Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

關於預售屋二等親內的換約
如果是走贈與，取得成本到底會怎麼計算？
我找到一篇新聞案例，或許可以參考
https://reurl.cc/VNkagA

遺贈稅法第5條
以自己的資金，無償為他人購置財產者，其資金應課贈與稅。但該財產為不動產者，
為其不動產。

遺贈稅法第10條第1項
遺產及贈與財產的價值計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時的時價為準。

遺贈稅法第10條第3項
稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他
財產時價的估定，由財政部定之。

依照上述法規與案例，預售屋平轉換約走贈與，因為預售屋視為不動產，所以贈與時
會依照出資額比例及當時的公告現值課稅，而不是贈與時的金額。

結論
預售屋換約走贈與，取得成本要看：
1. 贈與時已付款項占總額的比例 x 轉讓時的公告現值
2. 未付金額

轉讓時付款的比例越低，或是金額較低，影響比較小。
但保險起見，還是走買賣比較好。

以上是我的理解，如有錯誤請協助改正。

※ 引述《turtletung (衝衝 衝衝衝衝)》之銘言：
: 先感謝原PO的案例分享
: 我的狀況也是預售屋的二等親換約（平轉）
: 在一月底因為建商要集體對保，決定從妹妹的名下換成我
: 原先根本不知道要申報房地合一稅
: 也不知道二等親內的財產轉移需要特別注意
: 所以非常感恩C大的分享
: 讓我在兩個星期前才意識到需要處理這件事
: 簡單說
: 二等親內的預售屋換名字雖然只是在建商那邊換約
: 賣方（以我的例子就是我妹）需要申報房地合一稅
: 如果就只是去房地合一稅那邊申報
: 國稅局就會認定買方（以我的例子就是我）是受贈與取得
: 往後要賣房的時候，取得成本就會是現在的公告現值
: 為了讓取得成本就是跟建商購買的價格
: 就必須去遺贈稅那邊主張是買賣
: 我也是連續三天跑國稅局
: 一直補資料才完成
: 1200萬的預售屋，換約時只付了頭款120萬
: 遺贈稅那邊需要的資料：
: 一、妹妹當時購買120萬的金流
: 翻出當時存摺的金流是自備20萬+我姊匯了100萬（要另外申報贈與現金100萬）
: 二、建商開的發票
: 三、原始合約跟換約後的合約
: 四、我匯款給妹妹的120萬金流（我和妹妹的存摺都要附上）
: 房地合一稅需要的資料：
: 一、建商開的發票
: 二、原始合約跟換約後的合約
: 三、私契（自己打的契約，目的是證明平轉）
: 四、遺贈稅那邊拿到的證明文件（藍色的「非屬贈與財產同意移轉證明書」）
: 國稅局每一筆款項都會問的很清楚
: 包括資金來源、錢的流向要層層確認
: 資料要準備齊全才會受理
: 房地合一稅要30天內申報
: 我是延遲申報
: 但因為平轉，承辦人員很好也就沒有罰錢
: 另外，我在查資料的時候
: 有看到一些案例說以為房地合一稅委託代書處理就沒問題
: 結果代書便宜行事就用贈與
: 賣房子的時候想要主張買賣都不行
: 真的得繳一堆稅
: 即使請代書還是要注意
: 自己的荷包自己顧
: 再一次感謝房版
: ※ 引述《CIIIO (郭+)》之銘言：
: : 1000萬的預售屋換約
: : 已付給建商200萬頭款
: : 想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽
: : 繳個潤筆費幾千幾萬給建商
: : 名字換過去就好了嗎？
: : 你以為這樣就結束了嗎？
: : 錯
: : 林北放三天假 三天都跑國稅局 不斷補資料
: : 二等親交易房產 你要先確定是走贈與或是買賣
: : 兩者都必須跑國稅局
: : A.走贈與流程
: : 報贈與稅
: : 想說一年有244萬贈與免稅額
: : 200萬應該免稅吧
: : 錯
: : 走贈與最不推薦
: : 因為受贈者房屋的取得成本會最低
: : 之後要賣掉會補超級多稅
: : 假設弟弟五年之後賣1200萬好了
: : 你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎？
: : 錯
: : 因為是贈與
: : 房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值”
: : 政府說他是500萬好了
: : 是繳(1200-500)*20%的稅!
: : 聽起來很坑
: : 但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的
: : 也是一樣道理
: : 那我們改走買賣流程好了
: : 二.走買賣流程 (房地合一)
: : 想說走買賣流程房地合一稅
: : 反正賺錢才繳稅 平轉沒賺錢不用繳稅
: : 跑去國稅局
: : 房地合一櫃檯說
: : 請提供
: : 1.買賣的金流
: : 2.因為你是二等親交易，必須去贈遺科拿藍色的
: : “非屬贈與財產同意移轉證明書”
: : 3.建商讓予合約書(換約時就拿到)
: : 好我就開始做金流
: : 因為弟弟只有50萬現金
: : 所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款
: : 剩下100由我老婆匯給媽媽 媽媽再給弟弟
: : 跑去贈遺科
: : 把弟弟給我200萬的金流給他看
: : 國稅局看了看本子說
: : 你弟原本只有50萬 是不足以支付的
: : 請提供：
: : Q1.這筆20萬現金怎麼來的
: : A1.我說我媽給我弟的
: : Q.你媽怎麼有現金？ 現金從哪來的？
: : 補上我媽的近半年的提款證明才過
: : Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的
: : A2.是我老婆給我媽的
: : 補上我老婆&我媽的存摺才過
: : 然後一次寫三張贈與稅申報
: : 我：房子買賣非贈與
: : 我老婆：贈與現金100
: : 我媽：贈與現金150
: : 隔天拿到藍色證明 代表贈與問題解決了
: : 才去房地合一櫃檯
: : 只是簡單看一下我弟給我200的金流
: : 十分鐘就搞定
: : Take Away
: : 1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一)
: : 2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的
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: : Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180.

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