Re: [閒聊] Joeman東京買房租金投報率6%贏台灣？
※ 引述《JQK2 (ACE)》之銘言：
: 就淫妹在東京買房租金一年投報率有6%
: 日本房價這幾年也在大漲
: 且門檻不高才一千多萬台幣
: 住東京看晴空塔，沒有超高公設
: 投資台灣不如投資日本？
我看了下影片,joeman 好像是有把所有支出都列出來扣掉了(跳著看的有錯請更正)。
先講重點, 6% 應該是真的，但其實一點都不高!
joeman 這個案子是拿來做 airbnb 的，所以評估不能用一般正常的房地產投資角度下
去評估。
airbnb 評估方式要用民宿/旅館的角度來評估，因為有營運管理跟銷售風險的問題，跟一般無腦買房放租收租金差很多。
在商言商，做 airbnb 只有 6% 投報是不及格的!
像我一般做格套，投報率要超過8%才會進場，如果是要做 airbnb 這種要運營管理還要扛扛空置風險的，那要更高了。
因為格套的管理成本要比正常出租多很多,而 airbnb 比格套多更多!
所以這部分的風險與管理成本是要列入計算的~
另外日本民宿有特別的規定，這案子在墨田，按日本民宿管理方法，一年只能營業180天。正常想靠做民宿賺錢不會考慮這邊，因為你再會賣，上限180天的天花板在那，難以突破。在日本真的想靠經營民宿賺錢，要嘛去大阪。要嘛去大田。這兩區都是特許不受180天限制~
會不考慮180天限制的，就比較像Joeman這種，不是真的以賺錢為目的!
而是旺季的時候出租，自己淡季過去巡田水當渡假。三不五時租給親朋好友做人情這樣~
所以這個案子的投報 6%，在我看起來是亂算且偏低的。
真要算這間房子，正常算法應該是把它拿去長租市場放租看租金投報
如果要用民宿角度，就要算這180天中賣掉幾天，計算空置率跟競品價差。
然後計算客訴與管理成本，再跟大阪或者大田的民宿營利率比較
這才是民宿案件的正常評估方式!
但這案子很好的融合了他個人需求，很符合他的規劃，所以很適合他
但是看房地產投資這樣算是不對的!
--
不過他應該沒有把題材的流量業配帶進來吧 其實他這題
材不錯 有他民宿相關的我都會點進去看XD
原來如此。但他好像沒算到180天這限制？他也似乎有營業超過
180天？（印象中，有錯請指正）
他老兄蠻多時候，會為了流量，故意忽略一些重要資訊
推個 為啥會有180天限制啊？控制供給？
日本民宿法規規定的 有些還分住宅區(只能運營周末)跟商業區(不限制) 滿複雜的 我很少追 joeman 這種生活型 yter 不太清楚他是不知道這些規定還是覺得沒必要講 如果他這視頻是給一般人看新鮮配飯吃的,那的確沒必要講這種複雜的東西 但如果是要講房地產投資的,那我覺得他這樣就太不專業了~
我昨天吃飯時才看完這片，沒有他8個月應該出租不到80天
外加73天的自住跟給親友
為了流量忽略重要訊息的影片看了不就變笨
隔套其實是吃台灣執法鬆散的利潤吧，日本不能這樣搞啊。
我沒有在追Joeman，但其實他這片資訊給得很完整親處，自己也
說投報率其實認真算可能不到5%很爛
反而是首篇有點斷章取義
他自己影片都有說靠名人加持＋親友捧場，以投資角度來說很爛
但在日本東京有個自己房產的落腳點就是爽
一點都不清楚，他只跟你說總收入，內扣%數通通沒給
這個結論我覺得蠻公允的
當然她也不算偏離事實太多，且一直強調情緒價值，大概就知
我指的是他大部分的開支都有帶到啦，當然詳細數字肯定不方便
公開，然後確實好像還沒扣稅？
總之這串的首篇非常去脈絡化
影片中有說 把他給自己還有家人免費住的天數算進來 投
報率是8%
住免費還能算投報率？那星巴克買一送一算兩倍營業額嗎？
他重點是流量
家人免費住？乾脆非營業日叫他家人去住不是更划算…….
他的影片很適合菜鳥長見識 但他不是房地產專業人員
聽到他強調情緒價值，就知道是靠情緒加值了
爽就好
推，原來還有 180 天的規定等等，學到了
日本各區有不同限制,目的就是要把資金趕走只剩自住需求
這類YTB都是看新鮮長不了見識的，他目的只是要流量換錢，
一台二手小牛都讓他發多少篇新聞跟影片，足見號稱全台前1
%身家等級的有多寒酸。
專業欸～
他完全沒扣掉成本支出啊
推專業
說沒扣的要不要再看一次影片...
推這篇 不過他還有拍片需求 考慮進去算是不錯
推這篇漲知識
會被去脈絡化洗去跟風吹 跟風投的 套牢剛好
這一部還沒看. 但180天在購屋考量的影片已提到. 他把這
戶的各方向題材拍的很滿. 讓人感覺超不浪費資源
這種有自住的沒虧錢都算能接受啦
賺翻了 今年過年來我家吃飯的親朋好友 每個我都隱性賺1000
除夕跟新年拜拜 隱性各賺6000
看YTber分享投資你們有想過他影片收益跟潛在廣告收益
多少嗎 甚至隨便收個介紹佣金回扣 賺那些就飽了 一般
人能跟他們一樣嗎 呵呵 買來炒流量變現就回本了
甚至黑一點買來持有一年賣掉也懶得跟你講 反正目的已
經達成 然後看他影片的人傻傻持有10年搞不好負報酬
這種隱形的有的人覺得值得有的人覺得不值得，那就個人考量
他影片自己不就講這不是什麼好投資加上他有名人效應 實際
上會更差 推文講得好像他洗腦大家快去買
對啊，實際上這片就是在暗示說一般人建議不要買啊XDDD
至於拍片賺錢流量那是他本業大家都知道
推一個
不如把影片流量算進去投報率更高
專業
他這間有合法民宿嗎我都疑問
這怎麼可能沒合法= = 質疑這個也太瞎了
台灣Airbnb很多都是不合法的
影片中有提到情緒價值
房版多多看日本就不滿笑死。到底多怕台灣房子沒人接手
拓展人生視野的廣度，覺得投報率少幾%還是很值啦
樓上覺得房版多多跟房版空空 誰手上的日本權狀多？
家人的也算投報唷==
九妹就有說但看投資標的不是什麼好投資了，有人影片沒
看完？
這案 6-7% 一點都沒低，完全正常新築一戶建(365天)投報
台灣不合法跟日本有沒有合法關聯性在哪？
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爆
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Re: [問卦] Joeman買東京房產租金投報率8%，屌打台如果你是2024進場的 投報率只有4% 這種垃圾投報率直接去買美國五年國債就好 做民宿滿租也只有8% 你想賺錢 跑去東京買房就是嫌錢賺太快 你要知道這幾年日本房價漲跟日圓貶值剛好抵銷 十年前十年後換成美金都是一樣的錢 還不說這十年之間其他資產漲多少 要是你十年前一樣的美金拿去買QQQ 現在是三倍的美金4
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Re: [問卦] 認真問，國旅要怎麼救？認真回就是開放airbnb 國旅的最大問題是住宿太貴 我朋友開民宿 尖峰可以月入10萬+ 離峰養蚊子1
Re: [問卦] joeman東京房一晚10000多算盤嗎在日本經營民宿要經過許可，而且有規定能經營民宿的時間和地區，就是說東京都政府會 公告幾月到幾月在東京哪幾區，可以經營民宿。 九妹委託東京民宿業者經營民宿，叫住福，也是台灣人在東京開的民宿服務提供業者。 ※ 引述《timg6668 (habe)》之銘言：![Re: [問卦] joeman東京房一晚10000多算盤嗎](https://sumifuku.net/wp-content/uploads/2024/02/9-1-1024x674.png "Re: [問卦] joeman東京房一晚10000多算盤嗎")