Re: [新聞] 「老外聽到三條線！」台灣首創預售屋

我是巢運成員、OURs都市改革組織的洛書。看到有人在講預售屋，來蹭一下熱度講個古。

目前的預售屋問題與緩解方案，未來應該會就卡在立法院的《平均地權條例》來講一篇。但很多人疑惑的「到底為什麼會有預售屋」，倒是可以講一下歷史小故事。

大概至少在1975年之前，政府對於住宅政策都非常消極。之所以消極的原因很多，包括但不限於想要反攻大陸、產業發展重點放在外貿並積極加入世界市場的分工體系等等。政府那時候大致上的想法是「讓國民所得增加，大家賺了錢買到房子就沒問題了」，所以與其搞住宅政策，不如努力拚經濟。

但在70年代初由於石油危機與經濟不景氣，這個模式變得不太行得通，而且住宅數量也不夠，1979年經建會認為每年適應新增人口應新建9萬戶，如果要改善居住環境與舊住宅、違建重建等，差不多要15萬戶以上，但當時每年增加的戶數連9萬都不到。

另外，60年代開始台灣就出現了民間建商（如國泰），他們提供了大量的住宅供給（至1980年約佔整體住宅市場95.7%），但其價格也比較貴，大量湧入都市的城鄉移民中低收入者根本買不起房，而都市裡的中產階級則是瘋狂買房保值。

實際上，那時候的國家既需要建商，又不太挺建商。需要的原因當然是需要建商提供住宅供給，但建商需要的貸款等資金又與當時的加工出口產業產生競爭對立，因此當時對建築融資與一般公司的融資條件完全相同。

這時候「預售屋」制度就閃亮出現啦！政府不給優惠融資嘛，民眾買不起房子嘛，那我就用集資的概念讓大家還款條件更寬鬆囉，而且還可以透過「消費者委建」的名義規避如契稅等相關稅負；而對建商來說，他可以事前獲得營建的資金，還可以提供「方便消費者」的變更設計來預留未來加建、違建或裝鐵窗的空間。

那麼政府怎麼辦呢？他們的想法是「我也來蓋房子，跟你建商拚了」，1976年擬定了「六年國宅計劃」，預計六年內蓋106,931戶便宜的房子賣給民眾。一手提高供給的同時，另一手則是對民間建商的打壓，如1973年建材限價、1974年五樓以上限建、1979年追查購屋資金、1980年空地限期建築使用等等。

但最終因為各種複雜的原因，總之政府蓋房子蓋輸建商了，在這邊不展開。1986年政府公布「建築經理公司管理辦法」，建築經理公司需要有銀行參與投資30%以上（但銀行若要投資必須財政部許可），建築經理公司可以興建計畫審查、工程進度查核及營建管理、代辦履約保證手續。

「建築經理公司管理辦法」可以看做政府在國宅政策上的投降（蓋不贏你，我建立平台總可以了吧），但也可以看做是預售屋市場被納入正式管理的第一步。大致上就像是早年網購沒有中間平台時詐騙頻傳，後來有平台建立之後就比較好了。

後續因為「建築經理公司管理辦法」在《行政程序法》第 174-1 條修正後於2003年失效。原本有委員提出把「建築經理公司管理辦法」法制化成《建築經理業管理條例》。

但當時有一些官員立委反對，認為當時建築業「太苦了」，現在「預售的情形已經非常少」，如果一定要經過建築經理公司會很麻煩，最後就沒有通過了。我把當時委員提案的《建築經理業管理條例》草案與討論逐字稿貼出來，有興趣的朋友也可以看看囉。

建築經理業管理條例草案
https://reurl.cc/M096qK

審查過程逐字稿
https://reurl.cc/d291RD

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: 「老外聽到三條線！」台灣首創預售屋　學者批亂源　
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: 不過此種「先售後建」的不動產交易模式，卻是僅出現在海峽兩岸等華人社會。
: 對此，有學者認為應當廢除，否則也應以政策將之導回正軌。
: 景文科技大學財務金融系副教授章定煊分享，
: 過去它在國外提到預售屋，「老外聽到都三條線」。
: 所謂預售制度，是指在建案動工前，以先付訂金、分期付款等方式，
: 預先開放購買尚未完成的不動產物件，最一開始是由香港在1950年代首創「賣樓花」。: 根據台北大學不動產與城鄉環境學系副教授曾明遜研究，約到了1960年代後期，
: 台灣建商也推出類似制度，並將之命名為「預售屋」，此後一直延後至今。
: 搶先全球首創的「預售屋」制度，有學者認為其為目前房市亂源。
: 「預售市場本來就不是正常東西。」
: 景文科技大學財務金融系副教授章定煊坦言，過去在國外學術場合上，
: 只要他提到國內的預售屋制度，「老外聽到都三條線，想說你到底在講什麼」。
: 章定煊表示，從消基會到消保會上所有房地產糾紛當中，來自預售案件占了最大宗，
: 因為此制度把房產視為如同期貨的投資標的，有高槓桿還可以轉讓；
: 但在歐美國家，房地產就是供需原則，且有實質的買賣，「他們不需要打房」，
: 因此國外學者都覺得「它（預售制度）是什麼亂七八糟的東西」。
: 不過，如果國內仍認為預售制度有其存在必要性，且經濟制度與它難以分離，
: 那就要以政策將它改進，也就是現金政府在推動的預售屋禁止轉約、禁售紅單等政策，: 現在雖聲稱是在打房，但其實僅是把房市穩定，
: 讓市場交易正常化，「讓預售回歸預售，不要變成期貨」。
: 另一方面，也有學者認為，預售制度是否廢除，應要回歸自由市場原則。
: 淡江大學財務金融學系專任教授李沃牆分析，每個國家都有自己的市場機制，
: 目前建商以建售並行或是先售後建進行行銷，都有其考量，是否要廢除要看市場機制。: 李沃牆認為，如果預售制度出現弊端，那就要抓出是買賣兩方何者違法，
: 如果「兩者都沒有炒作、違法，那政府不應去干預市場」，
: 除非等到違法事實已相當嚴重，再來思考是否要廢除。
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