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Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)

看板Oversea_Job標題Re: [北美] 為了小孩教育去美國(房地產歪樓)作者
yay0909
(椰林)
時間推噓 4 推:4 噓:0 →:69

標題改一下,畢竟歪樓有點太遠了XD

先回復一下上文S大的問題:

※ 引述《Subaru5566 (愛上速霸路)》之銘言:
: 推 yay0909: 當GC是給客戶打工的,收入很難上去,flipping主要利潤都 04/27 12:36: → yay0909: 在房子升值上面,之前我認識那位師傅,主業flip副業替人 04/27 12:36: → yay0909: 裝修,確保他底下的工班隨時都有工作,材料成本超便宜, 04/27 12:36: → yay0909: 當初我買一套廚房櫥櫃,流行的白色shaker,老美店破萬, 04/27 12:36: 我是不知道你買的房子,舊的櫥櫃有多糟。
: 買來當rental或翻新去賣,都馬漆一漆就了事了。

我這個例子是自住房,舊的櫥櫃是1950年的original,灣區這種老破小很常見
廚房天花板還有包一層做老式吸頂燈那種,扣一扣層高才7尺多點很壓抑,
所以我選擇整個換掉,但我當時買完房很窮,所以才用便宜貨。

如果做rental or flip的話,現在常常是漆body+換櫃門,老式的櫃門漆了還是
很醜,在灣區你flip表面工夫還是要做,不然賣不出好價錢。

: → yay0909: 老中店5-6千,他硬是帶我到一間很不起眼的倉庫去買一套 04/27 12:36: → yay0909: 3千有找,浴室地磚帶我去買$0.8/呎,室內複合木地板$1/ 04/27 12:36: Rental grade的房子,地磚多貴啊,買個durable vinyl 就搞定了。
: 甚至有些人直接外面的laminate flooring鋪到浴室,反正不是自己住。

Again,那間是自住房,我當年只是窮嗚嗚嗚別嗆我..
你說的durable vinyl應該是LVP(luxury vinyl plank),這東西是近幾年的翻修神物
安裝簡單、防水耐磨還漂亮,簡直不會壞,做rental最合適。
可惜2016這玩意還沒那麼流行(後來2020我翻修德州的房子就有用上),
我說的複合木地板就是laminate,$1/呎含padding我覺得已經便宜到不行了,
laminate耐磨但是不防水,我不太相信有人會在自己的rental鋪到浴室,
租客把你地板泡爛損失的還是房東阿,除非你用的是比較新的防水laminate,
但是價格對比LVP沒有優勢,出租屋直上vinyl就對了。

最後再提一點,我也很喜歡聽podcast看youtube,不過這些東西當作吸收新知
看看參考就好,influencer主要賺的是粉絲流量錢,你提到這個Ryan & Graham
他們做的creator properties fund,我看過investment summary,真的很爛...
就是在割粉絲韭菜,Ryan本身還有點東西,但Graham我個人認為是scammer

年收百萬在美國真的不是天花板,除了富二代或是騙人的不算,白手起家的人
都真的很拚才能做到行業金字塔頂端,我投資的那些私募基金,有能力做
fund raising的人不用割韭菜年收也能>1M,而且我投資的也只是整個行業很小
很小的一部分,機會很多,努力去抓住就是了~

: 專職做Fliping house的,年收入百萬其實也不算大咖,有興趣我推這人的
: 頻道和podcast https://www.youtube.com/@RyanPineda
: ※ 編輯: Subaru5566 (60.105.114.166 日本), 04/27/2023 15:48:09
: 推 yay0909: 嗯… 這個人我知道,本人還可以,但是他跟Graham Steph 04/27 20:30: → yay0909: en合作,你懂的… 04/27 20:30: → yay0909: 年入百萬鎂當然不會是做房地產的天花板,不過有時候這類 04/27 20:30: → yay0909: YouTuber/influencer看看就好,他們賺的是流量,本業不 04/27 20:30: → yay0909: 一定是該領域最強的人,Graham Stephen、Meet Kevin之類 04/27 20:30: → yay0909: 都是,他們都跟你說自己是靠投資房地產發家,但是沒有告 04/27 20:30: → yay0909: 訴你的其實是靠割粉絲韭菜賺更多。真正的強者本業夠強不 04/27 20:30: → yay0909: 需要來賺這個錢,我自己有投資一些房地產的私募基金,那 04/27 20:30: → yay0909: 些fund managers一年何止百萬?美國不缺機會,夠強就能 04/27 20:30: → yay0909: 賺到很多錢,天空才是極限 04/27 20:30

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※ PTT 留言評論
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Subaru556604/28 00:59我不覺得Graham Stephan是騙子啦,因為他也沒開課程或

Subaru556604/28 01:01或私募來拉人賺錢,至多就是有推銷一些廣告,但這年頭

Subaru556604/28 01:02誰沒有,我聽Conan的podcast,他廣告也念的很順口

yay090904/28 01:07Graham Stephan有賣私募喔,我說他跟Ryan Pineda合開的

yay090904/28 01:08Creator Properties就是 網址我就不幫他們打廣告了

yay090904/28 01:09Meet Kevinu也有在賣 那個house hack . com就是y

yay090904/28 01:10八卦是這兩人原本要一起開來割韭菜 後來鬧翻G才去找R合作

yay090904/28 01:11至於你上篇說私募大部分是買地蓋社區 是有這種沒錯

yay090904/28 01:12但這個市場很大很大啦 什麼新建/core/value add

yay090904/28 01:12multifamily/industrial/storage/retail/office/hotel

yay090904/28 01:13assist living blah blah玩不完

yay090904/28 01:14我自己主要做multifamily value add 我覺得跟fliping很像

yay090904/28 01:15只是at a different scale

yay090904/28 01:17好的deal一年就賣出 IRR 70%+ (為了long term cap gain)

yay090904/28 01:19我還有個朋友是專門玩marina的 就是停船的碼頭

yay090904/28 01:19commercial real estate就是天馬行空什麼都能玩

achiang4004/28 01:41laminate是美耐地板 台灣用語複合式 海島型是指enginee

achiang4004/28 01:41red

yay090904/28 02:01謝謝樓上指正,我其實不太清楚這些地板的中文正式翻譯是

yay090904/28 02:01什麼,隨便Google laminate 地板中文是複合地板就寫了

yay090904/28 02:01Engineered wood一般不用在出租房,因為表面是實木容易

yay090904/28 02:01刮傷

Subaru556604/28 09:01我去Graham Stephan自己的網站,你所謂的私募,他也沒

Subaru556604/28 09:02貼連結和介紹,他至多是個Passive investor,不算數

yay090904/28 09:29吼…他不是passive investor啦,他跟Ryan就是general p

yay090904/28 09:29artners,我之前忘記那個影片有看到他們的分紅比例的sl

yay090904/28 09:29ides,總之就是對投資人比較不好的條件

yay090904/28 09:29這類的私募deal我看過幾百個了,100%確定…

yay090904/28 09:29www.creatorproperties.com

yay090904/28 09:29你自己去看是不是募資

cityport04/28 10:19這不就是標會嗎XDDD

cityport04/28 10:20我想了好久才終於想起來標會這個詞..中文嚴重退化

mmonkeyboyy04/28 13:27就大媽炒房團啊= ="

你是被騙過嗎?怨念這麼深 lol

cityport04/28 13:38炒房團是開LLC..標會應該連LLC都不用

cityport04/28 13:39炒房團很煩的..每個人都有意見..又容易腦子一熱就亂買

cityport04/28 13:39LLC好處是要退股比較方便

這個應該不是標會啦,標會就我了解算借錢賺利息吧? 還有這種一定是有LLC的,而且LLC不一定退股簡單阿,基本上PPM (private placement mem orandum)都會寫明不能提前贖回的。 我覺得這個creator properties很雷,是因為從一些他們公開的資訊看起來,買的property way over market price,然後有不切實際的underwriting assumptions,又把profit spl it waterfall規定的不利於投資人。 簡單來說,就是投資眼光很差當冤大頭,但他們目的就是割韭菜而已,拿到韭菜投資賺acqu isition & management fees,至於投資人有沒有賺到錢/是不是資金被卡好幾年出不來,不 是他們關心的..

※ 編輯: yay0909 (70.115.98.17 美國), 04/28/2023 20:27:57

cityport04/28 21:53標會的錢是拿去投資,房地產也是其中一種

cityport04/28 21:54LLC不給隨時退股的基本上就要小心,高機率被騙

yay090904/28 22:17https://tinyurl.com/yzd92txn

yay090904/28 22:17我看wiki上面標會的模式就是賺/付利息而已啊

yay090904/28 22:18有投資房產屬性的感覺是後來又變形的產物

yay090904/28 22:20不能退股的LLC其實非常常見欸 所有closed-end funds都是

yay090904/28 22:20絕大多數的private equity funds都是closed-end funds

yay090904/28 22:21詐騙很多沒錯,所以最好只找信得過的人

cityport04/28 23:16我入過的華人炒房團至少都能隨時從LLC退股

cityport04/28 23:18只是這幾團眼光有問題,當時一窩蜂搶ATX,蠢

yay090904/28 23:45華人常常比較短視近利一點,而且太容易被近期報酬左右決

yay090904/28 23:46定,投資常常靠感覺/直覺

yay090904/28 23:46我之前看到一個華人集資買HOU的,連地稅稅率都沒搞清楚

yay090904/28 23:46就在那邊算return,寫信去問就是一問三不知的前台小妹東

yay090904/28 23:46扯西扯,這種也敢投只能說祝好運,但人家還是募了大把大

yay090904/28 23:46把的錢,看來人傻錢多的不在少數

debut004/29 03:25最近利率高.投商業地產還是要小心一點.

debut004/29 03:28crowdstreet最近公佈了實現的項目損益.可以參考看看

debut004/29 03:31LLC應該是partnership.應該不能隨便退.有些可自行轉讓

Subaru556604/29 04:08我看MeetKevin的影片,還在招收資金時,每一片都在要

Subaru556604/29 04:09錢,Graham好似就沒啥廣告

Subaru556604/29 04:15剛打開YOUTUBE,說Grand Cardone的雙胞胎兄弟被告詐欺

Subaru556604/29 04:37打錯 Grant Cardone

cityport04/29 04:53LLC是有限公司..沒有其他限制是可以隨時退股的

cityport04/29 04:54你可以自己開一間DE的LLC去入股炒房團的LLC

cityport04/29 04:58更進階的玩法是串上BVI去控股DE的LLC

yay090904/29 06:24不能退股的原因不在LLC,是封閉式基金的設計就是這樣,

yay090904/29 06:24LLC只是一種entity形式而已,我自己是用trust去投,我認

yay090904/29 06:24識一些人用IRA去投。

yay090904/29 06:24封閉式基金不能提要贖回主要也是怕投資人發生恐慌不理性

yay090904/29 06:24行為,blackstone的BREIT不給贖回或是限制贖回上限都是

yay090904/29 06:24類似的設計。

yay090904/29 06:24設計本身是中性的,但騙子可能利用這個特性騙人。

Subaru556604/30 00:28我記得Podcast也有在介紹self direct IRA,可以拿退休

Subaru556604/30 00:29金去做房地產投資

yay090904/30 03:31很多人用SDIRA投,不過要記得IRA投資用leverage會有UBIT

yay090904/30 03:32的稅,我自己覺得不划算,所以沒有考慮,IRA all in股市