[閒聊] Joeman東京買房租金投報率6%贏台灣？

ceca02/02 14:48稅金和槓桿你再算一下.

ceca02/02 14:49這20年來投資日本房子

ceca02/02 14:49有一大筆收益是來至於..

ceca02/02 14:49日幣貶值...XD

ceca02/02 14:49槓桿開下去後吃這一塊的效應.

ceca02/02 14:50喔虧損拉講錯.

ceca02/02 14:50所以外匯的變化要計算進去.

ceca02/02 14:50日本問題就是台胞貸款好像六成吧.

ceca02/02 14:51稅金也不是日本人的稅金.老屋的話還有老屋維護費很貴.

ceca02/02 14:51而代表性人物就吳淡如.

ceca02/02 14:51當然如果日幣會增值,那..

ceca02/02 14:51那你其實你根本就再玩日幣外匯..XD

ceca02/02 14:52so..如果你是為了日本而買日本..那開心就好.

ceca02/02 14:52你是為了投資而買日本..

ceca02/02 14:52那..你應該再拿紙筆多算算.

LimYoHwan02/02 15:04樓上講一堆 影片也沒看 人家是光租金就6% 早扣了稅金

LimYoHwan02/02 15:04修繕

LimYoHwan02/02 15:04https://i.imgur.com/9fdgbpy.jpeg

LimYoHwan02/02 15:046%還沒算房價漲幅

yousking02/02 15:06台灣投報率鳥又不是新聞？只剩賣恐慌而已，有房好幸福

yousking02/02 15:06～～～

cornea123102/02 15:16感覺比台灣划算，問題出在日本人不炒房

blargelp02/02 15:17是他之前買的那個木造的嗎？

chouvincent02/02 15:21他這個物件當作拍影片業配來說很划算了吧

chouvincent02/02 15:21重點是他人脈多當招待所也沒差

lise101702/02 15:30帳上收入6% 包含說的那些稅金 修繕基金 這風報比很差啊

lise101702/02 15:30記得他的家具裝潢都還滿貴的 折舊有算嗎?

lise101702/02 15:31用這麼好的家具裝潢結果使用者不是自己

lise101702/02 15:31基金應該只修房屋硬裝的部分軟裝的耗損才是重點

lise101702/02 15:32尤其日本一堆房屋都是木造硬裝根本不值幾個錢

icemaydays02/02 15:38Joeman是全現金買的耶，問個失禮的問題，你有錢嗎？

IBIZA02/02 15:42他是做民宿又不是出租

IBIZA02/02 15:43一戶建沒有修繕積立金啦

F9393502/02 15:44民宿吃管理吧

IBIZA02/02 15:45不過他這個還不含所得稅 所得稅下個月才要開始報

IBIZA02/02 15:46所得稅就要看他報個人所得稅 還是營利事業所得稅

v5826457902/02 15:50他有錢有資源，一般人這樣搞早累死了

IBIZA02/02 15:51不要說有錢有資源 他有影幫他民宿打廣告 你有甚麼?

IBIZA02/02 15:51不要說有錢有資源 他有影片幫他民宿打廣告 你有甚麼?

IBIZA02/02 15:52如果照他8個月295萬, 12個月估450萬的話, 繳個人所得稅大概

keio556602/02 15:54一年6%，講難聽點還不如丟SP500還是0050，十多年後建物

keio556602/02 15:54部分的估值剩多少？折舊有算進去嗎

IBIZA02/02 15:5545萬, 但他做民宿可能不是繳個人所得稅

ivan76101602/02 15:57這也是靠名氣出租才有這個價一般人會做得很辛苦吧

IBIZA02/02 15:57日本營利事業所得稅就高很多

keio556602/02 16:00我說的折價獨立於修繕費之外，在日本買地蓋屋，尤其是蓋

keio556602/02 16:00木造的，過了20年哪怕沒人住過，出售時的估價快可以當作

keio556602/02 16:00賣地送屋。考慮這折舊一年6%絕對不可能

grace52090902/02 16:04現在東京買新的都很貴啦，而且晴空塔什麼鳥地方唉

yousking02/02 16:04https://i.imgur.com/ctFO79i.jpeg

yousking02/02 16:04https://i.imgur.com/5IaOwTb.jpeg

grace52090902/02 16:05現在去買是幫西台灣人解套吧，這麼佛心不如買deepsee

grace52090902/02 16:05k，說不到這個勝率高一點

yousking02/02 16:05雖然是舊資料，整棟/單間加減參考吧

yousking02/02 16:06看得懂日文的，自己搜尋：日本不動產研究所，資料很多

IBIZA02/02 16:06deepseek要買甚麼..

gm325202/02 16:12他靠名字就會一堆人去租了，這樣6%的話一般路人去買不知道

gm325202/02 16:12能不能1%

LINPINPARK02/02 16:13https://i.imgur.com/gO0xquF.jpeg

LINPINPARK02/02 16:13在東京閒晃亂看中

LINPINPARK02/02 16:14逛來逛去看到一棟不錯的，查了一下靠邀好貴

yousking02/02 16:15乾爹，你亂看的標準是不是太高XD

LINPINPARK02/02 16:1630坪兩億五千萬台幣，一坪830萬

LINPINPARK02/02 16:16瑟瑟發抖 我要去搭地鐵了

LINPINPARK02/02 16:17還是我們台北好

LINPINPARK02/02 16:18https://i.imgur.com/5Y7DqTo.jpeg

LINPINPARK02/02 16:18附上一張，今天東京陰天

icemaydays02/02 16:18台北都沒有一坪800多萬，看來還有一大段可以漲

grace52090902/02 16:21東京最近掛出來的二手公寓幾乎都是西台灣人開盤子價

grace52090902/02 16:21，與其買這個，不如鹿港炒deepseek

LINPINPARK02/02 16:21大概換算台灣虛坪制除個1.6，一坪虛坪大概五百萬，台

LINPINPARK02/02 16:21北離東京還有很大一段距離

grace52090902/02 16:22惠比壽我前幾天剛去看4億日幣低消，還不太想賣外國人

grace52090902/02 16:22你看神宮前最近掛出來的開價根本=.=

LINPINPARK02/02 16:24那個Azabuda Hills全新最坑吧

yousking02/02 16:24deepseek成效還未知，而且deepseek有前人種樹後人乘涼

yousking02/02 16:24的既視感

yousking02/02 16:24deepseek假設從零到有，肯定不是它公布的成本如此低廉

yousking02/02 16:25明天台股開盤就知道會不會地震了XD

grace52090902/02 16:26野村神宮前9樓106坪3ldk (45億日幣）

grace52090902/02 16:27管理費（367620)/修繕積立金（65600）

grace52090902/02 16:32麻布台之丘我記得三菱還是三井財報才列不知道多少虧

grace52090902/02 16:32損，因為蓋得費成本跟時間～～

tteeccddyy02/02 16:32他成本好像沒算到持有稅

F123981002/02 16:33台灣的租金就是笑話，難怪很多人寧願空房也不出租。

tteeccddyy02/02 16:33喔喔有說含稅金喔 那沒事

daniel641202/02 16:35哇靠太貴了吧，目黑區不知道多少

LINPINPARK02/02 16:38回這篇，九面直接算一個IRR，列出所有實際現金流不就

LINPINPARK02/02 16:38最準

LINPINPARK02/02 16:38把購買成本的金流，各項稅務/維護費用/雜七雜八的紀

LINPINPARK02/02 16:38錄拿出來

LINPINPARK02/02 16:39再列出實際入帳的租金金流，並預扣所得稅就結案了

LINPINPARK02/02 16:41然後有沒有贏台灣？ 就拿台灣相同資金量的IRR去比

LINPINPARK02/02 16:42所以有很多人覺得IRR不重要，這種題目就是要拿出這個

LINPINPARK02/02 16:42工具評估才是重點，不然得不到答案的

LINPINPARK02/02 16:42太多 「感覺」 「好像」 「如果」，數字說話最重要啦

we14712102/02 16:52臺灣租金相比之下根本笑話，房東繼續做功德

we14712102/02 16:53不過日租跟長租的價格應該不能混為一談

william82602/02 17:10日本真正精華區 本來就天價

william82602/02 17:10就像整天說美國多便宜 中央公園新建案那價格 台北根

william82602/02 17:10本親民

glenex02/02 17:16台灣真的沒投資價值，租金投報率超低，今年走跌，現買現

glenex02/02 17:16套

zzz5012602/02 17:18日本炒房前輩 賺錢爆發速度很快的

Arnol02/02 17:22你問他曝光產品多少錢，從租金裡扣掉試試

VSshow02/02 17:25會放這消息想也知道下一步找人接盤....下一家賺不到6%是下

VSshow02/02 17:25一家的問題，反正到時他也脫手了

LINPINPARK02/02 17:28https://i.imgur.com/ZNSgqgQ.jpeg

LINPINPARK02/02 17:29https://i.imgur.com/IJwP2HQ.jpeg

LINPINPARK02/02 17:29我覺得6%只有小坪數低總才做得到

LINPINPARK02/02 17:30大型23區內的現在都3.3-3.5%

LINPINPARK02/02 17:31然後中型住宅正常大概4.0-4.5%

LINPINPARK02/02 17:37今日在銀座研究各種基地

LINPINPARK02/02 17:37https://i.imgur.com/HwoQbur.jpeg

LINPINPARK02/02 17:38https://i.imgur.com/sf6lnFe.jpeg

LINPINPARK02/02 17:38https://i.imgur.com/rLmcfZn.jpeg

LINPINPARK02/02 17:38地坪80坪可以蓋700坪

LINPINPARK02/02 17:38商效很強

NTU30315019502/02 18:03他的影片就給魯空意淫的啊

kylecheng2502/02 18:31還有經營簽證可以拿 多爽啊

birdpon02/02 18:45https://vocus.cc/article/678382dcfd897800013121a8

benny199061502/02 18:45100%割韭菜的

allenchang002/02 18:56C那個開頭的什麼都不懂在那邊裝什麼啊

GymRat02/02 19:17我炒房的朋友說炒台灣比較賺

ceca02/02 19:22等下,他日租才6%..

ceca02/02 19:22這....

abyssa102/02 19:23貸款六成其實贏台灣的第二戶 實際上我問到65～70%有機會

kobeyo02/02 19:24笑惹 買DeepSeek..

abyssa102/02 19:26日租才6%正常 屋齡輕的 整棟套房長租大概4% 大樓單戶2～

abyssa102/02 19:263% 普遍是高屋齡才有高投報率 但伴隨高維修與風險

abyssa102/02 19:26搭配利率條件看 其實租金跟利差還是可以的

ceca02/02 19:26日租要經營...

ceca02/02 19:26他比管套房出租還麻煩.

ceca02/02 19:26通常沒有10%不太有人做.

ceca02/02 19:27外加有一些景氣或是局面的不穩定性.

abyssa102/02 19:28日本就政治穩定產權有保障 投資詐騙風險低

abyssa102/02 19:28當置產配置不差 賺暴利就不用想

abyssa102/02 19:28他6%應該是扣管理成本了

ceca02/02 19:28恩,為了買日本而買日本,賺多少都還ok的心態買就很正常.

abyssa102/02 19:30做資產配置 如果目標只是要放一些錢在台灣以外的不動產

abyssa102/02 19:30 就我知道的選項 日本應該是配套最完整最好貸款的了

LINPINPARK02/02 19:43我覺得資產配置角度來講，錢很多的狀況下，匯損匯差得

LINPINPARK02/02 19:43利不會去思考，因為這筆錢就一直在外面跑了

LINPINPARK02/02 19:44美金有美金池，日幣有日幣池，匯回來除非是要來救台灣

LINPINPARK02/02 19:44的資產，不然都在外面

LINPINPARK02/02 19:451. 國稅局追稅長期懶得追會追不到海外所得，你台幣匯

LINPINPARK02/02 19:45出去完稅證明後，在外面做個定存

LINPINPARK02/02 19:46你在用定存去質押買日本房收租，給國稅局看定存利息就

LINPINPARK02/02 19:46好了啊

LINPINPARK02/02 19:47過個10-15年，你日本房貸款還完，國稅局還是只有看到1

LINPINPARK02/02 19:470-15定存

LINPINPARK02/02 19:47什麼CRS, CFC ，目前都紙上談兵 知易行難

LINPINPARK02/02 19:56個人結匯現在上線調整成一千萬美金

LINPINPARK02/02 19:57相對以前自由了，出去做個定存，買個債券

LINPINPARK02/02 19:57再用低利率像日本去買資產，在美國買資產

LINPINPARK02/02 19:58最後長期累積一些資產是國稅局看不到，只看到你很乖

LINPINPARK02/02 19:58 做定存15年

poz9302/02 20:17他自己都說要投資不如丟0050 他自己會覺得划算 是因為他是

poz9302/02 20:17YT網紅 常跑日本

timesweet02/02 20:24看L大貼的日本房價嚇到吃手手，請問日本真正精華區在

timesweet02/02 20:24哪？這幾年被台媒洗腦到以爲東京房價很便宜…

yousking02/02 20:28https://www.japan-property.jp/zh-TW

yousking02/02 20:29給你中文版吼，什麼台媒洗腦？本來就有頂峰層/一般層

yousking02/02 20:30你要不要拿陶朱隱園來講= =

LINPINPARK02/02 20:33https://i.imgur.com/tSAYXK3.jpeg

LINPINPARK02/02 20:33千代田/中央/港區/涉谷/新宿

LINPINPARK02/02 20:38品川 目黑 我覺得是這樣啦

abyssa102/02 20:38東京很大 23區外真的便宜 只有都心比較貴 但天花板高

LINPINPARK02/02 20:40現在港區最猛啦 因為六本木和虎之門

LINPINPARK02/02 20:41大型的商業綜合開發計劃

abyssa102/02 20:41都心五區 東京港區、千代田區、中央區、新宿區、澀谷區

abyssa102/02 20:41，俗稱都心五區

abyssa102/02 20:41品川江東目黑也有很高價的區域 豐州就滿貴的

abyssa102/02 20:41最頂就港區3A 赤阪青山麻布

LINPINPARK02/02 20:41你把它想像成好幾個 數個信義計畫區升級版

LINPINPARK02/02 20:42散落在一個台北市大小的區域

abyssa102/02 20:45台灣封頂300萬彭淮南防線天花板看起來還是硬邦邦

joeman02/02 20:54感謝有人幫忙補充，我原片有說要長期投資不如買0050，我

joeman02/02 20:54自己買東京開心是因為有情緒價值，如果大家覺得東京沒興

joeman02/02 20:54趣，我們還有拍紐約、舊金山、洛杉磯、首爾，還想看哪一

joeman02/02 20:54國房地產也歡迎跟我說

yousking02/02 20:55太扯，九面也是鄉民= =

lmz145102/02 20:57想看海地房地產

LINPINPARK02/02 20:59@joeman 你就把金流紀錄提供出來不證自明

LINPINPARK02/02 21:006%我是覺得低總小坪數絕對有

abyssa102/02 21:02想看新加坡/倫敦/雪梨/溫哥華

abyssa102/02 21:02低總小坪數也要舊的或外圍才有 老舊小至少要符合兩個

ru04hj402/02 21:07東京飯店太貴 民宿很容易出租

metam02/02 21:09我記得外國人在當地沒有實業，基本上無法貸款

metam02/02 21:10拿出一千多萬現金，頂級網紅很簡單，不過常人就很難

grace52090902/02 21:10話說九面首爾或東京有興趣拍別的社區嗎？

kokilly02/02 21:12貸款台灣的銀行可以承作，只要你想買都有配套措施。

abyssa102/02 21:12台灣人在東京買房不難貸款 可以拿台灣所得財力辦

abyssa102/02 21:12當然房子有限制 屋齡建材車站距離總價區間都有限制

grace52090902/02 21:13千代田三菱我疫情的時候買一手尚可，現在看到有人掛

grace52090902/02 21:13出來賣覺得我484也能掛一下（惜售版）顆顆

abyssa102/02 21:13日本是少數對海外買家非常友善的房地產市場

grace52090902/02 21:14但我覺得最近最扯還是野村神宮前，如果真的那個價成

grace52090902/02 21:14交那真的^_^

SportLeo02/02 21:17剛看完，他說了滿滿的情緒價值很滿意啊XD

LINPINPARK02/02 21:23你那是哪 皇居後面那個喔？

LINPINPARK02/02 21:24三菱那個我記得在半藏門附近

grace52090902/02 21:27去年底剛交屋啊，三番町，隔壁是三井借地權那個

LINPINPARK02/02 21:29https://i.imgur.com/o2qxeIc.jpeg

grace52090902/02 21:33是，22年買的，高樓層大概是4億多，現在惠比壽都4億

grace52090902/02 21:33了呵呵

grace52090902/02 21:35三菱我就買了千代田跟南平台，我妹買麹町Tower還有三

grace52090902/02 21:35井松濤

grace52090902/02 21:40如果對東京新成屋或預售有興趣可以再問問物件的擔當

grace52090902/02 21:40，可以累積里程（Ana/jal)

LINPINPARK02/02 21:52酷喔，我有被這個三菱地所的廣告打到

grace52090902/02 21:54https://reurl.cc/kM2DDK

grace52090902/02 21:55如果有玩里程也可以買東京新房玩玩（不是

LINPINPARK02/02 22:00沒時間，未來有時間再看看

grace52090902/02 22:01不過不是每案都有配合里程活動，像千代田就沒有，所

grace52090902/02 22:01以還是要問清楚物件的擔當～～

k8556402/02 22:34成本？

kage0102/02 22:38因為是他 所以有這個投報率

piliwu02/02 23:01他裝潢花1000萬日幣耶

ywchenz02/02 23:20坑

master3202/02 23:21他又不是純投資,以他的身價買間房在東京爽度假根本沒差

planta02/02 23:45果然九妹還是房地產系列最好看，剛剛和家人看完打算下次

planta02/02 23:45來去住Joeman的民宿，沒想到他也會來我們房地產版。

planta02/02 23:47其實我覺得他影片裡面講得很清楚，

planta02/02 23:47房子和股票真的不一樣，

planta02/02 23:47多了很多的情緒價值。

planta02/02 23:47看到姐姐的孩子留言說：謝謝J舅舅！

planta02/02 23:47我相信那種情緒價值就被拉得很滿，

planta02/02 23:47有時候還房子不只是投資，

planta02/02 23:47也是一種成就感解鎖。

planta02/02 23:50資產累積到一定的程度，

planta02/02 23:50房子投資海外是一種大人式浪漫玩具。

planta02/02 23:50像是台北人喜歡在淡水郊區買間渡假小屋。

planta02/02 23:50完全只看量化數據投報率，

planta02/02 23:50很難看懂質化部分。

zzz5012602/02 23:52新加坡啦 把組屋講清楚 台灣人太愛拿這個來比

racoon15102/03 00:33他影片有說沒有修繕基金啦，也沒有管理費。他覺得很划

racoon15102/03 00:34算因為他自己跟親朋好友去一年住了71天，情緒價值很值

racoon15102/03 00:34得。加上他拍影片可以拍好幾個，都滿值得的吧

racoon15102/03 00:36我也是看完後影片後找了一下他民宿+我四月要去日本檔

racoon15102/03 00:36期的價格，一天一萬二台幣。他網站還有直接可以點選機

racoon15102/03 00:36場接送的加值服務，覺得蠻貼心的XD

racoon15102/03 00:44Joeman一定是鄉民啦。這種大學畢業的加上三十幾歲的人

racoon15102/03 00:50中央區中古大樓賣價

racoon15102/03 00:50https://tinyurl.com/mr2pahau

ppc02/03 01:04羨慕有閒錢能買東京房子啊

dcdc02/03 09:096%沒算持有成本吧啊XD

TiauEX02/03 10:31他影片自己不就講這不是什麼好投資加上他有名人效應 實際

TiauEX02/03 10:31上會更差 推文講得好像他洗腦大家快去買

a956420802/03 11:31這種投資換永居的比較多

clamperni02/03 16:28台灣1%多而已

kenshieh02/03 21:37他可是東京首都全新一戶建有 6-7% ，你全世界哪找的到這

kenshieh02/03 21:37種首都投報? 他只可惜是買一戶建，可能最多貸五成，所以

kenshieh02/03 21:37貸款投報還是低。 但若是其它正常物件有70% LTV之後又

kenshieh02/03 21:37有這個%數還不滿足嗎

jumilin92702/03 22:236%超普 台灣強多了

kenshieh02/03 22:40台北首都正常投報連2%可能也沒有

abyssa102/03 23:10美國投報很高啊 只是房貸利率也高