Re: [請益] 合建不土融/合建土融/委建

※ 引述《tso1494946 (王先生)》之銘言：
: 各位版友好！
: 目前有小建商來問 在台北市中山區 提供以上三個方案
: 1.合建不土融 分60%
: 2.合建土融 分67%
: 3.委建抽工程款10%

先說結論：我認為考慮1或3就好原因如下：
1、3兩方案相對單純就是傳統的合建不出資以及委建自行出資但付服務費給建商
2的意思是67/33分(地主/建商)，建商要先拿33%的土地去土融也就是要先過給建商
33%的土地。

建商拿你的土地去借錢跟你們自己委建拿土地去借錢實質上對銀行來講是一樣的
差別在有沒有辦法拿到比較好的利息跟還款條件

要是這家小建商作到一半跑了，你們地主要背合建土融的貸款的，很容易財屋兩失
方案一就是只有把地主土地信託起來，確保不會有地主抽手讓建案破局
建商也要提供資金擔保(40%)，土地本身不會有任何借貸。就算建商跑了，地主只有
爛尾樓+土地還在沒貸款

方案二會變成爛尾樓+土地損失33%+貸款 這時地主會有點像保證人的腳色
所以風險33%地主背，當然他可以讓利7%給你。建商等於是用33%土地作無本生意
就好像一般預售屋建商收頭款約25%，他就是用這些錢來蓋房子，所以不用再拿錢出來

方案三就是風險100%地主背，他要服務費用就好。建案無法完成他是收不到錢的
所有的資金在信託下(包含土地)有銀行管理，建商也是要跟銀行領錢。
完成才有錢拿。我是建議這個錢讓建經公司賺，建商單純作營造跟協助銷售的腳色就好
參考看看

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