Re: ［閒聊］房地產明明就超難賺錢的好嗎？

週末閒聊,
身為被鄉民罵爆的炒房大戶 (被追殺到每個版都罵),
應該有資格來聊一下這個吧!

首先,
炒房最重要的事情是你要有兩間以上的房子,
如果你只有一間房,
那不叫炒房, 那叫自住,
就像phantomboy 說的,
你自住房賣掉, 帳面上賺錢,
但是買不起其他的房子,
從有房資產階級變成租房的無產階級

接下來是炒房心法,
如果你只有一間自住房要怎麼炒房?
把房間隔一隔出租,
我當年買第一間房子的時候就馬上出租一間房間,
最多時候是出租兩間房間,
原本還打算連客廳都切出去當一間房間出租,
這樣房租跟自己省下的房租可以繳房貸還有剩下的錢存起來,
過的兩三年就能買第二間

第二間以上買房的方式就是選那個區域最便宜地最大的房,
因為漲就大家一起漲,
跌的話已經比別人便宜比較不會跌,
房子的價值主要是看地點, 接下來看土地大小,
最後才看住房面積,
買入之後繼續隔間出租, 這樣賺比較多,
如果整間出租給一個家庭,
房租會比隔間出租少,
但是出租給一個家庭會比較簡單,
你只要面對一個家庭就好,
隔間分租要面對一大堆的房客,

所以呀!
炒房當房東一直都是個苦力活, 賺辛苦錢,
房東要搞定一堆房客跟修房的事情,
炒房要搞定裝潢跟買房賣房的事情,
遇到想不開的房客就血本無歸了,
相對而言,
炒股就簡單很多

其實我炒房炒股都是長期投資的方式,
我房子一買幾乎都是持有十年以上,
炒股也是長期持有好幾年,
其實投資方式有很多種,
所以也不需要去謾罵別人的投資方式

※ 引述《phantomboy (阿賓)》之銘言：
: 仔細想想，房地產明明就超難賺錢的好嗎？
: 為什麼一大堆人要仇視房地產投資
: 整個黑人問號？？？
: 所謂賺錢，投資人追求的是永續投資回報
: 少少的錢可以做最大獲利
: 亦即用同樣的方式，可以用一定的本金，用同樣的方式不斷不斷的賺錢。最終致富
: 房地產明明就很難具備這樣的方式啊，加上政府近年來誇張的課稅，完全不懂為什麼一大堆
: 例如
: 2020年，200萬的本金，貸款八成可以買到1000萬的房子
: 假設兩年後房子漲價到1150萬，這時我獲利了結賣出。
: 很粗略的計算一下。我的本金200加上獲利150萬，扣除仲介費用，房地合一等等稅賦抓100萬（賣方仲介費4%，房地合一35%我少抓很多了）。如下計算
: 200（本金）+150（獲利）-100（仲介費用、契稅、印花稅等有的沒的費用）
: =250萬 （我的存款比起兩年前多了50萬
: 帳面看我好像很爽賺了50萬
: 問題是！！！！！！
: 漲的不只等是我的房子啊！！！！！
: 2020年我200萬本金買的兩房一廳1000萬房子，獲利50萬
: 2022年我要買同樣條件的兩房一廳，房價已經變成1150萬，即使可以貸款八成，我依舊要付出兩成頭期款230萬再加上有的沒的仲介費用整理費用等等約30萬。整個支出約260萬
: 靠邀我賺的50萬還不夠，250萬根本不夠剛剛上面算的260萬，直接貼出去欸
: 更不用說我剛剛亂算得稅賦搞不好還少抓了很多
: 啊是真的很好賺膩？
: 仇視房地產獲利的人腦袋還好嗎？
: 怎麼不去仇視長榮或是AI股少年股神？
: 難道我真的只能買40年老公寓翻修獲利膩？
: 政府課這麼重的稅是瘋了嗎？
: 我房地產明明就超級難賺的好嗎？
: ————————————————————————
: 感謝大家熱烈回覆
: 其實我想表達的是
: 假設我的啟動資金只有初始的200萬
: 要用這200萬並且用「同樣」的方式持續累積資產
: 其實並不是一件容易的事情
: 假使我的啟動資金200萬有獲利
: 我要用這個獲利加上初始資金再錢滾錢，由於現在法令的限制還有稅金，根本不是一件容易的事情
: 一堆人仇視房地產的獲利，反而是一件很奇怪的事情
: 房地產的獲利需要時間發酵，也需要雄厚的資本
: 反而股票市場更容易有一夜暴富的獲利
: 不懂為什麼一堆人要來仇視房地產的獲利
: 補充一下，以上是單就「買賣」來探討獲利
: 當然也會有買進物件，再透過「翻修」的方式獲利
: 但是翻修本身就是一門學問
: 不但要找到可以信任的工班，還要有相對的專業能力辨別施工品質，並且壓低施工成本創造獲利
: 這明明就是很專業的事情
: 所以買低、施工、賣高
: 這也是一種專業能力的展現，能夠用這個獲利也不是一件十惡不赦的事情吧
: 反而是一大堆人覺得地產很好賺
: 啊你行的話 你也可以買低自己翻修呀呵呵
: 不過本篇主要討論的還是單就「買賣」的部分而已啦
: 明明就沒有真的很好賺
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: Sent from JPTT on my iPhone

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這是灰色地帶, 不好說太多這部分的事情, 但是我自己是房租都有報稅, 因為我是繳稅大戶, 美國國稅局叮我盯很緊, 光是房租每年就接近10萬美金(沒到, 接近), 你說我要怎麼房租不繳稅, 還有本業與其他資本利得收入, 每一筆都必須報稅

感謝喔! 我很喜歡玩錢, 從小就對大富翁, 三國志等遊戲很有興趣

房租10萬美金, 大戶不是我自己說的, 是鄉民罵我的, 那幾篇文章我刪掉了, 罵得可難聽了, 我就想說我小小一個個體戶, 房租10萬美金, 住的房子也就是個townhouse, 被罵得很像是不食人間煙火的暴發戶炒房大惡人, 很多人對我的謾罵根本完全錯誤

重點是你要的是什麼, 房租還是房價的價差? Multiplex 的問題是賣不到好價格, 而且區域越好的地方越明顯, 比方說, cuptertino, sunnyvale, palo alto 等地的Multiplex, 同樣大小同樣房間數的SFH 會比Multiplex 的房價高, 而且以後漲幅SFH 的漲幅會更高 當然, Multiplex的租金高很多, 每個單位租金跟一個出租房的租金差不多, 所以Multiplex的租金會是SFH 的數倍 貸款條件的話都一樣, 銀行只看估價跟買價, 估價又是看地點跟室內面積去算, 所以都一樣, 我個人的建議是要買好區的話, 就買高檔的SFH, 或是最便宜地又大的SFH 如果是通勤房地區像是downtown, 或是公司旁邊的話, 投資 Multiplex 賺房租比較好, 反正這種地方的房價不太會大漲, 主要是以賺房租為主, 當然還是要看你要的投資是什麼

你要站在有錢人角度去想, 有錢人不可能買multiplex 自住, 即使我這種沒什麼錢的人, 有家庭之後也不想住multiplex, 所以multiplex 無法吸引有錢人競價, 只會跟當地的租金成正相關性

推倒重建特大SFH的案例在貴鬆鬆的好區/豪宅區比較常見, 但是很少看到是推倒multiplex, 比較常見的是推倒房子小地很大的SFH, 這也是我說要買好區就買最便宜地最大的SFH, 地值錢, 重建主要看地的大小, 跟台灣一樣有容積率的問題, 你的地大就可以改建成超大的SFH

我雖然身在科技業, 但是我看個股也是很不準, 最大的滑鐵盧就是GOOG 在$3000 沒賣, 以為會到$5000-$6000, 然後就此三年都沒再看到這價位, 被老婆罵了三年 自從這件事情之後, 我就把重心投在大盤ETF, 雖然我個股股價看不準, 但是業界趨勢我還看得清楚, 像是之前的比特幣跟元宇宙就很明顯是泡沫, 但是這次AI 看來是玩真的, 所以我就存股TQQQ 教主obov AMD 買在$3 是傑出的一手, 那是天選之人, 我存股ETF 就好

不需要一定要衛浴, 雅房就是共用廁所, 你這個六房的例子應該是硬隔出來, 這樣房租收入可以最大化, 我現在沒空這樣搞, 所以就直接一整棟房租給一個家庭, 一次簽約兩三年以上, 比較簡單, 但是房租少收一些