到別人家的話，真的很討厭
真的，真的是要送禮物給鄰居
好奇。為什麼要處理的頂樓？因為會漏水嗎？頂樓不是公
共空間。
請問統包有聯繫方式嗎
如果租給有小孩的 樓下會繼續陰魂不散....
這樣租個456年可以裝潢回本嗎？！
不過說真的，那麼費力的來進行老屋改造，資金效益真的優嗎？
是不是有點不適合資金部位比較小的人？因為你這個都是比較大
的整修了
光是回本都不知道多久了
改裝後還不錯…
港覺花了那麼多時間，會不會最後投報和大盤差不多@@
辛苦了，感謝分享XD
五樓是我就賣掉了不會出租.
樓上有人接雨水的才出租.
住大樓根本不會有人送禮物，裝潢炒半年管你去死，反
正統包會處理就好
賣掉應該可以小賺一筆...多少要看其他條件.
所謂的鄰居事蹟，都是你施工造成別人困擾欸
人家好歹聽你的建議這樣馬後砲ww
所以這花多少啊？
法規站得住腳其實根本不用理鄰居，除非你打算當里
長伯
這筆操作應該輸大盤，只能說學到經驗然後也能賺錢是好事
這個我推！實戰過後，下次更有經驗，建議裝潢費用要開發
票喔！
讚!...不過我透天頂樓鐵皮一定會蓋起來，管他好不好看
或是違建，蓋起來後溫度降很多，也有效避免漏水。
寧願買諾貝爾，出租給想跳樓的人，投報率還比較高
哇很少看到頂樓沒加蓋的欸
鄰居加農砲(Neighbor Cannon)的火藥都是你裝進去的阿
...
標題西卡，內推文西卡並沒贊同，學一半就想出師
我不建議買頂樓出租,因為那個頂樓漏水不好搞.
你今天沒地震,或是隔壁沒裝修ok.
每個人也要了解自己資金和條件，這也要天份的
但是如果防水做好過一段時間又來個大地震.
或是隔壁開始裝修還整棟敲到見磚.
你可能又要漏水...除非你搭鐵皮.
所以我一向不太建議長期持有沒有鐵皮的頂樓.
透天的話一概建議頂樓搭鐵皮.
我是不知道翻修花多少...一百好了.
含2成頭期款應該總金額在不到200.
賣掉看應該有機會賺個50.
投報率還ok拉
賺一輪去買一間次頂樓以下的再來出租.
這樣弄一年也是很久欸
Cp值滿滿大心文
實際上短期投資成本應該會低於150.
貸款八成的話.
先出租個幾年再賣，有金流又多一筆資產，很讚！
看來是白忙一場了QQ
可是c大在本篇推文不建議買頂樓耶？
不建議買頂樓出租
裝潢做的比較多了
為什麼浴室地板髒髒的
為什麼沒搭鐵皮，你是不是要說：你為什麼不早說
讚
頂樓可以買啊 夠便宜就好。昨天看新聞還看到一個台中西
區5+6買380改套掛1000多在賣的
請問ceca大神，如果是3F老公寓（總樓高5F)，原屋況及屋齡和
整修程度根本文差不多，會建議出租兩年再出售還是完工後出
售？
感覺統包不ok,你鄰居好雖
好奇這樣整理花多少?
慘 西卡居然不推
你不要跟鄰居打招呼，交換聯絡方式不就好了
這樣他們就只能跟統包靠北
我今年過年前翻一間廁所，也搞到樓下漏水
也是統包告知啊，我根本沒跟樓下的說過話
可怕的不是鄰居，而是你吧！
恭喜
畢竟施工期間造成人家不少麻煩
老公寓不就是一輩子跟漏水與鄰居這兩個東西糾纏到死嗎
早點習慣 否則最初就要避開老公寓
推Fux 最初就不該跟鄰居有任何互動 一旦開始 就永遠
被迫跟鄰居產生互動
這樣真的有賺？
施工就是互相傷害的一件事 多點體諒 下次吵到別人的說不定就
是你 除非你一輩子都不裝修。感覺這場裝修花個150跑不掉 出
租至少4年才回本 好好享受這過程吧 途中也許會有早知道就買e
tf的感觸（茶
現在不能亂蓋頂樓鐵皮了吧 一定被檢舉到死
成本看起來還不如買股票，前期投入太多了..
呃，建議不要學一半，ceca搞老屋是因為有自己的工班，
一般人學半套到最後你會發現根本沒賺到，反而浪費自己
一筆資金跟時間
原來的可以租9000 改修後大概12000
老哥你把鄰居家裡搞到淹水
怎麼想都是鄰居覺得你比較可怕吧
不過改修後可能比較好租也說不定
你最後的第三點很認同 裝潢前的「面試」很重要 那種姿態
太高連場勘都不願來收費又貴的直接掰 第一次聯繫後再聯
絡很難或問五個問題只回一個還疑問句的掰
這就跟自己創業一樣，你看人家賺翻，結果自己有樣學樣
來弄一套，自以為一模一樣，殊不知兩三個細節你不知道
的，造成結果天差地遠，人家賺爛而你卻是一場空
哥你的統包一直出包捏... 你鄰居森氣氣正常的吧
我公寓會先賣掉是因為我先買強勢驅.
等過幾年強勢區漲不動就賣掉回來買公寓.
你如果不是為了中間時間去別的地方轉一圈回來.
手上又已經持有公寓.
那就出租就好了...
賣掉是為了在公寓還沒大埔漲的過渡期,去其他地方撈一圈回來
但前提是你這段時間的收益要 > 公寓增值+8%交易成本.
這統包也還好吧，反正有處理，不過一年有點久
有西卡大回覆、就是要推。
我去年12月翻公寓，天地壁、全部裝潢加一間廁所，過年前就
好了
感覺你施工打擾到鄰居… 還說別人有問題
推！感動
年輕人只買新房！要轉手給？
以後新房買不起 只能買翻新公寓阿
看起來也是花了四五百 融資買正二都破千萬了== 不然去
當橋頭勇士還比較乾脆
其實只要鋪地板 油漆 窗戶 浴室重做就好
陽台就比較沒有需要
浴室就換掉馬桶跟臉盆蓮蓬頭就好
鄰居是受害者耶，竟然說可怕的是鄰居？
其他你多花 但我也不會因此12000出到15000
因為還是要爬樓梯...15000我去租大樓
頂樓這樣真的很傷本中南部頂樓350好了+裝潢150 至少也得
賣個六百才對得起自己 但要賣六百要很久很久很久
有自助價值 但投資難回收
推
招租後你就知道租金一萬多還願意爬5F的租客很難找
記得到時候租給八大行業，把這棟鄰居給搞得天翻地覆
裝潢後差很多 這樣前後大概要花多少啊
可怕的是你還是鄰居啊…
他是用自住的角度去裝修
鄰損問題都會有
惡鄰還敢大聲啊
鄰居才覺得你可怕吧，這些都是「你的」事蹟
感覺只學一半就硬上了
大樓也是會漏水，不是老公寓獨有
我自住才會這樣裝潢
哇！你還真的下重本去裝潢
欸 不是 你在衝三小
裝潢很有投資客風格耶
可怕的是鄰居+1。不管有沒有送禮，會弄你的就是會弄你，
不會的就是不會。該負責的負責就好。
或許沒賺很多，但學到的經驗無價啦！有裝修經驗下一間就知
道怎麼作賺更多，投資客的第一步
你的鄰居比較衰吧，住的好好的結果家裡漏水。你自己
挑戰人生增加被動收入乾他們屁事，坐在家裡看電視看
到家裡漏水真的是衰到爆，還要被人家po到房版靠邀。
推
這裝潢有點醜耶= =
這幾點幾乎都是你造成鄰居困擾啊 怎麼好意思抱怨鄰居？
出租是肯定回不了本的
擬如如果五年後，再比較一下新古屋或預售屋增值的價差，然
後用同樣初期資金去算，擬應該會非常吐血。且你這個整修好，
要拉高價格賣也是挑戰。
頂樓大修然後還不是自己的，全公寓感謝你的付出
不是5樓吧 他前一篇說頂樓就是4樓啊
統包施工的漏水工程有另外加錢嗎？有的話自己留意...
鄰居真的很衰小，本來住的好好的，因為你施工造成一堆困擾
，還要被拿來網路酸
最大的問題就是聽了c的話而不是自己精算或研究行動的
這樣租能有多少？ 有總價5%嗎？
前後對比怎麼感覺差不多XDDD
恭喜
預祝盆滿缽滿
黑色窗戶真的醜
被滴到油漆這些，本來就是你的錯吧，還說鄰居是最大
問題？
這樣投報率有幾%？
嗯...雖然也有運氣問題不過你害別人淹水那被噴正常
吧？為什麼是怪別人可怕呢？
不是你家施工幾次影響到鄰居嗎!? 這鄰損的要求根本算小了
陽台部分，原本比較好看喔！
租房的人真的可憐
人家本來就住在那邊了，你是後來進來的，先來後到很清楚
你要裝潢影響到人家權益的話，本來就是要協調，天經地義
老公寓這種破東西年輕人不會買吧。有大樓幹嘛買老的可以當
爹甚至爺爺的公寓，平白給人看沒有淪為社會弱勢
第一次看到裝潢後沒有比較好看的XD
好文
挫賽了
只能說你裝潢的很奇妙，不用做的做了，該做的卻沒做好
討厭的新鄰居☺
你比較可怕
問個 浴室的天花板是啥?
推 感謝分享
推
鄰居好可憐
比較擔心你租客的素質
這沒有裝潢吧，整理一下而已
第一篇農場標題，第二篇說鄰居可怕，結果是自己搞得
推
X的 我家樓上裝潢還私自把我的機車移到紅線上 想想就
不爽 嘻嘻
弄到人家漏水還說鄰居可怕 你鄰居還真可憐
光聽敘述就好累 而且老房沒什麼投報率吧
看到都是你在搞鄰居耶~結果說鄰居可怕
好奇這樣總共花多少？
還有負責完畢 沒必要噓啦
辛苦了
你說你從小到大都是怕給人家麻煩，結果都是你造成鄰居
麻煩，還說鄰居很可怕。真的是莫名其妙
爆
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