Re: [新聞] 高雄新市鎮房價再創新高　興連城「清璞」

橋頭現在一定不好住.

至於哪時候好住,目前無法判斷.

這牽扯到建商要養地到哪個時候.

這就像水楠和北屯.

在2009~2016那一段時間,並不熱這邊.

政治因素有一小部分,但更多是建商"還沒準備好".

所以養地居多,而先炒別的地方.

你要知道,建商尤其中大規模又有強力金主的,它們都會一定程度的屯地.

屯地還不限於公司,也可能是老闆股東金主自己或是用另外一隻手的公司去屯.

所以一個強勢區通常發展都需要等這些建商準備到一個程度.

否則它們會壓著等下一波甚至下下一波大漲才開始炒.

畢竟你先吵了,地主和政府的土地標售價格就會嚇死人的飆高.

就像現在你看橋頭高大的地價,你看水楠和北屯的地價.

而更扯的一點就是..你知我知建商也知.

那...政府知不知?...他們也知..XD

而市府通常是重劃區最大地主,所以建商的土地多都是跟政府拿的.

政府就常常遇到一個兩難的情況.

1.我先把土地賣掉,那這邊狂噴,我不就沒賺到土地增值.

2.我土地都不賣,那建商沒準備好,這邊剩餘少部分地主和有土地的建商就更死命養地.
(看看71期....市府都沒甚麼賣,所以那些空地一直在那邊直到最近
當然71期市府在等火車站和火車站商場弄好,才要加價賣地...
那是另外一個算盤這邊不討論)

因此市府就會再賣地和養地當中想辦法取得平衡.

而扯這麼多我要講的就是.

橋頭這邊很典型一堆建商都在養地.

當然有些已經不養地的建商,或是一些"買了土地立刻賣"的建商.

就會不時地推個案推個案.

不過以蓋房子的速度來講,這邊算超慢.

你看看中都...中都當年也養了一段時間的土地.

但市府在中都的土地賣掉了大半,外加興富發不養地然後又搶到很多塊的關係.

所以中都進入了一個瘋狂推案期...一案接一案都不間斷.

所以目前中都和橋頭就形成兩個極端狀態.

而因為橋頭建商大多都在養地,所以這邊的發展是無法判斷哪時候會進入快速期的.

因此橋頭一定不好住...就算實驗中小學都有了,還是不好住.

而這一點...看出租會有最明顯的反應.

橋頭比高大,男子市區或是右昌甚至土庫都難出租.

因為租客才不管你增值問題,他要當下就好住.

因此買橋頭你就要耐心地等...

當然橋頭這種養地後發的狀況可以造就.

未來橋頭的平均屋齡會比其他重劃區明顯低...房子都明顯比較新.

而新的東西總是比較貴...就算兩地的地價是一樣的...

那自然你現在少數的房子到未來,屋齡越大一點,但是鄰居都是很新的房子.

就會被帶著雞犬升天.

這種就是重劃區卡第一棟的概念,你是屋齡最大的那一棟,反而你是最爽的...

因為你是"進入這個區域的門檻"....

就像美術館,你是認為20年屋轉手比較難轉手還是3年屋比較難轉手.

有錢人很多啊,但是20年屋你只要略低於行情個一坪1萬,三兩下被秒殺.

你3年屋低於行情個2~3萬,可能還要略等一下..

因為這是擠入美術館的門檻...
(當然最低門檻目前還是印象巴黎,而不是20歲的那兩三棟)

男子漢和橋頭目前最高成交在46~47...

這...是最新的預售案,並且還是高樓層景觀宅.

你這種東西在美術館就是六字頭...

里山已經一排六字頭.里山的條件還算不怎麼樣.
(他好處就是比較不像惟美術,要嘛看別人牆壁或是窗戶,要嘛看出去是林商號木材廠
視野超爛,所以惟美術整體比里山便宜..
至於里山六字頭都是有永久視野的...所以又更貴.)

因此美術館實際上和橋頭/男子漢,還是有25%左右的價差...

你說你要買美術館還是買橋頭/男子漢...就看你對這25%價差的心態是怎樣.

至於說距離.

上下班從北高過去會塞車.

平時我家(北美術館)出發重機到台積電位置15分鐘..
(高大橋頭出發重機大概5分鐘)

上下班可能在30分鐘.
(高大橋頭出發,應該不會破10分鐘)

到喬科的話,平時20分鐘,上下班40分鐘.
(橋頭出發走新路3分鐘含紅綠燈等1分鐘,高大出發10分鐘)

汽車的話請+30%時間

所以對於時間你怎麼想也是自己考量.

當然如果我今天是租屋族.

台積電的話我不是租左營高鐵就是租高大.

橋科的話我會租土庫..

甚至如果我是單身年輕人像剛畢業那種生活簡單.

我會直接租男子火車站或右昌.也可能桃子園.
(尤其如果只騎機車的話)
(工程宅的人生我雖然沒上過班,但是多少還是有點清楚...XD)
(桃子園主要是新台17還沒打通,所以開車在那邊會有點交通上的不舒服,騎機車就沒差)

至於如果要住市區.

台積電應該沒辦法只能走台1或是台17....

所以會以台1或是台17兩側為主.

橋科的話幾乎就是走國一.

所以會以國一和國十為主.
(但國十實在有夠塞....你說高屏二快?阿就還沒蓋好,我租屋還提早進場等你哩)

但是無論怎樣,我現在應該都不會考慮租橋頭新市鎮...哈哈哈.

當然有一種情況會租橋頭新市鎮.

別墅的不考慮.

那就是,如果我今天退休族+有人群厭惡症.

那現在橋頭新市鎮是一個很好的選擇...

當然啦,租屋就是反映"現在"

未來有甚麼發展跟租屋族無關.

租屋族說走就走了,發展好他跑過來租也只要搬個家而已.

所以買房子跟租房子心態一直都差很大.

至於橋頭這邊有甚麼發展.

八卦一大堆.

比較近的應該是青埔共構...到底是要共構商場還是共構甚麼??

不過如果共構沒有商場,那之後也聽說會有商場要進駐(百貨公司那種,不是家樂福)

好事多那個還是個謎,所以先持保留態度.

另外上班機會,未來橋頭新市鎮二期要做商業貿易開發!?!?

我是不知道那一塊如果要給別人蓋總部分布,企業的意願怎樣.

但是如果你說要畫餅這還真是一塊餅....雖然是畫的有一定機率.XD

而橋頭新市鎮本身目前最缺的....也不是甚麼奇奇怪怪的甚麼投資開發案.

橋頭新市鎮現在最缺是.

建商快點多蓋幾棟房子.

建商只要在橋頭多推1x個案子.

1x個案子蓋好後.

立刻橋頭就有了高大的樣子了.

所以缺房子缺房子缺房子...

但目前建商的態度還是,就省著蓋....

無解....

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2 3 4 n 1 2~~~3 4 n 1 2 n 3 4 n 1 n 2 3 4~~n 1 拉長...身體延展...控制住控制住....快...延展~~~~拉音樂,快!!!

你就上車了之後,看建商表演. 建商目前就像美術館之於中都. 高大和橋頭是同步在衝,目前地價是這樣反應. 而高大現在就是一案疊一案.... 橋頭就一段時間出一案比照高大,提醒一下市場它的存在. 但是也因為橋頭推案量太低,推出來都會被搶爆. 這時候會有一種反過來的現象. 如果被搶爆,除了大極那個兩大股東鬧不爽就快速完銷分道揚鑣外. 建商必然瘋狂拉價. 你看清蒲...他機械車位我就不喜歡..案子本身也比較小. 但你現在就沒東西買,你只能買他. 你等未來市第二期價格必然又比清樸貴運氣不好就貴1x%起跳. 所以清蒲也是瘋狂拉價,拉到最高價現在是他. (他開案的時候我去看也大概在30左右) 而這種瘋狂拉價,就會反過來刺激高大這邊的新推案. 高大的新推案也會直接跟著從更高價開始賣. 而不在乎本來高大還沒完銷的其他案子... 所以雖然橋頭在搭高大的車. 但是橋頭因為供給量稀有產生的價格爆衝,也會讓高大跟著爆衝. 然後就會進入滾雪球效應. so..基本上在車上就是看建商表演就好. 另外你說橋頭跟高大,他們價差要拉開,就算以後有機會拉開. 但都不是這10年內的事情. 就像美術館跟農16價差就是一直在伯仲之間. 所以你搭哪邊的車,整體而言漲幅也都差不多. 所以之前我才說哪邊便宜買哪邊. 橋頭被你們一波買太誇張價格被炒到天邊去. 那時候無論你多看好橋頭. 買高大會讓你在10年內賺得更多...!!!! 你不要做8年的投資但煩惱30年後的事情.

那邊不強勢. 只能跟著高雄大環境走. 外加國泰那邊起跳價一點都不客氣. 所以基本上就是. 高雄跑多少她跑多少.

那就更跟著高雄走. 位階沒特別變化就會跟著環境走. 如果沒有台積電. lala可以略把那附近拉抬一點. 但是因為台積電效應太強大,他除了拉抬台積電四周外. 整個北高也都微幅被拉抬(所以北高會變成本來同樣價格,之後會比南高略貴一點) 而在這麼強勢的話題下. lala是無法產生甚麼效應的. 所以單純就是替國泰重劃那一塊想要賣高價做個"信心鎮場". 也就是讓買盤更相信國泰那一塊是下一個文山特區的作用. 但拉抬,效應被邊緣化了. 其實你看富邦的大商場,都被邊緣化了. 更何況lala... 農16富邦那個規模比較大耶... 但那個下去實質對價格影響也很小. 你現在想要跟台積電抗衡? 除非你真的有本事搞到NVDA在高軟設研發中心. 這種等級才可能產生明顯的利多拉抬區域效應. 現在新的...百貨公司,捷運,....看到台積電都旁邊玩沙當中.

企業總部不需要設立在科學園區旁邊. 就算要,他也可以用廠辦之類的. 當然還是不排除也有機會有甚麼研發中心辦事處幹嘛的. 但那個量到底會有多少是個問題外. 他們還是可以自己在附近蓋透天,或是用廠辦等方式弄辦公處. 所以這一塊我持保留態度,不做判斷,也不做下注. 至於政府,他還是會去市場調查,發現回應不好的話. 通常就會轉彎...XD 你看205兵工廠"未來計畫"轉了多少個彎..

對"區域價格"沒有拉抬的效應. 因為你要台積電的人擴散到這邊. 他們一路的選擇已經多到數不清. 所以這個條件無法產生炒作. 炒作資金會覺得炒這個太遷強. 你是建商你都不敢這樣廣告"苓雅區台積電宅".....這樣你會被笑. (台積電宅最多就是廣告到國十以北,以南就不太敢這樣廣告. 充其量就是台積電翻轉高雄這種整個高雄的廣告. 國十以南,你很難用"台積電宅"來當廣告話題..... 新莊仔以北到國十的建商都不是很敢這樣直接廣告,最多間接說有台積電) 炒作不要硬拉,一般炒作要直接關係,台積電這麼強的擴散效應免強允許一些間接效應. 炒作沒有利多拉那麼遠的還那麼間接的. 至於學區是既有的. 他已經反映在價格上面. 已經反映的東西,無法當作區域價格拉抬的利多. 已反映!!!!

漲價你要區分. 台灣漲價 高雄漲價 你的區域漲價 台灣漲價就很簡單,整個台灣的效應,漲價基準是相對新台幣/. 只要房子相對新台幣漲就是漲. 高雄漲價就是直接相對其他縣市. 高雄只要漲得比其他縣市多,就屬於高雄漲價. 區域漲價就是這個區域相對其他區域. 例如橋頭漲得比大樹多,這樣就是橋頭相對大樹的位階上升. 而你一個利多下去. 你就要思考它產生的漲價效應在這三個角度上是怎樣. 例如台積電對整個高雄都有拉抬. 但是以區域來講,基本上區域拉抬只能算到北高,南高反而被北高價格拉開一點點. 所以南高並沒有吃到台積電的區域拉抬效應.

林園喔. 他漲的速度還是太慢. 如果漲這麼慢,我怕她永遠都漲不完了. 例如...隨便假設拉. 人家市區五年噴一次.. 但是林園一路穩穩漲. 而林園本來例如有200%要補漲. 但問題是他漲價速度就是20% 20%這樣漲. 人家五年跳一次80%.林園5年漲100%. 也就是一來一回才追20%. 那你要把200%都追上....你他媽的要漲50年...靠邀. 所以你會看到他一直漲一直漲...怎麼漲不停. 因為漲太慢了... 她目標價差要收斂起來的腳步太慢了.

這就看你是要住還是要投資> 投資只要可以賺錢就好了. 甚麼地段好不好不重要. 自住你要考慮到你的財力,交通時間,環境等等等. 除非你極度有錢. 否則你永遠都在取捨.

不對. 是因為他媽的太遠了. 路上又一大堆大學長整天殺人. 所以我們炒手懶得過去...雖然知道很好賺. 那邊包租公以前槓桿前改套房收租投報率17%~20%... 我之前賣兩間,一間就是在地包租公買走. 而我買來翻新出租(奢侈稅租兩年),投報率沒開槓桿就12%. 那是一個神祕的地方....XD 但實在交通問題太大,懶得過去賺錢. 而在地的投資者又"不懂炒房"... 所以才造成漲價速度很慢. 你要知道那邊的房子連大多仲介都懶得接...

沒有再生水,最多就是封測廠. 沒有再生水廠,沒有台積電晶片製成廠.

我重機. 走台17白天好像很難超速.大車超多. 走台25/29的話又嫌遠. 我家出發大概要一小時起跳. 好懶!!!...

那邊大車超多... 我現在手上有一間還沒過戶. 而且還不是市區那邊,而是比較北邊. 騎過去就是一路各種學長包圍圈. 要超速都不知道怎樣超速. 更不論汽車... 晚上好像車子會少很多. 但...應該不太會有人晚上才跑去林園掃老屋...XD

對喔我一個小時就到霧台了. 我到墾丁不用兩個小時,到台東2.5個小時

現在如果槓桿開不高的. 接手人家預售屋轉讓也是一個選擇.

高鐵不太影響. 反而. 高鐵重劃區很多都是靠其他方式起死回生..XD 去高鐵的人大多不太逗留因為是長程,外加車班時間穩定又密集. 所以通常是沖沖忙忙地到了,又沖沖忙忙地離開. 外加每天搭高鐵的人實在太少了,一般人都很久搭一次. 所以高鐵本身不太能成為炒作標的. 高鐵20年了. 你光台南沙崙就好,現在炒高鐵特區炒甚麼? 是炒高鐵. 還是炒AI?

巨蛋是搭到蛋黃區吃利多的便車.

這種大地主型建商. 都是有推案策略的...XD

有拉抬,不過比重會比重劃區弱一些.

機場的哪邊? 北邊還是南邊. 小港就是等補漲,不過現在早了一點,我先在會先去其他地方撈,反應時間比較快. 中安路以北那邊缺契機. 不然他就向林園,有補漲,但腳步太慢.... 當然你說他長期總是比整個高雄平均要多漲一點也沒錯拉..XD 但...太慢了,積極性投資會嫌太慢. 你有需要屯置常祈禱是還好.

就比重劃區弱一點的概念. 不過會比橋頭火車站強一點., (除非白樸台積電友進駐)

有價差啊. 皇苑一排7x成交的,開價都8字頭了. 豪華品牌大概+15%. 格局目前沒啥改變. 另外因為現在建商不像199x年會亂蓋. 所以就算是三驚. 其實品質和規劃,也都是基本以上. 造成一般買家並不會太過追求品牌. 反正鼎宇的也是這樣住,京城的也是這樣住. 除非你生活很優閒+你是一個很細心,外加藝術品味很高的人. 不然你每天朝九晚五,還要顧小孩,忙碌的人生. 鼎宇和京城,住下去對你的感受影響非常的小...XD 因此,皇苑的買家其實你看年輕人比重很低...XD 我也覺得皇苑很厲害. 但是...我也沒因此而想買皇苑來住... (除非我財富再翻2倍...算上通膨後) 因為那15%的價差,我會更優先考慮其他房子的優勢條件. 財力要達到一個水平+你其他住宅的需求幾乎都滿足後. 品牌才會成為你選擇的重點選項.

相對於同等級的其他基本建案. (你不要跳鼎宇皇苑來比) 他甚麼都好. 就是景觀和中低樓層採光不好. 你要嘛就是不在乎景觀和中低樓層. 那沒甚麼不好. 最多可能有機率看我違規停車在對面的7-11....XD

烏日沒有台積電和科學園區. 基礎不一樣. 造成性質差很大. 台中台積電廠下去. 你真硬要說. 男子舊市區會比較像大雅 但問題是大雅沒有重劃區. 而榮總那邊本來就吃過台積電一輪. 所以第二輪又比較遠的台積電下去. 效應相對橋頭而言,已經被大幅打折. 所以台中目前無法比擬橋頭或是高大的存在. 型態問題.

無法判斷. 並且我也不判斷. 確定了再說.

南高中古比較肥

已經在反映當中. 1x年屋很多都衝了. 例如彎區納附近的1x年屋,很多都跳了.

太熱

目前都處於謠言狀態.

除非政府自己切腹大改稅制.

漲價就像真男人. 從來不回頭看爆炸. 無論你是從100漲到1000還是漲到一億. 你永遠只往前看. 你跟其他縣市價差. 你跟整個市場資金狀況關係和比重. 你跟環境關係. 你跟租金關係. 回頭看漲幅然後判斷未來可以漲多少. 是一種極度外行的觀念. 請撇除... 1980年代,短短幾年翻10倍. 你想一下現在2000萬的房子,過幾年跟你說要兩億. 你甚麼感覺? 所以你覺得,你看他漲多少有意義嗎?

新屋目前沒有停止腳步的態勢阿. 房價你要分. 價格 價格一次微分. 價格二次微分. 三個去看. 目前二次微分的數字還沒成為負值. 所以.... 而新屋價格二次微分還沒負值. 你中古屋都不需要思考. 躺在車上就好了.

現在就還搞不清楚71期市府其他土地的發展. 整體而言如果是重劃區. 那會有很小很小的帶動. 但是如果是其他的,就要看其他的表現. 主要是因為舊市區倍插一個重劃區. 而重劃區會聚集炒作... 不過目前台積電太強. 所以如果你說現在,也是會被邊際效應化. 不過當然火車站蓋好,商場營運,71期規劃出來,應該還要過兩三年. 到時候再看.

他目前會在二線左右. 而南邊99期和光陽總廠那邊的工業地重劃. 會讓河堤維持在二線好一段時間. 基本上市區到處都是中古屋. 市區重劃區又沒幾個. 所以基本上區域彼此的位階就會在一個穩定狀態. 你房子屋齡變大,人家也變大...又不是人家沒變大只有你變大..XD

離子內是跟新彎區的.

規模太小外加交通倍切割. 所以她是橋頭新市鎮打一個折扣. 也就是新市鎮衝到多少,打一個折扣就是他會多少. 所以你以漲福來講會跟橋頭新市鎮差不多. 但是以絕對價格來講會比較便宜.

目前南高進駐的公司等等. 在話題上影響力很有限. 你要跟台積電抗衡,只有NVDA的研發中心... 但是這個機率是很有限的.. 其他的單純就是刺激新灣區補漲時間快一點.

現在你買到納馬夏都會漲. 所以你是問會不會漲,還是問會不會漲得比別人多? 這是有差的...

不是起不來. 2010那一波,南高在炒新灣區和自由經濟示範區. 所以新灣區比農16還貴. 現在這一波炒台積電. 所以農16比新灣區貴. (你直接比1x年屋就好,中山中華路兩側 VS 正農16) 所以單純就風水輪流轉.

應該說日勝生在等甚麼. 我覺得他也是在等火車站...XD 另外他也有一個商場. 所以整個71期,東西兩側兩個商場.

這幾個地方都有一個穩定的價差. 一般就看價差,哪邊離開了穩定的價差"比較便宜"就買哪一個. 例如如果他們價差應該是10 : 9.5 : 9 :8.5 現在是20 19 17 16. 那我會買17那個....因為17的反應會比16那個快一點. 而17追到18如果16還沒衝上去,就買16. 但是前面20 19那兩個反而不會買. 不過如果他們價差是 20 19 18 17...也就是都在穩定價差上. 那你一定要買這邊的話,買20那個. 因為他是帶頭衝的,他的反應速度最快.. Time is money friend!!!

唱歌唱累了. 奇怪,歌本的歌一堆我都不認識. 是我老了嗎? 外加一堆老歌都沒有. 我要抗議金嗓拉. 抗議啦... 英文歌也超少. 看起來要唱英文歌還要自己去抓MV....=.= 早知道買對岸的. 對岸的歌多很多倍. 一堆老歌都有.

到目前為止,高大漲幅明顯高於岡山. (當然岡山還是吃到不少台積電) 而岡山要再版一城回來. 就要看白樸農場台積電要不要進來. 至於橋頭新市鎮. 他通吃..@@a (剛好在中間)

要追捕漲的買法可以. 也差不多時候,現在進去搶剛好.

跟橋頭新市鎮買29~30差不多.

可是深滬300怎麼漲那麼少..

如果你是以上面數字的話. 我會選桃子園3x...

橋頭新市鎮到橋科會有一條新路. 直接兩點拉直線. 所以你只要等中間跟省道交叉口那個紅綠燈.

1-1那一條.... 直達只要跨過省道和鐵路. 距離500公尺,你覺得你騎125要多久呢??XD 所以含等紅燈和鐵路高架之前的平交道,大概5分鐘. 如果順的話,500公尺應該只要30秒. 高大就遠了....更可能未來高大要繞道橋頭新市鎮在過去橋科.. ---------------------------------------------------------------------- 現在買哪,預售屋跟中古屋不一樣. 是我的話我會買南高的2x年屋,目標價低於25找CP值最高的. (當然我知道選擇很少...但選擇多我就不會現在過來了...剩很少才是好時機) 預售屋的話,反而大昌商圈聽說有3x的.... (不考慮買別人轉約的話) 那倒是一個機會. 雖然台積電效應超強. 但因為他已經把台積電周圍甚至北高都點燃飛出去. 因此投資就往回買買補漲. 所以你論台積電效應誰獲得最大好處. 橋頭楠梓高鐵. 但是投資.... 現在回頭買補漲比較肥. 橋頭楠梓高鐵正確入場時間是去年八月. 現在當然橋頭楠梓高鐵會繼續衝. 但是買補漲,他們前面的衝了,後面補漲的還是會追到相對應價差. 而這個價差理論上來講是比現在的價差還小. 所以你會多賺一個價差收斂的扣打.... 反而你追強勢的地方,雖然你可以跑最前面,漲的時間最短. 但是你就沒那個額外的扣打利潤可以期待. 你只是賺到時間. 但如果你買在有一個落後補漲大跳躍的時間點上. 這樣反過來追捕漲買的準,你時間上也沒有弱點....

橋頭走橋新六接中央路後看哪個廠,轉新經一路轉後昌路,或是轉學專路. 高大走外環西. 重機五分鐘沒問題.