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Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

看板home-sale標題Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程作者
turtletung
(衝衝 衝衝衝衝)
時間推噓22 推:22 噓:0 →:30

先感謝原PO的案例分享

我的狀況也是預售屋的二等親換約(平轉)
在一月底因為建商要集體對保,決定從妹妹的名下換成我
原先根本不知道要申報房地合一稅
也不知道二等親內的財產轉移需要特別注意
所以非常感恩C大的分享
讓我在兩個星期前才意識到需要處理這件事

簡單說
二等親內的預售屋換名字雖然只是在建商那邊換約
賣方(以我的例子就是我妹)需要申報房地合一稅
如果就只是去房地合一稅那邊申報
國稅局就會認定買方(以我的例子就是我)是受贈與取得
往後要賣房的時候,取得成本就會是現在的公告現值
為了讓取得成本就是跟建商購買的價格
就必須去遺贈稅那邊主張是買賣

我也是連續三天跑國稅局
一直補資料才完成

1200萬的預售屋,換約時只付了頭款120萬

遺贈稅那邊需要的資料:
一、妹妹當時購買120萬的金流
翻出當時存摺的金流是自備20萬+我姊匯了100萬(要另外申報贈與現金100萬)
二、建商開的發票
三、原始合約跟換約後的合約
四、我匯款給妹妹的120萬金流(我和妹妹的存摺都要附上)

房地合一稅需要的資料:
一、建商開的發票
二、原始合約跟換約後的合約
三、私契(自己打的契約,目的是證明平轉)
四、遺贈稅那邊拿到的證明文件(藍色的「非屬贈與財產同意移轉證明書」)

國稅局每一筆款項都會問的很清楚
包括資金來源、錢的流向要層層確認
資料要準備齊全才會受理

房地合一稅要30天內申報
我是延遲申報
但因為平轉,承辦人員很好也就沒有罰錢

另外,我在查資料的時候
有看到一些案例說以為房地合一稅委託代書處理就沒問題
結果代書便宜行事就用贈與
賣房子的時候想要主張買賣都不行
真的得繳一堆稅
即使請代書還是要注意
自己的荷包自己顧

再一次感謝房版


※ 引述《CIIIO (郭+)》之銘言:
: 1000萬的預售屋換約
: 已付給建商200萬頭款
: 想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽
: 繳個潤筆費幾千幾萬給建商
: 名字換過去就好了嗎?
: 你以為這樣就結束了嗎?
: 錯
: 林北放三天假 三天都跑國稅局 不斷補資料
: 二等親交易房產 你要先確定是走贈與或是買賣
: 兩者都必須跑國稅局
: A.走贈與流程
: 報贈與稅
: 想說一年有244萬贈與免稅額
: 200萬應該免稅吧
: 錯
: 走贈與最不推薦
: 因為受贈者房屋的取得成本會最低
: 之後要賣掉會補超級多稅
: 假設弟弟五年之後賣1200萬好了
: 你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎?
: 錯
: 因為是贈與
: 房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值”
: 政府說他是500萬好了
: 是繳(1200-500)*20%的稅!
: 聽起來很坑
: 但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的
: 也是一樣道理
: 那我們改走買賣流程好了
: 二.走買賣流程 (房地合一)
: 想說走買賣流程房地合一稅
: 反正賺錢才繳稅 平轉沒賺錢不用繳稅
: 跑去國稅局
: 房地合一櫃檯說
: 請提供
: 1.買賣的金流
: 2.因為你是二等親交易,必須去贈遺科拿藍色的
: “非屬贈與財產同意移轉證明書”
: 3.建商讓予合約書(換約時就拿到)
: 好我就開始做金流
: 因為弟弟只有50萬現金
: 所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款
: 剩下100由我老婆匯給媽媽 媽媽再給弟弟
: 跑去贈遺科
: 把弟弟給我200萬的金流給他看
: 國稅局看了看本子說
: 你弟原本只有50萬 是不足以支付的
: 請提供:
: Q1.這筆20萬現金怎麼來的
: A1.我說我媽給我弟的
: Q.你媽怎麼有現金? 現金從哪來的?
: 補上我媽的近半年的提款證明才過
: Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的
: A2.是我老婆給我媽的
: 補上我老婆&我媽的存摺才過
: 然後一次寫三張贈與稅申報
: 我:房子買賣非贈與
: 我老婆:贈與現金100
: 我媽:贈與現金150
: 隔天拿到藍色證明 代表贈與問題解決了
: 才去房地合一櫃檯
: 只是簡單看一下我弟給我200的金流
: 十分鐘就搞定
: Take Away
: 1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一)
: 2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180.

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yiliang110703/28 19:05推分享

piliwu03/28 19:07其實不是她人好,是照規定你已經補申報她不能罰你

按照所得稅法第108條之2第1項 沒有在30天內申報屬於行為罰 可以罰3,000~30,000 我在網路上有看到賠售但還是被罰延遲申報的案例 所以不敢不去申報

prostar03/28 19:10好奇問一下夫妻買賣是不是也是一樣流程

prostar03/28 19:11共有想要轉單獨持有

piliwu03/28 19:15夫妻贈與就好不一樣,贈與後可以用原始取得成本算

fescan03/28 19:36請教樓上大大,夫妻用贈與還需特別去做申報動作嗎

piliwu03/28 19:50不用報房地合一要去報贈與稅那邊再跑地政還要繳契稅

piliwu03/28 19:51嫌麻煩也可以請代書跑就是

skinnyfit03/28 19:59推分享

x156w42303/28 20:09又一位雲轉約高手再亂講0.0

x156w42303/28 20:09夫妻預售轉約免贈與稅, 轉約亦無契稅

lovezzz03/28 20:13借這題尋問買的時候是夫妻共同,交屋前如想改為太太,也

lovezzz03/28 20:13是要這樣辦理嗎? 需要申報房地合一稅嗎

lovezzz03/28 20:44夫妻贈與免稅,但會不會因為贈與關係,到時候賣出的時候

lovezzz03/28 20:44有取得成本較低的問題?

cbihsw03/28 21:15這個案子一樣是贈與預售屋權利(換約),並非贈與房屋,

cbihsw03/28 21:15所以基本上頭期款在244萬內應該都免課贈與稅,而且後續貸

cbihsw03/28 21:15款也是被贈與人承擔,所以其實用贈與後續買賣也是合約價才

cbihsw03/28 21:15f69b47753ce08188516?cntId=2aa0b3c981a64edd8aebcef5a271

cbihsw03/28 21:152452 這個案例有提到是權利的轉換

piliwu03/28 21:37某人才是雲,夫妻共同持有預售合約根本不用做什麼事交屋

piliwu03/28 21:37登記給一人就好

piliwu03/28 21:38預售屋轉給配偶脫褲子放屁

piliwu03/28 21:38就是成屋會被信用管制才需要登記給配偶

giveme11803/28 21:57年初用協議轉讓書 姊妹間就換完名字 也沒有其他流程耶

最好去了解一下 建商跟代銷不管這一塊 預售屋換約我覺得根本就是一個漏洞 沒有仲介沒有代書,完全不知道要申報 我當初就是看到原Po C大的分享才趕快去處理

x156w42303/28 22:07某高手又在唬爛了 預售.成屋傻傻搞不清楚

x156w42303/28 22:07預售假設簽約寫1/2夫 1/2妻

x156w42303/28 22:07你無視白字黑字合約, 放到對保登記才通知建商改登記在

x156w42303/28 22:07其中一方名下

x156w42303/28 22:07建商有權利拒絕, 這就是風險懂嗎?

x156w42303/28 22:07在這邊問的, 沒意外都是多屋.可能有限制貸款考量

x156w42303/28 22:07安全作法就是按合約走, 該換約就換約

x156w42303/28 22:07扯什麼脫褲子放屁

x156w42303/28 22:07鄉民貸款卡住, 請這位高手來補錢囉 笑爛~

floatfaith03/28 22:18推好人分享

lovezzz03/28 22:20謝謝X大的提醒,當初不懂就各半,考量將來會有二屋,所以

lovezzz03/28 22:20轉讓的話現在要提早辦理嗎? 還是交屋前再辦就好? 謝謝您

※ 編輯: turtletung (1.34.123.71 臺灣), 03/28/2024 22:30:58 ※ 編輯: turtletung (1.34.123.71 臺灣), 03/28/2024 22:36:00

CIIIO03/28 22:52恭喜 我的金流比你複雜許多

CIIIO03/28 22:52一開始自己想太多XD

上面的回文簡化了我的金流 最後在遺贈稅那邊是辦了2筆現金贈與+1筆非贈與證明才搞定 搞金流證明跟說明真的是累死人 感謝你的想太多,我才知道得處理阿!

angelavictor03/28 23:43去年底也是跟哥哥那邊平轉預售屋,代書讓我們簽的是

angelavictor03/28 23:43不動產贈與權利讓渡書,前面工程款走贈與稅,後面

angelavictor03/28 23:43款項自行繳納,我的理解不會產生你說的取得成本是政

angelavictor03/28 23:43府公告現值@@“

不動產贈與權利讓渡書應該是申報房地合一稅需要的私契 我又研究了一番,轉約前的工程款走贈與,這個部分就會以公告現值計算取得成本 後面還沒付的部分,應該就不會用公告現值計算

giveme11803/28 23:55樓上的自行繳納意思是被轉讓人繳嗎

angelavictor03/28 23:55因為並沒有贈與房子(房子產權還不是簽約人的)只是

angelavictor03/28 23:55贈與前面工程款的現金,以及讓渡權利(換約),現在

angelavictor03/28 23:55我也開始覺得好亂啊@@ 到底代書說的是對的,還是原p

angelavictor03/28 23:55o。

sunlin1803/28 23:59感謝分享

giveme11803/29 00:05我跟A大狀況一樣 況且房子也是未繳納完這樣會全部以公

giveme11803/29 00:05告現值看嗎?

我有找到一篇案例 轉約前的款項以贈與申報的話,這部分就會以交易當時的公告現值計算 後面還沒繳的款項就不會

※ 編輯: turtletung (125.228.75.230 臺灣), 03/29/2024 17:00:51