[心得] 江翠北側重劃區
這篇圖片實在很多
用手機沒辦法看
請用chrome
再配合https://reurl.cc/k7yzX9套件自動開圖
懶得用的可以到我臉書看影片
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍
我帶一組客人都要講兩三個小時
怕你們會睡著
十年代銷仔寫在前面
其實會想發這篇文不是想紅
也不是想衝fb或是yt流量
也沒有要踩這裡捧那裏的想法
而是看到太多人一直等等等
本來可以買好地段
被一堆不做功課的學者
跟蟹蟹你喜歡台灣的網紅誤導
我每天都要面對消費者
那種想買卻買不起房子的痛
對我來說有多掙扎？
有機會再來寫台灣房價為什麼會居高不下
先講江翠北側重劃區，文很長
請準備好爆米花可樂再開始看
這也是我銷售的流程
https://imgur.com/5tKxNc8
要講江翠北側重劃區之前我們要先介紹一下雙北市
基本上雙北市的房價，都是由核心蛋黃地區向外擠壓
這張圖是日劇時代的雙北市地圖
大家可以看到日劇時代台北市的核心
就在大稻埕碼頭，以及台灣總督府
80年代台北市長李登輝，認為西區已經飽和
所以在擔任台北市長的這三年期間，把市中心移到台北東區
推行都市更新計畫，也就是所謂的軸線東移
https://imgur.com/VZgGQv6
台北市的發展動線，就是從清朝到日劇時代的大稻埕
迪化街，到1949年中央政府播遷來台
總統府設於城中區的台灣總督府
爾後一路軸線東移，到了80年代的忠孝商圈
頂好名店城，到90年代的台北曼哈頓
信義計畫區，以及柯文哲市長持續推動的東區門戶計畫
而軸線要移動，最重要的就是要有交通建設
所以市民大道，忠孝東路
以及板南線就是串起中華民國20世紀發展史的最大黃金軸帶
https://imgur.com/dwjLfow
而板橋的軸線移轉主幹線，除了文化路之外
板南線也扮演了非常重要的角色，只要選對地段
就會享受到公共建設以及生活機能帶來房價增值
https://imgur.com/SaU19Cw
如果日劇時代台北市的核心是在大同萬華區
那板橋的核心區就是府中了
顧名思義府中就是台北縣政府的正中心
其中有台灣五大家族的林家花園，也就是林本源園邸
旁邊還有枋橋公學校，就是現在的板橋國小
那也因為早期發展都在府中
相對的文化路兩側以及江子翠都是未開發的稻田
也因為當年沒有開發，現在才有開發的機會
https://imgur.com/ubhMbGK
在土地使用分區裡紅色代表商業區，黃色代表住宅區
板橋人口最稠密的就是80年代的府中商圈，
當時除了府中商圈外，還有中央戲院
三商百貨，林園電影城，黃石果菜市場
是板橋最核心房價最高的區域，但隨著時代的變遷
區域凋零，慢慢的人口就沿著文化路往北遷徙
https://imgur.com/YdO1FVZ
照片中是民國86年，文化路以及板橋煙酒公賣局
也因為當時煙酒公賣局搬遷到林口，隨著火車鐵軌地下化
原廠址納入新板橋車站特定專用區
也就是現在的新板特區以及新板萬坪都會公園
https://imgur.com/OtYWQI0
這是板橋公賣局拆除後的空拍圖
照片由張哲生先生提供，原來的板橋煙酒公賣局
成為了台北縣政府的根據地，還有五鐵共構的板橋火車站
以及未來的新板特區，而文化路下方白色區塊
就是當年的追風廣場
https://imgur.com/C2YmNU0
相信老板橋人應該都會有印象
當年的板橋追風廣場，有非常大的直排輪溜冰場
https://imgur.com/45FraXO
當時新板特區第一個建案叫做華府DC
創板橋史上的新高價
而板信商銀以137萬標下特定區土地
也就是板信雙子星，我印象中當時我就讀國中
鄰居去看完房子後，不約而同都會說
”那麼貴，神經病才會買”
也就是因為當初我們沒買
現在才有一個神經病在這邊寫文章
https://imgur.com/gqGAR5d
2008年金融海嘯，板橋大遠百正式動工
記得當時很多人說，板橋人撐不起這麼大的百貨公司
沒想到2012年大遠百完工後
新板特區也因為生活機能到位
五鐵共構看齊北車
新板特區的房價就一去不回頭了
https://imgur.com/YcOqchC
回到江翠北側
這是1950年國畫大師官大欽先生所繪製的江翠田園圖
可以看到江子翠就是所謂的江仔嘴(台)
是淡水河，以及大漢溪，新店溪的匯流點
在農業社會時代，廟宇就是村落的核心
早期江子翠的核心，就在於水仙王廟的周遭
而江翠北側重劃區，就是在水仙王廟的北
從圖面上所示，現在的江北，當時都是農田
https://imgur.com/zH85JBf
有許多消費者到江北看房子
都會有既定印象認為這個區域會淹水
其實這是錯誤的，我調出台灣堡圖，在1898年
日本人繪製了台灣的地圖
可以看到江子翠莊左側有一個溪頭
就是現在的溪頭公園，也就是水仙宮
https://imgur.com/0IztsOD
對照現在的地圖，可以看出來當年的農田範圍非常的大
大漢溪其實只佔了一小部分，而黃色的虛線就是堤防
https://imgur.com/sFTcOo8
這張衛星空拍圖，是2010年江翠北側重劃區的空拍圖
可以清楚看到，當年的江翠北側重劃區
都是農田以及部分的工廠
當時那裏還有一個大台北打擊棒球場
我高中都是在那邊度過的，外號是府中村紀洋
https://imgur.com/UNC8i7f
2013年的時候，今周刊有一篇新聞寫道
河邊荒地變水岸豪宅，大台北主要知名建商
麗寶、華固、國泰、茂德等
早在2012年一月禁止移轉前就已進場購買土地
準備推出住宅大樓
江翠北側因為離板南線近，推案房價高
才吸引大台北建商注意
也就是說你板橋沒什麼了不起啦
一切都是板南線，這些建商早就知道首都高房價
要紓解北市房價高漲的人口外移
就是要靠交通建設把人移出去
https://imgur.com/0EjSwf4
2014年，江翠北側重劃區土地開始重劃
https://imgur.com/y3T7Dyl
2017年，土地重劃完成
https://imgur.com/jaR835I
2020年，區域成形，我特地把這個下面區域標起來
我們往回退會發現，藍色的舊市區十年不變
擁擠的環境，狹窄的人行道
沒有都市計畫的規劃，充斥老舊的公寓
相對重劃區電線電纜污水道地下化，整齊的街廓
住商分離，人行道退縮，有商圈，學區以及綠地公園
再過十年會怎麼樣？玩一下模擬城市3000就知道了
https://imgur.com/XT8FNQE
從2011年的奢侈稅，到2015年的房地合一
實價登錄，政府萬箭其發
我們代銷人員全部都被打的滿臉都豆花
房價一路下跌，北台灣房市冷颼颼
加上高雄氣爆，北中南房市全部崩盤
竹北跌回一字頭，台中七期套牢比比皆是
雙北市預售屋銷售率最高僅三成五
代銷接案興建接待中心與樣品屋
起碼銷售率要到四成才會回本
也就是說2013~2016年
開案賣不到四成就是賠錢
那時候如果低點買進，現在哪有高房價問題
https://imgur.com/U9zlIrO
這是台灣第一次出現接待中心頂讓的消息
印象中我還到這個接待中心去找我朋友取暖
因為當年的房市真的太冷太冷了
https://imgur.com/Gu60o6v
2016年工商時報報導，新興市場房價挫
台灣跌最慘，房價跌了7%，經濟學家還指出
未來房價可能進行重大修正
當時的房地產業者集體投降無效房價還是繼續崩跌
https://imgur.com/gQF1Sfj
所以當年由甲山林開始推動讓利
江翠四字頭，三重河景站四字頭
https://imgur.com/IxLHo1I
https://imgur.com/uVeSgfC
青峰翠峰接力40出頭萬就能買AB區
https://imgur.com/SMKhPSH
結果還是一堆酸民酸爆炸呀
一坪24萬你怎麼不賣我？
不會買的就不會買啦
https://imgur.com/A4DMaSC
我還記得sway講的話，我真的很好奇
他對房地產的恨意到底從哪來
聽他講話很難聽超過五秒
臉歪嘴斜好像女朋友被代銷仔搶走一樣
帶領一堆信眾搭上房地產失智列車
https://imgur.com/lTjXWiY
嫌茂x格局差可以不要買茂德啊
旁邊聯上格局就不錯也是四字頭
整天鼓吹不要買 不知道害了多少人
https://imgur.com/96HLHEn
江北4x萬，身為一個土生土長的板橋人只能跟你說
太合理了，因為當初建設公司買地的成本
經過計算利潤後要推的價格就是接近60萬
但遇到105年打房讓利
犧牲利潤犧牲打才有40~50萬的價格
加上板橋板南線沿線的房價，本來就不便宜了
以江子翠站旁的悠遊市
當年的價格就在60多萬出頭(這是2019的實登)
https://imgur.com/2FZp6zq
當初新埔地標新巨蛋，成交均價就落在65~68萬
正常來說離台北市越遠會越便宜，但新埔是例外
新巨蛋是一個傳奇建案，有機會再跟各位介紹
問題來了，距離台北市第一站的江子翠都要65萬了
第二站新埔65萬
https://imgur.com/uFcwjxW
接下來的新板特區也是68~78萬
https://imgur.com/KtGiN5a
我的老家府中，府中本來就老板橋精華區
當時破公寓30萬就有，電梯華廈45~50
府中贊對面是廟都要賣到60萬了
https://imgur.com/GqU2vbF
再往下一站，已經接近土城的亞東醫院站
成交價也站穩55萬，因為很多亞東醫師都住這
要知道從亞東醫院開車到江子翠可能就要快20分鐘了
請問江翠當初賣45～55萬，是不是太便宜一點了？
https://imgur.com/pYCiUBs
何況板橋還有許多的都市更新計畫
比如板橋在地知名建商三輝建設
在江子翠推出的三輝玳門
挾帶著板橋江子翠市區最後一塊大型角地
附近生活機能滿滿又臨主幹道三民路文化路
生活機能滿滿
目前成交價已經站穩85萬，而板橋南門案
板橋府中案，該區域5~10年屋就已經站穩55~60萬了
大型都更推出後，價格一定比附近行情更高
如果舊市區開出來的價格要70~85萬
那完整規劃的重劃區價格應該落在多少才合理？
https://imgur.com/dUReZBZ
板橋是全雙北甚至全台灣人口最多的行政區
板橋站自2006年開通以來，出站人次一直大於進站人次
代表捷運板橋站可轉乘台鐵、高鐵等各式大眾運輸工具
加上周邊商場、影城林立，又有大型活動帶進人潮的緣故。
就算少子化，也是一堆人擠破頭要擠進板橋
2021~2022年板橋人口下降是因為板橋房價太高
把板橋末端的人擠出到樹林三峽土城
問題來了，樹林三峽土城被板橋擠到房價會不會上漲？
https://imgur.com/GswGmT4
新埔站又是人口非常密集的區域
運量居然佔台北捷運前十名，領先南京復興
忠孝新生，古亭等大型轉運站
這也是為什麼新埔房價居高不下的原因
而這些人當已經習慣了板南線這個區域
江翠北側重劃區的價格，就變成相對便宜了
https://imgur.com/QHFWo9X
除了交通建設，人口密集以外
江翠北側重劃區還是第一個新北市風環境管制地區
加上種種限制，不能讓房子蓋的太密集
阻擋舊市區或是後排建案氣流
這些都是新的重劃區才有辦法規劃建設的
看上面圖片，左岸早期也沒有風環境管制蓋比較密
後面風環境管制出來就越蓋越開了
https://imgur.com/WLfSbUj
在2020年7月1日後，新建或是增建的建築物
在冬至日都要有一個小時的日照
因為冬至是一年365天內日照時間最短的一天
如果在冬至都能保留有一個小時以上的日照
在其他時間就不會有晒不到太陽的狀況發生
這也是在重劃區才有辦法規劃的
https://imgur.com/9Lx6lxQ
https://imgur.com/TPJArij
房價會在2018~19井噴的最大原因就是
中美貿易戰，以及香港反送中
中美貿易戰造成中國外匯管制
許多錢無法匯出大陸，但早在貿易戰開打前
聽到風聲的台商早就把錢匯回台灣了
回到台灣除了購買工業用地，廠房以外
也有部分流入房地產，畢竟台商也只是老百姓
只是比較有錢而已，而香港反送中
也讓許多有能力移居的香港人往台灣走
可以看到內政部統計，港澳人士偏愛住在新北市
https://imgur.com/bBQEdQO
舉個最經典的例子，江翠北側的帝國花園廣場
近一千多戶，單層近30戶
被台灣在地人笑說是鳥籠，小套房
https://imgur.com/ZjSfGGb
這是香港的劏房，室內狹小，沒有陽台
廁所廚房睡覺的地方都擠在一起，再看看台灣的房子
是不是太便宜了？我常跟消費者說，痛苦是比較出來的
香港地狹人稠，加上資本掠奪
一般百姓根本沒有辦法有好的居住環境
https://imgur.com/RzqynYV
台灣多山平原少，終究有一天也會走向香港的方向
很多人常會拿日本來比，真的是沒好好念地理課
https://imgur.com/nUHP7Zm
而對香港的客戶來說，只要在地鐵，機場快線旁
就是房價的保證，所以走到捷運站只要十分鐘
真的太近，太便宜，太超值了！
所以我前面提到林口，我光是在那邊待兩個月
就不知道接了多少香港客戶了
不然叫小英不要挺香港不要賣香港人啊
https://imgur.com/T3IeUzO
香港最愛的區域是西門町，疫情還沒來時
整個西門町扣掉韓國日本東南亞
幾乎都是香港觀光客，但西門站附近沒有新建案
就算有價格也非常的高，沿著板南線走
江翠北側重劃區的小套房
就成為了香港客戶移民台灣的應許之地
而從這張圖表也可以看到，小小新埔站排名全國第七
而江子翠在2020年僅排名第28名
若是江翠北側全部開發完成，起碼還會有兩萬人進駐
到時候江翠的房價會漲到多少？除了淡水是觀光區
房價沒有因為產業需求而上升外
一切都還是回到供給與需求
當供給大於需求價格下跌
當供給小於需求則價格上升
所以花教授會變花次長
就是因為他本來在廚房外
跟sway一起講講幹話不用負責任
到廚房裡面才知道幹好燙
結果推一個45%稅
推升多少房價害多少消費者繳稅金
那些稅金你有拿去蓋公宅嗎
花次長你上古典經濟學的時候睡著了嗎？
亞當史密斯看到一定從墳墓爬起來打你
還講什麼誰說賣得好就打誰，根本花笑話
https://imgur.com/P60BLnL
2017年新建案平均房價，當年全台灣房價都被打到趴在地上
江翠北側攤開來看就是價格凹陷區
而後面的海山，土城也是
頭漲跟著漲，頭跌就跟著跌
花敬群我教你，總統府跟五院搬去花蓮
房價就崩盤了，但笑你不敢啦
https://imgur.com/Efd6i3Z
貿易戰，反送中，塞港，原物料大漲
外勞進不來，房價自然就漲上去了
https://imgur.com/HpsfOaF
回到江翠北側重劃區
要觀察重劃區能不能成形，主要四個因素
商圈，交通，學區，綠地，也就是說有生活機能
交通建設，學區以及公園綠地，這個區域就不會失敗
攤開板橋地圖來看，府中商圈是標準的商業區被住宅區包圍
而江翠北側DE區亦同
https://imgur.com/VZ74Gwo
我們把範圍再度擴大
從當年的信義區之於信義計畫區
中山區的大直重劃區
還有新板特區都是住宅區包圍商業區
當需要生活機能時就往商業區移動
當生活機能被滿足後再回到住宅區
只要這樣的規劃，重劃區必然會生生不息
https://imgur.com/kkur0aE
而租金行情，也能顯示區域發展的支撐
板橋的人口從1970年代迅速直線上升
根據2021年11月的新聞報導
板橋夜間人口數居然是全台第一
被SWAY大大唱衰的江翠one，權狀20坪
室內僅有約12坪的兩房
在591上的出租均價居然高達30000元
而且只有5~6戶可租，社區入住率幾乎全滿
這就是板橋的人口紅利優勢，除了板橋在地人外
台北市房價高漲，人口外流
也為江翠北側帶來大量脫北人潮
https://imgur.com/fPpT1CO
很多人會說，你現在才講這個有什麼用，房價都漲了
事情都已經發生了，但其實我早在2019年
也就是三年前，就在江翠北側銷售
講的就是上面這一套
SRC純鋼骨，純住宅，零店面
當時的成交單價只要50萬上下
不買的人就還是不會買
至於那些訓練有素的專家講什麼話
我也都整理好了
https://imgur.com/suUo1Wv
挖靠，你說房價會跌，又說沒叫人家不要買
然後還要自己負責
結果自己摳摳買還開房地產投資講座
你真的很棒耶
再來看一下賓士哥
https://imgur.com/SeJPBnI
2014帶人家去看東騰藍成交7字頭
2022還是7字頭，這些人真的很棒耶！
寫在後話
房地產是一個國家的進步水平
很多人會拿日本來比真的是很詭異的一件事情
台灣多山少平原
用很簡單的國土平原人口比
就可以看出台灣根本不可能日本化
一堆網紅講老百姓喜歡聽的話
賺取流量我看到就真的很想問他們
你們講這些話讓人沒買房，能負責嗎？
https://imgur.com/v13ya2Z
https://imgur.com/4JACbkS
美國人買不起台北的房子這種標題
講的好像他就買得起
曼哈頓中央公園旁的房子一樣
日本人說台北市的房子沒有價值
一千萬在台北買不起房子
那iku你去練馬區跟田園調布
用一千萬買顆蛋來給我看看啊
流量密碼，蟹蟹你喜歡台灣
日本是一個標準的已開發國家
大阪車站，東京車站出來高樓大廈林立
日本國土人口比也比台灣高很多
美國加拿大就不用說了
標準的金山銀山＋石油
重點就是土地，天然資源
其他落後國家孩子猛生房價也不會漲
因為台灣就這麼小一丁點
教育程度越高，本來就會少子化
我就算有錢也不想生
地球暖化，環境破壞，一堆垃圾手遊廣告
上班都來不及了還要怕小孩學壞
資本主義就是資本掠奪
要當掠奪者還是被掠奪者就自己決定
韓國這樣，香港這樣
土地資源比我們多的日本也是這樣
https://imgur.com/JS894uL
台灣是個開發中的國家
也因為當初全部壓寶在電子業
而全球3C越來越普及人人都有手機，天上飛的
地上爬的，海底游的，全部都要晶片
看車板缺車缺晶片的一堆，看音響版擴大機也缺晶片
供給減少價格增加
台灣GDP才會一飛沖天
會覺得買房很痛苦的講句抱歉的
就是選錯職業，點錯天賦了
江北的文章我只擷取一小段放上來
我講一組客人大多要講兩三個小時
這都是從我的銷售簡報裡面擷取出來的
有興趣的可以聽聽
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍
另外提一點，我本業是代銷，副業是裝潢
我現在的案子客群都不在PTT
等有再上來寫，裝潢我的課群
預算大多200~800萬之間
所以沒有要上來打廣告的意思
因為TA年齡層不一樣
我只是受不了一堆不認真的學者跟名嘴講幹話罔顧事實
害一堆年輕人沒買房子很不爽而已
--
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 12:38:56
頭推～
推
感謝Nova哥的分享！
推
嘛 雖然不是完全認同 但還是感謝你的分享
未看先推
江翠ab區實價大多站上50萬／坪
小弟2020年買的，每坪不到45萬，不到一年半
專業給推 另外想知道新埔有什麼特別的地方
人多，銀行多，公司行號多 北往北市，南往樹林土城 東往中和，西往新莊 就是北板橋的交通樞紐 而且當初板南線在新埔卡點 遲遲不入板橋車站所以生活機能充沛
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:05:03
推，請教萬大樹林線也能用藍線延伸的概念去看他補漲嗎?
看人流，沒有人流的捷運都不值錢
推！
不要再騙我了，你是專業的市調+作家+房市觀察家呀，建
議您可以出書或是當有土伯來普渡眾生，讓人人有賓士開
！ ^_^
推
推
感謝分享
推，不過銷售時遇到真在地人會講這麼詳細嗎？
這就我的銷售簡報擷取出來的 有去看過上上禮跟上上寀 有遇到我的都一定聽過
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:16:27
認真推
推，幸好2020疫情恐慌時有下手買DE區，否則現在應該買
不起了~
你寫的很不錯。
先推再看，感謝分享
不過多山平原少這個並不是重點，而是首都圈的地形多山平原
少而已。桃園、彰化以南平原多的是。但台灣也無力遷都或發
展新的都會區。大概就是原有幾都擴張而已。雙北盆地那個無
解，偏偏剛好是中心...
https://imgur.com/XTacQb8
https://imgur.com/KAtqdGN
你知道什麼叫做雙北市最強男跑單嗎
用心喔
感謝分享
前陣子去新埔走一趟才發現人流完全超乎我想像的多 新巨
蛋又是捷運共構下樓全聯餐廳捷運都有 15分鐘就到忠孝復
興 完全可以理解為何可以站穩7~8字頭
感謝分享
推推
推推～好厲害！想知道nova對三重的看法？
講的很好 只能推
跟著板南線買就對了
即使是其他四都或新竹外圍要徵收重劃，那速度也是奇差。
印象中馬時代有頒布法令，改變徵收的方式。應該是市價徵收
之類的，之後難度就提升。現在釘子戶也不好解決。當然權益
這兩年房價大漲，看兩年前房價當然便宜，這不是馬後炮嗎？
來說，本來就不應該低價任意徵收重劃。
推 ~
代銷王先推再看
好奇人家說江翠北是自辦重劃，道路交通規劃沒有公辦好，
這點怎麼看呢？的確現在隱憂是未來大量人口移入，長江路
沒辦法消化那麼多車
很好呀，最好跟忠孝東路一樣塞爆炸 板南線跟東京地鐵一樣塞到炸開
江北DE真的不錯啦，只不過大部分案子走到捷運都要10
分鐘以上...
國民健康署建議每人每天走一萬步 可以有效減少膽固醇跟降低高血壓跟心血管疾病 日本人每天走30分鐘都不遠了 走十分鐘還好吧，而且江北每個建案樓下 幾乎都有UBIKE，騎到捷運站其很方便
推神人
江北的大問題是從捷運站到重劃區的路超級難走
還有上班時要上華江橋也超塞
介紹你安坑跟深坑都不太塞，考慮一下
板橋長大，現在覺得交通很亂，如果回去也只考慮重劃區
直線距離OK只是要穿過舊區路線難走一點
不然像是往東沿雙十路走10分鐘都能到達萬板路
江翠北是不錯啦～到時只怕江子翠站爆炸
現在尖峰時段都很難了 不敢想像以後
我希望跟市政府，忠孝復興，新生，敦化一樣人多到炸開
真的...那時買國美高樓層水岸，一坪50初...超便宜
如果想搭沒人的捷運可以往迴龍，山鼻那個方向買
不要虧我啦，我也住江翠，那時就是考慮這麽多才沒買，結果
看他漲上去只能去買公寓了
不是虧你啦，我意思是說要有人才有支撐，抱歉讓你誤會了
結果去年橋峰價錢出乎預料便宜可是已經買房就算了
嗯啊，我朋友那時問我橋峰65能不能買，眼睛閉著都能買！
如果往台北搭捷運上班幾年後人會更多這個應該是肯定的了
現在住DE區 其實覺得很舒服 至於 往捷運的路 還有菜市場
反而覺得很方便
擔心的人可以考慮土城頂埔 上的了車>上不到車 XD
推
先推再看
只要能方便上車 不在意通勤時間加長的 自己考量
超過10分鐘已經不想走路了...除非ubike
先推再看
推，圖文並茂
捷運只要能坐著補眠，多個幾站是還好...
江翠北唯一的缺點大概就是往舊市區的路太難走
這篇有料！
初中期很難吃到舊市區的生活資源
另外江子翠站上班時間現在就已經上不去了...
大概要提早出門往回搭or乾脆直接坐公車到西門轉
抱歉這張爛梗但我還是忍不住貼了...
長江路就是死穴 這條不處理就比較可惜
不知道該不該講但還講好了 長江路那排房子老掉牙的房子 看到江北變全新會不會心癢癢？ 以前跑都更去按電鈴都吃閉門羹 現在去按電鈴，阿北阿姨都熱心說 進來坐要不要喝杯茶，我家可以換幾坪？ 公寓持分幾乎都20~30坪的 是你都不都？
其實我都很疑惑，de區走到捷運，到底怎樣算難走，是泥巴
路還是砂石車？就是舊市區的小條路而已，自己常常走實在
是無感
對呀其實舊市區小路，虎林街吳興街不也那個樣
沒鋪紅地毯,沒綠蔭大道就是難走,還有幻想一備子推嬰車
吳鳳路等那些建案蓋好 應該會好走一點
文化路北邊這邊用路人水準明顯比文化路南邊爛啊
從頂埔出發 大概通勤時間多個20分 好處就是幾乎有
位子可佔 但江翠北的地理優勢還是強大 過橋進
北市 搭車搭捷運都方便
一堆開車橫衝直撞的走起來就是覺得很難走
其實我是想把長江路單號的房子全拆了變馬路....
會啦，當年無主地那麼難談都能談起來了，都更簡單多了
就我實際居住的感覺 說難走 也還好 其實就是過長江路的馬
路難走 那邊頂多 過個馬路過去 一下下時間 但 走路能到捷
運站 10分鐘內。過長江路馬路 那點時間 還好吧XD 倒是以開
車族來說 交通真的方便 台64 聯外道路 都是直接上橋 覺得
不錯
正確！很多人都以華江橋為中心，那邊還有環河64新北環快
江子翠站因為沒有其他線分流，上班根本悲劇(龍山寺站
更慘)，不是要硬擠練瑜珈不然就是要等好幾班，到西門
站後才可正常站立。基本上我會選在新埔上車，雖然也是
要硬擠，但大概二班就可上。翠北DE區若移入數萬人，以
後上班想在江子翠站上車應該是跟龍山寺站一樣，不用想
了。
推 感謝分享其實看空的不管賣多少他們都覺得貴啦
我只希望新埔站不要被外溢太嚴重，不然要考慮其他交通
方式……
先推
未看先推，期待央北和十四張分析
其實我離開新店很久了，沒辦法寫那麼深入 一切就是由波爾多賣48萬開始 央北沒有板南線，但大安敦南信義到新店很快 所以擠壓效應就擠壓過去了 然後新店市區大坪林那邊也是65萬 央北跟江北當時都是凹陷區 標準的openbook送分題 但現在到7x我也不知道未來會怎麼樣了 可能是因為經歷過105年大逃殺 所以就不會買區域高價
除非萬板橋華翠橋開捷運支線 不然很難分流
推~板橋還有府中和浮洲希望有機會可以聽到分析
府中跟浮洲就是尾巴 頭好尾巴就會好，頭不好尾巴就不會好 府中是本來就板橋有錢人住的地方 只是沒素地所以成長慢 打個比方，以前住北門街的人都很有錢 打房的時候昇陽推黃石果菜市場都更案 成交均價65，就知道府中實質購買力是夠的 但浮洲一代大觀路是相對比較辛苦的區域 如果外地人(北市客戶)沒有辦法快速到浮洲 就要看浮洲區域實質購買力 講到浮洲就要講一下樹林 理論上樹林比浮洲更後面 但為什麼樹林車站成交價已經快見5x了？ 就是區域，屬性 樹林也是有在地有錢人的 邏輯都一樣，江湖一點訣，點破沒秘訣
板橋人推 若有空分析土城暫緩謝謝
其實就還是擠壓，然後到捷運站的距離 擠壓與支撐，供給與需求 然後還要看區域本來在地住民的實值購買力 跟可支配所得能不能支撐
市區分析沒用啊。沒土地肯定不會有新案
從文章內容....好像知道你是那個代銷XD
往捷運路難走，若夏天或是下雨天走十分鐘以上更是痛苦
，加上上班時間江子翠站被前面那些大站都上滿了根本上
不了車
每次講捷運遠就很好奇台灣沒捷運時這些人是怎麼活過來的
公車啊 板南線還沒通車都是坐公車到台北西門再轉車
310+307+265
公車有塞車的問題 捷運有擠不上去的問題
擠公車囉，學生時代經過蓋捷運的交通黑暗期，簡直悲劇
現在已經忘了擠公車的感覺了
從南海路走到台北火車站，還比公車快
翠北不就總站一定擠的上，擠不上代表你住新板後面。都買新
板了肯定自己開車囉
如果真的很想"坐"捷運 可以考慮一下南勢角 之前賣南勢角也賣得不錯 一路也可以坐到台北車站 有空我再把中和南勢角那區寫來分析一下 不過離開兩年多價格都失真了 不過就還是回歸到一個問題 要有增值空間，又要能"坐"捷運 這種區域真的是空集合耶...
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 14:49:49
植物園走路你肯定是想去北一看妹子
純粹是不想塞在博愛路，我有這麼邪惡嗎?(咦，好像有)
買不起的人自己責任真的很大
跪著看
本來還期待環狀線可以稍微分流，可是不知道哪個天才....
江子翠到龍山寺站因為沒有分流，目前基本上就是板南線
的死塞段(不信的可以上班時間來感受一下)。若重劃區還
要移入數萬人，而這些人某比例是要進台北上班的，捷運
交通打結可預見會非常嚴重，政府應好好想想怎麼處理
我以前學生時代就領教過了 跟你講個小秘密 未來三鶯線還會在塞更多人來喔 所以我現在就可以講 未來板南沿線就是塞爆 跟東京地鐵一樣塞 問題來了 房價會因為塞而漲還跌？ 第二個問題，忠孝東路 光復南路，南京東路上班時間更塞 房價會往上還是往下？ 所以房地產就是選擇 如果不想塞，又要環境好
https://reurl.cc/bkYv4v推薦一下安坑，有安一快速道路 又有安坑輕軌末站 我都是有賣過待過才會講 不是要酸或是虧的
敲碗，想看Nova大分享永和大陳重劃區的房市
環狀線無法分流進北市 除了未來板橋<->內湖可能有幫助之外
新北環狀線優化車站轉乘路線委託技術服務案
新北市政府有注意到此問題之嚴重，發包此案，只是不知
效果如何
人民選擇交通考量成本 時間/舒適/體力消耗/天氣 等等
為何總是有人想敲碗一個還沒送到地政局地重劃區評估啊....
先推
三鶯線明年底通車 板南線起站頂埔一開始就會一堆人
資料整理非常讚
推 感謝分享
總之要先等2028年萬大線2期分流土城那區看有沒有好點
推！用心好人
有ABCDE各區的分析嗎
評論的部分各有看法，但是有料就是值得推
我覺得分流蠻重要的，實際有在坐板南線上班的就知道，
目前江子翠跟龍山寺是最塞的，進西門站後的台北市反而
就紓緩非常多
龍山寺2025年有萬大線一期可以分流萬華往信義區的人
江子翠就較慘 要等萬大2期看有無改善 不然就要思考開新線
那我要敲碗萬大線沿線各區房市XD
希望可以寫一篇裝潢 裝潢似乎水很深
現在住D區真的覺得滿舒服的，慶幸2019年有買
河景買不起可以考慮萬大線沿著山景買XD
推
同感 慶幸2019買了 除了 捷運人多跟長江路 真的沒有不喜歡
的地方 我們家人 都很愛這裡 很休閒 平常都去對面河濱公
園 騎腳踏車
sway就空空教主 然後自己有房
2019買的真的爽
不知永春捷運站附近的未來性
沒地的一樣等都更才有可能吧
專業再推，府中跟樹林一大堆在地有錢人，地方派系投領和
大地主的老家都在這邊
漲知識 不只房子連歷史都有講
名嘴跟Iku那什麼水平？看一下業內人士的分析吧
講得也太浮誇了，忠孝新生人多
跟江子翠上不了車也可以類比XD
https://bit.ly/3rrOr8I 央北也都快蓋滿了
7777777
江翠北靠河濱很不錯啦，但這凹陷區定義超怪，一般要說凹陷
區至少離捷運站距離差不多吧
推 好奇上面軸線移動的圖 插一個內湖區指的是什麼意思呢
好細心有看到，就是內湖沒有被過到 內湖的房價是因為科技園區起來的 跟板南線，市民大道就沒有影響
？信義區到南港區不需經過內湖才對？
感謝專業好文分享！期待央北分享文～
新埔真的很便利 朋友租屋子在哪路近 有感受到...
凹陷區僅限DE區啊 捷運10分鐘以內的
這才叫分析，不是開車去晃一圈東嫌西嫌顯得自己很厲害那種
2008: 板橋人撐不起這麼大的百貨公司
2021: 誰會為了華泰/IKEA買青埔
華泰現在連平常日人都爆炸多 等疫情結束，觀光團來一定往outlet帶 到時候應該也是站穩5字頭
推專業分析
大心文
另外想說 您真是房版典範
感謝大大
感謝回覆，所以內湖感覺是靠政策及產業發展帶動的，不知
道這種發展保值性跟南港被選為新門戶相比是否少了爆發力
（本夢比？）
內湖就是一河二湖山多多 有重劃區的地方只有內湖五期 但五期開發的也差不多了 他右邊的工商服務區大多蓋事務所 生活機能要靠好市多跟大潤發 相對沒有辦法像南港一樣有百貨 再來是內湖捷運量比較小 沒辦法像板南線一樣大量運載 而且南港多一個高鐵 還有市民大道七八不知道到幾段 加上內科二期三立八大蘋果文創 產值一直沒辦法拉上來 所以內湖五期新富街那邊才會一直起不來 台灣最大問題就是天賦全部點到電子業 韓國還有kpop可以撐腰 如果三立八大壹傳媒可以升級到 YG，SM，JYP，培養出bigbang，twice等級天團 內湖五期才會爬得起來
請問南雅夜市那區建案怎麼看
台灣房價都是由核心推升，你就想北市的人或是文化路的人
會不會往南雅夜市那邊買就好了
良心興民啊～希望救一個是一個，至於那些不想被救的...就
推 用心
超棒的文
請問我看來北市會往江子買 那江子翠上去不是也可以帶動夜市
那區嗎？ 還是直接跳過夜市直接帶動亞東?
其實我家就在那一代 基本上看新美齊的銷售 狀況就大概可以推估了 新美齊算北市中上等級的建商 都在好的地段有好的建材 夜市後面六七個建商 能不能推得比新美齊高是重點
南港的三井不是Outlet喔 是lalaport
感謝更正 我最後一次賣南港大概八年前 太久沒去看了
你這樣叫魯空情何以堪
可惜去年底沒買到D區，希望今年能遇到能負擔得起的好物件
涵匯翠應該還是有些五字頭的，今年看C區立信統創大亂鬥
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 18:59:38
F區被放生？DEF不是一整體？
F德謙序也是六站穩穩 禾川三期推應該也是噴 DEF基本上就是品牌，景觀 跟捷運站距離決定價格
想請教大大統創C區賣那個價合不合理啊
成交就是合理價 學長的案子，公設建材一等一 抗性就～你知道的
大推 敲碗央北
其實央北我沒辦法寫這麼細 因為一陣子沒賣新店了 主要就是新店市區，大坪林，新店公所貴 五峰又都大坪數不便宜 然後波爾多推破盤價凹陷區 所以才會一次噴上65~70 現在心中央站上73~74就沒開案這麼衝 後續要等換約進立院審查後才知道 今年房市會如何
推！想請問Nova大對遠東通訊園區和舊愛買那邊怎麼看？謝
謝
就看愛買拆掉後 會不會蓋一個8K影城＋摩天輪 一般來說很少後站價格超越前站的 遠東通訊園區的平均薪資我不知道 但你要想北市人會不會想進到那麼裡面
推想知道二重重劃區看法
二重起漲點就左岸京站，昕悅灣 然後東村三期一路拱到見七 順天64風光結案，三年前58我前東家沒接 因為左岸京站才接49~52而已 二重主要看潤泰共構 但潤泰共構賣場看一下好像兩千多坪而已 主要就是看大同區的客人會不會被擠壓過去 其實任何重劃區最怕就是漲太快 三年後大量交屋潮 新的重劃區太多我沒辦法每個都賣到 會寫幾個舊的模型讓各位參考
推優質整理文
推
北市人買不起北市不就往外洗嗎？ 一直很期待亞東那一帶的
請問買不起江翠就買新美齊 但又考慮夜市 唉真的很難選 不知
原po怎麼看 因為中間又卡古厝 想看當地人建議
為什麼會一直提北市的原因就是
https://imgur.com/Efd6i3Z用這個邏輯推就好了 要有富爸爸才會推升房價 夜市有七八個案子沒錯 如果第一案推4x閉著眼睛買 結果第一案就推到快6 後面要推到65～70嗎？ 房子自住都可以買啦 我超感謝新美齊幫我家那推升房價的 但你要當推人的還是被推的 就思考一下了 另外一點，用北市人思維 江北有60~70萬房子能買 為什麼要多搭四個站到亞東醫院 買60~70萬 再換個說法，你今天被擠去三峽 你會買捷運站附近的北大 還是三峽老街旁？
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 19:59:13
推
好險2019 有買了 感謝大大
大推
謝謝回答
感謝回覆解惑～
只能推了
想知道對於土城重劃區接下來幾個案都說要站上60的看法～
請教一個問題，板橋交通壅塞不會造成房價被打壓嗎？我從
北市搬來板橋，每天搭捷運或是開車都是惡夢，坦白說根本
無法想像江翠北裝滿人會怎麼樣
北市精華區也是每天塞車呀 習慣就好
講的不錯，我從小在板橋長大的心有戚戚焉
竹北到園區都交通有打壓到竹北房價嗎？
況且竹北的交通還更慘XD
超壯烈XD
可以敲碗新莊的重劃區嗎
可以講過去跟現在，未來很難講
Nova大推推
竹北到園區交通塞的程度 是可以絕望到想請假直接回頭
放棄
鄭董感謝你 哈哈
專業推
給小巫帶看過上上禮，確實當時討論的內容就很專業
感謝～能賣上上禮是我的福氣
※ 編輯: NovaShin (114.136.31.23 臺灣), 02/05/2022 21:33:25圖片上看不出來左岸哪裡蓋的比較密？
江翠北個人覺得棟距特別的近，密密雜雜的..
江翠北比左岸密吧
風流動不是用看的，使用風洞下去跑
Wow原來是小巫哥！！曾經和你買過預售屋。真的寫的真好！
<3買哪一個XD
推
就是反向的Sway論點
我比他帥好嗎
塞車就搭大眾運輸啊 又比較環保
這段板南真的東京地鐵 反而成為我離開的推力 決定搬到捷運
人流兩到三萬的地方居住
前年有在全家聊過上上采 不知是不是Nova哥 雖然最後
沒買 但最後也選擇在附近居住 希望江翠北越來越好！
如果是男的應該就是我了XD
不知道大大對上上寀的看法是？
住商其實不會不好，之後也會專文寫一篇
超推
目前住在D區整體來說挺滿意的，到公司要往新海橋不遠
，太太到江子翠搭捷運也不遠，有時候要搭環狀線走路
到新埔民生站也OK，看完打打文章感覺自己買對了，先
前有看過上上禮地點其實也不錯~
推
感謝大大回覆。不過我自己的居住經驗是，台北市精華區其
實並沒有像板橋土城這麼塞，即使是狹小擁擠的忠孝新生轉
運站，我覺得板橋通勤時間絕對有過之而無不及。除了交通
這點外我真的也是蠻看好江翠北的，只是交通這點讓我覺得
很糾結...XD 如果投資角度，江翠北的小套房像帝國花園是
值得入場的嗎？
帝國套房會不會好 就在於賣場規模跟社區管理 新巨蛋管理非常強所以房價支撐 三猿廣場也很熱鬧 但畢竟帝國走到江子翠也要一段路 所以沒辦法複製新巨蛋
小巫哥推推
<3
請問nova大對三峽北大有了解嗎？想聽分析 謝謝！
北大環境好又舒服 以前硬傷就是到台北塞高速公路 等三鶯線開交通環節打開 就是很舒適的住宅環境 但三峽印象中沒電影院大賣場 適合退休跟平靜生活居住的地方
雖然手上一間忠泰...不過這區沒有很期待，畢竟自治重
劃區，住宅密度太高，目前道路拓寬實在不足以滿足，只
能看看能花多久複製北大了，目前還是看好央北的未來規
劃跟潛力
真的要搞起來，就賭看看有沒有機會在文化風華前面在搞
一個捷運分支站了xd...目前已經有新增公車站
其實分析一下新店線流量 在看一下水源快，江北不見得會輸 再來是新店跟板橋屬性不同 其實也沒有一定的好壞 挑喜歡的就好了
請問版大，不知道您對環狀線中和站的看法和未來的發展如
何，看了一些發表只是都說這裡很塞，其實實際上班時間這
裡其實不塞，上華中橋更是車更少，環狀捷運也被說沒分流
到要往台北的人潮，不過等跟萬大線2站合併後應該就會大
大的反轉吧，不知道您看法如何，謝謝
不小心貼到小米訂購單圖，不知道怎麼刪掉….
中和之後會有國泰三井大型開發案 後市可期
跪求央北重劃區分析!
我尋求央北王feat中
板橋江子翠和新埔來比 個人比較偏好新埔
一樣想知道環狀線中和站分析
謝回覆，力推！
謝謝分享，獲益良多！
江子翠新埔距離很近,推文講的好像離20公里一樣....
推 真有料!! NovaShin 也可以分析一下實踐路的都更
永雄嗎？就是新板的擠壓 實踐路那邊也算是早期開發 有些看新板太擁擠，耶誕城太吵就過去 舊市區題材就是看有沒有後案推前案
以前通勤上學江子翠幾乎擠不上去，只能等新埔發車的
空車，不知道現在有沒有改善點
埔墘沒捷運，是否未來無望？
台灣人就捷運迷思沒法度
埔墘還好吧，只是到捷運要用ubike到江翠或坐公車到龍山寺
太強了，很有價值的文章
同意有些觀點 但江翠北 穩套...
想知道三重仁義重劃區的分享，目前一坪也要50了
仁義就是沒跟上二重重劃 買不起三重市區適合過去的區域 雖然沒捷運但快速道路很方便 但都做小坪數客群會比較不完整
考慮過江翠北，最後選擇亞東。能「坐」捷運是很關鍵的
決策因素。
我亞東技術學院仔～ 其實亞東那邊好處就是上車睡覺 生活機能又好 遠洋加州那裏客戶實力驚人
※ 編輯: NovaShin (1.161.105.135 臺灣), 02/06/2022 16:44:34 ※ 編輯: NovaShin (1.161.105.135 臺灣), 02/06/2022 16:52:40好詳細
Nova大對文湖線麟光跟辛亥附近的新建案，有什麼看法呢？
請教原po對帝景3號5號看法如何呢？廣告打超大但覺
得甲山林不是代銷嗎蓋的房子真的沒問題嗎…
愛山林才是代銷(雖然同一集團)
專業！ 想知道哥對板橋區公所後面那區老宅都更潛力的想
法？
跪求新店 大坪林 七張分析!!
翠北甲山林帝景都是立信蓋的，立信蓋的房子好不好？
不好說XD
先推專業，有機會講講土城暫緩那塊嗎？
既然都講到實踐路了，可以跟您請教金富第三期能入手嗎?
有用心有推
大神、恕我補充，北大特區的缺點是沒電影院沒百貨公司，
但優點也是沒百貨沒電影院換來環境，至於大賣場的話有家
樂福唷！
請問汐止接近南港那區可以比照江翠嗎? 還是汐止腹地小很難
![Re: [心得] 江翠北側重劃區](https://i.imgur.com/kRdbUhUb.png "Re: [心得] 江翠北側重劃區")
![Re: [心得] 江翠北側重劃區](https://i.imgur.com/0xdLwq0b.jpg "Re: [心得] 江翠北側重劃區")
21
[請益] 現在掛四利率3%算正常嗎66
[閒聊] 台北公寓當年剛蓋好的樣子![[閒聊] 台北公寓當年剛蓋好的樣子](https://i.imgur.com/zN29ZMZb.jpeg "[閒聊] 台北公寓當年剛蓋好的樣子")
10
[閒聊] 水龍頭終身保固可能嗎？3
[閒聊] 象山對面的豪宅![[閒聊] 象山對面的豪宅](https://i.imgur.com/tSRAaZNb.jpeg "[閒聊] 象山對面的豪宅")
3
[閒聊] 實登蓋牌,房價指數還有啥意義?8
Re: [情報] 信義10月大台北房價指數2
[閒聊] 房價開始跌了剛上車的在想什麼![[閒聊] 房價開始跌了剛上車的在想什麼](https://i.imgur.com/9JnMIYmb.jpeg "[閒聊] 房價開始跌了剛上車的在想什麼")
2
[閒聊] 空空已經開始幻想了嗎X
[情報] 巴菲特力挺楊金龍![[情報] 巴菲特力挺楊金龍](https://img.ltn.com.tw/Upload/business/page/800/2024/09/12/136.jpg "[情報] 巴菲特力挺楊金龍")
2
Re: [請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎?
[社區]新竹竹東-愛丁堡![[社區]新竹竹東-愛丁堡](https://i.imgur.com/Ths7tR5b.jpeg "[社區]新竹竹東-愛丁堡")
[社區] 新北市泰山區-明日城御風
[社區]台南市安南區_天幕II![[社區]台南市安南區_天幕II](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/OTYwODE3bmV3cw,,/5c8551114ad9e025.jpg/qs/w=480&h=360?t=20140925_01 "[社區]台南市安南區_天幕II")
[閒聊] 別的不說 但14期真的有70萬的價值嗎![[閒聊] 別的不說 但14期真的有70萬的價值嗎](https://i.imgur.com/Fx2A17xb.jpeg "[閒聊] 別的不說 但14期真的有70萬的價值嗎")
[社區] 台南中西區_郡緯街鑽石大樓![[社區] 台南中西區_郡緯街鑽石大樓](https://i.imgur.com/loIgfC1b.png "[社區] 台南中西區_郡緯街鑽石大樓")
Re: [請益] 買房前的信貸
[社區] 新竹北區-龍大觀