[標的] 美股MAC- 後疫情的美國A級商場

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1. 標的： 美股MAC Macerich

2. 分類：多

3. 分析/正文：

MAC是以美國A級商場為核心的REITS(不動產信託)，目前股價約20元，2019年股利配發3元。

疫情前，因Amazon為首的電商崛起而實體通路前景被看衰(多數實體通路也確實大衰)，在2015~2020年初一路由90元跌到25元。疫情間，更因不確定能否活過此劫，一度下探6元。

但不可忽略的是MAC基本面在市場風向大壞及高額空單中維持良好：

疫情前，2016~2018年，每年股利都大於2.7元，一路向上到2019年股利3元，當年FFO3.5元(FFO類似於不動產信託的EPS，Fund From Operations營運現金流入)。2020 受疫情重擊，FFO約剩2元，為了保留現金渡劫，股利更是大砍。2019時的淨值(NAV)市價為52元，2020美國商場市價潰堤中NAV市值仍有2X元。

在B、C級商場持續倒閉的狀況下，MAC的平均租金及spf(單位面積銷售額)仍一路緩慢向上，證明了A級商場在電商時代仍具有韌性。後疫情後美國商場人流快速復甦，也讓市場發現A級商場要被電商全殲很難。

趨勢利多：
1.美國疫後消費復甦潮。
2.美國極端寬鬆政策、Stimulus，可能讓疫後氾濫的資金流入房地產。
3.拜登上任，可能拉高企業稅，有利於資金流向免企稅的REITS。
4.電商補貼政策終將走到盡頭：淺見- 電商的補貼政策形同針對實體通路的傾銷，許多B、C級商場被打垮，但最後活下來的A級商場，將在(1)電商補貼走到頭後及(2)透過網路獲取客戶之成本持續拉升的趨勢中獲利巨大。這幾年來MAC旗下商場租金及spf(單位面積幫店家創造的營收)仍逆境中持續上升，我判斷這間公司要倒不容易，可能是最後的贏家之一。

潛在利空：
1.疫情如果再次大爆發，可能造成MAC暴跌。
2.高債務比：MAC的債務比高，這對某些人來說是負面的，還是要說一下。極端狀況可能造成他資不抵債破產。我個人對債務是中性看待，對我而言企業內部債務多就是槓桿高，容易大賺大賠，無所謂好壞。

MAC的債務多數為Unsecured Debt，也就是限於他用來貸款的那塊不動產，如果MAC針對某塊X不動產，認為還款不划算，可以直接把X不動產給銀行，不用還超出X不動產價值的金額。

我也開誠布公，這間公司我在疫情前就比較過所有美股商場後篩選出，並逐步進場，目前平均成本13元，若認為我是找人抬美股的大轎，那也隨你。股價上40我預計出一半，其餘長期持有。

會這時發文，是我認為原本只有基本面好而技術面、市場情緒偏空。現在基本面、市場
情緒轉向我判斷已兼備。另2021 Jan A有58%空單，嘎空行情可能性也很大。

其餘細節交給有能力的各位自行評估，這間公司債務多，也請謹慎控制部位。

4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制。請益免填)

連續2天低於17.5 短線撤退
目標價40，抵達時先減碼一半。

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有個叫Fintel的網站會每日公布當天放空比例的 如下: Market Date Short Volume Total Volume Short Volume Ratio 2021-01-26 3,599,155 17,421,600 20.66 2021-01-25 4,401,915 21,127,900 20.83 2021-01-22 1,296,033 6,979,500 18.57 另有個ShortSqueeze.com會每半月公布。 NASDAQ成分股 (MAC非NASDAQ成分)，可以看NASDAQ網站

對 最近開跑了，氣氛轉多

淺見: 透過網路獲取客戶的成本不斷攀升 而實體通路租金趨向停滯 (但MAC租金及銷售額仍是持續攀升 只是變慢) 一旦實體通路的獲取客戶成本低於網路獲取客戶的邊際成本 實體通路的效益就有機會反轉向上 連帶的銷售額跟租金也會向上 交叉點會發生在何時很難評估 但MAC的A級商場要撐過這個交叉點的機會極大

很難講 7元是美國疫情還不知會到何時的時代 當時評估，MAC真的不知道能不能活下去 自然需低價。 現在是後疫苗、疫情越來越明朗的時代。 兩者基本面已有本質的差異

SPG的波動會比較小，但不管往上或往下都是 SPG確實也不錯，但MAC在A級商場的集中度更高， 且我比較喜歡他用Unsecured Debt的債務，可以隨時拋棄不要的單位