Re: [閒聊] 房地產抗通膨的能力

※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言：
: 上面有文吵架 看到有個貼圖 有意思
: https://reurl.cc/YeEqbO
: 之前有稍微聊過 但是沒點的很深入
: 至於多軍嘛 總是要靠這張圖修理空軍
: 然後偏鄉派的 也很愛拿這張圖來吵 趁端午連價 來一次處理好了
: 第一點是 房地產抗通膨能力
: 我個人對結果來說是認同的 但是過程混為一談 趁機修理空軍 我覺得不行
: 這張圖 裡面 平鎮 楊梅 新竹市 中壢 都有蓋過建案
: 2011 剛好在蓋的是平鎮&楊梅
: 那時候的建築成本 平價建築 一隻梯華夏 一坪大概6~8萬 土地大概都是那價錢
: 裡面寫2012賣 12 14萬 差不多是那個價格 沒問題
: 現在是2022 蓋一坪 大概是12~16萬 賣22 29 算上土地成本
: 講實際 差不多..... 爆賺在哪??
: 這也解釋板上為什麼跟你說 房價現在沒有很水
: 你來蓋看看就知道啊
: 而且我寧願蓋2011 因為那時候 環安衛成本低 拿照的穩定性比較高
: 現在一堆屎屎尿尿 揚塵灑水 廢棄物GPS來源 要綠化 太多了 幹他媽的 一堆洨
: 以前隨便插入 現在前戲就搞死人
: 不過對於我們手上有留房子的 那就是確實的獲利 並且抗通膨
: 建商通常都會留幾間 江湖規矩吧 尤其如果獨資 沒有結案拆夥的結算壓力
: 所以這些很多地方 報酬率屌打台北市之類什麼洨的
: 那是因為你基期低 偏向消耗品 受到成本佔比高 : 舉例來說
: 台北市一坪50 成本20
: 偏鄉區一坪15 成本12
: 因為通膨 成本漲
: 台北市成本還是會漲比較多 35
: 偏鄉漲到成本22
: 假設房價只隨成本動
: 台北變成65 偏鄉變成25
: 解釋完了 大概是這樣
: 當然房價不只跟成本走 不過上面例子大概解釋為何偏鄉有驚人報酬率
: 而且對於手上有低成本的老貨 確實就是抗通膨爽賺 這點沒問題
: 因為我也是受益者 爽~~ 說真的我老貨都還沒去鑑價 先放在收租
: 目前都在處理預售的就忙翻 等到我預售都交屋處理好
: 再拿老屋去重新鑑價 辦投資型貸款那種
: 第二點 就是偏鄉講實際能不能投資?
: 是可以的 但是不要太偏 或者市場太寡
: 為什麼我也不是很支持上面草漯 台中海線 三小的
: 因為台灣發展脈絡 就是國道1 3 台1 台鐵 最近是高鐵
: 當初土地仲人 也有推薦觀音
: 但是我們秒選 楊梅 平鎮 原因很簡單阿 因為她跟桃園市 中壢市具有互相取代性
: 你離開南北縱貫廊道
: 就只能吃當地工業區 單壓 就是比較難搞點 : 不過我認識兩個同業 在那邊搞外勞宿舍現在好像是滿爽賺的顆顆
: 當初有問要不要合資買一下 不過我拿去買新竹了

大家都知道21世紀，發明了QE
發明了QE之後，很難看到通縮（亦即CPI負成長）
變成這個世紀，薪資族只靠薪水
你完全不能預測究竟要賺到多少錢才夠退休

就像以前百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁一樣
門檻越來越高
最後演變成，不投資錢滾錢就等死XD
以前父母輩，投資的風險大非常多
1.沒有ETF降風險
2.資訊嚴重不對稱，往往隨便看個「老師」講就下重本
3.產業升級原本的股票變廢紙

其實QE完全就是在收割所有領薪水的薪水族
不管你是低薪族還是高薪族群
從作業員到醫師工程師都是被收割的
只是低薪族比較慘
因為高薪資族群，還可以扣掉生活費之後，拿去投一些防禦性資產，防禦性資產增值有時候還會超過通膨，甚至是帶槓桿的超過通膨

舉例來說，假設通膨每年2%
你自備20%，1000萬的房子
自備200萬，明年變成220萬
第一年投報率是10%
帶五倍槓桿下去跑

低中薪資族，就會發現怎麼存錢都趕不上
於是乎，政府不能讓壞壞的高薪資族群那麼爽啊

就出台一系列政策
1.第二戶降到7成，我們再算一次
自備變成300萬，明年變成320萬
第一年投報率變成6.7%
2.第三戶從6成變成4成

but
資產階級
不管幾戶，只要沒有購屋貸款
都可以掛週轉金回去8成

你就會發現，政府所有的打擊政策，都是讓薪資族群先去打一架，最後資產階級毫髮無傷啊XD

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