Re: [請益] 商圈為何比住宅容易轉移

※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言：
: 台灣的商圈常常因為人潮轉移
: 所以租金下滑
: 然後房價下降
: 反觀住宅
: 幾乎是穩定上漲
: 是因為什麼因素呢
: 小弟猜測是
: 1. 人們討厭搬家
: 2.需要長輩後援
: 3.學區因素
: 還有什麼原因嗎？

你窩過美國就知道.

其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店.

所以一個商圈可以支援的面積其實很大.

那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小.

那代表.

只要東邊興起,西邊就會下去...!!!

最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起.

第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起.

或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈.

所以商圈轉移最主要是因為競爭.

而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力.

而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等.

至於住宅.

阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅.

你要怎樣轉移...XD

市區房價很低的地方,你以為都沒住人?

高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD
(他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂.
還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方.
你找的地比他更便宜的住宅空間嗎.....
沒有....呵呵....
不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!)

所以住宅本來就住著人.

而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候.

例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波.

甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的??

是不是2000年那一波.

也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的.

之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪.

這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤.

崩盤是另外一個機會.

沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍.

所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈...

但商圈就完全不是這樣.

商圈只要轉移,很可能永遠不回來.

然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生.

so...玩商圈,大環境必然有影響.

但你更需要擔心的東西叫做.

"競爭"!!!!

其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升.

但你看,高雄為啥之前在討論站前.

一大堆人說站前已死OOXX....

但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上.

也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張.

那為啥有些商圈好像已死.

主要原因就是因為....轉移走了.

當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘.

當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3.

但問題是,建國商圈還是屌打70%同樣20米路的路邊商業效應.

你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不..

你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比.

他就一個普通的商圈這樣.

但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上.
(你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加)

當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊.

那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走....

當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷.

另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多.

粗淺的百貨公司,車站等等.

但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈.

例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起.

華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店.

而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈.

所以玩店面風險本來就很高.

因為你無法判斷.

而且說死你就死了...XD

一死再起不能.

你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候.

你要套幾輩子你就知道.

哪有時候一死就是八輩子的事情.

另外...對投資來講.

最重要的還是那一點.

無法判斷...

這......

當然啦店面還是有投資辦法.

再沒有商校的時候切入,反正你的價格就是沒有商校,你無法在往下.

然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設.

那這樣你勝率就很高.

並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀.

而等到商圈旺起來後.

你就該賣了....

沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥?

等衰退喔....這麼盤???

阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算....

有沒有越興旺的店面,投報率越低阿.

那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金??

你要不要考慮賣掉後買正二比較好....

啥金店面賣了就買不回來?

你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面.

一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面.

但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD

一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你.

"金店面吃三代"

"啞巴兒子會賺錢"

"店面賣了就買不回來"

阿你他媽的真信???

你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事....

阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣.

只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司".

才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣.

對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考.

人家講甚麼你就信甚麼.

難怪你是韭菜...哈哈.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.46 (臺灣)

網路泡沫年代. 我再光華商場還買到詐騙大補帖. (也就是燒壞的大補帖拿來賣...再路邊兜售的那種) 一片要五百塊(沒壞的要賣七百多甚至一千) 人生從小就在經歷各種詐騙.. 這社會真可怕!!!

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:47:38 ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:48:04

最近美術館中華路這邊也開了一家,還沒去過. 建國路那個倒是去過一家(靠火車站最老的那家). 但之前女僕素質有點......讓我很生氣.

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:51:59

理論上商用不動產貸款六成. 但是很多都可以偷渡成住宅.

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:36:08

對喔,上面有暗示一件事情. 我不知道各位有沒有看懂..XD 這邊我還是白講好了. 店面跟住宅價格的牽扯"主因"不一樣. 店面崩盤是因為沒人租... 所以他的價格會從商圈店面往下掉成住宅/倉庫的價位. 住宅崩盤.... 裡面依然住滿著人. 也就是說同樣住得滿滿的情況下,住宅價格崩盤了. 啥?你說住宅崩盤是因為空屋率高,因為沒人住? 你火星來得喔... 1980年,1990年,2000年,嬰兒潮年代,很多一棟透天裡面塞了十個人以上. 你他媽的哪指眼睛看到沒人住造成崩盤...XD 你是2000年的時候,所有人都跑去公園住,然後房子全都空城鬼屋? 那住宅為啥造成崩盤? 因為大量房子進入法拍+購買力連法拍和不良債的釋出都跟不上. 所以最後法拍和不良債價格壓垮了房價!!!! 為啥大量房子會進入法拍?... 因為產業崩潰,經濟蕭條. 為啥購買力跟不上這種惡性釋出. 因為產業崩潰,經濟蕭條.甚至進入惡性通縮現象. 而1980 1990 2000發生甚麼事情? 是不是產業轉型陣痛期. 所以當哪天台灣科技業也要崩潰,新興產業還沒跟上的時候. 就是真正房價可能會崩盤的時候. 目前還沒跡象. 你沒看到聯發科或是鴻海有要倒閉的跡象. 那你整天在喊崩是崩個屁...XD so..這點很重要. 只是.... 只是阿你們就搞不清楚狀況,哈哈哈.... 崩盤崩盤,阿你他媽的很多人經歷過2000年. 結果崩盤的狀況和原因和現象,還是在幻想. 真他媽智障!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:47:14

這就會造成那一排店面的嚴重風險. 郭家的生意確實有受影響. (招牌都換了) 不過目前還沒看到很嚴重衰退. 還需要觀察一段時間.

到四五年前都還有.

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:48:12