Re: [心得] 近期房價心得

※ 引述《saucy (Elevator)》之銘言
: 我自己是看台北市老公寓跟華廈，經驗約3年多
: 自己觀察北市狀況...
: 頭一年大概每周房仲都會丟出兩間還沒上架的A貨，可以去看看 出價試試
: 升息後，物件大量減少、買家也都轉觀望
: 近一年頂多2~3周才會出現一間地點、樓層跟格局都好的公寓，當然價格還是開高高
: 因為這種物件少，還是會被掃光
: 只是因為好物件太少，對於成交平均數幾乎不成拉抬
: 現在掛在仲介網在賣的，幾乎都是超奇怪格局跟屋況
: 跟房仲討論，政府跟網紅說會「量比價先行」，確實也沒說錯
: 因為條件不好的房子最後還是會賣出，拉低區域實價登陸的平均值
: 但正常的房子釋出會變很少，在市場上能買到的好物件，有錢也只能等等等
: 這狀況有沒有蔓延到新北不知道

新北一環也是一樣，我比較熟中永板，
直接先說結論。

新屋供給拉高，
市場上的好物件才會多；
房市要穩定成長、
政策要合理不過度干預市場，
買方才不會無所適從，
換屋族才有機會釋出好中古，
屯屋族才有意願釋出好物件。

20年內的好大樓 or 好格局地點公寓，
2020-2022，這三年間的釋出量逐漸減少，
以下是個人從市場現象回推可能原因，
歡迎來一起討論。

需求面來看：
大部分的人喜歡追高，
所以2020年開始一堆首購／換屋族出現，
因為市場瀰漫著 現在不買明天加200 的氛圍，
有錢的人開始衝出來蝦雞巴買，
新屋or好社區一定是這群人第一目標，
這些好物件只會被越買越少，
這現象直到政府的各種利空政策，
買盤才開始收斂。

供給面來看：
1. 換屋族供給（重點）
前述的換屋族，釋出市場上看到的中古物件，
但該換的、有能力換的，2020 2021都換了，
這些人短期內無法再提供量，
而還沒換屋的，因為各種利空政策，
造成買方追價力道逐漸下滑，
外面房價已經漲一輪了，
但是賺不夠多的情況下乾脆不換了，
所以市場的量整逐漸萎縮。

2. 投資客/屯房族供給
2022-2022上半年，買方還是很開心的追價，
畢竟有相當數量的人有賺到錢；
然後因為各種利空政策，追價力道逐漸小，
然後政府稅重的跟鬼一樣，
覺得賺不夠多寧願放著空在那 or 出租，
直到下一個週期，
但其實中古屋的投資客佔比真的不大，
所以這部分沒什麼差。

3. 新成屋供給
各種有錢人的第一首選，
但被首購買了之後，市場就會少一個物件，
除非是換屋族買了才會有新的釋出，
但如剛剛所述，2022下半年開始，
只剩*真剛需*換屋／首購會出手，
而新成屋供給本來就更少了，
所以這部分也沒什麼差。

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