[閒聊] 【學起來！黑心建商教你如何用「假債權」

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陳泰源 【學起來！黑心建商教你如何用「假債權」阻止爛尾樓重生】

還記得去年鬧得沸沸揚揚的爛尾樓、北投《泊山妍》嗎？如果沒有印象，或知道但好奇後來的進度，那就且看這篇文章。身為旁觀者的你，當個吃瓜群眾也不賴，因為我保證，讀完後，你在「與黑心建商鬥法之江湖經驗」必定提升不少。在此感謝「『大家營造』暨《松江阡語&松蔦青語》建商『大家地產』負責人卓家雄」在「台灣合建史上」扮演我們的「逆增上緣」。

故事從頭說起：

當時，「嘉源建設」和11名地主、共10筆土地談合建，決定興建的案名取作《泊山妍》；而在這10筆土地當中，僅有1筆除外的其餘9筆，統統被「嘉源建設」拿去跟「中租迪和股份有限公司」設定最高限額抵押權登記「申請專案融資」。換句話說，時任「嘉源建設」的負責人「陳俊良」將《泊山妍》地主們的土地，拿去跟「中租迪和」借錢蓋房。
接著，

「陳俊良」主政時期的「嘉源建設」也找上、並向其他地主們介紹「臺億建築經理股份有限公司」，將這些「土地」及「跟中租迪和借來的資金」辦理「起造人名義」及「金錢信託」並「簽署信託契約」。

然，就在爛尾樓爆發前夕，112年4月26日，

先講第一遍：「大家營造」出具「證明書」給信託銀行（瑞興），表示嘉源建設「沒有積欠」工程款。

05月間，

「陳俊良」開始陸續脫產，他先將「嘉源建設」名下的資產清空，也將「自身財產」過戶給「大家地產」（負責人是其女婿卓家雄）；同時期，還辦理離婚，而配偶名下的《天漾》社區房屋，也設定4000萬元抵押權給了「大家數位行銷」，該公司負責人，不僅是「陳俊良的女兒」也是「卓家雄的配偶」。

06月間，

「陳俊良」神隱失聯；同時，已出具「沒有積欠工程款證明書」的「大家營造」竟莫名其妙，改口稱「嘉源建設積欠營造工程款，北投《泊山妍》8243萬5688元及大同《嘉源程驛》235萬9627元」為由，向法院聲請「支付命令」。

07月間，

「嘉源建設」無預警傳訊通知「36位預售屋購買戶」，稱因營建成本高漲及公司經營困難，無法完成本建案等語，導致該案成為台北市近年來第一起爛尾樓事件，引發相關單位高度關切，市府地政局甚至將其所有預售屋實價登錄列為「賣方無法依約定完工」之警示建案。

同時期，

因為承購戶所繳的錢，除了「4成價金」已被「大家營造」領走，其它「6成餘款」，仍在瑞興銀行的信託專戶內。

但是在6月間，大家營造「搶先約一個月」聲請的「支付命令」，其法律效力可直接向法院聲請「強制執行」，所以「大家營造」可以利用「支付命令」扣押「嘉源建設」在信託專戶內的權利。……這番操作，讓07月間「尚未從信託專戶領回剩餘6成購屋款」的36名
承購戶心驚膽跳，日日擔心專戶內的價款會被「卓家雄」扣押領取。

對了，這個聲請費用，一份只要新臺幣500元，「大家營造」聲請這兩份支付命令，一共只要新臺幣1千元，就可以差點把36名預售屋購買戶的6成價金全部領光，可謂「黑心建商以小博大省錢爛招一」。

好在，負責收拾爛攤子的「嘉源建設董事們」互推「代理董事長」，出面對「支付命令」提出「異議」才令「失其效力」，可謂有驚無險。

講到這兒，忍不住要靠北，

「丈人陳俊良」都已經在脫產、準備落跑了，竟還叫預售屋購買戶繼續匯錢，然後由「女婿卓家雄」接手，花五百一千、弄個「支付命令」，肖想專戶裡「購買戶們辛苦打拼多年存下的買房金」，這群共犯結構，實在可惡！

上述提到的「500元之以小博大支付命令」還沒講完，

依民事訴訟法規定，支付命令經異議後，會轉為「訴訟程序」，於是，法院要「大家營造」補繳「八十多萬元的裁判費」，沒想到，「卓家雄」竟沒有補繳，反而直接「撤回」案件。奇怪耶？若「真的」欠八千多萬元，這八十多萬元的裁判費，怎麼可能捨不得繳？

就拿《松蔦青語》建案來說，

「卓家雄」獨吞了我父母上百坪的危老獎勵容積、店面面積縮水又設計得前寬裡窄，騎樓外還加贈一根粗寬大柱子遮蔽視野（林祺錦建築師真的很會規畫房子）、契約寫平面車位結果變機械，……為了討回被坑走的祖產，裁判費、律師費、鑑定費……林林總總加起來
好幾百萬元，已失去租金補貼仍在外租屋之小小弱勢地主我父母，再痛都咬牙苦撐給它繳下去，所以說，我實在難以同理想像，有人「真的欠」卓家雄八千多萬元，他會捨不得繳八十多萬元的裁判費。

回到故事本身，

預售屋承購之36戶，雖有從信託專戶裡取回已繳價款約6成價金，但尚有約4成價金及違約金未獲清償；而且，「陳俊良」透過「嘉源建設」拿「地主們的土地」向「中租迪和」融資借款約新台幣「高達3.5億元」，這些錢也統統不翼而飛！這群可憐地主們，因為陳俊良「捲款3.5億元」神隱後，土地面臨遭法拍的局面！

然而，

就在「負債共約3.5億元的11名地主」及「損失4成買房金的預售承購36戶」籌組自救會，奔波數月、造訪各地大小建商，數度與「中租迪和」開會討論解決方案，眼看將迎來「續建曙光」之際……，「卓家雄」又開始出招了！

首先，黑心建商以小博大省錢爛招二：製作假債權

「大家營造、女婿卓家雄」竟另外持有「嘉源建設前負責人、丈人陳俊良」在過去曾以「嘉源建設的名義」所簽發「北投《泊山妍》8243萬5688元及大同《嘉源程驛》235萬9627元之營造工程款」的「等額本票」共8479萬5315元。

而製作這個「不實本票」，費用趨近於零。

再搭配，黑心建商以小博大省錢爛招三：聲請本票裁定後來個扣押

由於聲請本票裁定，法院只是形式審查，只要本票看起來沒太大的問題，就會核准債權人可以持本票去強制執行。這讓「大家營造」得以聲請「本票裁定」，並請法院核發「執行命令」扣押「嘉源建設對《泊山妍》建案土地的信託受益權」。原本要繳八十多萬元的裁判費，如今，只要弄個「假債權」就能搞破壞。

而聲請「本票裁定」的費用分別為2000元及4000元共6千元，便宜太多又超級有效，實在厲害！

腦補一下，何謂「信託受益權」：

受益權是指受益人（地主）對信託財產（地主的土地）所享有信託利益的權利，以《泊山妍》建案為例，假若信託所要達到的「合建分屋」目的達成時，受益權人（地主）可享有分回房屋坪數面積的利益，這就是「受益權」。

又以《泊山妍》案為例，如今爛尾，信託目的已無法達成而消滅時，若債權人「中租迪和」將土地全部拍賣，那「受益人即地主」便可就「拍賣價金」扣除「償還中租迪和的欠款」（陳俊良捲款的3.5億元+利息）之後的「餘額」，請求按比例分配給這11位地主們。
所以說，「信託受益權」是一種法律上的權利，但與「信託財產即土地本身」，是兩個不同的概念。

接著說說，這個「當初由陳俊良介紹」的「臺億建經」，

「大家營造」就《泊山妍》建案已達付款條件之工程款3581萬9291元，這金額，「大家營造」早於112年05月底請領完畢，相關請款跟查驗手續，皆由「臺億建經」經手辦理，所以說，對於「大家營造」只許請領3581萬9291元工程款，「臺億建經」應極為清楚才對。

如今，

「大家營造」竟公然說謊，聲稱就《泊山妍》建案「尚未領取」的工程款仍高達8243萬
5688元；誇張的是，「大家營造」強調，就《泊山妍》建案的工程款「分文未取」！？
我怕你聽不懂「大家營造」在貢三A因為當初我也以為是不是聽錯？所以我再說一次：
「大家營造」的意思是，它所施作的進度，工程款應該可以請領8243萬5688元，但是它「一毛都沒拿到」，其不要臉的程度，是不是超乎你我的想像？

明明「臺億建經」審核相關請款資料和實際工程狀況，認為「大家營造」可以領款的部分是3581萬9291元，且在112年5月底「也都已經領走了」。結果竟然睜眼說瞎話，那之前領的3千多萬元是......冥紙嗎？之前陳俊良過給卓家雄的那些房產呢？就算不是脫產是抵債，也都剩到油都溢出來了吧？

我就問，

《泊山妍》到底哪來可以積欠營造廠這麼多錢？別說是房子蓋到一半，根本「連地基都還沒開挖」就讓「大家營造」領走近3582萬元，已讓人覺得有浮報超領的嫌疑了，如今還恬不知恥說「工程款1毛都沒拿到」，顯然無視「臺億建經」依約辦理請款查驗之專業！
這讓我必須再講第二遍：「大家營造卓家雄」已於112年4月26日「出具證明書」給信託銀行（瑞興），表示嘉源建設「沒有積欠工程款」。

如今，

「大家營造」又對「臺億建經」提起「根本告不贏，就是要拖時間」的「確認之訴」，簡直將「臺億建經」之信譽公然踐踏在地！這也導致本將起死回生的《泊山妍》恐又胎死腹中，「大家營造卓家雄」等等這些作為，可謂「沒有最下限，只有更下限！」。

故事發展到這邊，

我相信，必定有人不解：「大家營造卓家雄」拿「假債權」來壞事，對他的好處是？目的又是什麼？我想，就以合理推理與大膽臆測，作為本篇文章之結尾吧！

卓家雄之所以搞破壞，應該就是想，染指《泊山妍》：

PlanA：請債權人「中租迪和」把土地讓給「大家地產」來蓋。

PlanB：讓「中租迪和」承受不住股東的壓力，進而用「拍賣」方式來處理，畢竟「中租迪和」是上市公司，一直拖下去總不是辦法，……然後，卓家雄就可以拿這「八千多萬的
假債權」去抵拍賣價金，便宜標到這塊地。

至於，這「空手套白狼」是否會得逞？就讓我們繼續看下去。

#黑心建商卓家雄 #不實本票假債權

後記：

《泊山妍》的營造廠「大家營造」負責人「卓家雄」，還是「大家地產」負責人，也是《松蔦青語&松江阡語》建案的建商。

我父母，則是《松蔦青語》的受害地主，目前仍被「卓家雄」用曠日廢時的訴訟手段凌遲已達四年之久，兩老暴瘦白了頭，至今仍自費在外租屋，有家歸不得。

至於《松江阡語》，則是今年開賣的預售案，待你看完整篇文章後，是否仍願意把辛苦打拼多年存下的買房金給「卓家雄」賺，我予以尊重。

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06/16 13:09