台南區域分析
看到menace大大想要投資台南
小弟不免俗的就來給外地人地圖攤開分析一下
以及所謂什麼叫做“多頭馬車”發展的台南爛規劃
https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg
此圖為整體概覽
（後續會詳細解說)
基本上台南最重要
或者說中央或地方政府放最多資源的地方
有三大重點
南科、安平、高鐵
可以看到南科在北邊、
高鐵特區在南邊、
市府重劃區在交通死胡同的西邊
受制於這些面積非常的大且遠
(關於地圖觀等等會有說明)
所以台南整個發展直接發散出去
而不是資源持續挹注以成大為中心的市區
(例如大眾交通建設...隨時要注意出車禍...)
尼看看國圖台南分館要放在新營
到底誰會去看！
這建設根本不在這個地圖的scope裡
尼看看搭個高鐵要到台南最南邊！
幫高鐵公司多賺一點點里程
今天如果高鐵站蓋在新市
想想整個資金集中效應會多恐怖...
尼看看南科在整個市區最北邊！
所以只能靠國一上下班塞死
或者河堤產業道路騎車摔死
為了安平與市區的連結
特別趕快蓋北外環
不然這一帶應該直接因為交通而發展到死路
會被永康、善化、新市直接吸走
以下開始細部說明
https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg
舒服的舊市區(我心目中的排名）
1.文化中心
我認為台南住起來最像都市的地方
因有盡有
這裡有長榮桂冠酒店、文化中心
甚至星展、匯豐唯一的台南分行也在這
（外商銀行應該算是一個標竿？）
2.虎尾寮(東區)
最高貴的別墅重劃區，安靜低密度
3.安平重劃區
市政府周邊
發展最悠久的重劃區
機能算是有稍微帶起來了
但我不是很喜歡
因為到任何一個重要的交通節點
都遠得要命
根本與世隔絕
4.鄭子寮(北區)
結合舊市區與鄰近costco、花園夜市
雖然發展得早且機能方便
但有一點舊市區的混雜感味道
5.水交社
有小型重劃區
但周遍位置我也蠻喜歡的
鄰近台南大學、運動公園與新光三越
總之距離真正的市中心最近
新興的重劃區(北到南、西到東)
1.FG重劃
離台積電最近，風吹草低見牛羊，
近期大力開發作多
2.LM重劃
別墅區，沒機能
3.新市重劃
南科租屋新手村
4.鹽行重劃
算是南科與市中心的中間點
距離交流道超近
但位置我不是很喜歡
鹽行一帶整個都被工業區與鐵路包圍起來
是真的被包圍的那種
5.6. 商60重劃 九份子重劃
不熟，總之就是安南區
安南區給我的感覺就是鄉下感
但因為離市區(比鹽行更近)與南科都不算遠
重劃面積大
且直接受惠北外環
所以熱度很高
但離台南東南邊的平實、文化中心一帶
以及高鐵真的都非常遠
我不是很喜翻
7.大橋重劃
台積村，
有總圖佈陣、鐵路地下化與砲校遷移題材
發展已接近成熟
距離市區也很近
唯一缺點就是被鐵路切割
對外道路交通有點G
8.永大重劃
鄉下地方的重劃區
9.平實重劃
皇帝區位，台南最貴
也算是我心目中真的核心的地方
畢竟在台南就是要吃到南科才有資本支撐
而平實的小東路
鄰近成大、大灣交流道！
基本上就是台南的天龍區域了
靜待發展
10.南台南重劃
面積很大！但離南科遠
不知道有沒有搞頭
11.舉喜重劃 垃圾重劃區，區位跟產業都不行
12.高鐵沙崙重劃
中央聯合地方政府超級明顯的做多區域
各種中央單位、一級醫院、一級大學進駐
但可以吸引到多少人口進駐我看也是沒啥fu糗
至於為什麼台南是多頭馬車呢？
看看下面這張圖
https://i.imgur.com/11G1WFj.jpg
整個台南有建物且跟市區有連續比鄰的地方
可是比台北市中心還大
擴散出去的區位也相當於雙北市中心
但是人口呢...
https://i.imgur.com/af4mjTY.jpg
大概差了6倍多
這樣的體量差異
卻把重劃區這樣分散的做多
不知道未來有沒有fu糗
另外南科也進入穩定發展的高原期
南科三期不會帶來什麼關鍵性的量變
因為...
台積已經廠都蓋完了
台積看起來也不會進駐南科三期
未來如果沒有台積
YoY應該會需要擔心一下
畢竟資本開始被高雄吸引了！
只是也不用太擔心啦
南科是規模巨無霸的園區
N3 N5 綁在一起
還有N14~.13都在這
根本是全世界的軍火庫
高雄再怎麼發展
就頂多6座fab
應該不怕
#台南區域分析大師
--
推
平實 讚
文化中心？ 德安百貨不是做到倒掉
受寵若驚 先推再看
LM一堆套房透天出租 還比較像新手村，新和重劃區根
本還一堆空地 等海悅蓋滿
推分析
不要跟我搶鄭仔寮RRR
但LM有南科最缺乏的學區蓮潭國中小
南科最缺的應該是幼兒園..一堆在搶
鄭子寮等北外環開通+新光開幕+明星學區 會更上一層
幼兒園有錢好處理，國小沒戶籍就不能讀了
新市公幼今年也要招生了 會舒緩一些（真希望旁邊的
國小預定地趕快蓋
台南科學園區就是在地人看走眼
現在想把南科效應拉回舊市區
但離工作地點近還是王道，逼不得已才會選遠一點的地
方
所以 哪裡肉多呢XD
推台南區域分析
台南這種規劃 幹道就像台北的捷運一樣 扮演交通關鍵
LM蓮潭國中小蠻多媽媽指名的 學校也真的辦得很好
這麼爛的分析也有人推 ，對都市發展沒遠見，離開市區就
不熟，這樣也要講分析….廢文
有圖就不錯啦 對外地人來說 至少有初步認識了 也能吸引更
多大大繼續分享各區看法
本北漂仔覺得分析挺到位的
台南可悲的是比高雄更早有南科 ㄌㄨㄚ、也執政很久 結果
不像高雄有捷運輕軌 道路交通又爛
每天國8接國1都塞爆 只有我往溪北順順開
反觀高雄只有重工業想發展觀光被當笑柄 去了一個台積電
馬上翻身 搭捷運上班直接幹翻南科
輕軌捷運被市民噴爛的垃圾變黃金
高鐵附近腹地大到靠北但沒什麼大型企業進駐 沒人口炒不
起來啊 要是把南科擺在附近早就變竹北2.0了
靠那些醫院 頂大分校 國家研究機構有個屁用 人少 又窮
台南很尷尬 各區看起來都很有潛力 高雄真的比台南更有大
都市的味道QQ 走在紅線捷運沿線 巨蛋 凹子底 三多 中央公
園 都很有城市之美 不過這五年 台南漲幅屌虐高雄
安平交通真的gg 認識的房仲有客人從舊台南縣區域搬到安
平馬上後悔 要去交流道都先在市區卡半小時起跳
高雄都市規劃真的沒話講 產業一直被詬病 現在補上台積真
的翻身
對比台中 台中也規劃的不錯 公園綠地多 高級住宅多 都
市機能好 但就是差在沒捷運 不過也快補上了
不過換個方向想 台南的南科已經成熟 光南科就屌虐高雄 只
要未來都市規劃發展好一點 應該也能有不錯發展？！
南科的量體還是完勝高雄台積啦 只是資源應該要集中從東
區成大平實開始發展向外擴張比較好
高雄台積+外包協力+support的設備商 了不起就幾千人 對
比整個南科還是差很多 而且設備商跟協力商時間到支援的
人就會調派走了也不會永久駐點
反正市區沿著中華東西兩路都不錯，
現在北外環 將來捷運（遙望……）
鄭子寮國小學區是不錯，
但是選國中時候，若有擁有東區和北區的房子能挑戶籍，誰
不把孩子遷到東區？
推
推 我在台南看了10幾個案子 還是買不下去 爛交通！ 話說
有對高雄高鐵周邊熟嗎？想轉看高雄@@
其實台南可以投資的就是只有幾個地方
而且真正的市區其實不大
南科目前聯詠進來，希望以後多點豬屎屋進場
文化中心那區很普通
你的結論跟我寄給m大類似XD 精華在東區北區永康含東橋 然後
我心目中墊底是高鐵 再來南科
國圖那不叫台南分館，是整個南台灣分館
你的發展線完全脫離北外環 大師？
而且文化中心你私心排第一就算了 這一塊是標準舊台南市
區 這邊才是人多吵雜 尤其中華東路車流 摩托車海
水交社離殯儀館近 離南科遠 有錢的不會買這
要買就買東北善新，其他區域不用考慮
東區：未來捷運藍線附近，北區：鄭仔寮海安路一帶，善
新：靠近園區的tier 1大樓，偏僻地方的不要考慮
水交社在飛機航道下，怎麼不說？
看文化中心最像都市？直接End，你應該不在園區上班，看
看善新房價吧。
台南某些量大的重劃區要特別小心，不是不能買，入手價
格很重要
這篇很外行
買高的不一定會賠錢，但是浪費你的機會成本
最精華就東區，靠交流道近，高鐵南科近學區好，醫院好，
又有藍線等開工，簡直送分題。
這樣多頭馬車其實不錯啊，各地都有優缺點跟各自的支持者，
資金不會太過集中，大家一起慢慢漲
外行+1
果然吵成一團 這不是多頭馬車這是啥XD
不過地王還是平實
無腦收平實旁低總低單 容錯率高
Nova開小號了嗎
平實旁邊的不便宜，而且 出量不多
看看成大會館，京城鳳凰等相對算新的社區
釋出
跟你補充一下不負責消息 應材跟ASML
在高雄都有要辦公室了
台南沒有捷運就是這樣
小弟老家歸仁，住了8年，中西區住了14年，覺得學區來
說還是住舊市區好，基本上一中南女都蠻近的，私校也不
遠，教育機構大部分還是在老市區！
詳細推。台南交通非常悲劇，路小沒捷運高鐵又遠，建議還是
交通導向
台北是盆地，台南是平原，如果蓋太多大樓很可能出現供過
於求
還是希望北外環可以複製74
辦公室而已 南科到北高雄 又沒有很遠 開車46分鐘 支援很快
文化中心附近很亂，這邊就是混雜的舊台南市
一點都市感都沒有，倒是很像小鄉鎮
台南在地人點贊。圖書館大濕一直吹捧圖書館是大誘因
台南在地人看的根本滿頭問號。南部壓根兒是產業導向
圖書館蓋在多都比不上交通方便+裡工作地點近
吹圖書館的原因是假日散步。馬的不會買其他地方
假日在開車膩？一班時間是上班時間多還是散步多？
還有我是覺得新營車站附近被低估。納編是好地方
溪北很尷尬 麻豆 官田 這種離南科近的區域 都很少人買
離市區 還是太遠了 QQ
新營就算有國圖 是不是一樣沒救了？
鄭子寮幾乎都純住家或綠地公園，哪來的混雜感？？？
？
新營或官田 只有高鐵增站會有救 但如上篇所述 沒什麼機會
新營主要是建設啥都有，如果要在南科做到老，納編的
生活品質不錯。但是要漲也很難。新營車站也有自強號
客運也在，到南科又不堵車20分鐘
新營的國圖一樣不是住那邊的重點。重點是新營是以前
南縣的中心，公共建設和聯外道路都很完備
其它人南科上班，苦唧唧由南往北塞車塞到爆。住新營
就北往南，完全不塞
永康看起來最剛好啊 在中間
台南本來就空地比北部多。建商會先以取得土地容易
的去開發吧，無法跟北部直接類比。
新營以前是台南縣的縣政府所在地。有個國圖也不為
過
永康靠東，也就是永大路以西，永康車站那一代本就
應該是黃金地帶。但是以前有飼料廠臭的要死
飼料廠可以去看地目啊 已經變更地目了 之後會遷廠
現在飼料廠要遷，想賭看看的可以買那附近的中古屋
遷走交通還是糟，永康街廓就長那樣還外加一堆大學長
感覺原po 對南科不熟，台南飛漲的重要原因欸XD
看原po的排名個人喜好濾鏡開很大，也對台南不太熟
現在圖書館根本都館際通閱，甚至電子書，不需要到總圖就
能享受總圖的資源。工作、交通、學區比較重要
推分析文
雲麻豆人是不是，麻豆一堆新透天，根本賣爆
文化中心那邊就文教區 適合生活沒問題吧
你分析一堆，大道至簡，台南的未來發展，只有2條線（北
外環和捷運沿線）。
北外環+捷運 沒錯，台南有機會同時吃到這兩條線就北
區和緯路那一帶。
藍線的話，和宜仁和之前去看買氣不佳不知為何
台北人給推 但我覺得台南這樣發展很好 很舒服
不要像台北一樣集中在信義區 大安區
台南房價成長性一定要把北外環沿線納入考量，因為他是
服務南科人收入最高，房價是買的起的人在決定價格，北
外環沿線首推鄭子寮，海安路秒上北外環，本身學區環境
都很好，距離中西區鬧區又不遠火車站也近，去成大奇美
也都近，本身就是很頂的區域，北外環打通任督二脈，就
差未來捷運了，自住投資都好，近期成交價來看漲價還沒
停過
確實
看好鄭子寮+1
分類
平實讚讚讚，走路就可以逛就地合法的夜市呢
分析的不錯啊
台南高鐵好慘
鄭仔寮感覺地剩不多了，選擇性比較少吧？
發展已經飽和了
文化中心？？？？really？？？？
最貴的房子目前在鄭子寮跟安平五期。
若要說明星學校的話，後甲、建興、復興,聖功有錢私校
在南科上班還是善化新市最適合 假日再去市區補機能就好
請註明是台南（溪南）區域分析
名牌國中就建興與他的小夥伴們，有錢私校不是聖功。
好看 推
有沒有那位大大要寫篇台中的分析
溪北的麻豆生活機能其實不差 到南科或市區其實也不遠
…
麻豆西港佳里也都有漲一波
文化中心到中華東路那裡市容就不太行了。要說都市感最
強烈的我認為其實是高鐵，可惜太遠了，十年內應該都難
以發展
虎尾寮那裡也是有人太多的擁擠感。我覺得靠近市區比較
舒服的還是安平、湖美
麻豆沒台鐵、沒客運，對外交通只能開車。遠不如新營
但麻豆市中心麥當勞, 開車到台積電18廠只要20分鐘
新營開車到南科20分鐘是飆車嗎?
未來南科周邊就是善化會發展起來，包含奇美醫院的進駐
，FG等看看會不會有大型商場進來，麻豆的交通是剛好跟
南科其他人上下班方向相反，完全不塞車，因為離善化很
近，未來會吃到一些善化的發展紅利
這篇與其說外行不如說比較像老舊台南人
新台南人眼光都往北區安南區看 南科與市區中間地帶
尤其安南區土地一堆 還很有得炒
先買再說
我隔壁座位新營同事：20分鐘是上新營交流道到下安定交流
道的時間 從家裡出發到公司停車場要再加一倍時間
20分鐘沒騙人啊 就話術而已XD
就跟北外環15分鐘到南科一樣 沒把上去前跟下來後塞車時
間算進去而已
推推，圖很清楚，多點交流討論給讚
感覺原PO還停留在台南中正路最熱鬧的時代~全貌了解不夠
新營推大樓案都快賣光了
比較喜歡台南中西區的生活感 高雄大的跟荒漠一樣
很明顯西瓜真的是台南的罪人 捷運優勢真的被高雄比下去
人家台積一設廠整個台南被將軍一樣
台南漲幅還是高於高雄
74
[問題] 台南重劃區請問各位大大 台南那麼多的重劃區 有哪個是推薦的嗎? 近期看了九份子這邊，旁邊的國安街/海佃路真的很熱鬧 永康大橋也是一樣的狀況，旁邊本來就是鬧區了 感覺比較容易帶動重劃區的商圈，尤其大橋又近醫院市區跟總圖 相對LM/高鐵特區就沒辦法這樣了，旁邊真的很荒涼![[問題] 台南重劃區](https://img.youtube.com/vi/cHsrn4z_Dnk/mqdefault.jpg "[問題] 台南重劃區")
48
[請益] 請問台南東橋、南台南發展性如題，如果是東橋與南台南重劃區，投資來說各位會比較看好哪個重劃區的增值性 東橋：總圖、大橋車站、鐵路地下化、捷運、南科、砲校遷移、奇美醫院、近永康交流道 、對外交通 壅塞，目前剩寶佳集團尚未開案 南台南：巨蛋、南台南車站、捷運、文化中心、百貨商場、台南醫院、發展初期尚有很多26
[閒聊] 台南的未來台南為何大噴發？ ：南部地區補漲+南科加持帶動 南科為何帶動？ ：2019-2023年台積在南科蓋了9座Giga-Fab(18廠8座、14廠1座） 台南俠著僅次於竹科規模的南科，13
Re: [問題] 台南重劃區稍微Google一下就有了 因為文章太長，只貼部分，剩下的有興趣可以自己點進去看 哪些區域最靠近南科、最具發展潛力？ 台積電進駐南科後，讓台南周邊房市上漲，號稱「南科一區，撐住全台南房市」，但真的![Re: [問題] 台南重劃區](https://i.imgur.com/RwKPFkHb.jpg "Re: [問題] 台南重劃區")
3
Re: [問題] 想不透為什麼高雄發展比台中差?沒有主要科學園區 加上南科競爭是一個因素 至於台南高雄會整體衰退的因素 就是資源太分散 高雄硬體強 軟體弱 建設一大堆 產業被屌打不多說 台南硬體弱 軟體強 雖然也沒很強至少有南科 但台南交通爛 市區也小 基礎建設不完善
32
[閒聊] 為什麼不建議買淡水？![[閒聊] 為什麼不建議買淡水？](https://i.imgur.com/LUlJgnab.png "[閒聊] 為什麼不建議買淡水？")
86
[閒聊] 新竹是不是可以開始期待比較大的修正了？![[閒聊] 新竹是不是可以開始期待比較大的修正了？](https://i.imgur.com/sWGoubeb.jpeg "[閒聊] 新竹是不是可以開始期待比較大的修正了？")
26
[請益] 請問私下換約有風險嗎?10
[閒聊] 頭期款只要38萬，台中這到底是什麼魔法？![[閒聊] 頭期款只要38萬，台中這到底是什麼魔法？](https://i.imgur.com/Z6VqLiqb.jpeg "[閒聊] 頭期款只要38萬，台中這到底是什麼魔法？")
47
[請益] 1000萬 買房or投等債ETF?![[請益] 1000萬 買房or投等債ETF?](https://i.imgur.com/OyMBCXqb.jpg "[請益] 1000萬 買房or投等債ETF?")
9
Re: [閒聊] 來猜輝達最後在哪 看誰準？![Re: [閒聊] 來猜輝達最後在哪 看誰準？](https://i.imgur.com/8OimpUMb.jpeg "Re: [閒聊] 來猜輝達最後在哪 看誰準？")
6
Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》![Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》](https://i.imgur.com/1lEudzwb.jpeg "Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》")
6
Re: [閒聊] 關於新莊頭前白金苑16
Re: [情報] 輝達海外總部傳擬設南港 北市府全力協助![Re: [情報] 輝達海外總部傳擬設南港 北市府全力協助](https://i.imgur.com/c81lMZgb.jpg "Re: [情報] 輝達海外總部傳擬設南港 北市府全力協助")
13
Re: [閒聊] 來猜輝達最後在哪 看誰準？X
[閒聊] 建議老黃可以蓋總部在A71
[賣/高雄市/鳥松區]湖美學二期四改三房平車![[賣/高雄市/鳥松區]湖美學二期四改三房平車](https://i.ibb.co/f9FS89J/2024-12-25-133900.png "[賣/高雄市/鳥松區]湖美學二期四改三房平車")
1
[閒聊] 新北市議員＆輝達![[閒聊] 新北市議員＆輝達](https://i.imgur.com/20mrBhWb.jpeg "[閒聊] 新北市議員＆輝達")
1
Re: [閒聊] 驚！南崁新案開價破61
Re: [閒聊] 關於新莊頭前白金苑
Re: [閒聊] 關於新莊頭前白金苑
Re: [閒聊] 中國單親媽媽跟兩個女兒住23樓爛尾樓
[請益] 價金履約程序
[閒聊] 醫學中心旁的房價怎不起來![[閒聊] 醫學中心旁的房價怎不起來](https://i.imgur.com/WHzMejUb.jpeg "[閒聊] 醫學中心旁的房價怎不起來")
[社區] 新竹竹北—興富發巨人
Re: [閒聊] 為什麼不建議買淡水？
Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》![Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2023/11/22/realtime/27455185.jpg&s=Y&x=0&y=0&sw=4375&sh=2917&exp=3600&w=800&nt=1 "Re: [閒聊] 台灣低薪高房價的《變態經濟結構》")